“Ngậm trái đắng” vì ôm đất giá cao bằng t.iền đi vay
Trong thời gian qua có nhiều nhà đầu tư phải “ngậm trái đắng” vì trót ôm bất động sản với giá cao trong các đợt sốt đất chưa kịp thoát hàng thì thị trường “lao dốc” không phanh.
Trong khi đó, lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao khiến một số nhà đầu tư rơi vào hoàn cảnh “dở khóc dở cười”.
Đi vay hàng chục tỷ đầu tư dự án để phân lô bán nền và cái kết
Anh Hồ Trung Nam – một nhà đầu tư bất động sản khu vực Nam Bộ cho biết, thời điểm thị trường sôi động nhất, anh đã cùng một vài người bạn đi gom t.iền quyết định chơi lớn bằng một dự án ở khu vực Đồng Nai rộng khoảng gần 5 ha.
Theo anh này, tổng số t.iền các cổ đông gom lại được khoảng gần 20 tỷ đồng, sau đó vay thế chấp ngân hàng 30 tỷ đồng để triển khai dự án.
Anh này cho biết, trong quá trình thực hiện dự án mọi việc diễn ra khá thuận lợi, chỉ khi thị trường liên tục được đẩy giá lên cao. Tuy nhiên, chính vì sự biến động không ngừng trên thị trường khiến mọi thứ trở nên khó lường hơn, những chính sách kiểm soát thị trường của địa phương đã khiến dự án bị đình trệ.
Anh Nam chia sẻ, sau khi gom đất hoàn tất các thủ tục sổ đỏ thì tỉnh có văn bản không cho chia tách thửa nhỏ. Vậy nên, dự án rơi vào tình trạng khó khăn do không thể tách thửa để bán, anh Nam và các nhà đầu tư khác phải cơ cấu lại hoạt động nhưng không thể duy trì.
Nhà đầu tư này cho hay, thị trường lại tiếp tục biến động vì những vụ việc liên quan đến đất đại, trái phiếu doanh nghiệp cùng các chính sách kiểm soát lạm phát bằng việc tăng lãi suất huy động đã khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ gặp vô vàn khó khăn thách thức.
Anh cho rằng, với lãi suất tăng cao như hiện tại cùng khả năng thanh khoản thấp, không có cách nào xoay sở được. Vì vậy, các nhà đầu tư phải tiếp tục đi vay huy động từ những người thân bạn bè để giải quyết khoản nợ hàng tháng phải trả cho ngân hàng. “Tuy nhiên, không thể duy trì được mãi như vậy, nên chúng tôi quyết định rao bán mảnh đất này, nhưng đến nay chưa có ai mua”, anh này nói.
Theo khảo sát của phóng viên, giá bán mỗi sào tại khu vực dự án của anh Nam, người dân đang rao bán chỉ hơn 300 triệu đồng/sào, trong khi thời điểm tháng 8 năm 2021 họ đã mua vào với giá hơn 1 tỷ đồng/sào từ người dân địa phương.
Video đang HOT
Một số nhà đầu tư đang chôn vốn tại các thửa đất nền tình lẻ (Ảnh: Phan Chính)
“Giá bán giảm 2/3 như hiện tại nếu bán cũng không đủ để trả khoản nợ vay ngân hàng, mà chỉ giải quyết được tạm thời những khó khăn trước mắt. Hiện nay chúng tôi đang nợ chồng nợ, chưa tìm được phương án nào sáng cửa để giải quyết”, anh chia sẻ.
Tương tự, Nguyễn Thị Yến – một giáo viên ở Đồng Nai cho biết, trong thời gian sốt đất, ngoài việc lên lớp, chị còn làm môi giới bán đất cho nhiều người dân trong khu vực, nên cũng đã thu về được một ít t.iền, cộng thêm thế chấp sổ đỏ nhà đang ở vay được 2 tỷ đồng. Chị đi gom đất và lướt nhưng do thị trường “lao dốc” nên hiện tại gia đình gặp rất nhiều khó khăn.
Nhà đầu tư này cho biết, lương của 2 vợ chồng không đủ trả lãi ngân hàng và chi phí sinh hoạt cả gia đình hàng tháng. “Giá đất thì xuống sâu, chấp nhận bán giá rẻ nhưng vẫn không có ai mua, sợ nhất là lãi suất tiếp tục tăng trong thời gian tới”, chị Yến nói.
Cuộc chơi không dành cho nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm
Chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân Phan Công Chánh cho rằng, đầu tư khi sốt đất thì thực tế chỉ có khoảng 20% là nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, còn lại 80% là các nhà đầu cơ với mong muốn thu được biên độ lợi nhuận tốt trong thời gian ngắn, hoặc thậm chí là lướt sóng từ lúc thị trường bắt đầu lên đến lúc chạm đỉnh.
Ông Chánh phân tích, xu hướng lướt sóng khi thị trường nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp, thành thạo thị trường và có tầm nhìn dài hạn, chiến lược. Còn các nhà đầu tư “c.hết vì sốt đất” thường là những nhà đầu tư F0, mới tham gia thị trường, đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, nắm thông tin chậm, ít kiến thức và non kinh nghiệm thị trường.
Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Trang Bùi nhìn nhận, việc đầu cơ hay đầu tư nhanh chóng có thể đã mang lại lợi nhuận cao thực sự cho một số nhà đầu tư F0, nhưng đó chỉ là một số ít, không phải số đông để có thể đại diện cho thị trường bất động sản.
Vậy nên, người mua phải tỉnh táo về công năng sử dụng đất khi mua, đặc biệt với đất tỉnh lẻ được rao bán giá 600-800 triệu đồng/diện tích lớn, mặc dù rất hấp dẫn, nhưng chủ yếu là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, do đó việc chuyển đổi để làm sổ đỏ là khó khả thi. Người mua cần xem xét thật kỹ về hành lang pháp lý, có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không.
Đồng thời, vị này còn khuyến cáo rằng, trước khi quyết định xuống t.iền mua đất, người mua nên so sánh, phân tích và nghiên cứu mặt bằng giá với các khu vực tương tự hoặc giá các năm trước. Bởi lẽ, nếu mức tăng của khu đất ấy là 50%, 100% thậm chí hơn trong vòng một thời gian ngắn, thì có thể đó là giá ảo, không đúng với giá trị thực của khu đất.
Giới chuyên gia cũng đã khuyến cáo nhà đầu tư cần nhìn nhận một dự án tăng giá như thế nào là bất bình thường thông qua việc so sánh với mặt bằng chung. Nếu dự án mới chỉ có đất, chưa có hạ tầng tiện ích, mà giá đã tăng cao thì đó chỉ là giá ảo, giá kỳ vọng trong tương lai khi đã hoàn thành. Phải thật thận trọng trong vấn đề này để có quyết định kịp thời.
Đầu tư đất vùng ven: Choáng với những bác nông dân sở hữu vài chục cuốn sổ đỏ
Quỹ đất nội đô hạn hẹp, nhiều vướng mắc về các pháp lý, khan hiếm các dự án mới...đã khiến làn sóng đầu tư dần từ bỏ khu vực trung tâm và lan tỏa ra vùng ven với tốc độ ngày càng mạnh mẽ.
Dù không phải là diễn biến mới nhưng sau hơn 2 năm dịch bệnh, dòng t.iền thông minh đã cho thấy những chuyển biến rõ rệt, khẩu vị nhà đầu tư thay đổi, sự an toàn trở thành yếu tố được đề cao. Các sản phẩm được đầu tư bài bản, pháp lý vững vàng trở thành lựa chọn số một của các nhà đầu tư. Cùng với đó là nhu cầu rất cao về không gian đủ rộng rãi, thoáng đạt để hưởng thụ cuộc sống .
Chính vì thế, đến thời điểm hiện tại, vùng ven đang giữ trọng trách là nguồn cung chủ lực duy trì sự ấm nóng cho thị trường bất động sản. Không khó để nhận thấy thị trường này đang có sự thay đổi lớn về chất. Đất nền nhiều loại hình từ đất nền trong dân, đất ruộng, đất rừng, đất tự phân lô đ.ánh mất vai trò sản phẩm đầu tư chủ lực thay vào đó đất nền trong các dự án khu đô thị, sản phẩm biệt thự liền kề nghỉ dưỡng vùng ven ngày càng được quan tâm nhiều hơn.
Hạ tầng đang được xem là bệ phóng cho các dự án bất động sản ở vùng ven. Ở phía Bắc, các tuyến đường cao tốc mới đã khiến cho thị trường Hưng Yên, Hòa Bình, Bắc Ninh trở thành thỏi nam châm hút dòng vốn đầu tư. Bất động sản tại các tỉnh thành này vẫn tăng giá 20-50%.
Ở phía Nam, các tuyến đường cao tốc Hồ Chí Minh, Long Thành - Dầu Giây và gần đây là sự khởi động của sân bay quốc tế Long Thành, cùng một loạt tuyến đường kết nối đã đưa Long An, Đồng Nai, Bà Rịa -Vũng Tàu và Bình Thuận trở thành những thị trường làn sóng mua bán bất động sản sôi động, nhất là loại hình đất dự án và đất thổ cư tự do.
Một công thức được ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh của Tập đoàn Hải Phát, rút ra khi đi khảo sát đầu tư bất động sản vùng ven hay vùng lõi được lấy tên là "Chợ-Hàng-Da" - một ngôi chợ nổi tiếng tại Hà Nội.
Theo ông Duy, yếu tố quan trọng nhất và xem xét đầu tiên khi đầu tư là Chợ, tức thị trường bất động sản khu đó, xem tập quán mua bán bất động sản của người địa phương như thế nào, để biết khi đầu tư thì khách hàng tương lai của chúng ta là ai.
Lấy ví dụ ở TP.HCM, quanh khu vực này có những thị trường truyền thống như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu... những nơi này người dân đã có tích luỹ lâu đời và có hành vi mua bán rất cụ thể.
"Ở Bình Dương, tôi thấy rất nhiều nông dân vẫn làm những ngành nghề đơn giản như cạo mủ cao su hay làm ruộng, nhưng trong nhà có 20 - 30 sổ đỏ, với trị giá tài sản đến nhiều tỷ đồng. Với việc sở hữu tài sản lớn như vậy, nhu cầu về đất dự án của họ chỉ là nhu cầu mua chơi, hoặc mua thử nghiệm, hay mua để dành cho con cháu... Còn nhu cầu mua để ở là hoàn toàn khác", ông Duy chia sẻ.
Ông Duy cho rằng nhà đầu tư tại những thị trường như thế này phải hiểu được văn hoá tiêu dùng, văn hoá mua bán bất động sản của người bản địa.
Hay như tại thị trường Long An, nhu cầu của dân bản địa về bất động sản chưa cao, vì những vùng như thành phố Tân An quỹ đất còn rộng, người dân không có nhiều.
Tuy nhiên, Long An giống với Hưng Yên (địa phương giáp với Hà Nội) nhu cầu về nhà ở lại lớn vì thời gian di chuyển đến TP.HCM chỉ mất 30 phút. Do đó, với những thị trấn, huyện sát TP.HCM như vậy, chợ bất động sản hình thành dựa trên tệp khách hàng làm việc ở TP.HCM nhưng sống ở Long An, từ đó thu hút thêm những nhà đầu tư tại TP.HCM, quy mô được mở rộng hơn.
"Với yếu tố "Chợ", người mua và người sử dụng là yếu tố cốt lõi mà một nhà đầu tư bất động sản phải nhìn nhận. Khi đã nhìn nhận rõ tệp khách hàng đó, thì những nhà đầu tư, đầu cơ mới nhìn ra được khách hàng của họ sau khi họ đầu tư là ai", ông Duy chia sẻ.
Yếu tố thứ hai là "Hàng", tức sản phẩm của thị trường. Hàng do chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án quyết định.
Chủ đầu tư là đơn vị đầu tiên phải quan sát để xem khả năng hình thành hàng hoá ra sao, mẫu mã, chất lượng sản phẩm như thế nào, uy tín chủ đầu tư cũng như quá trình phân phối, tổ chức bán hàng... Tức, chúng ta phải xem xét cả một chuỗi cung ứng tất cả các yếu tố kể trên, và phải là những đơn vị có tiềm lực mới làm được.
Ông Duy cho rằng, tốc độ đô thị hóa tại các huyện, thị trấn của tỉnh vùng ven sẽ chậm hơn thị trường vùng lõi như TP.HCM, Hà Nội. Vì thế, khi đầu tư cần tính toán độ dài hơi cũng như cơ cấu tài chính hợp lý.
"Tính thanh khoản của bất động sản các tỉnh vùng ven sẽ không bằng vùng lõi nhưng bù lại giá vốn, tăng trưởng địa tô lại rất hấp dẫn", ông Duy đ.ánh giá.
Yếu tố thứ ba là Da (mang nghĩa là đầu ra). Khi xem xét đầu ra, nhà đầu tư cần nhìn vào khâu tổ chức bán hàng và thời điểm.
Ông Duy cho rằng đây là thời điểm tuyệt vời để đầu tư vào các sản phẩm vùng ven, bởi xu thế nâng cao sản phẩm tại các thị trường nói trên là đang có. Như ở thị trường Long An, không phải ngẫu nhiên, khi những "cá mập " đi và sử dụng hàng trăm ha đất, rõ ràng nguyên tắc về mặt thanh khoản hàng hóa họ hiểu rất rõ.
"Với yếu tố thời điểm, chu kỳ lớn của Việt Nam còn đang phát triển, đặc biệt là hạ tầng chưa hình thành - một điều tuyệt vời. Bởi giống như Trung Hòa Nhân Chính của Hà Nội, ngày tôi làm bất động sản khoảng 10 năm trước, giá đất ở đấy khoảng 40 - 50 triệu đồng một căn thấp tầng, giờ để sở hữu một bất động sản tại đó phải bỏ ra 300 - 400 triệu đồng, gấp 6 - 8 lần sau khoảng 10 năm", ông Duy chia sẻ.
Thị trường bất động sản thiếu “vốn dữ liệu” Đất đai, nhà ở nếu được đăng ký dữ liệu đầy đủ sẽ tạo giá trị chính thức, góp phần vốn hóa thị trường bất động sản (BĐS) và góp phần loại bỏ "vốn chết" trong xã hội. Kinh nghiệm Hàn Quốc cho thấy, Hiệp hội BĐS Thành phố Xơun đã có hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở...
