Luật Kinh doanh BĐS không bảo vệ được người mua nhà

Nhiều chủ đầu tư vẫn vô tư “xé rào” hoặc lách luật để huy động vốn trái luật từ người mua nhà. Rủi ro, đương nhiên thuộc về khách hàng.

Hậu quả nhãn tiền

Thị trường bất động sản (BĐS) những ngày qua “ nóng” với sự kiện chủ đầu tư Sacomreal xé rào huy động đến 55% giá trị căn hộ khi chưa hoàn thành móng. Người mua nhà bị chôn vốn suốt 9 tháng trời, trong khi dự án thì thi công kiểu… che mắt.

Một dự án khác có dấu hiệu “xé rào” gần đây là Opal Riverside của Công ty Địa ốc Đất Xanh. Ghi nhận tại công trường dự án, ở đường số 10, P. Hiệp Bình Chánh, Q. Thủ Đức, TP.HCM, Opal Riverside vẫn còn khá ngổn ngang, chưa hề có móng. Trong khi đó, theo khẳng định của các nhân viên sàn giao dịch, dự án này đã bán gần hết số lượng căn hộ. Ngay trên website của dự án này cũng khẳng định dự án bán hết 300 căn hộ chỉ trong vòng 3 giờ giao dịch.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, dù chưa hoàn thành móng nhưng Đất Xanh đã tổ chức đến hai cuộc mở bán rầm rộ. Thậm chí, dự án này còn được giao dịch mua đi bán lại khá xôm tụ.

Đây là công trường thi công của dự án Opal Riverside của Công ty Địa ốc Đất Xanh, nhưng hiện chủ đầu tư đã bán gần hết số lượng căn hộ.

“Hiện bên em chỉ còn khoảng 20 căn, nếu anh muốn mua lại thì phải trả chênh lệch giá 100 triệu đồng”, một nhân viên môi giới nói. Theo thuyết phục của nhân viên này, Opal Riveside đang rất hot trên thị trường nên mua lại để lướt sóng vẫn có cơ hội sinh lời. Nữ nhân viên bán hàng này còn cho hay, các khách hàng mua trước đã ký hợp đồng mua bán, nếu người sau muốn mua lại thì sẽ làm hợp đồng sang tên.

Một dự án khác của chủ đầu tư này là Opal Garden cũng đang được rao bán rầm rộ. Theo hướng dẫn của nhân viên sale, khách hàng phải đóng phí giữ chỗ 50 triệu đồng, sau đó 15 ngày thì đóng thêm 150 triệu đồng để ký hợp đồng đặt cọc. Tại hiện trường thi công, dự án này cũng ngổn ngang đất đá, tất cả chỉ đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng.

Việc chủ đầu tư “xé rào” huy động vốn trong thời gian qua để lại rất nhiều hậu quả lớn. Đơn cử những vụ tranh chấp nóng như tại dự án Lilama 584, người mua nhà đóng gần như toàn bộ tiền nhưng vẫn khóc ròng không được nhận căn hộ. Thậm chí, dự án chết đứng, chủ đầu tư phủi trách nhiệm, treo luôn số phận cư dân.

Tương tự, chung cư Petro Landmark, người mua nhà đóng toàn bộ tiền căn hộ nhưng bị chủ đầu tư chiếm dụng. Mất tiền mà không nhận được nhà. Xung đột kéo dài, thậm chí đổ máu nhưng nhiều năm qua chưa có hướng giải quyết.

Trước đó, chung cư Gia Phú huy động tiền dân rồi bỏ trốn, một căn hộ ký hợp đồng với nhiều người. Chủ đầu tư cao bay xa chạy, các hộ dân dù thắng kiện nhưng vẫn tiền mất tật mang.

Opal Riverside của Địa ốc Đất Xanh chưa có móng đã bán gần hết số lượng căn hộ. Tình trạng này diễn ra nhan nhản nhưng không thấy cơ quan chức năng nói năng gì!?

Tay không bắt giặc

Nhìn nhận thực tế thị trường BĐS hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng, yếu tố lớn nhất dẫn đến sự bất ổn là các chủ đầu tư có quá nhiều đặc quyền, đặc lợi. Họ huy động vốn của dân trước khi có móng, dùng tiền này làm móng rồi xây căn hộ bán cho dân kiểu tay không bắt giặc. Thậm chí nhiều chủ đầu tư huy động vốn dự án này để xây dự án khác. Khi không bán được thì bỏ của chạy lấy người.

Theo quy định tại Điều 55 (điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh), Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi số 66/2014/QH13 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, Chủ đầu tư phải bắt buộc xong móng mới được phép mở bán dự án.

Điều kiện này đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính tốt hơn khi muốn thực hiện dự án bởi họ phải có đủ vốn ít nhất đến khâu xong móng trước khi nhờ cậy đến nguồn tiền trả trước từ người mua nhà.

Trở lại vụ Sacomreal, đại diện chủ đầu tư “nói cứng” rằng, quan hệ giữa chủ đầu tư và khách hàng thông qua các hợp đồng giữ chỗ và đặt cọc là quan hệ dân sự, không bị điều chỉnh bởi luật kinh doanh BĐS. Điều này có chính xác hay không?

Luật sư Phạm Thành Tài (Công ty Luật Phạm Danh) phân tích: Theo quy định của Bộ luật Dân sự, bản chất của hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự do các bên tự thỏa thuận bằng văn bản hoặc do pháp luật quy định. Theo đó, một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Theo_Báo Đất Việt