Một năm sụt giảm mạnh của thị trường Condotel
Thị trường căn hộ du lịch ( condotel) phát triển vượt bậc trong những năm qua, tuy nhiên, năm 2018 thị trường có xu hướng sụt giảm mạnh cả nguồn cung và giao dịch. Hầu hết các điểm nóng về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…đều có ít dự án mới được phát triển trong 2018.
Nhìn lại thời kỳ bùng nổ của Condotel
Không còn cảnh tượng sôi động, nhộn nhịp chào bán các dự án condotel ra thị trường nhằm hút dòng tiền đầu tư như năm trước, 2018 ghi nhận một năm chững lại của các dự án condotel. Khác với giai đoạn 2015-2017 tại hầu hết các thành phố biển Nha Trang, Quy Nhơn, Đà Nẵng, Hạ Long…các dự án condotel liên tục được công bố mở bán rầm rộ trên thị trường, các nhà đầu tư đổ xô đi mua căn hộ condotel như một kênh đầu tư mới.
Chỉ trong 3 năm gần đây, nguồn cung căn hộ condotel đã phát triển bùng nổ tại các thị trường du lịch trọng điểm. Chỉ tính riêng tại Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long thì số căn hộ condotel đã tung ra thị trường tính đến quý 3/2018 vào khoảng 30.000 căn (theo thống kê của CBRE Việt Nam), trong đó phần lớn là từ 2015-2017. Nếu tính cả phòng khách sạn, căn hộ condotel và biệt thự nghỉ dưỡng (4-5 sao) thì tại 4 thị trường này nguồn cung đã lên tới trên 66.000 căn.
Như vậy, có thể thấy tốc độ phát triển của nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng trong 3 năm qua là rất lớn, đã thu hút hàng chục tỷ USD của các nhà đầu tư cá nhân vào thị trường này.
Sự phát triển bùng nổ của condotel được nhiều chuyên gia trong ngành lý giải là bởi trong bối cảnh thị trường tài chính Việt Nam thiếu kênh đầu tư có lợi tức ổn định, trong khi nhiều chủ đầu tư condotel lại cam kết lợi nhuận cao từ 8% đến 12% trong 10 đến 15 năm. Cùng với đó là tốc độ tăng trưởng cao của ngành du lịch khiến triển vọng đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá có rất nhiều tiềm năng.
2018 – Một năm ảm đạm của thị trường condotel Việt Nam
Tuy nhiên, năm 2018 hầu hết các thành phố này đều vắng bóng dự án condotel mới, có chăng số dự án được mở bán chỉ đếm trên đầu ngón tay. Sau sự tăng trưởng nóng, thị trường condotel 2018 ghi nhận sự chững lại của cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch.
Theo báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam, toàn thị trường hiện có còn khoảng 8.000 căn đang mở bán, nhưng tỉ lệ hấp thụ trong quý 3/2018 sụt giảm mạnh so với 2 quý trước đó chỉ đạt khoảng 1.000 giao dịch. Chẳng hạn ở thị trường Nha Trang, tỉ lệ hấp thụ ở các dự án mới mở bán chỉ đạt 20%.
Một số nguyên nhân khiến thanh khoản loại hình này sụt giảm, có thể kể đến như mức giá chào bán của phân khúc bị đẩy lên quá cao trong khi pháp lý chưa rõ ràng, gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư.
Bên cạnh đó, ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư bất động sản khiến dòng vốn đổ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel bị hụt hơi. Ngoài ra, năng lực phát triển, vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế dẫn đến sự ngờ vực của khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài.
Video đang HOT
Với thực trạng trên, Condotel không còn là xu hướng lựa chọn ưa thích của các nhà đầu tư nữa.
Tại một hội thảo về “Chiến lược gia tăng giá trị bất động sản” được tổ chức tại TP.HCM mới đây, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có bài tham luận lý giải về diễn biến ảm đạm của thị trường căn hộ condotel 2018.
Theo vị chuyên gia này, thị trường condotel sụt giảm mạnh trong 2018 gồm có 4 lý do:
Thứ nhất: pháp lý cho các căn hộ condotel vẫn chưa được tháo gỡ gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư.
Thứ hai: ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư bất động sản khiến dòng vốn đổ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel bị hụt hơi.
Thứ ba: năng lực phát triển, vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế dẫn đến sự ngờ vực của khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài.
Thứ tư: giá bán của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã bị đẩy lên mức quá cao trong những năm vừa qua.
Du lịch, pháp lý…sẽ đem lại bức tranh tươi sáng cho condotel trong tương lai
Mặc dù có một năm sụt giảm nhưng theo dự báo của các chuyên gia thì thị trường BĐS nghỉ dưỡng nói chung, condotel Việt Nam nói riêng chỉ mới bắt đầu. Dư địa của phân khúc bất động sản này còn tiềm năng phát triển. Có nhiều cơ sở để tin tưởng như vậy:
Một là, du lịch Viêt Nam tiếp tục được dự báo sẽ phát triển bùng nổ những năm tới. Lượng khách quốc tế sẽ vẫn duy trì ở mức độ tăng trưởng rất cao khoảng trên 30%. Việt Nam vừa đón du khách quốc tế thứ 15 triệu, đây là sự kiện quan trọng trong mục tiêu đạt 15,7 triệu lượt khách quốc tế trong năm nay.
Hai là, cơ sở hạ tầng nhất là hạ tầng giao thông đã, đang và sẽ tiếp tục được đầu tư, nâng cấp tại những địa phương có tiềm năng phát triển du lịch. Hệ thống đường cao tốc kết nối các thành phố lớn đang được đầu tư xây dựng rộng rãi. Bên cạnh đó, nhiều cảng hàng không được xây mới và nâng cấp thành cảng hàng không quốc tế có khả năng đón hàng triệu khách du lịch…Đây là một lợi thế không nhỏ để những thị trường mới nổi đầy tiềm năng như Phan Thiết, Vân Đồn, Bình Thuận, Ninh Thuận…bứt phát trong thời gian tới.
Ba là, các chính sách pháp lý về loại hình bất động sản còn mới như condotel sẽ được xây dựng đồng bộ, và được công nhận thời gian tới.
Ông Nguyễn Trần Nam dự báo sự chững lại của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sớm thay đổi do thị trường du lịch Việt Nam vẫn còn đầy tiềm năng. Đáng chú ý là Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành liên quan ban hành quy chuẩn, quy chế quản lý vận hành, quy định chế độ sử dụng đất, kể cả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu.
Như vậy, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đặc biệt là căn hộ condotel đang từng bước được thừa nhận và bước đầu được thể chế hóa. “Khi tính minh bạch cho dòng sản phẩm này ngày càng hoàn thiện, phân khúc này sẽ thu hút các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài cũng như nhà đầu tư ngoại đặt chân vào”, ông Nam nói.
Còn theo nhận định của bà Dương Thùy Dung – CBRE Việt Nam thì những năm tới là năm của các thị trường cấp 2 (Phú Quốc, Bình Thuận, Phan Thiết, Ninh Thuận, Hạ Long) bắt đầu có kết quả hoạt động tốt hơn Nha Trang, Đà Nẵng do chưa chịu nhiều áp lực về nguồn cung.
Ngoài ra, thu nhập của người Việt Nam ngày càng tăng dẫn đến nhiều thay đổi về phong cách sống. Chẳng hạn như họ sẽ đi du lịch nhiều hơn, nguồn thu nhập dành cho hoạt động kinh doanh, đầu tư sẽ nhiều hơn…Một nghiên cứu gần đây cho thấy: Xu hướng du lịch và đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng sẽ thay đổi theo mức tăng của GDP đầu người. Đây là những yếu tố sẽ tác động đến thị trường condotel thời gian tới.
Gia Bảo
Theo Trí thức trẻ
Vì sao BĐS nghỉ dưỡng quay đầu sụt giảm mạnh?
Thời gian qua, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng có dấu hiệu sụt giảm cả cung lẫn cầu. Nhiều chủ đầu tư ra hàng khó khăn hơn trước, khả năng tiêu thụ của thị trường khá thấp. Vì đâu phân khúc nghỉ dưỡng sụt giảm?
Giảm nhiệt rõ nét
Theo nhận định của DKRA, nhìn chung thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã giảm nhiệt cả cung và cầu. Trong đó, thị trường này có sự phân hóa rõ nét về sức mua ở các chủ đầu tư khác nhau.
Cũng theo đơn vị này, quý 2 năm 2018 lượng cung tiếp tục giảm sút so với quý trước, tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 47%, bằng 54% so với quý trước.
Trong khi đó, nguồn cung loại hình condotel dồi dào nhưng tình hình tiêu thụ của thị trường lại khá thấp. Các dự án gần như có tình hình bán hàng ít khả quan. Không chỉ vậy, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng đến Phú Quốc có lượng tồn kho vọt lên ngất ngưởng.
Toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực đang ở mức đáng quan ngại. Tại Phú Quốc và Bà Rịa - Vũng Tàu, tỷ lệ thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39 - 40%.
Trong khi đó, các thành phố du lịch biển còn lại có tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ 26%, Bình Định 22%, Đà Nẵng 9%. Lượng hàng tồn kho đều từ 70 - 90%.
DKRA cho rằng, với thực trạng nhu cầu condotel đang giảm, nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra. Ngoài những thách thức lớn về hàng tồn kho, hiện nay là thời điểm các chủ đầu tư chứng tỏ thực thi các cam kết và lợi nhuận phân khúc này đến đâu.
Vì đâu nên nỗi?
Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) thì hiện các chủ đầu tư dự án condotel "kêu" là đang có khoảng trống pháp lý về loại hình BĐS "lai" này. Tuy nhiên, HoREA cho rằng, không có khoảng trống pháp lý có chăng là xuất phát từ lợi ích của các chủ đầu tư dự án.
Theo HoREA, trong các năm qua, các chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn, do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ cao cấp, trong khi giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng.
Kế đến là mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh dự án condotel, nên các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm, với thủ thuật định giá bán cao hơn rất nhiều so với giá trị thực. Nói cách khác, chủ đầu tư lấy tiền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận.
Để tăng thêm tính hấp dẫn khi bán hàng, chủ đầu tư dự án condotel cam kết người mua condotel sẽ được cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở", trong lúc Luật Đất đai hiện hành không có quy định cấp "sổ đỏ" ổn định lâu dài mà chỉ quy định cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua condotel.
"Nhưng, trên thực tế các năm qua, đã có vài địa phương "xé rào", cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở" cho người mua căn hộ condotel. Việc làm của các địa phương này là trái với quy định của pháp luật đất đai hiện hành", ông Châu nhấn mạnh.
Về mặt quản lý, kinh doanh condotel, thì phương thức phổ biến là chủ sở hữu căn hộ condotel ủy quyền cho chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng thực hiện, ít có trường hợp chủ sở hữu căn hộ condotel trực tiếp khai thác kinh doanh.
Các dự án condotel được phát triển rất mạnh trong những năm gần đây, thu hút rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và một nguồn vốn tín dụng, vốn xã hội rất lớn. Sau một thời gian phát triển quá nóng, hiện nay, thị trường condotel đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức, khó khăn, trước hết là về hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, thực hiện cam kết đảm bảo lợi nhuận và cấp "sổ đỏ" cho khách hàng.
Ngoài ra, những thủ tục liên quan đến việc mua - bán loại hình này cũng là một cản trở. Cụ thể, hiện nay, tại Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà chưa có quy định phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án condotel hình thành trong tương lai với khách hàng.
Đối với cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở sau khi đã nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam, tại các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, nên hiện nay, cá nhân nước ngoài chưa được mua căn hộ condotel.
Hạ Vy
Theo Trí thức trẻ
IREC 2018: Bất động sản Việt Nam đang dần thu hút thế giới Hội nghị bất động sản quốc tế (IREC 2018) đang diễn ra tại Hà Nội là cơ hội cho các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS trong nước và nước ngoài gặp gỡ trao đổi kinh nghiệm, hợp tác và đổi mới tư duy trong phát triển BĐS. Du lịch tăng trưởng nóng, cơ hội cho BĐS nghỉ dưỡng Trong những năm gần...