Người mua nhà ‘đòi’ quyền lợi – Bài cuối: Mỏi mắt chờ đất, đòi sổ
Chủ đầu tư dự án bất động sản chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chưa hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhưng vẫn rao bán và nhận đặt cọc tới hơn 80%.
Cùng với đó, qua 23 năm triển khai, dự án vẫn chưa thể hoàn tất việc đền bù giải phóng mặt bằng, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Câu chuyện diễn ra tại dự án Golden Hills City Đà Nẵng và Khu dân cư Trường Thịnh.
Điệp khúc trì hoãn
Vào tháng 3/2019, Công ty Kita Land, trụ sở tại Quận 3, sau dời về thành phố Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh ký với bà Lê Thị Kim Nga ngụ quận Bình Tân, TP Hồ Chí Minh hợp đồng cam kết giữ chỗ nhận quyền sử dụng đất số 0300/E.B2-13.038/HDCKGC, mã nền đất E.B2-13.038 thuộc khu E dự án Golden Hills City Đà Nẵng có diện tích 125 m2 với giá bán 2,748 tỷ đồng. Phía bà Lê Thị Kim Nga đã giải ngân đủ số tiền 2,474 tỷ đồng cho Công ty Kita Land thế nhưng đến nay, bà Nga vẫn chưa nhận được đất, thậm chí phía Công ty Kita Land nhiều lần xin gia hạn thời gian.
Đại diện Công ty Kita Land cho rằng, nguyên nhân chậm hoàn tất thủ tục pháp lý Khu E của dự án là do tình hình dịch COVID-19, vướng mắc thủ tục hành chính, thủ tục pháp lý của cơ quan Nhà nước. Đến tháng 4/2021, Công ty Kita Land gửi thông báo tới bà Lê Thị Kim Nga, tiếp tục mong được thông cảm về việc chậm giải quyết các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cam kết đến ngày 30/6/2021 sẽ hỗ trợ lãi suất 5,3%/năm trên tổng số tiền mà bà Nga đã giải ngân kể từ ngày 13/1/2021 cho đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao lô đất. Thế nhưng, các cam kết này vẫn chỉ nằm trên giấy.
Bà Lê Thị Kim Nga cho biết, có nhiều người như bà mua đất tại Khu E dự án Golden Hills City Đà Nẵng đến hiện tại vẫn chưa nhận được hỗ trợ gì từ phía Công ty Kita Land. Bà Nga đã thiện chí cho Công ty Kita Lan gia hạn thêm hợp đồng 6 tháng nhưng phía công ty vẫn chây ỳ, đùn đẩy trách nhiệm. Vào tháng 4/2021 bà Nga đã làm đơn đề nghị Công ty Kita Land thanh lý hợp đồng và hoàn trả lại số tiền 90% hợp đồng mà bà đã thanh toán để mua lô đất mã số E.B2-13.038 Golden Hill với số tiền 2,474 tỷ đồng.
Gần đây nhất, ngày 6/10/2021 Công ty Kita Land tiếp tục gửi thông báo cho bà Lê Thị Kim Nga về “sự kiện bất khả kháng” khi cho rằng, do ảnh hưởng của dịch COVID-19, vướng mắc thủ tục hành chính của cơ quan Nhà nước nên chậm tiến độ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng. Công ty Kita Land tiếp tục xin gia hạn thêm 6 tháng để thực hiện nghĩa vụ trong Hợp đồng cam kết giữ chỗ nhận Quyền sử dụng đất số 0300/E.B2-13.038/HDCKGC.
Về pháp lý dự án, đáng chú ý tháng 10/2019, UBND thành phố Đà Nẵng điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 đối với từng khu thuộc dự án; trong đó, có Khu E. Đây là điều kiện để dự án đất nền được phép rao bán, ký hợp đồng mua bán, nhưng lạ là trước đó vào tháng 3/2019 Công ty Kita Land đã “nhanh tay” ký hợp đồng giữ chỗ, “bán lúa non” với nhiều khách hàng; trong đó có bà Lê Thị Kim Nga.
Tại dự án này, tháng 11/2019 Bộ Xây dựng có văn bản số 138/BXD-PTĐT gửi UBND thành phố Đà Nẵng đề nghị UBND thành phố chỉ đạo các cơ quan chức năng tiến hành rà soát, kiểm tra cụ thể đối với một số lô đất, ô đất có diện tích hơn 12,7 ha, đảm bảo hoàn thành giải phóng mặt bằng, không còn các công trình hiện trạng trên đất trước khi xem xét và quyết định theo thẩm quyền việc chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân xây dựng nhà ở. Đồng thời, kiểm tra việc triển khai thực hiện dự án đảm bảo theo đúng quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, quy hoạch đô thị và pháp luật có liên quan; rà soát nội dung quy hoạch hạ tầng kỹ thuật tỷ lệ 1/500.
Video đang HOT
Liệu có “đá bóng” trách nhiệm?
Do đền bù mặt bằng chưa xong, nên dự án khu dân cư Trường Thịnh (phường Bình Trưng Đông, quận 2) vẫn còn nhiều khu vực bỏ hoang.
May mắn hơn bà Lê Thị Kim Nga, nhiều hộ dân trong dự án Khu dân cư Trường Thịnh tại phường Bình An, Quận 2 cũ, nay là thành phố Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh đã có nền đất, xây nhà vào ở ổn định nhiều năm nay nhưng điều trớ trêu là chưa được cấp giấy chứng nhận chủ quyền, hạ tầng kỹ thuật toàn khu dang dở, nhiều khu vực bỏ hoang, cây dại mọc um tùm. Dự án này kéo dài tới 23 năm vẫn chưa đền bù xong mặt bằng, trong khi một số nơi trong dự án diễn ra tình trạng người dân lấn chiếm, xây nhà không phép.
Dự án này do Công ty Xây dựng May thêu Trường Thịnh (Công ty Trường Thịnh) làm chủ đầu tư, được Thủ tướng Chính phủ giao hơn 3 ha vào năm 1998 để xây dựng khu nhà ở bán cho cán bộ, công nhân viên với quy mô 94 căn nhà liên kề vườn, 342 căn chung cư. Từ năm 2005 – 2017, Công ty Trường Thịnh đã hiệp thương, thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất phần diện tích hơn 3,2 ha đất với 3 chi gia tộc và hoán đổi đất ở tại chỗ cho 3 chi tộc với tổng cộng 22 nền đất. Sau đó, chủ đầu tư tiếp tục hiệp thương, thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở tự nguyện với 47 hộ dân với hơn 9.600 m2.
Hiện nay, dự án đã đền bù được 96%, còn 4 hộ dân chưa đền bù xong; thi công đạt 80% các tuyến giao thông, xây dựng trạm điện, đưa điện nước về sử dụng, hoàn thành tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Đại diện chủ đầu tư cho biết, dự án chỉ còn 4 hộ dân chưa đền bù xong mặt bằng, ảnh hưởng đến tiến độ thi công hạ tầng giao thông, chiếu sáng, cấp thoát nước cho toàn bộ dự án. Điều này dẫn tới việc chưa thể nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật để cấp giấy chứng nhận chủ quyền. Trong khi đó, có nhiều hộ dân ngang nhiên lấn chiếm trở lại, tổ chức xây dựng không phép, chính quyền đã lập biên bản, ra quyết định cưỡng chế, nhưng không hiểu sao đến nay vẫn tồn tại, chưa được xử lý triệt để.
Đáng chú ý, để giải quyết quyền lợi chính đáng cho người mua nền và xây nhà, sinh sống ổn định trong dự án, từ tháng 10/2020 chủ đầu tư đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh kiến nghị tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án vì do chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.
Trong trường hợp dự án chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn dự án, chủ đầu tư kiến nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước cho các hộ dân nhận nền tái định cư đã xây dựng nhà, ở ổn định và những người nhận nền đất hoán đổi của dự án. Tuy nhiên, theo đại diện chủ đầu tư, đến nay Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố vẫn chưa có văn bản trả lời, hướng dẫn.
Từ năm 2018, UBND TP Hồ Chí Minh cũng đã chỉ đạo các đơn vị liên quan; trong đó có Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố xem xét đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án theo quy định pháp luật. Đáng chú ý, trong năm 2018, UBND Quận 2 nay là thành phố Thủ Đức đã 3 lần gửi công văn đến Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh báo cáo, cung cấp hồ sơ liên quan đến tình hình bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng, nghĩa vụ tài chính của dự án nhưng UBND Quận 2 vẫn chưa nhận được ý kiến của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong dự án. Trong khi đó nhiều người dân mua nền, xây nhà, đã đóng tiền đầy đủ vẫn bị “vạ lây” khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thời gian qua, tại nhiều dự án bất động sản TP Hồ Chí Minh diễn ra tranh chấp, khiếu nại về quyền sử dụng đất, thời gian bàn giao căn hộ, vi phạm trật tự xây dựng. Lực lượng chức năng của thành phố đã kiên quyết xử lý vi phạm, thậm chí xử lý hình sự nhiều trường hợp vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo đại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, nhiều doanh nghiêp kinh doanh bất động sản đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức “giữ chỗ”, “hợp đồng đặt cọc”, “hợp tác đầu tư”, “hợp đồng hứa chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng”, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản” đối với sản phẩm hình thành trong tương lai nhưng chưa có hoặc chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý. Sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng, chủ đầu tư không triển khai thực hiện được, từ đó dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện đông người, gây mất an ninh trật tự. Khi phát sinh rủi ro, người mua vẫn chịu thiệt thòi nhất.
Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi chính đáng của khách hàng, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch, chuyên nghiệp, bên cạnh việc xử lý hình sự các vụ việc vi phạm như trong thời gian qua, chính quyền các cấp TP Hồ Chí Minh cần thường xuyên theo dõi, nắm bắt thông tin, diễn biến của thị trường. Đồng thời, tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các hành vi vi phạm trong việc thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thành phố cũng tập trung kiểm tra và xử lý kịp thời các dự án chậm tiến độ, vi phạm trật tự xây dựng, chưa nghiệm thu chất lượng công trình, chậm trễ trong việc thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân.
Giá vật liệu tăng ảnh hướng đến tiến độ các dự án bất động sản
Giá vật liệu xây dựng trong nước hiện đã tăng bình quân tới 25% so với đầu năm, nhất là sắt thép, ảnh hưởng không ngỏ đến tiến độ các công trình xây dựng.
Nếu không kìm hãm đà tăng giá vật tư đầu vào, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, ảnh hưởng đến người mua.
Giá vật liệu xây dựng chưa hạ nhiệt
Theo rà soát của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (Bộ Xây dựng), thép xây dựng hiện chiếm khoảng 28% chi phí xây một căn hộ chung cư và khoảng 35% chi phí xây dựng một căn nhà liền kề. Với giá thép hiện tăng lên tới 40-45% so với những tháng đầu năm, đơn giá bán nhà của các nhà đầu tư sẽ chịu tác động lớn.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp sản xuất xi măng cũng đã điều chỉnh mức giá sản phẩm bán ra, với mức tăng từ 30.000-40.000 đồng/tấn trở lên, cũng làm "đội" chi phí đầu tư xây dựng so với dự kiến ban đầu của các công trình...
Đây là nỗi lo của nhiều nhà thầu xây dựng và các chủ đầu tư, bởi các đơn giá xây lắp đang bị đội cao hơn hẳn so với dự toán từ đầu năm, ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư, trong khi với các sản phẩm BĐS, các chi phí giá vật tư đều được tính vào giá bán và khách mua nhà phải chịu. Nếu không kìm hãm đà tăng của giá các vật tư đầu vào, nhiều khả năng BĐS sẽ thiết lập mặt bằng giá mới, ảnh hưởng đến người mua và tiến độ của các công trình xây dựng.
Giá vật liệu tăng ảnh hướng đến tiến độ các dự án BĐS.
Chưa hết, riêng với doanh nghiệp xây dựng, việc giá vật liệu đầu vào tăng vọt, sẽ làm chi phí xây dựng tăng mạnh theo, giảm lợi nhuận. Thêm vào đó, giá thi công/m2 tăng, cũng khiến nhiều khách hàng có kế hoạch xây nhà hoãn lại hoặc nếu tiếp tục hợp đồng thì phải cắt giảm quy mô xây dựng, giảm bớt nguyên vật liệu ở những hạng mục khác để bù phần phát sinh và chất lượng các công trình xây dựng chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.
Về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hiệp nhận định, các nhà thầu xây dựng hiện nay đều vấp phải khó khăn không có cách tháo gỡ, do các chủ đầu tư không phải vốn Nhà nước đa số đều sử dụng hợp đồng đơn giá cố định và không điều chỉnh ở thời điểm ký, trừ trường hợp bất khả kháng. Lực lượng nhà thầu xây dựng cả nước đang đứng trước nguy cơ "vỡ trận...
Vì vậy, các nhà thầu đang xây dựng hy vọng Bộ Xây dựng sớm ban hành Thông tư hướng dẫn Nghị định số 10/2021/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng để tổ chức lập chỉ số giá xây dựng, phản ánh mức độ biến động của giá xây dựng theo thời gian, làm cơ sở điều chỉnh mức độ biến động của giá xây dựng theo thời gian và điều chỉnh sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, nhằm bình ổn thị trường vật liệu.
Còn theo Tổng Cục Thống kê, lĩnh vực công nghiệp - xây dựng là khu vực chịu nhiều tác động từ dịch COVID-19 trong hơn 1 năm qua, với tỷ lệ doanh nghiệp bị tác động lên tới 86%. Để vượt qua khó khăn, ổn định sản xuất, phần lớn doanh nghiệp đều phải tiết giảm chi phí sản xuất, thi công xây dựng, cân đối nguyên liệu đầu vào.
Sớm bình ổn giá vật liệu xây dựng
Báo cáo của Bộ Xây dựng trong quý III/2021, ngay cả trong lúc dịch bệnh, giá nhà đất tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh vẫn tăng và khó tìm căn hộ giá rẻ trên thị trường. Thực trạng khan hiếm nguồn cung các dự án vốn đã "nhỏ giọt" từ năm 2019, chịu thêm tác động bởi 2 năm dịch COVID-19 càng trở nên khan hiếm.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, nhu cầu về an cư và đầu tư BĐS của người dân vẫn còn lớn, trong khi nguồn cung eo hẹp. Ngoài nguyên nhân từ vấn đề pháp lý, dịch bệnh, khiến tiến độ hoàn thành dự án của nhiều chủ đầu tư bị ảnh hưởng, sự lệch pha cung - cầu là một trong những nguyên nhân chính khiến giá BĐS tiếp diễn xu hướng tăng.
Còn GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, những bất cập, chồng chéo giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai, cũng như với các luật liên quan là nguyên nhân làm thị trường thiếu hụt các dự án mới. Không gỡ các vấn đề về pháp lý cho các dự án BĐS sẽ tác động đến thị trường trong trung hạn. Những năm tới thị trường BĐS sẽ thiếu cung, giá sẽ tiếp tục tăng theo quy luật của thị trường...
Bàn về thị trường BĐS giai đoạn cuối năm 2021, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Kênh dịch vụ BĐS số 1 Việt Nam batdongsan.com.vn mới đây đưa ra kết quả khảo sát, trong đó có thay đổi hành vi của người tìm kiếm BĐS sau mỗi lần dịch bùng phát. Cụ thể, đợt bùng dịch lần đầu diễn ra đầu năm 2020, mức độ tìm kiếm BĐS giảm mạnh. Nhưng ngay sau đó, khi dịch được kiểm soát thì có sự phục hồi mạnh, tăng tới 306%. Lần bùng dịch thứ 3, mức độ đạt đỉnh với lượt quan tâm tăng 378% trong tháng 3/2021. Đến lần thứ 4, lượng quan tâm vẫn cao hơn đa phần các giai đoạn năm 2020. Thực tế sự quan tâm tới BĐS luôn tồn tại, chỉ bị ảnh hưởng do dịch, nhưng trong thời gian ngắn.
Trước thực tế trên, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái, Trưởng ban Chỉ đạo điều hành giá vừa yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Công Thương chủ động nghiên cứu một số giải pháp nhằm giám sát, bình ổn giá vật liệu xây dựng, đặc biệt là giá thép, cát, xi măng... Ngoài ra, theo dõi sát diễn biến của thị trường BĐS, tránh khả năng tăng nóng cục bộ giá BĐS trong các tháng còn lại của năm và thực hiện có hiệu quả các giải pháp được Thủ tướng Chính phủ giao về thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.
KSF lên sàn HNX từ ngày 6/10 CTCP Tập đoàn KSFinance (mã KSF) vừa ra thông báo, từ ngày 6/10/2021, 300 triệu cổ phiếu của đơn vị sẽ chính thức niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội. Theo đó, giá tham chiếu trong ngày giao dịch đầu tiên của mỗi cổ phiếu KFS là 36.000 đồng, tương đương với giá trị vốn hóa là 10.800 tỷ đồng....