Mỗi tuần một doanh nghiệp: VDSC lo ngại mức độ đòn bẩy cao của Novaland

Trong báo cáo đánh giá Novaland (NVL), Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) lo ngại mức độ đòn bẩy cao của Công ty, gấp đôi mức trung bình của các công ty trong ngành như DIG, VHM, DXG, NLG, PDR.

Lợi nhuận 9 tháng 2020 đột biến nhờ đánh giá lại tài sản

LNST 9T 2020 tăng gấp 3 lần lên 3.298 tỷ đồng, chủ yếu nhờ khoản thu nhập tài chính từ việc thoái vốn các Công ty con bao gồm Phong Điền, Phú Định, Phú Trí với giá trị 2.560 tỷ đồng và khoản lãi không tiền mặt 2.230 tỷ đồng sau khi đánh giá lại dự án C – Thạnh Mỹ Lợi tại Quận 2, TP.HCM.

Trong khi đó, việc bàn giao tương đối chậm do dịch Covid-19 khiến doanh thu bị ảnh hưởng, giảm 60% so với cùng kỳ năm ngoái xuống còn 3.803 tỷ đồng. Theo đó, NVL chỉ bàn giao 355 căn hộ tính trong 9T 2020 (so với 3.269 căn trong cùng kì) từ các dự án nội thành như: Rivergate, Sun Avenue, Sunrise Riverside, Victoria Village, Lakeview City và Newton Residence. Ngoài ra, thủ tục pháp lí kéo dài tại TP.HCM cũng khiến tiến độ bàn giao bị trì hoãn.

NVL hiện đang sử dụng đòn bẩy khá cao.

Giá trị bán trước theo hợp đồng tăng 15% theo quý, đạt 91.400 tỷ đồng (80% giá trị từ Grand Manhattan, Novahills, Aqua City, Novaworld Hồ Tràm, Novaworld Phan Thiết). Theo đó, tỷ lệ hấp thụ tại Novaworld Phan Thiết và Aqua City lần lượt đạt 60% và 91%.

Trong khi đó, hoạt động mở bán đang dần hồi phục sau dịch khi Công ty mở bán thành công 3.184 căn hộ ( 24% QoQ) với giá trị 25.200 tỷ đồng, chủ yếu từ dự án Aqua City, Novaworld Phan Thiết và Novaworld Hồ Tràm.

Tổng tài sản tăng lên 129.388 tỷ đồng ( 44% YTD), chủ yếu do việc tăng hàng tồn kho (79.380 tỷ đồng, 39% YTD và 34% QoQ) đến từ hoạt động mua quỹ đất và tăng chi phí đầu tư vào một số dự án bao gồm Grand Manhattan, Aqua City, Novaworld Phan Thiết và Novaworld Hồ Tràm, NovaHills Mũi Né. Nợ vay tăng mạnh (44.395 tỷ đồng, 28% YTD) tương ứng do tài trợ hàng tồn kho của các dự án nêu trên.

Mặc dù vậy, tỷ lệ đòn bẩy (Nợ/Tài sản) giảm (0,34 lần so với 0,38 lần tại cuối năm 2019) do Công ty cũng tăng vốn chủ sở hữu ( 28% YTD) thể hiện qua việc tăng khoản mục “Lợi ích thiểu số” (4.131 tỷ VND, 210% YTD ) khi Công ty tiến hành mua lại/thành lập các Công ty con mới. Tỷ lệ thanh toán lãi vay điều chỉnh ¹ cũng cho thấy sự cải thiện (7,08 lần so với 2,92 lần tại thời điểm 9T 2019), nhờ vào khoản doanh thu tài chính đột biến (5.055 tỷ đồng, 758% YTD).

Khó hoàn thành kế hoạch doanh thu cả năm

Công ty dự kiến ghi nhận 4.000 tỷ đồng doanh thu từ bàn giao căn hộ từ các dự án trọng điểm như Novaworld Phan Thiết, Aqua City, Novahills và Shophouse tại Hồ Tràm.

Do đó, doanh thu ước tính trong năm 2020 đạt 7.803 tỷ đồng (-29% YoY, đạt 52% kế hoạch 2020) trong khi LNST có thể vượt kế hoạch 2020 (3.650 tỷ đồng) do Công ty đã hoàn thành 90% kế hoạch và dự kiến sẽ tiếp tục thoái vốn 43% cổ phần tại Công ty con Phú Định trong Q4 2020 nhằm thúc đẩy LNST.

Trong Q4 2020, Công ty tiếp tục phấn đấu hoàn thành mục tiêu 2020 là bán được 6.500 căn hộ (tính đến 9T2020, họ đã hoàn thành 49% kế hoạch) khi mở bán thành công tại các dự án Grand Manhattan, Aqua City, Novaworld Phan Thiết Novaworld Hồ Tràm và NovaHills Mũi Né.

So với 9T2019, việc bán căn hộ giảm 13% về giá trị và 32% về số lượng do ảnh hưởng nghiêm trọng của Covid-19 trong nửa đầu năm 2020. Do đó, việc hoàn thành kế hoạch bán hàng trong năm 2020 sẽ khá khó khăn.

Tiếp tục tìm kiếm quỹ đất mới để phát triển dự án nhưng hạn chế tiết lộ thông tin để tránh tình trạng tăng giá đất. Sau 9 tháng trong năm 2020, Công ty đã mua thêm 14% cổ phần tại dự án Thạnh Mỹ Lợi từ Liberties và hiện nắm giữ 70% vốn cổ phần. Công ty đã hoàn thành giải phóng 90% mặt bằng trên tổng diện tích 136 ha và dự kiến mở bán dự án này vào năm 2021.

Vấn đề pháp lý vẫn cản trở NVL trong ngắn hạn

Trong năm 2021, doanh thu chủ yếu đến từ các dự án Aqua City, Novaworld Phan Thiết, Novaworld Hồ Tràm, NovaHills Mũi Né và Victoria. Trong đó, Aqua City sẽ là dự án mang lại lợi nhuận chính nhờ hoạt động bán hàng tích cực và tỷ lệ hấp thụ tốt.

Bên cạnh các thông tin bàn giao/mở bán dự án, thông tin thoái vốn tại các Công ty con sẽ là các dữ kiện quan trọng ảnh hưởng đến giá cổ phiếu. Cụ thể, giá cổ phiếu đã tăng 15% kể từ tháng 6 với việc Công ty thông báo thoái 40% cổ phần tại dự án Phú Định (Dự án S, 60 ha tại Quận 8, TP.HCM).

Tuy nhiên, VDSC vẫn lo ngại mức độ đòn bẩy cao (Nợ / Tài sản) của Công ty, gấp đôi mức trung bình (~ 0,17 lần) của các Công ty trong ngành như DIG, VHM, DXG, NLG, PDR.

Ngoài ra, vấn đề pháp lý cũng quan trọng không kém khi hiện tại có 11 dự án của NVL chưa hoàn thành thủ tục cấp phép từ năm 2016 và người mua nhà vẫn chưa nhận được sổ hồng. Điều này có thể ảnh hưởng đến hình ảnh Công ty và hạn chế hoạt động chuyển nhượng/bán nhà của khách hàng. Công ty đã nỗ lực để giải quyết những vấn đề này bằng việc liên hệ với UBND TP.HCM nhưng chưa nhận được phản hồi chính thức từ cơ quan chức năng.

Mặc dù triển vọng ngắn hạn chưa quá khả quan khi tiến độ mở bán bị ảnh hưởng bởi các thủ tục pháp lý kéo dài ở TP.HCM và dịch Covid-19, tuy nhiên VDSC tin rằng NVL vẫn có khả năng phát triển trong dài hạn với lợi thế quỹ đất khổng lồ gần 5.000 ha, chỉ đứng sau Vingroup. Quy mô quỹ đất này vẫn có thể tăng lên thông qua các thương vụ mua đất tiềm năng mà Công ty đang xem xét.

Ngoài ra, bên cạnh các dự án có vị trí đắc địa tại TP.HCM, nhiều dự án khác của Tập đoàn tọa lạc tại các khu đô thị thuộc các tỉnh lân cận của TP.HCM sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ việc phát triển cơ sở hạ tầng trong trun hạn.

Điều này là yếu tố then chốt giúp Công ty đẩy nhanh công tác bán hàng trong các năm tiếp theo và khai thác triệt để tiềm năng quỹ đất rộng lớn của mình đồng thời thúc đẩy giá cổ phiếu.