Nguy cơ vỡ quy hoạch đô thị
Hàng loạt khu đô thị được coi là kiểu mẫu, là nơi đáng sống nhất Hà Nội đang phải đối mặt nguy cơ bị phá vỡ quy hoạch
Văn phòng Chính phủ vừa có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc liên quan tới việc điều chỉnh quy hoạch tại một số khu đô thị (KĐT) ở Hà Nội như Ciputra hay khu Đoàn Ngoại giao; yêu cầu UBND TP Hà Nội xem xét, xử lý theo thẩm quyền.
Thay đổi quy hoạch, dân kêu cứu
Thời gian vừa qua, các hộ dân ở Ciputra (KĐT Nam Thăng Long, quận Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội) kiến nghị khẩn cấp về việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc một s.ố l.ô đất thương mại, sân, vườn và đường nội bộ nay chuyển thành đất hỗn hợp thương mại, văn phòng, khách sạn và nhà ở cao tầng.
Cụ thể, theo đồ án điều chỉnh quy hoạch trong KĐT Ciputra do chủ đầu tư xây dựng, một ô đất trước đây quy hoạch 5 tòa nhà với chiều cao từ 5 đến 47 tầng thì nay được đề xuất điều chỉnh tăng thành 8 tòa nhà cao từ 45 đến 68 tầng.
Ngoài ra, một lô đất diện tích gần 13.400 m2 có chức năng là bãi đỗ xe nay xin điều chỉnh, chuyển sang hạ ngầm bãi đỗ xe và kết hợp kinh doanh thương mại. Ô đất TM-13 diện tích gần 55.000 m2, vốn quy hoạch làm khu thương mại hỗn hợp, sân, vườn và đường nội bộ thì nay được đề xuất chuyển thành đất hỗn hợp thương mại, văn phòng, khách sạn và nhà ở cao tầng với dân số gần 3.000 người.
UBND TP Hà Nội đã có thông báo kết luận của Chủ tịch UBND TP Nguyễn Đức Chung, xem xét về việc điều chỉnh quy hoạch này. Chủ tịch UBND TP Hà Nội thống nhất về nguyên tắc chủ trương điều chỉnh quy hoạch kiến trúc một số ô đất theo đề xuất của Sở Quy hoạch – Kiến trúc. Tuy nhiên, cộng đồng dân cư tại đây cho rằng việc điều chỉnh quy hoạch là vì lợi ích của nhà đầu tư, không phải vì lợi ích của người dân.
Trên địa bàn Hà Nội, người dân ở nhiều khu chung cư, KĐT khác cũng đang kêu cứu, đấu tranh đòi quyền lợi nhiều năm nay vì những lý do tương tự dự án trên.
Sự phát triển nhiều khu đô thị ở Hà Nội đang đi ngược quy hoạch ban đầu
Video đang HOT
Quy hoạch bị tư nhân tác động?
Theo kiến trúc sư Ngô Doãn Đức, nguyên Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam, phát triển đô thị là điều tất yếu của thời đại. Hà Nội nói riêng và các đô thị khác ở Việt Nam nói chung cũng theo xu hướng đó.
Theo quy hoạch đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 của Hà Nội, TP này được phân chia thành khu phố cổ, khu phố cũ và khu phố mới. Tuy nhiên, sau nhiều năm cải tạo, nghiên cứu, quy hoạch thì vô hình trung đã làm khu phố cổ biến dạng, không còn giữ được hồn cốt của phố cổ nữa. Khu phố cũ thì hàng ngàn căn biệt thự cổ đã bị hạ giải, xâm chiếm, thay đổi hiện trạng đồng thời phá hết những giá trị, dấu ấn, trí nhớ của Hà Nội. Trong khi đó, ở khu phố mới thì cho xây dựng quá nhanh, quá nhiều dẫn đến việc đô thị đang phát triển ngổn ngang, những khu mới được xây dựng đều phát sinh những hệ lụy về giao thông, hạ tầng, đời sống người dân…
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết Hà Nội đã định hướng quy hoạch 5 thành phố vệ tinh. Đô thị cũ sẽ được giữ theo hướng nâng cấp là chính. Tuy nhiên, thực tế khi triển khai, đô thị Hà Nội lại “phình” về các phía. Thậm chí, ở một số nơi, việc phát triển là tự phát.
“Nhìn chung, tôi đán.h giá lợi ích tư nhân đang dẫn đường cho phát triển chứ không phải theo quy hoạch của nhà nước. Nói cách khác, việc điều chỉnh quy hoạch tại Hà Nội chủ yếu dựa theo ý kiến, đề xuất của nhà đầu tư tư nhân. Lợi ích tư nhân đang chiếm hết không gian phát triển thực sự” – ông Đặng Hùng Võ băn khoăn.
Trả lời chất vấn tại kỳ họp thứ 7 của Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho rằng không loại trừ quy hoạch chi tiết bị điều chỉnh do sức ép nào đó. “Trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt dự án có thể có tác động nhất định, ở những giai đoạn nhất định? Đây là hoạt động cần kiểm soát chặt chẽ và sẽ xử lý nghiêm túc nếu phát hiện hành vi này” – Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.
Kiểm tra, rà soát các quy hoạch đô thị điều chỉnh
Tại phiên giải trình trước Quốc hội mới đây, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng cho rằng việc nâng tầng cao, tăng mật độ xây dựng làm gia tăng dân số, giảm không gian công cộng… khiến hệ thống hạ tầng quá tải, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng cuộc sống của người dân, gây bức xúc trong dư luận.
Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng cùng các địa phương cho thanh tra, kiểm tra, rà soát lại các quy hoạch điều chỉnh; xem xét xử lý nghiêm các quy hoạch điều chỉnh nhưng vi phạm về quy chuẩn và tiêu chuẩn.
Bạch Huy Thanh
Theo Người lao động
Sẽ có quy chuẩn về condotel, officetel trong năm 2019
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết hiện nay theo chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Xây dựng có trách nhiệm sửa đổi tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan, ban hành quy chế quản lý vận hành đến các loại hình bất động sản mới (condotel, officetel...).
BĐS condotel là loại hình BĐS căn hộ khách sạn đang phát triển mạnh trong bối cảnh đây là loại hình BĐS mới, pháp luật nước ta chưa ghi nhận cụ thể ở Luật Đất đai, Luật BĐS, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở.... Từ năm 2014 đến nay, trên cả nước xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển loại hình sản phẩm BĐS condotel tập trung tại các khu vực ven biển như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc,...
Trong đó Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn phát triển nóng. Một nghịch lý đang xảy ra, đó là tỉ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỉ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%, trong khi ở các nước khác, tỉ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel.
Dự kiến trong 2 năm 2019 - 2020, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ trên dưới 45m2.
Trả lời chất vấn các đại biểu tại kỳ họp Quốc hội đang diễn ra, Bộ trưởng đảm bảo quá trình này sẽ được hoàn tất trong năm 2019. Ông cũng cho biết Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất với các công trình xây dựng condotel hoặc condotel kết hợp nhà ở.
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, hiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hay các văn bản, nghị định, thông tư của Việt Nam hiện không có thuật ngữ condotel, officetel.
Bộ Xây dựng nhận định: "Đây là thuật ngữ "lai" nước ngoài mà chúng ta vẫn quen gọi trong khi đó, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hay các văn bản, nghị định, thông tư của Việt Nam hiện không có thuật ngữ condotel, officetel".
Còn theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường, căn hộ nghỉ dưỡng (còn gọi là condotel) hay biệt thự nghỉ dưỡng được xếp vào loại hình cơ sở lưu trú du lịch và được quản lý theo pháp luật về du lịch, cơ quan chủ quản là Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch. Theo đó, những tổ chức, cá nhân kinh doanh căn hộ du lịch và biệt thự du lịch là kinh doanh có điều kiện và phải được cấp phép của Tổng cục du lịch mới được kinh doanh.
Về phía Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trọng Ninh khẳng định, Bộ đang nghiên cứu quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn của loại hình này để ban hành trong thời gian tới. Còn liên quan đến những vướng mắc, bất cập trong thời gian qua về chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho căn hộ nghỉ dưỡng hay căn hộ văn phòng, Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì để nghiên cứu.
Sau thời gian bùng nổ, hơn 1 năm trở lại đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chững lại hẳn, lượng giao dịch căn hộ du lịch (condotel) giảm mạnh. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguyên nhân cơ bản là những vướng mắc về pháp lý cho các sản phẩm condotel chưa được tháo gỡ, gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư.
"Hiện nay, pháp lý còn lấn cấn về loại hình condotel, chưa định hình rõ là bất động sản để ở hay kinh doanh: trong những ngày tôi đến ở thì là nhà của tôi, nhưng thời gian còn lại đem đi kinh doanh thì không phải là nhà ở", chuyên gia Tài chính Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận tại một hội thảo về chủ đề phát triển loại hình sản phẩm này mới đây.
Theo ông Hiếu, condotel là bất động sản kinh doanh. Do đó, tất cả các luật về đất, thuế cần xem đây là bất động sản kinh doanh. Ông cũng kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhanh chóng giải quyết vấn đề pháp lý còn lấn cấn để ngân hàng yên tâm khi nhận thế chấp, người mua nhà an tâm về quyền sở hữu. Hiện nay một số địa phương đã cấp sổ cho condotel, nhưng tương lai như thế nào thì không ai rõ.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng, để thúc đẩy thị trường condotel phát triển tương xứng với tiềm năng, cần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý theo hướng cấp sổ đỏ cho loại hình bất động sản này. Tuy nhiên, nhiều người lại khẳng định, việc cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel ở một số địa phương hiện nay là không đúng.
Bởi Điều 10, Luật Đất đai 2013 đã phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng. Condotel được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ, vì vậy, nếu cấp sổ với mục đích sử dụng là đất ở cho các căn hộ này thì sẽ dẫn đến xung đột trong quy định pháp luật. Hơn nữa, tại Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư là không quá 50 năm và được gia hạn thêm. Như vậy, có nghĩa, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn, theo dự án.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho hay, qua nghiên cứu cơn sốt phát triển các dự án condotel tại Việt Nam hiện nay, HoREA nhận thấy, thực tế hiện nay chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho người mua (nhà đầu tư thứ cấp) còn nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).
Với phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn lợi hơn so với đi vay ngân hàng và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.
Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt. Cụ thể, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến từ 25 - 55 triệu đồng/m2, tức trên 1 tỉ đến 3 tỉ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp, địa điểm dự án, vị trí căn hộ và có cam kết hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.
Đối với các dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh, thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.
Với các dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm, giá bán có thể đã nâng lên 30- 50% đủ để chi trả cam kết lợi nhuận này. Như vậy, trong trường hợp này nhà đầu tư thứ cấp tự trả lợi nhuận cho chính mình nhưng lại không có quy định pháp luật nào bảo đảm quyền lợi của họ trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.
Về điều này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), phân tích: trong giai đoạn bùng nổ bất động sản nghỉ dưỡng, các địa phương có nhiều quan điểm khác nhau và cách hành xử khác nhau về condotel. Các chủ đầu tư cũng hiểu khác nhau nên đã đưa ra nhiều cam kết bán hàng khác nhau. Nhưng sau 1/1/2018, Luật Du lịch đã xác định condotel không phải là nhà ở.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó, yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)...
Nam Phong
Theo Trí thức trẻ
Bộ Xây dựng đề xuất xây dựng mô hình quản lý nhà chung cư chuyên nghiệp Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, sắp tới Bộ sẽ đề xuất mô hình chủ đầu tư tự quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; mô hình giao đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp nhà chung cư. Theo Bộ trưởng Xây dựng, hiện cả nước có hơn 4.400 chung cư và pháp...