Ngân hàng lách cho doanh nghiệp bất động sản vay bằng mua trái phiếu?
Giới chuyên gia lo ngại rằng có hiện tượng ngân hàng “lách” cho vay bằng mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, việc này có thể gây ra nhiều rủi ro rất lớn cho nền kinh tế.
Doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về khối lượng phát hành trái phiếu trong quý 2 vừa qua, trong đó, khách hàng mua trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản nhiều nhất là các ngân hàng thương mại.
Giới chuyên gia lo ngại rằng có hiện tượng ngân hàng “lách” cho vay bằng mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Việc này có thể gây ra nhiều rủi ro rất lớn cho nền kinh tế.
Trong khi đó, các cơ quan quản lý cũng đang nỗ lực tìm kiếm giải pháp, hoàn thiện khung khổ pháp lý, đảm bảo thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển minh bạch, hiệu quả và hạn chế tối đa rủi ro.
Ngân hàng có “lách” cho vay?
Báo cáo của Công ty cổ phần Chứng khoán (SSI) mới đây cho thấy nhóm các doanh nghiệp bất động sản phát hành nhiều nhất trong quý 2/2020, đạt 71.600 tỷ đồng, chiếm 41,8% tổng lượng phát hành và tăng 57,5% so với cùng kỳ.
Xét riêng các doanh nghiệp bất động sản, bên mua là ngân hàng thương mại với 28.200 tỷ đồng trái phiếu bất động sản trên thị trường sơ cấp, chiếm 40% tổng lượng phát hành.
[Vì sao các doanh nghiệp 'chạy đua' phát hành trái phiếu?]
Giải thích về việc tăng trưởng nhanh chóng của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, Phó giáo sư-tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh – Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính – cho rằng việc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại siết cho vay bất động sản và có khống chế tỷ lệ cho vay, yêu cầu ngân hàng thương mại chuyển từ cho vay ngắn hạn sang cho vay trung và dài hạn đã khiến các ngân hàng này khó khăn trong việc tiếp tục cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.
Cộng hưởng thêm vào đó là dịch COVID-19 khiến nền kinh tế rơi vào trì trệ và rất nhiều doanh nghiệp vay vốn trước đây cũng khó trả được nợ nên xin giãn, hoãn trở nợ. Vì thế, việc cho vay của ngân hàng càng trở nên khó khăn hơn nữa.
Thời gian gần đây, các ngân hàng thương mại cũng dùng khá nhiều tiền mua trái phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán khiến Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước phải ra thông báo cảnh báo.
“Thực tế, nếu cho vay trực tiếp, ngân hàng phải xem xét đủ các điều kiện, rồi phải có tài sản làm đảm bảo, vật thế chấp. Hiện ngân hàng chuyển sang mua trái phiếu là hoàn toàn theo hình thức tín chấp, tức là ngân hàng thấy rằng là lãi suất và rủi ro đủ bù đắp cho nhau thì mua chứ không có tài sản đảm bảo. Vì vậy, nguy cơ rất lớn và về phía các ngân hàng thương mại phải “tỉnh táo” về vấn đề này,” ông Thịnh nói.
Chuyên gia tài chính-ngân hàng ông Nguyễn Trí Hiếu cho rằng thay vì cho vay, các ngân hàng mua trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản. Dù theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, việc mua trái phiếu vẫn phải cộng với khoản cho vay trên sổ sách chứ không được xem là một khoản đầu tư.
Tuy nhiên, ngân hàng thường tách phần mua trái phiếu của các công ty bất động sản ra khỏi các dư nợ trên sổ sách.
“Họ làm như thế thì giảm được dư nợ trên sổ sách đối với các công ty bất động sản,” ông Hiếu cho biết.
Theo vị chuyên gia này, cũng có khả năng các ngân hàng thương mại đang tìm cách tái cơ cấu lại nợ, đảo nợ thông qua việc mua, bán trái phiếu doanh nghiệp.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, không trả được nợ thì các doanh nghiệp này phát hành trái phiếu và ngân hàng mua. Doanh nghiệp bất động sản dùng tiền bán trái phiếu đó để trả nợ cho ngân hàng và đây một hình thức đảo nợ.
“Việc này gây ra những rủi ro cho nền kinh tế và Ngân hàng Nhà nước cần có những giám sát đặc biệt về trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản mà ngân hàng đang mua lại,” chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị.
Video đang HOT
Theo chuyên gia đầu tư, ông Phan Dũng Khánh, thực tế, câu chuyện ngân hàng “lách” cho vay bất động sản bằng việc mua trái phiếu là có nhưng về mặt quy định thì ngân hàng sẽ có cách để không làm sai.
Việc ngân hàng mua trái phiếu bất động sản cũng có thể xảy ra tình trạng đảo nợ. Bởi, những doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn thì những khoản vay trước đó không trả được sẽ bị chuyển thành nợ xấu.
Thực tế, hiện nay nợ xấu trong ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản là nhiều. Nếu theo dõi, có thể nhận thấy từ đầu năm đến nay, các ngân hàng bán giải chấp tài sản của các công ty bất động sản, hoặc những công ty có liên quan bất động sản rất nhiều.
Việc này cho thấy nợ nhóm 5 (khả năng mất vốn cao) của các doanh nghiệp bất động sản tăng lên. Bởi vậy các ngân hàng có thể rơi vào thế “kẹt.” Nếu không cho doanh nghiệp vay, doanh nghiệp phá sản, không trả được nợ thì ngân hàng cũng khốn đốn.
“Dĩ nhiên không thể nói ngân hàng vi phạm luật được, bởi vì bộ phận pháp chế của các ngân hàng đã “soi” rất kỹ những quy định của luật pháp trong việc mua bán trái phiếu. Thực tế, Bộ Tài chính cũng đưa ra các cảnh báo chứ cũng không cấm được việc này,” chuyên gia Phan Dũng Khánh cho biết.
Hoàn thiện khung khổ pháp lý
Ông Nguyễn Hoàng Dương, Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và tổ chức tài chính – Bộ Tài chính, cho biết mục tiêu của cơ quan quản lý hướng đến không phải là thắt chặt hay là nới lỏng phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Cơ quan quản lý quan tâm đến việc xây dựng một khung khổ pháp lý để đảm bảo khuyến khích được doanh nghiệp. Từ đó, tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động được vốn trên thị trường, nhưng cũng phải đảm bảo sự minh bạch tuân thủ quy định pháp luật, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Nghị định số 81/2020/NĐ-CP sửa đổi (Nghị định 81), bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2018/NĐ-CP (Nghị định 163) quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp có hiệu lực từ ngày 1/9/2020.
Theo Nghị định 81, mức dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành bao gồm cả khối lượng dự kiến phát hành không được vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất tại thời điểm phát hành được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nhưng trước đó, dự thảo của Bộ Tài chính đưa ra con số giới hạn là 3 lần.
Số lần phát hành trái phiếu cũng sẽ bị siết lại sau khi Nghị định mới có hiệu lực. Theo đó, đợt phát hành sau phải cách đợt phát hành trước tối thiểu 6 tháng, mỗi doanh nghiệp chỉ có thể phát hành 1-2 đợt mỗi năm.
Doanh nghiệp có thể tách nhiều lần phát hành trong mỗi đợt, nhưng quy định mới cũng yêu cầu mỗi đợt phát hành phải hoàn thành trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày công bố thông tin. Trái phiếu phát hành trong một đợt phát hành phải có cùng điều kiện, điều khoản.
Ngoài ra, trái phiếu doanh nghiệp phát hành tại thị trường trong nước bị hạn chế giao dịch trong phạm vi dưới 100 nhà đầu tư trong vòng một năm, sau đó được giao dịch không hạn chế.
Nghị định cũng quy định Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể về chế độ công bố thông tin đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu, tổ chức lưu ký cung cấp thông tin định kỳ hàng tháng, hàng quý, năm về tình hình đăng ký, lưu ký trái phiếu cho Sở Giao dịch chứng khoán để Sở giao dịch chứng khoán tổng hợp báo cáo Bộ Tài chính.
Về phía Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này đang lấy ý kiến về dự thảo thông tư quy định tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (gọi chung là tổ chức tín dụng) mua, bán trái phiếu doanh nghiệp.
Dự thảo thông tư có một số điểm mới như quy định tổ chức tín dụng chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3% theo báo cáo tài chính gần nhất đã được kiểm toán tại thời điểm mua, trừ trường hợp mua trái phiếu theo phương án cơ cấu lại được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu bao gồm mua từ phát hành lần đầu và mua lại từ các tổ chức cá nhân khác của doanh nghiệp phát hành có phát sinh nợ xấu tại tổ chức tín dụng mua và tại tổ chức tín dụng khác trong vòng 12 tháng gần nhất trước thời điểm quyết định phê duyệt mua.
Quy định này nhằm hạn chế các tổ chức tín dụng không kiểm soát được tỷ lệ nợ xấu dưới 3% nhưng vẫn thực hiện mua bán trái phiếu doanh nghiệp. Đồng thời, góp phần hạn chế nợ xấu, nâng cao chất lượng tín dụng của các tổ chức tín dụng.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành có mục đích để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác.
Điều này nhằm hạn chế việc tổ chức tín dụng không được mua trái phiếu phát hành để góp vốn, mua cổ phần tại các doanh nghiệp vì qua kiểm tra phát hiện một số trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu với mục đích thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, tăng quy mô vốn nhưng thực tế huy động để góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp khác.
Các tổ chức tín dụng khó kiểm soát mục đích sử dụng vốn, dòng tiền từ nguồn phát hành trái phiếu.
Dự thảo cũng có quy định, tổ chức tín dụng mua bán trái phiếu doanh nghiệp với mục đích nắm giữ đến ngày đáo hạn, khi thực hiện bán trái phiếu doanh nghiệp này cho tổ chức tín dụng khác thì không mua lại các trái phiếu doanh nghiệp đã bán.
Hoặc, trái phiếu phát hành cùng lô, cùng đợt phát hành với trái phiếu doanh nghiệp đã bán trừ trường hợp bán trái phiếu doanh nghiệp theo phương án cơ cấu lại được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Ngoài ra, dự thảo cũng đề cập một số quy định kế thừa Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và Thông tư 15/2019/TT-NHNN sửa đổi văn bản quy phạm pháp luật về hồ sơ, thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý ngoại hối đều do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành.
Đó là, tổ chức tín dụng không được vay vốn của tổ chức tín dụng khác để mua trái phiếu doanh nghiệp, không được mua trái phiếu doanh nghiệp với mục đích cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành./.
Nguy và Cơ từ trái phiếu doanh nghiệp địa ốc
Sự tăng trưởng khá nóng trái phiếu doanh nghiệp địa ốc bên cạnh những cơ hội cũng đặt ra không ít rủi ro cho thị trường và nhà đầu tư.
Theo số liệu thống kê mới đây, trong tháng 1/2020 các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm 55% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp ở mức 13.374 tỷ đồng. Như vậy, tỷ lệ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã có sự gia tăng đáng kể khi con số này của cả năm 2019 là 38% (khoảng 106.500 tỷ đồng).
Ông Nguyễn Hồng Sơn - Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu khả thi và định giá, Savills Hà Nội
Trao đổi với DDĐN, ông Nguyễn Hồng Sơn - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu khả thi và định giá, Savills Hà Nội cho rằng, có một số vấn đề cần nhìn nhận và đánh giá trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian vừa qua.
- Ông có nhận định ra sao về sự tăng trưởng nhanh chóng của loại hình trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành tại Việt Nam hiện nay?
Như chúng ta đã biết, vay tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu luôn là các kênh cấp vốn chủ yếu đối với các dự án đầu tư trung và dài hạn, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
Trong những năm gần đây, các quy định của Ngân hàng Nhà nước về giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của Tổ chức tín dụng có xu hướng chặt chẽ hơn đối với việc cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, thể hiện rõ tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN và các thông tư sửa đổi bổ sung mà gần nhất là Thông tư 22/2019/TT-NHNN.
Bên cạnh đó, quy định tại Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng đã tạo hành lang pháp lý khá thông thoáng cho hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Như vậy, có thể thấy khung pháp lý hiện hành đã tạo nên sự tăng trưởng đáng kể của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại Việt nam trong thời gian qua.
Ngoài ra, về phía các doanh nghiệp cũng có xu hướng phát triển thành các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp với danh mục các dự án triển khai có quy mô lớn, thời gian thực hiện dài hơn. Do đó, nhu cầu vốn qua phát hành trái phiếu vẫn còn rất lớn.
Trong năm 2020, triển vọng tăng trưởng thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được xem là vẫn tiếp tục khi thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực thi hành, bên cạnh thực tế là quy mô thị trường trái phiếu Việt Nam vẫn còn rất tiềm năng khi so sánh với các nước khác trong khu vực.
- Ông đánh giá ra sao về những "khoảng hở" nếu có về mặt pháp lý cũng như chuyên môn trong việc định giá các dự án bất động sản làm căn cứ phát hành trái phiếu cũng như việc theo dõi được dòng tiền thu về từ những đợt phát hành?
Đối với các đợt phát hành riêng lẻ, cần lưu ý đến phạm vi các nhà đầu tư tham gia cũng như khả năng đánh giá rủi ro; xem xét chất lượng các đợt phát hành thông qua quản lý sử dụng dòng tiền thu được từ các đợt phát hành, hay đánh giá số lượng và tần suất các đợt phát hành của cùng một doanh nghiệp. Ngoài ra, cũng cần lưu ý đến mức lãi suất của trái phiếu trong tương quan với mức độ rủi ro đối với nhà đầu tư.
Trong việc thẩm định các dự án bất động sản làm căn cứ phát hành trái phiếu, yếu tố pháp lý và tính thanh khoản của dự án cần đặc biệt lưu ý đối với hiệu quả phương án đầu tư cũng như chất lượng tài sản đảm bảo.
Trên thực tế, các thông tin thị trường thường không đầy đủ hoặc thiếu minh bạch sẽ dẫn đến các kết quả thẩm định mang tính chủ quan, chưa kể việc thẩm định dự án bất động sản thường có yêu cầu cao về kinh nghiệm đặc thù ngành nghề mà không phải đơn vị thẩm định nào cũng có thể đáp ứng được.
- Theo quan điểm của ông, đâu sẽ là những nguy cơ, rủi ro tiềm ẩn đối với các nhà đầu tư khi lựa chọn trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam phát hành?
Cũng như đa số các hình thức huy động vốn khác, rủi ro cơ bản cho đầu tư trái phiếu là doanh nghiệp phát hành không thực hiện đầy đủ những cam kết với nhà đầu tư như trả gốc, lãi hay mua lại. Ngoài ra, có thể có những rủi ro như thông tin thiếu minh bạch dẫn đến nhà đầu tư không đánh giá được đầy đủ những vấn đề liên quan trong quá trình đầu tư.
Đối với các dự án bất động sản, các rủi ro cụ thể như năng lực triển khai dự án, thay đổi pháp lý dự án, sử dụng vốn không đúng mục đích, thị trường suy giảm... đều có thể ảnh hưởng đến hiệu quả và tính thanh khoản của dự án.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn của các nhà đầu tư chuyên nghiệp, bên cạnh rủi ro thường có những cơ hội kèm theo. Với đặc thù rủi ro ngành nghề, trái phiếu bất động sản thường có mức lợi suất cao hơn. Ngoài ra, với những trái quyền kèm theo, nhà đầu tư sẽ có cơ hội tiếp cận việc tham gia sở hữu, điều hành dự án hoặc doanh nghiệp phát hành.
- Vậy theo ông, cần có những lưu ý gì về hành lang pháp lý để thị trường này phát triển lành mạnh, bền vững?
Như đã đề cập, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã có bước tăng trưởng đáng kể từ sau khi nghị định 163/2018/NĐ-CP được ban hành và dự báo sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong năm 2020.
Nhằm tăng cường tính minh bạch và ổn định thị trường, ngoài những quy định cụ thể về điều kiện phát hành, tôi cho rằng cần có hệ thống đánh giá khách quan về mức tín nhiệm của các tổ chức phát hành, trong đó thông tin về các đợt phát hành trong quá khứ được thể hiện đẩy đủ, từ kết quả đợt phát hành, quản lý sử dụng vốn, hiệu quả phương án đầu tư cũng như việc thực hiện các cam kết.
Ngoài ra, chế độ thông tin, báo cáo về các đợt phát hành cũng cần đầy đủ hơn và theo hướng có thể kiểm chứng được để nhà đầu tư có thể đánh giá được chất lượng đợt phát hành và rủi ro liên quan.
Về phía nhà đầu tư, đối với các đợt phát hành riêng lẻ, phạm vi phát hành nên hướng tới những nhà đầu tư chuyên nghiệp, đủ năng lực để đánh giá các vấn đề liên quan tới đợt phát hành và có khả năng chấp nhận rủi ro tương ứng.
- Cuối cùng, ông có thể chia sẻ một vài lời khuyên để các nhà đầu tư "khôn ngoan" hơn khi quan tâm đến loại hình trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành tại Việt Nam hiện nay?
Sẽ không có một công thức đầu tư đúng cho tất cả mọi người. Lợi suất của trái phiếu bất động sản thường đi kèm với rủi ro đặc thù của ngành nghề. Tuy nhiên, mỗi sản phẩm của dự án cụ thể, của một doanh nghiệp cụ thể sẽ có ưu nhược điểm nhất định và vì thế nó phù hợp với từng đối tượng.
Tôi cho rằng các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ không quá e ngại về mức độ rủi ro, cũng như không quá tham lam về mặt lợi suất của trái phiếu. Điều quan trọng là thực sự hiểu được sản phẩm và doanh nghiệp mình đang đầu tư vào, cũng như hiểu rõ mong muốn, khả năng kiểm soát và chấp nhận rủi ro của chính mình.
Ngoài ra, trong một thị trường thông tin đôi khi còn thiếu minh bạch, tôi cho rằng việc quan sát lịch sử phát hành, lịch sử sử dụng vốn, việc thực hiện các cam kết trong quá khứ của các doanh nghiệp phát hành sẽ là cơ sở quan trọng nhất để có thể đặt niềm tin.
- Vâng! Xin cảm ơn ông.
LÊ SÁNG
Theo enternews.vn
Doanh nghiệp bất động sản đua nhau phát hành trái phiếu Không chỉ đưa ra mức lãi suất cao, trái phiếu doanh nghiệp ngày càng ưu việt khi nhà đầu tư cá nhân có thể tiếp cận dễ dàng thông qua quầy giao dịch của các ngân hàng hoặc công ty chứng khoán. Ảnh minh họa. (Nguồn: TTXVN) Chỉ tính riêng hai quý đầu năm 2020, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động...