“Nguyên tắc không hồi tố” với dự án BT
Cơ chế thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT vẫn còn gặp nhiều vướng mắc do cách hiểu, vận dụng của các địa phương về “nguyên tắc ngang giá”.
Tuyến đường nối Nguyễn Xiển (Q.Thanh Xuân) với Xa La (Q.Hà Đông) là một trong nhiều dự án theo hình thức BT. Ảnh: Lê Tiên
Hiện nay, việc sử dụng tài sản công (gồm quỹ đất, tài sản kết cấu hạ tầng, các loại tài sản công khác…) thanh toán cho dự án BT được thực hiện theo Nghị định số 69/2019.
“Đối tác” không bình đẳng
Tại Điều 3 Nghị định 69 (được sửa đổi bởi Nghị định số 35/2021) đã đặt ra nguyên tắc: “Việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư Dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán”.
Cụ thể hóa nguyên tắc này, Điều 7 Nghị định 69 đã quy định việc sử dụng quỹ đất sạch để thanh toán dự án BT: Căn cứ khối lượng xây dựng công trình dự án BT hoàn thành để xác định giá trị quỹ đất tương đương để thanh toán.
Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch. Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán nhỏ hơn giá trị dự án BT thì Nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho nhà đầu tư tại thời điểm quyết toán dự án BT.
Điều 17 Nghị định 69 (được sửa đổi bởi Nghị định số 35/2021) quy định xử lý chuyển tiếp với các dự án BT cũ. Theo đó, các dự án BT được chia thành hai nhóm theo thời điểm ký Hợp đồng BT: Nhóm 1 là các dự án ký trước ngày 01/01/2018; Nhóm 2 là các dự án ký từngày 01/01/2018 đến ngày 01/10/2019 (ngày có hiệu lực của Nghị định 69).
Đối với Nhóm 1, Nghị định 69 sửa đổi quy định việc thanh toán cho nhà đầu tư tiếp tục theo hợp đồng BT đã ký. Trường hợp hợp đồng BT chưa quy định rõ vị trí, mục đích sử dụng của quỹ đất dự kiến thanh toán thì việc thanh toán tuân theo các luật liên quan đảm bảo nguyên tắc ngang giá.
Đối với dự án thuộc Nhóm 2, Nghị định 69 sửa đổi quy định việc thanh toán cho nhà đầu tư tuân theo các luật liên quan đảm bảo nguyên tắc ngang giá.
Video đang HOT
Như vậy, đối với các dự án BT thuộc Nhóm 2 thì Nghị định 69 không cho phép thanh toán cho nhà đầu tư theo hợp đồng BT đã ký, đồng nghĩa với điều khoản thanh toán của các Hợp đồng BT Nhóm 2 mặc nhiên… vô hiệu. Đây là rủi ro lớn đối với các nhà đầu tư, phản ánh tính chất bất bình đẳng giữa Nhà nước và nhà đầu tư.
Trái nguyên tắc áp dụng pháp luật
Rất may mắn là bất cập của Nghị định 69 chỉ xảy ra với các dự án nhóm 2, được ký kết từ ngày 01/01/2018 đến ngày 01/10/2019 và số lượng không nhiều. Tuy nhiên trên thực tế triển khai, áp dụng pháp luật, một số địa phương đã cứng nhắc trong việc thanh toán bằng quỹ đất, không tuân thủ điều khoản thanh toán của hợp đồng BT đã ký kết mà máy móc áp dụng “nguyên tắc ngang giá”, “tương đương”.
Hay như quy định chuyển tiếp tại Điều 17 Nghị định 69 (được sửa đổi bởi Nghị định số 35/2021) cùng cách hiểu, vận dụng pháp luật của các địa phương lại gây ra vướng mắc cho việc thanh toán các dự án BT cũ: Cơ quan nhà nước giao đất cho dự án đối ứng theo 2 giai đoạn nhưng sau giai đoạn 1, giá trị quỹ đất thanh toán đã vượt giá trị dự án BT thì không giao đất giai đoạn 2 (dù nhà đầu tư đã ứng tiền GPMB cho toàn bộ diện tích đất).
Hoặc với một số dự án nhà đầu tư đã ứng tiền GPMB cho toàn bộ diện tích đất để tạo mặt bằng sạch nhưng khi xác định giá trị tạm tính của quỹ đất này vượt giá trị dự án BT thì cơ quan nhà nước yêu cầu “cắt” một phần diện tích đất đối ứng để thanh toán mà không giao toàn bộ quỹ đất.
Mặc dù, Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: nguyên tắc “không hồi tố” – nguyên tắc cơ bản trong hệ thống pháp luật.
Mặt khác theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều 101 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020 (Luật PPP): “Kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành, việc chuyển tiếp thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng BT được thực hiện như sau: Dự án đã ký kết hợp đồng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện việc triển khai thực hiện dự án, thanh toán theo quy định của hợp đồng BT đã ký kết và quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng”.
Như vậy, tinh thần của Luật PPP là: Đối với hợp đồng BT đã ký kết từ trước khi Luật PPP có hiệu lực thì pháp luật tôn trọng hợp đồng đã ký, là căn cứ pháp lý để xác lập quyền, nghĩa vụ giữa các bên, bao gồm nghĩa vụ thanh toán.
Nếu áp dụng Nghị định 69 để thanh toán cho dự án BT cũ thì vừa trái nguyên tắc tại điểm c khoản 5 Điều 101 Luật PPP, vừa trái nguyên tắc “không hồi tố”.
Từ những dữ kiện trên đây, có thể kết luận rằng với các dự án BT cũ mà hợp đồng BT quy định nhà đầu tư được thanh toán bằng toàn bộ quỹ đất sau khi ứng tiền GPMB thì cơ quan nhà nước cần tuân thủ đúng hợp đồng BT.
Việc này cũng sẽ giúp nhà đầu tư triển khai một khu đô thị hoàn chỉnh, đồng bộ. Tại thời điểm quyết toán dự án BT, nếu giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư phải nộp khoản chênh lệch.
"Mánh khoé" đầu tư của những người có tiền
Thay vì mua một BĐS lẻ bên ngoài, những nhà đầu tư có tiền lại tìm kiếm cơ hội đầu tư tại các khu đô thị quy mô - nơi họ cho rằng, giá BĐS sẽ tăng mạnh theo tiện ích nội khu thay vì những biến động khó lường bên ngoài thị trường.
Bỏ hàng chục tỉ đồng để kiếm biên lợi nhuận 40-50%/năm
Có thực tế, tốc độ tăng giá của những BĐS cao cấp, hạng sang tại các khu đô thị được đầu tư tiện ích bài bản thường cao hơn so với BĐS lẻ bên ngoài. Những căn nhà phố, biệt thự trong khu đô thị, được phát triển bởi các nhà đầu tư uy tín có mức giá tăng trung bình dao động từ 30-50%/năm; trong khi nhà phố, biệt thự lẻ bên ngoài mức tăng khoảng 15-25%/năm được xem là cao.
Chẳng hạn, tại KĐT Mizuki Park của Nam Long Group thuộc khu Nam Sài Gòn, các sản phẩm nhà phố, biệt thự đã tăng gần gấp 3 so với thời điểm đầu mở bán năm 2017; các căn biệt thự valora từ 40 triệu đồng/m2 hiện đã chạm mốc 90-100 triệu đồng/m2.
Hay, tại KĐT Vạn Phúc City mỗi năm các căn nhà phố, biệt thự tăng giá trung bình 40-50%. Những căn có giá 10-15 tỉ đồng/căn thời điểm đầu mở bán hiện đã chạm mốc 30-40 tỉ đồng/căn.
Tại khu vực Long An, nhà phố Waterpoint quy mô 355ha cũng có biên độ tăng giá từ 20-40%/năm. Và gần như, mỗi phân khu mở ra, khách có dòng tiền tốt đều vào mua đón đầu.
Tìm hiểu được biết, việc các nhà đầu tư có tài chính tốt lựa chọn các BĐS trong KĐT đều có lý do. "Mánh khoé" kiếm tiền tỉ trong khoảng thời gian ngắn của những nhà đầu tư có tiền này xuất phát từ yếu tố tiện ích của dự án được đầu tư đến đâu. Thay vì bỏ tiền vào các BĐS lẻ bên ngoài, có thể phụ thuộc vào sự biến động của thị trường; các BĐS trong khu đô thị thường tăng giá 2 chiều: Tăng theo tiến độ tiện ích nội được CĐT đầu tư, và tăng theo giá thị trường bên ngoài. Cán cân tăng giá thường nghiêng nhiều hơn theo tiện ích, hạ tầng nội khu của chính dự án đó. Đó là lý do, khi thị trường biến động, giá các BĐS trong khu đô thị ít giảm, thậm chí vẫn tăng đều; gần như không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài.
Anh Trung, một nhà đầu tư BĐS lâu năm sống tại Q.7, Tp.HCM mua một căn biệt thự thuộc một khu đô thị quy mô tại Long An vào thời điểm năm 2018 với mức giá 8 tỉ đồng. Hiện căn biệt thự này của anh Trung đã tăng lên 13 tỉ đồng, có người hỏi mua nhưng anh vẫn chưa muốn bán lại, chờ tăng giá thêm. Nhà đầu tư này cho hay, anh cũng đã từng đầu tư khá nhiều BĐS lẻ bên ngoài, nhưng mức độ tăng giá lại không bằng BĐS trong KĐT. Theo anh Trung, mỗi giai đoạn mà chủ đầu tư bỏ tiền để đầu tư tiện ích hay hạ tầng trong KĐT cũng là lúc mà BĐS lại tăng thêm nấc giá.
Những BĐS cao cấp, hạng sang trong các KĐT quy mô, bài bản tiện ích được giới nhà giàu quan tâm
Cũng theo nhà đầu tư này, nếu có tài chính tốt, càng kiếm BĐS cao cấp, hạng sang có view đẹp tại các KĐT thì mức độ biến động giá lại càng nhanh. Đây thường là các sản phẩm hữu hạn trong một KĐT và được tung ra vào giai đoạn sau của mỗi dự án. Có khá nhiều NĐT đã đầu tư loại hình này, chờ tiện ích đi lên và kiếm hàng chục tỉ đồng sau khoảng thời gian vài năm. Thậm chí, các căn nhà phố, biệt thự này sau khi hình thành, nhiều nhà đầu tư không muốn bán ra, giữ lại để sử dụng. Dĩ nhiên, đây thuộc top các nhà đầu tư có dòng vốn vững bền.
Ghi nhận cho thấy, thị trường BĐS hiện nay xuất hiện khá nhiều dòng sản phẩm biệt thự, villa triệu đô tại khu ven Sài Gòn. Chẳng hạn, The Aqua trong KĐT Waterpoint Long An có giá bán lên đến 23 tỉ đồng/căn; hay biệt thự The Mizuki Bình Chánh giá bán từ 60-80 tỉ đồng/căn; Aqua City tại Đồng Nai có căn biệt thự hơn 100 tỉ đồng/căn....Giá cao nhưng thanh khoản của các dự án này vẫn khá tốt. Những nhà đầu tư có tiền thường "nghía" các sản phẩm này ở giai đoạn đầu tiên khi ra thị trường, và mức chênh hưởng sau đó lên đến hàng chục tỉ đồng.
Những "mánh" kiếm tiền dễ thấy của người giàu
Ít lướt sóng, càng để - giá càng tăng: Với những người có tiền, dễ thấy họ ít khi lướt sóng BĐS, thay vào đó là "cất tiền" vào đó tầm 3-5 năm, thậm chí 7-8 năm. Và, với số vốn bỏ ra hàng chục đến hàng trăm tỉ đồng, việc thu chênh vài chục tỉ đồng không còn là chuyện lạ với những nhà đầu tư này.
Thực tế, trong đầu tư BĐS, không phải BĐS nào cũng theo nguyên tắc "càng để lâu, giá càng tăng". Có những BĐS gặp biến cố thị trường, lao dốc thanh khoản, thậm chí phải bán dưới giá mua vào. Tuy nhiên, với những BĐS nằm trong các KĐT có dân về ở, tiện ích hình thành bài bản gần như chỉ tăng giá.
Một chủ doanh nghiệp phía Nam, từng có hơn 10 năm chuyên tâm phát triển các KĐT khẳng định: "Nếu tôi nói giá BĐS trong khu đô thị tăng 30%/năm là nói khiêm tốn, có những phân khu tăng 60-70%/năm nhưng vẫn có người mua. Người giàu họ vào mua rất nhiều".
Người giàu lựa tiện ích BĐS thay vì chăm chăm vào ngôi nhà
Lựa tiện ích, thay vì chăm chăm vào căn nhà: Có khá nhiều người thắc mắc căn nhà phố, biệt thự nằm trong các KĐT không có gì "xuất chúng" hơn các căn nhà phố, biệt thự lẻ bên ngoài, sao giá lại cao đến như vậy?. Theo một chuyên gia trong ngành, người giàu họ đi mua BĐS là mua tiện ích của nơi BĐS tọa lạc, không phải là mua một căn nhà. Theo đó, dòng tiền của họ cũng sinh ra từ câu chuyện tiện ích này. Và cũng giải thích cho việc, có những căn biệt thự view sông hàng trăm tỉ đồng tưởng khó bán vẫn có người mua.
Mua BĐS đầu tư giống như mua chốn ở cho mình:Người giàu có gu về không gian sống thường khác biệt. Vì có tiền, nênhọ sẽ chọn cácBĐS nổi bật về nhiều yếu tố, bao gồm kiến trúc, nội thất, không gian, chất lượng....Đây cũng là nguyên nhân, những nhà đầu tư có tài chính thường thiên hướng không muốn bán BĐS đầu tư sau thời gian mua vào. Họ vừa xem các BĐS cao cấp, hạng sang là của để dành, vừa muốn kiếm dòng tiền từ tài sản nó.
Theo một chuyên gia bất động sản, giới siêu giàu ngày càng khắt khe hơn trong việc sở hữu BĐS. Đó phải là một nơi đáp ứng nhu cầu sống, hưởng thụ đẳng cấp khác biệt, nơi những giá trị cá nhân được tôn vinh. Chỉ những sản phẩm đáp ứng bộ tiêu chuẩn hạng sang như vị trí đắc địa, tính riêng tư, dịch vụ tiện ích sang trọng... mới thỏa mãn được đối tượng khách hàng này. Và, giá trị đầu tư tăng trưởng cũng sinh ra từ đây.
Theo Báo cáo Thịnh vượng 2021 của Knight Frank, Việt Nam đang có 19.491 người giàu và 390 người siêu giàu, dự kiến 2 con số này sẽ tăng trên 30% trong 5 năm tới. Tại Việt Nam, để sở hữu một căn hộ view sông, các khách hàng và nhà đầu tư thượng lưu luôn "bật trạng thái" săn đón những dự án chỉ mới có thông tin rục rịch triển khai. "Mánh" kiếm tiền tỉ này đã và đang diễn ra ở phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang ở các khu đô thị quy mô, chủ đầu tư uy tín.
Tham lãi lớn, nhà đầu tư bất động sản mất ngay nửa tỷ đồng Trong các cuộc đầu tư, không ít nhà đầu tư giàu kinh nghiệm chốt lời vài trăm triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn. Trái lại, những nhà đầu tư non kinh nghiệm vì tham lãi lớn nên bán chậm, để rồi tiếc nuối mất cả trăm triệu đồng Đầu năm 2021, giá đất ở hầu hết các tỉnh, thành phố trên cả...