Nghịch lý trên thị trường bất động sản: Lực cầu mạnh nhưng hấp thụ không cao
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý III/2022, hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.
Theo báo cáo quý III/2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), về loại hình bất động sản nhà ở, nguồn cung thiếu và yếu về chất, trong đó, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Cụ thể, tổng nguồn cung trong 9 tháng năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 77,9% so với 2021 và 24% so với năm 2018.
Song, nghịch lý đã xảy ra khi lực cầu mạnh nhưng hấp thụ không cao, bởi ít các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và có mức giá quá cao. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ trung bình trong 9 tháng qua chỉ đạt 43%. Riêng quý III/2022, giảm mạnh so với 2 quý nửa đầu năm khi chỉ đạt 33,5%.
VARS cho biết, trong quý vừa qua, lực cầu chủ yếu tới từ nhu cầu thực, còn các nhu cầu đầu tư đã dè dặt hơn vì yếu giá cả. Theo đó, thanh khoản sụt giảm so với giai đoạn trước và biến động giá bất động sản trong quý này cũng đã có dấu hiệu chững lại. Nhằm kích cầu thanh khoản, các chủ đầu tư đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu,…
“Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là với sản phẩm đất nền bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Mặc dù có dấu hiệu sụt giảm nhưng khẳng định thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm nhu cầu vẫn ở mức cao”, VARS nhấn mạnh.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, quý vừa qua, những địa phương có tình hình thị trường tốt như Thanh Hóa, Bình Định, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Long An,…
Về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, trong quý III/2022, có hơn 4.600 sản phẩm mới được chào bán, giảm 35% so với cùng kỳ năm 2021 và giảm 21,4 so với quý trước. Cụ thể, tỷ lệ nguồn cung mới ở miền Bắc chiếm 24%; miền Trung chiếm tỷ lệ cao nhất với 48%; miền Nam chiếm 28%. VARS cũng cho biết, nguồn cung, trong đó gồm cả hàng tồn kho có số lượng khá lớn. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chỉ ở mức 48%.
Mặt bằng giá ở thị trường sơ cấp tiếp tục tăng, trung bình từ 5 – 7% so với quý trước và 12 – 15% so với cùng kỳ năm 2021. Những địa phương có lượng giao dịch bất động sản tốt gồm Thanh Hoá, Bình Định, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Kiên Giang.
Video đang HOT
Về phân khúc bất động sản công nghiệp, cả nước có gần 300 khu công nghiệp đang hoạt động. Trong đó, khoảng 84 dự án có tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn, còn lại trung bình khoảng 80%.
Giá cho thuê bất động sản công nghiệp trung bình từ 100 – 120 USD/M2/chu kỳ thuê, tăng khoảng 10% so với kỳ trường. VARS dự báo, mức giá thuê sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam.
Đơn vị này cũng cho biết, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, cho thuê quanh khu công nghiệp đến nay vẫn chưa được cải thiện. Các dịch vụ đi theo bất động sản công nghiệp từ nhà trọ, ăn uống, mua sắm gia dụng, thậm chí sân thể thao,… ngày càng phát triển đa dạng. Theo đó, cơ sở quy mô hay buôn bán nhỏ lẻ đều có điều kiện để phát triển.
VARS cũng cho biết, bất động sản bán lẻ có tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại và siêu thị lớn đạt mức trung bình khoảng 92 – 95%. Tại TP. HCM giá thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm khoảng 130 USD/tháng, còn ngoài trung tâm TP. HCM đạt mức bình quân hơn 40 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy ở khu vực trung tâm khoảng 96%, còn ngoài trung tâm khoảng 88%.
Tại Hà Nội, giá thuê ở trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm khoảng 100 USD/m2/tháng, còn ngoài trung tâm khoảng 30 USD/m2/tháng.
Nguồn cung mới trên toàn thị trường không nhiều, đặc biệt là ở TP. HCM. Tuy nhiên, Hà Nội có thêm nguồn cung mới từ 2 trung tâm mua sắm lớn là Vincom Mega Mall và khu phức hợp quy mô lớn Lotte Mall (vào năm 2023).
Dự báo về diễn biến thị trường bất động sản quý cuối năm, VARS cho rằng, nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, khả năng hấp thụ tăng nhưng không mạnh, mức giá cũng đứng im.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục thu hút các nhà đầu tư lớn do quỹ đất còn nhiều, ưu thế khí hậu, bên cạnh đó là hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư.
Đối với bất động sản công nghiệp, làn sóng dịch chuyển của các doanh nghiệp quốc tế sang khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam. Với lợi thế nhân công lao động lớn, quỹ đất rộng kết hợp với hạ tầng giao thông liên tỉnh được Chính phủ rót vốn đầu tư sẽ tạo đà cho sự phát triển ở phân khúc này.
Trong quý IV/2022, thị trường bán lẻ, văn phòng, thương mại sẽ chịu áp lực tăng giá. Tỷ lệ lấp đầy ở mức cao, đặc biệt là các khu Trung tâm thương mại được vận hành bởi các thương hiệu lớn như Vincom, Lotte, AEON Mall, Central Group,…
Giá nhà liên tục tăng, liệu đã đạt đỉnh?
Sợ phạt tiền, môi giới đổ xô đi thi chứng chỉ hành nghề
Trước quy định môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề sẽ bị phạt 60 triệu đồng, số người đăng ký học và thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản tăng đột biến so với năm ngoái.
Đổ xô xin cấp chứng chỉ hành nghề môi giới
Theo thống kê Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trên cả nước hiện có khoảng 300.000 người làm nghề môi giới địa ốc. Hàng năm, có trên 100.000 giao dịch bất động sản được thực hiện ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Con số này tăng mạnh cùng với sự nóng lên của thị trường bất động sản.
Trong giai đoạn sốt đất, hiện tượng "người người, nhà nhà" đổ xô làm môi giới tại nhiều tỉnh thành đã không còn xa lạ. Tuy nhiên, trước vấn đề bất cập liên quan đến quản lý đội ngũ môi giới khi xảy ra tình trạng bát nháo, đẩy giá và làm giá, Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã được ban hành và chính thức có hiệu lực trong năm 2022. Theo quy định của Nghị định này, môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề sẽ bị phạt 60 triệu đồng. Ngoài ra, các hành vi sai phạm khác liên quan có thể có mức phạt lên đến hàng trăm triệu đồng.
(Ảnh minh hoạ).
Trước quy định này, thời gian vừa qua nhiều môi giới đã đổ xô đi học và thi. Khảo sát cho thấy, tại các đơn vị đào tạo chứng chỉ hành nghề môi giới, lượng đăng ký học và dự thi tăng mạnh.
Ông Lê Phương Đông, Trưởng văn phòng đại diện Hội môi giới Bất động sản Việt Nam khu vực Đồng bằng sông Cửu Long chia sẻ với báo giới, số thí sinh dự kỳ thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản ngày 15/5 lên đến 576 người, gấp đôi so với kỳ thi năm 2020.
Một thống kê sơ bộ khác ghi nhận, trong vòng 5 tháng đầu năm 2022, toàn khu vực miền Nam có khoảng trên 2.100 người dự thi lấy chứng chỉ hành nghề, tăng gấp 8 lần so với năm ngoái. Còn tại Nghệ An, Sở Xây dựng cho biết, riêng trong tháng 3/2022, địa phương này có hơn 500 hồ sơ xin phép cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Và con số được dự đoán sẽ còn tăng cao, trong bối cảnh nền kinh tế phục hồi trở lại.
Cần nâng cao chất lượng nghề môi giới
Nhận định về vai trò của đội ngũ môi giới, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, chính môi giới viên góp phần tạo nên thị trường bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng. Vì thông qua nhà môi giới, chủ đầu tư nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của người dân để liên tục phát triển sản phẩm.
"Nghề môi giới không đơn thuần là giới thiệu bất động sản, giao dịch mua bán bất động sản, mà là một ngành kinh doanh trong hệ sinh thái bất động sản với nhiều yêu cầu khắt khe về kiến thức, kinh nghiệm, đạo đức", ông Lâm nhận định.
Thực tế, dù đóng vai trò là lực lượng góp phần thúc đẩy thị trường phát triển, nhưng thời gian qua, những môi giới địa ốc không có chứng chỉ, thiếu trách nhiệm, cũng đã tham gia vào việc thổi giá, tạo nên sự bất ổn cho thị trường. Hệ luỵ của cơn sốt giá khiến nhiều người tư lao vào nợ nần, phá sản.
Nhìn về quy mô của đội ngũ môi giới, trải qua khoảng thời gian dịch bệnh, thống kê cho thấy có tới 80% sàn giao dịch vừa và nhỏ phải phá sản hoặc sống lay lắt. Đội ngũ môi giới gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận khách hàng. Đa số, họ sống dựa vào sản phẩm của chủ đầu tư. Chưa kể, trong 300.000 môi giới địa ốc, chỉ 10% có chứng chỉ hành nghề. Các chuyên gia cho rằng, việc thiếu kiến thức, thiếu quản lý chặt chẽ là một trở ngại lớn để nâng cao chất lượng môi giới.
Các văn bản pháp luật hiện hành đã từng bước thúc đẩy hàng nghìn môi giới bất động sản đăng ký thi chứng chỉ hành nghề. Tuy vậy, hoạt động quản lý chưa đẩy mạnh xử phạt. Dẫn đến môi giới bất động sản có thể gia nhập và rút lui trong nghề bán nhà đất một cách dễ dàng.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần sớm đổi mới cơ chế quản lý. Trong tương lai, môi giới viên phải có mã số định danh và được quản lý thông qua hệ thống số để nâng cao chất lượng:
"Họ phải được đào tạo, sát hạch, cấp chứng chỉ, có trình độ nghiệp vụ và phải được quản lý bằng các hệ thống công nghệ. Tất cả những thông tin về môi giới viên và hoạt động của họ phải được đưa lên hệ thống số để được quản lý khoa học, chặt chẽ, thông suốt. Các đơn vị chức năng nhờ vậy không mất nhiều thủ tục, thời gian kiểm soát", ông Đính chia sẻ.
Cũng theo các chuyên gia, cần có những giải pháp cụ thể để nâng nâng cao chất lượng quản lý và hoạt động môi giới, điển hình là việc xây dựng hệ thống số. Điều này không chỉ giúp minh bạch thị trường mà còn góp phần giúp hạn chế rủi ro, tiết kiệm thời gian và tăng khả năng tiếp cận sản phẩm địa ốc chất lượng.
Giá nhà liên tục tăng, liệu đã đạt đỉnh? Thiếu hụt nguồn cung nên giá căn hộ trên cả nước liên tục có sự biến động mạnh. Các chuyên gia cho rằng, xu hướng tăng giá có thể kéo dài trong thời gian tới. Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2022, nguồn cung căn hộ tiếp tục giảm sâu chỉ bằng một nửa so...