Lý giải nguồn cung căn hộ không “hấp thụ” được?

Lượng giao dịch phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội và Tp. HCM chậm lại là do chủ đầu tư đang định vị giá cao hơn thị trường.

Theo đánh giá của Savills, trong quý II/2018, thị trường bất động sản Hà Nội có 11 dự án mới và 31 dự án của giai đoạn tiếp theo đã mở bán 9.760 căn, tăng 77% theo quý và 43% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 28.000 căn, tăng 17% theo quý và 14% theo năm.

Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp đạt 28.000 căn, tăng 17% theo quý và 14% theo năm. Số căn bán được tăng 31% theo quý và 11% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ (Tỷ lệ số căn bán so với số căn mở bán) tăng 3 điểm % theo quý nhưng giảm 1% theo năm, đạt 27%.

Hai miền đều tăng

Giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.160 USD/m2, giảm 7% theo quý và 12% theo năm. Hạng B chiếm khoảng 60% tổng số căn bán được với giá bán khoảng 30 triệu đồng/m2; tiếp theo là hạng C khoảng 38% với giá bán khoảng 20 triệu đồng/m2.

Tại thị trường bất động sản Tp. HCM, quý II/2018 có 16 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 10 dự án hiện hữu cung cấp khoảng 10.600 căn hộ, tăng 125% theo năm.

Về tình hình hoạt động, thị trường ghi nhận sự khởi sắc với hơn 14.400 giao dịch, tăng 6% theo quý và 22% theo năm. Trong đó, hạng B (trung cấp) có lượng giao dịch tốt, tăng 16% theo quý và đạt tỷ lệ hấp thụ 61%. Tuy nhiên, hạng C (thấp cấp) vẫn chiếm ưu thế với 60% thị phần, tỷ lệ hấp thụ đạt 56%, tăng 9 điểm % theo quý và 24 điểm % theo năm.

Xét riêng về căn hộ dịch vụ, tổng nguồn cung trong kỳ đạt 5.300 căn, tăng 3% theo quý và 12% theo năm, trong đó có 155 căn mới từ 6 dự án hạng C và 30 căn mới từ một dự án hạng B.

So với quý trước đó (quý I/2018), công suất trung bình giảm nhẹ. Dù tình hình hoạt động của thị trường giảm nhẹ, công suất hạng A (cao cấp) đi ngược tăng 2 điểm phần trăm theo quý trong khi giá thuê không đổi.

Đánh giá về thị trường BĐS nửa đầu năm 2018, Savills cho rằng giai đoạn năm 2013-2017 đã chứng kiến mức tăng giá trung bình khoảng 9%/ năm ở phân khúc thị trường căn hộ Tp.HCM. Phân tích sâu, tốc độ đô thị hóa cao cùng những giải pháp đẩy mạnh cơ sở hạ tầng ở Tp.HCM đã góp phần mạnh mẽ vào đà tăng trưởng chung.

Hàng loạt chính sách mới có hiệu lực đã dẫn đến nguồn cung căn hộ đều đặn và nhờ đó, thị trường tăng trưởng tương đối ổn định mà không gặp bất cứ bài toán cung vượt cầu đáng kể nào.

Hấp thụ kém do định vị giá cao

Theo ông Troy Griffiths – Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam – nhu cầu nhà ở mạnh mẽ có khả năng sẽ tiếp tục tăng trưởng đến cuối năm 2018, đặc biệt là khi thị trường tìm về mức giá trị hợp lý thỏa mãn nhu cầu chủ sở hữu để ở hợp pháp.

Theo đó, nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh sẽ tác động đến tất cả phân khúc và đáp ứng nhu cầu của mọi nhóm khách hàng. Nhìn chung, giá bán căn hộ ở Tp.HCM vẫn thấp hơn so với các thành phố khác trong khu vực và cùng phân khúc.

Giá bán tăng cũng đi liền với những dự án tiêu chuẩn phát triển chất lượng hơn. Bên cạnh đó, nhu cầu thị trường nhà ở tiếp tục tăng mạnh bởi những yếu tố tác động như đô thị hóa, sự tăng trưởng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu cũng như quá trình hoàn thiện cơ sở hạ tầng mới trong thời gian tới.

Thị trường Tp. HCM dự báo đến năm 2020 sẽ có hơn 129.100 căn từ 97 dự án dự kiến sẽ chào bán ra thị trường, riêng quận 9 sẽ chiếm thị phần lớn nhất với 31%.

Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung tương lai căn hộ hiện tại đang nằm tại 5 quận. Dẫn đầu là Từ Liêm trên 6.000 căn, Hà Đông 4.400 căn, Tây Hồ 2.500 căn, Thanh Xuân, Hoàng Mai 3.500 căn. Riêng quý II/2018, tại khu vực quận Long Biên có dự án án Homeland cung cấp 1.200 căn hộ. Tuy nhiên, khu vực Từ Liêm và Hà Đông vẫn chiếm tỷ lệ lớn căn hộ bán được.

Đánh giá về thị trường bất động sản, bà Thu Hằng cho rằng thị trường căn hộ đang ổn định. Một vài chuyên gia cho rằng thị trường dường như chậm lại, tuy nhiên, theo khảo sát của Savills, nhiều dự án ở phía Tây Hà Nội như Hà Đông, Từ Liêm vẫn có tỷ lệ hấp thụ vẫn cao, các dự án tầm giá 27-35 triệu vẫn bán tốt.

Để bán được hàng, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn, trong đó tăng cường chiết khấu (3-5%) hoặc dưới hình thức khuyến mãi gói nội thất, bốc thăm trúng ô tô, tặng gói dịch vụ 5-10 năm.

Theo đánh giá của Savills, trong quý II, nhiều lượng khách mua xuất hiện ở khu vực Tây Hồ, Từ Liêm và khách hàng là người nước ngoài quan tâm nhiều hơn tới các dự án có uy tín, tiện ích đầy đủ.

Trả lời về việc một số tổ chức đánh giá thị trường bất động sản hai miền Nam – Bắc hiện hấp thụ kém, bà Thu Hằng cho rằng những dư án ở khu vực Cầu Giấy, Thanh Xuân có định vị phân khúc trên 40 triệu đồng/m2, tốc độ hấp thụ không tốt.

“Đó là lý giải tại sao đang có cảm giác trái chiều là hấp thụ của thị trường không tốt, lượng căn hộ bung hàng tăng, nhưng số lượng căn tồn còn nhiều”, bà Hằng nói.

Khánh An

Theo_VnMedia