M&A có cứu được các dự án bất động sản đóng băng?

Cuối năm 2015, đầu 2016, thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến sự sôi động của hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) các dự án BĐS và xu hướng này được dự báo vẫn sẽ được tiếp tục trong thời gian tới. Đặc biệt, việc có nhiều thương vụ M&A các dự án BĐS “đắp chiếu” bấy lâu nay cho thấy, tính thanh khoản của thị trường đang có chiều hướng tốt lên. Tuy nhiên, giải cứu thành công các dự án này hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Trong những tháng đầu năm 2016, theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, số lượng các giao dịch M&A tăng lên và có nhiều thương vụ đã giao dịch thành công.

Tăng trưởng tích cực

Trong những tháng đầu năm 2016, theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, số lượng các giao dịch M&A tăng lên và có nhiều thương vụ đã giao dịch thành công. Đặc biệt, những thông tin về chuyển nhượng trên thị trường cho thấy, BĐS Việt Nam thời gian qua đã nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore. Điển hình phải kể đến thương vụ giữa chủ đầu tư Keppel Land, công ty BĐS thuộc tập đoàn Keppel của Singappore và chủ đầu tư dự án Empire City tại quận 2, TP.HCM, theo đó Keppel đã nhận chuyển nhượng 40% giá trị dự án, tương đương 93,9 triệu USD. Cũng trong quý I-2016, thị trường chuyển nhượng tại TP.HCM cũng nghi nhận thương vụ Công ty Trường Phát Lộc và Công ty Bất động sản Phát Đạt hợp tác mua lại dự án 132 Bến Vân Đồn (quận 4) từ Công ty Nguyễn Kim với giá trị thương vụ khoảng hơn 900 tỷ đồng. Tại Hà Nội, Tòa tháp Keangnam Landmark 72 đã có chủ mới sau khi HĐQT Công ty Chứng khoán Mirae Asset (Hàn Quốc) bắt tay với Tập đoàn AON BGN đầu tư hơn 437 triệu USD để mua lại dự án này…

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho biết, điểm nổi bật và khác biệt của hoạt động M&A hiện nay là tốc độ M&A rất nhanh và mạnh mẽ, quy mô dự án M&A cũng rất lớn, có thương vụ lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng, trong đó có những thương vụ nhà đầu tư là DN trong nước. Cũng theo ông Điệp, hiện các công ty nước ngoài cũng như các nhà đầu tư lớn trong nước nhắm vào các dự án quy mô lớn, vị trí trung tâm, các dự án khu nghỉ dưỡng phát triển tốt.

Nhận định M&A dự án BĐS sôi động trong hai quý đầu năm 2016, ông Hoàng Minh Ngọc, Giám đốc khối kinh doanh và marketing Công ty CP BID Group cũng cho biết, thời gian qua DN đã khảo sát nhiều dự án tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh để mua, kết quả là “xem 10 mua được 1″. “Chúng tôi phải khảo sát xem chi phí đã bỏ ra để thực hiện dự án đến thời điểm đó, tổng số khoản nợ, tổng số chi phí sẽ phải bỏ ra để hoàn thành dự án và tổng doanh số sẽ thu về. Sau khi “cân” dòng tiền ra – vào, nếu thấy không hiệu quả thì chúng tôi không mua, ngay cả với những dự án chào bán cho chúng tôi với giá 0 đồng”, ông Ngọc chia sẻ.

Về giá cả, ông Ngọc cũng cho biết, những dựa án “chết lâm sàng” kéo dài, nợ vay càng ngày càng lớn, không có doanh số để trả nợ, dự án càng lún sâu thì càng về sau giá càng rẻ hơn. Còn những dự án đã có đất sạch, đã triển khai một ít hoặc chưa triển khai có thể tăng giá nhẹ. “Có dự án trước đây rao bán cho chúng tôi chỉ riêng tiền thương quyền là 70 tỷ đồng, nay giá được họ nâng lên là 120 tỷ”, đại diện DN này cho biết thêm.

Cơ hội từ dự án “đắp chiếu”

Bên cạnh những thương vụ mua bán mang yếu tố ngoại, hình ảnh của các DN nội trong M&A dự án BĐS thời gian qua là khá rõ nét. Các chuyên gia khẳng định, ưu thế của DN trong nước so với DN ngoại là cách nhìn nhận về thị trường sát hơn so với DN nước ngoài và cách mua bán đã chuyên nghiệp hơn so với trước. Bên cạnh đó, khi nhìn ra khả năng sinh lợi của dự án, DN trong nước có thể mua dự án ở mọi thời điểm (dự án chưa hoặc đã hoàn tất thủ tục pháp lý đều có thể được mua lại). Trong khi đó, các DN nước ngoài có lợi thế hơn về tài chính, kinh nghiệm trong M&A lại thường chỉ mua dự án khi đã có đất sạch, đã được cấp phép xây dựng, hoàn chỉnh thủ tục pháp lý, vì thế giá thường rất cao.

Một điểm nổi bật của M&A trong thời gian này là khá nhiều dự án BĐS “đắp chiếu” đã được sang tên cho chủ mới. Điển hình là thương vụ Công ty Hải Phát chi 700 tỷ thâu tóm 4,7 ha dự án Khu đô thị Phú Lương – Hà Đông. Trước đó, vào năm 2015, dự án này được cơ quan thuế Hà Nội xác nhận nợ 1.500 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Công ty Cổ phần Tập đoàn Mường Thanh hoàn tất thương vụ mua lại 95% cổ phần của Cienco5 Land, theo đó sẽ kiểm soát dự án Khu đô thị Thanh Hà, quận Hà Đông, Hà Nội… Đây là những dự án “chết lâm sàng” nhiều năm nay và việc có chủ đầu tư mới đang làm dấy lên hy vọng cho nhiều khách hàng đã đổ tiền vào những “con tàu mắc cạn” này.

Nhận định về M&A 2016, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Tư vấn bất động sản Sohovietnam, cho biết, riêng trong quý I-2016 hàng chục dự án được “sang tay”. Theo ông Cần, từ 2012-2013, các dự án tốt, vị trí đẹp, hồ sơ pháp lý đầy đủ, sạch sẽ, nhưng do khó khăn, chủ đầu tư cũ không triển khai được nên các dự án này đã được nhiều chủ đầu tư quan tâm, mua lại. Tuy nhiên, vào đầu năm 2016, những dự án không đẹp, không xuất sắc và không “tròn trịa” lắm khi đều gặp những vấn đề riêng và có những khó khăn trong triển khai (như Usilk City, Thanh Hà A, Thanh Hà B, Phú Lương… ), nhưng do bối cảnh thị trường tốt lên, chủ đầu tư mới xác định dự án vẫn có tiềm năng, nhìn thấy cơ hội tháo gỡ khó khăn cho dự án này, dù có thể không nhiều, nên vẫn mua lại.

Có thể nói, thị trường M&A ngấm ngầm cũng như công khai đang diễn ra rất mạnh mẽ, bản chất thị trường đang có sự sàng lọc. Theo đó, những DN mạnh đang vượt trội lên, một loạt DN lớn đang có chiến lược thu mua “xác chết”, hoặc mua những dự án đã hoàn chỉnh thủ tục pháp lý. Đây cũng là một xu thế, là sự tất yếu, các DN nhỏ không đủ điều kiện và tiêu chí để làm thì buộc họ phải chuyển nhượng. “M&A sẽ làm cho thị trường BĐS tốt lên. Qua M&A, chủ đầu tư mới sẽ tiếp sức cho thị trường, giúp cho các dự án đang từ chỗ là dự án &’chết’ thành dự án sống”, ông Ngọc nhận định.

Tuy vậy, để giải cứu thành công các dự án này phải giải quyết được quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan như ngân hàng, các nhà thầu, khách hàng… Liên quan đến vấn đề này, hiện nay một số dự án đang gặp vướng mắc trong hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, giải quyết quyền lợi của các bên liên quan… dẫn đến những hạn chế về tính pháp lý, hiệu quả của dự án.

Một chuyên gia trong lĩnh vực này cho rằng, khó nhất khi M&A là nắm được vấn đề tài chính của dự án, của DN. Vì không nắm rõ được điểm yếu đó nên khi đã “thò” một chân vào rồi mới thấy rất mệt mỏi vì nhiều “bệnh”. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan, đặc biệt là khách hàng cũng như ảnh hưởng đến kết quả giải cứu các dự án khó khăn. Về vấn đề này, ông Phan Xuân Cần cho rằng, trước khi mua lại dự án, chủ đầu tư cần phải rà soát, đánh giá lại tính pháp lý của dự án. Theo ông Cần, một khi đã trả tiền thì phải được sở hữu món hàng đó, vì thế, đặc biệt đối với các dự án đang bán hàng dở dang, thi công dở dang cần xem xét công nợ đối với nhà thầu, khách hàng, cần rà soát đánh giá lại xem dự án đó có thể chuyển giao được không và chuyển giao bằng cách nào để “danh chính ngôn thuận”.

Trong quá trình M&A bất động sản, bên cạnh năng lực tài chính, khả năng đánh giá tiềm năng dự án, khả năng định giá, cần lưu ý khả năng tiếp quản và triển khai dự án sau chuyển nhượng để đạt hiệu quả cao.

Theo Bao Hai quan