Mua chung cư mini, nhiều chủ nhà ôm ‘bom’

NGỌC VY06:56 23/07/2021

Nhiều người trót bỏ tiền mua chung cư mini đang khốn khổ khi phân khúc này không hề dễ bán lại do vướng nhiều bất cập.

Trong hơn 10 năm qua, nhất là từ 2010 đến nay, chung cư mini, chung cư hộp diêm nở rộ tại các đô thị, quận nội thành. Ở Hà Nội, hàng trăm khu nhà ở được gọi là “chung cư mini” đã đi vào hoạt động.

Đặc biệt, dù nằm ở vị trí trung tâm, nhưng giá của mỗi căn hộ chung cư này rất rẻ, từ 800 – 1,2 tỷ đồng/căn diện tích từ 25m2 – 42m2 – 49m2 – 52m2. Sự hấp dẫn về vị trí cũng như mức giá đã khiến nhiều nhà người quyết định xuống tiền vào phân khúc này.

Chung cư mini không hề dễ bán do quá nhiều bất cập. (Ảnh minh họa)

Năm 2016, chị Hoàng Thị Bích (quận Cầu Giấy, Hà Nội) quyết định bỏ ra 615 triệu đồng để mua một căn hộ chung cư mini 56m2 tại quận Đống Đa, tương đương 11 triệu đồng/m2. Dự án này nằm ở trung tâm thành phố, sát với các trục đường lớn, nhưng giá bán chỉ bằng một nửa, thậm chí bằng 1/3 so với các dự án chung cư thương mại xung quanh. Tầng 1 của chung cư là khu vực để xe, còn lại mỗi tầng có 4 căn hộ.

” Biết là chất lượng không bằng chung cư bình thường, nhưng với mức giá phù hợp thu nhập, tôi không phải tốn quá nhiều thời gian chờ đợi để gom tiền. Hơn nữa, chung cư nằm ở vị trí trung tâm, tiện cho việc đi làm nên chúng tôi mới quyết định mua căn hộ này “, chị Bích nói.

Tuy vậy, sau khi ở, chị Bích mới thấy nhiều bất cập. Chung cư không được chủ đầu tư quan tâm, tu sửa, nhiều hạng mục xuống cấp, mỗi khi xảy ra hỏng hóc thì chính những người dân sinh sống ở đây phải tự bỏ tiền túi ra thuê người sửa chữa. ” Thang máy hỏng cũng là chúng tôi tự góp tiền sửa, chứ họ có sửa đâu “, chị Bích cho biết.

Đáng nói hơn, nhà chung cư mini chỉ có sổ đỏ chung, nếu khách đồng ý mua sẽ có hợp đồng mua bán viết tay giữa hai bên, theo dạng chìa khóa trao tay. Chủ nhà hứa hẹn, trong 3 năm sẽ hoàn thành sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở) cho cư dân. Thế nhưng, cho tới nay, sau hơn 5 năm, chị Bích vẫn chưa được cấp như lời hẹn. Rất nhiều lần, chị Bích cùng nhiều cư dân khác mua căn hộ tại dự án này yêu cầu chủ nhà thực hiện đúng cam kết nhưng chưa có kết quả

Video đang HOT

Sau nhiều năm bức xúc, chị Bích quyết định bán căn hộ mini, với giá bằng thời điểm mua hoặc rẻ hơn đôi chút nếu khách hàng có thiện ý. Tuy nhiên, trong suốt nửa năm “treo biển” bán nhà, không có bất kỳ ai liên hệ với chị để mua.

Cũng giống chị Bích, ông Đông (quận Thanh Xuân) cách đây 6 năm đã bỏ gần 700 triệu đồng để mua một căn hộ mini tại quận Thanh Xuân do giá rẻ.

Sau một thời gian kinh doanh thành công, ông Đông dự tính bán căn hộ này, bù tiền thêm để “nâng đời” nhà ở. Tuy nhiên, kể từ thời điểm ông Đông rao bán (cuối năm 2020), cho tới nay chỉ có 1 – 2 khách đến hỏi mua, nhưng đều không thành công. Ngay cả khi ông Đông nhờ các đơn vị môi giới bất động sản cũng rất ít nơi nhận bán lại các căn hộ mini.

” Hầu hết khách hỏi mua, câu đầu tiên họ hỏi là căn hộ có sổ không. Nếu có thì họ tới xem, còn không thì thôi. Tuy nhiên, do dự án này do dân xây, nên rất khó xin. Vì vậy, việc bán lại rất khó “, ông Đông nói.

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, lý do hầu hết các chung cư mini hiện nay đều không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, nguyên nhân là bởi đa số các căn hộ ở dạng này đều vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn tự ý cơi nới thêm tầng nhằm kiếm thêm lợi nhuận.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM dẫn giải, tình trạng “nở rộ” chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”.

Chung cư mini bùng nổ dẫn đến nhiều hệ lụy như: vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư; gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị; không cấp được Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng; làm gia tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán căn hộ,…

Theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng (Phó phòng Tranh tụng, hãng luật TGS, Đoàn Luật sư Hà Nội) thực tế, các dự án chung cư mini vẫn có thể cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (sổ hồng) nếu đáp ứng đủ các điều kiện của pháp luật. Tuy nhiên, hầu hết các dự án chung cư mini hiện nay đều khó cấp sổ hồng do vướng nhiều sai phạm.

” Khi xây dựng chung cư mini, nhiều chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở của pháp luật bằng cách “núp bóng” xin phép nhà ở riêng lẻ trên đất ở (hợp pháp). Sau đó, tự ý thực hiện việc xây dựng công trình theo kiểu nhiều tầng, phân chia thành nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định, quy chuẩn của pháp luật về xây dựng (xây sai phép). Điều này dẫn đến việc các quyền lợi cho người mua rất khó để đảm bảo “, luật sư Hùng nói.

Ông Hùng khuyến cáo, do luật pháp về đất đai chưa quy định rõ về loại “căn hộ chung cư mini”, chính vì vậy người mua cần tìm hiểu kĩ trước khi muốn mua, tránh “ôm bom” khi không tthể bán .

6 tháng cuối năm, có nên đổ tiền vào bất động sản?

Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm được dự đoán sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn và rủi ro về pháp lý.

Để dự đoán kịch bản cho thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, cần nhìn lại sự biến động trong 6 tháng đầu năm vừa qua.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup, nhận định, thị trường những tháng đầu năm có sự tăng trưởng vượt tốt, đến từ lo ngại kinh tế tăng trưởng thấp. Vì vậy, dòng tiền đổ vào các thị trường mang tính đầu tư dài hạn rất lớn, trong đó bất động sản cũng không ngoại lệ. Tuy nhiên, bất động sản tăng giá chủ yếu nhờ tăng giá đất, chứ không do công trình xây dựng.

Có nên đầu tư nhà đất cuối năm?

Tại một buổi toạ đàm mới đây, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định, đầu năm 2021, giá đất nền tăng nóng và cục bộ, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cho thị trường bất động sản. Đặc biệt là những giao dịch không đủ điều kiện pháp lý, nhiều giao dịch được thực hiện ở đất rừng, nông nghiệp... chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Ở góc nhìn khác, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land chia sẻ, dù dịch bệnh COVID-19 đã bắt đầu từ năm trước nhưng những tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản vẫn có sự bật dậy. Tuy vậy, đến làn sóng COVID-19 thứ tư, các doanh nghiệp thực sự đối mặt kịch bản rủi ro cao nhất.

Với tình hình thị trường hiện tại, giao dịch giảm, nguồn cung giảm, bà Hương đánh giá, đây là "khoảng lặng" tất yếu của thị trường, là yếu tố bất khả kháng mà doanh nghiệp buộc phải chấp nhận.

Nhận định về kịch bản trong thời gian tới, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, thị trường tiếp tục gặp khó khăn.

Dù bất động sản không phải là ngành chịu ảnh hưởng trực tiếp từ đại dịch COVID-19, nhưng dịch kéo dài sẽ khiến các thị trường khác tác động tới bất động sản, ví dụ như giá vật liệu xây dựng vừa qua tăng cao làm giá thành bất động sản tăng theo.

Đồng thời, các cơ chế về đất đai vẫn chưa được tháo gỡ kịp thời, mặc dù các hoạt động đầu tư liên quan đến xây dựng đã thông thoáng hơn. Do đó, các vấn đề về giao đất, cho thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng rất khó khăn.

" Sự thay đổi của nền kinh tế trong nước và thế giới đã tác động đến thị trường bất động sản và khó khăn này có thể sẽ kéo dài ít nhất là đến hết năm 2022 ", ông Khởi nhấn mạnh.

Còn theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một trong những khó khăn của thị trường hiện nay là việc tiếp cận nguồn vốn cho thị trường nhà ở giá rẻ. Mặc dù Chính phủ đã có nhiều quyết định hỗ trợ cho cả doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn vay từ ngân hàng chính sách, ngân hàng thương mại nhưng đến nay nguồn vốn này vẫn khó tiếp cận.

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin về thị trường đất đai còn thiếu, dẫn đến việc thị trường xuất hiện rất nhiều dự án ma và tình trạng sốt đất vẫn diễn ra. Khi thông tin không đầy đủ, nhà đầu tư sẽ chỉ xuống tiền theo phong trào chứ không có sự tính toán kỹ. Theo đó, cần phải có kênh thông tin đáng tin cậy làm chỗ dựa vững chắc cho thị trường để ngăn chặn tình trạng này trong tương lai.

" Nếu dịch bệnh được kiểm soát, một số phân khúc bất động sản sẽ duy trì phát triển nhanh, điển hình đó là nhà ở. Tuy nhiên, đa phần sản phẩm tung ra thị trường là sản phẩm nhà ở cao cấp, sản phẩm mở bán tiếp ở giai đoạn mới, còn trong điều kiện hiện nay mở bán dự án mới là không có. Thị trường nhà ở giá rẻ vẫn sẽ phải trông đợi vào các chính sách của Nhà nước ", ông Chiến cho hay.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khuyến cáo, người dân bình tĩnh, cẩn thận trước những thông tin đồn thổi. " Người dân khi thực hiện các giao dịch bất động sản cần xem xét cẩn thận các hồ sơ pháp lý và chỉ giao dịch với các dự án có pháp lý rõ ràng ", ông Sinh nhấn mạnh.

Các chuyên gia khác cũng tư vấn nhà đầu tư nên thận trọng, nghe ngóng thông tin thị trường trước khi quyết định đổ vốn nhàn rỗi vào bất động sản.

Đề xuất mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội 3 - 3,5%/năm HoREA đề nghị Chính phủ xem xét áp dụng mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội khoảng 3 - 3,5%/năm để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành Quyết định 679 "Về mức lãi suất cho vay nhà...