Người mua nên tìm đến Sở Xây dựng trước khi mua nhà

Thời gian qua, những lùm xùm về quyền lợi giữa một vài chủ đầu tư và người mua nhà, đang tác động không tốt lên thị trường chung.

Để bảo vệ người mua nhà khỏi các rủi ro này, nhất là việc chủ đầu tư thế chấp dự án vay vốn ngân hàng, cần có sự chung tay từ nhiều phía.

Ảnh minh họa

Về phía chủ đầu tư dự án

Nhiều dự án mặc dù người dân đã nhận bàn giao nhà nhiều năm nhưng vẫn không làm được sổ hồng, mà nguyên nhân phần lớn do lỗi của chủ đầu tư, như đang thế chấp toàn bộ dự án tại ngân hàng, chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước…

Dưới góc độ pháp luật, Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê mua…

Thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý, lúc đó tiền bán hàng từ dự án phải được chuyển về tài khoản của ngân hàng đang cho dự án đó vay.

Như vậy, quy định pháp luật về vấn đề này là khá chặt chẽ. Quy định này xác lập rõ nghĩa vụ giải chấp của chủ đầu tư và trách nhiệm của ngân hàng trong việc quản lý tài sản thế chấp. Khi khách hàng mua căn hộ đã thế chấp mà chưa được giải chấp thì sai phạm trước hết thuộc về chủ đầu tư.

Trong trường hợp này, người mua hoàn toàn có thể khởi kiện chủ đầu tư ra tòa để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Về phía ngân hàng

Trong câu chuyện trên, dù lỗi phần lớn là do chủ đầu tư, nhưng ngân hàng cũng không hoàn toàn vô can.

Hoạt động kinh doanh ngân hàng luôn gắn liền với nhiều loại rủi ro, nên trước khi quyết định tài trợ cho chủ đầu tư bất động sản trên cơ sở bảo đảm bằng dự án bất động sản đó, thì ngân hàng cần có sự lường trước mọi rủi ro về dạng tài sản bảo đảm này.

Một trong những rủi ro liên quan đến việc thế chấp dự án tại ngân hàng là tình trạng nhận thế chấp trùng tài sản trong cùng một dự án bất động sản như đã đề cập ở trên.

Do đó, việc để xảy ra tình trạng tài sản thế chấp đã bán hết, trong khi chủ đầu tư không trả nợ đúng hạn như trường hợp tại Chung cư The Harmona là do ngân hàng cho vay và quản lý tài sản thế chấp quá lỏng lẻo.

Do vậy, ngân hàng cần phải có quy trình kiểm soát việc cho vay một cách chặt chẽ, toàn bộ các giao dịch của chủ đầu tư với bên thứ ba, khi đã tài trợ dự án và nhận bảo đảm bằng bất động sản dự án. Nếu ngân hàng kiểm soát tốt các vấn đề này, thì rủi ro sẽ giảm bớt cho ngân hàng và người mua nhà.

Về phía các cơ quan quản lý

Cũng theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở 2014, việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh ( Sở Xây dựng), nơi có dự án triển khai.

Còn theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Theo_Báo Đất Việt