Kinh tế đất ở Việt Nam – Bài 2: Kinh nghiệm từ Nhật Bản

Vào cuối những năm 1980 đầu những năm 1990, Nhật Bản bước vào thời kỳ kinh tế bong bóng hay thời kỳ giá đất tăng cao do có nhiều doanh nghiệp Nhật Bản mua nhiều tòa nhà cao ốc.

Nhật Bản đưa ra chính sách cơ bản về đất đai nhằm hợp lý hóa và cân đối hóa việc định giá đất công. Ảnh: japantimes

Thời kỳ này, tiền vốn tăng lên do nới lỏng chính sách tài khóa đã chảy vào cổ phiếu và đầu tư, đầu cơ vào đất đai ở đô thị làm giá đất tăng cao đột ngột, xuất phát từ trung tâm Tokyo đã dần lan rộng sang các thành phố hạt nhân ở địa phương… Chính vì thế, Chính phủ Nhật Bản đã ban hành Luật Đất đai cơ bản năm 1989, trong đó đưa ra triết lý cơ bản, chính sách cơ bản về đất đai nhằm hợp lý hóa và cân đối hóa việc định giá đất công.

Niêm yết định giá đất

Trong Luật Đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1989, phải kể đến chính sách cơ bản về đất đai như lập kế hoạch sử dụng đất và các biện pháp chính đảm bảo sử dụng đất phù hợp; liên quan đến quy định về giao dịch đất đai; thuế, hợp lý hóa việc định giá đất công… Đáng chú ý là việc hợp lý hóa và cân đối hóa việc định giá đất công bởi mỗi cơ quan đưa ra hệ thống chính sách khác thì người dân sẽ hiểu là Chính phủ đang phức tạp hóa vấn đề.

Cụ thể, cùng một thửa đất nhưng có 4 loại giá: giá thực tế trên thị trường, giá theo niêm yết công khai giá đất, giá trị thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) và giá trị đánh giá thuế tài sản cố định 1 vật 4 giá (tùy theo mục đích của thể chế và cơ quan có thẩm quyền thì việc đánh giá đất có sự khác nhau).

Do vậy, Nhật Bản đã đưa ra chính sách niêm yết giá đất, theo đó giá đất niêm yết công khai là giá hợp lý đã được loại trừ các yếu tố đầu cơ từ giá thực tế của thị trường, được xác định bằng cách dựa trên đánh giá về giá đất của các thẩm định viên bất động sản (Cục Đất đai Quốc gia); giá trị thẩm định thuế thừa kế thể hiện tiêu chuẩn đánh giá mức giá tài sản khi tính toán thuế thừa kế được xác định trên cơ sở tham khảo ý kiến của các chuyên gia nhiều kinh nghiệm về bất động sản (Cục Thuế Quốc gia); giá trị đánh giá thuế tài sản cố định là mức giá được Thị trưởng (trưởng thôn, trưởng xã) quyết định để đánh thuế hàng năm đối với những người sở hữu đất đai dựa trên giá trị đánh giá đất (thành phố, thôn, xã).

Hiện, hệ thống đánh giá thuế tài sản cố định vẫn chưa được người dân Nhật Bản đồng tình, vì vậy Bộ Tài chính Nhật Bản đưa ra thẩm định giá ở đô thị của Nhật Bản, bằng biện pháp lấy giá niêm yết trong thông báo niêm yết giá đất làm căn cứ để cân đối hóa sự cân bằng giữa các cách đánh giá đất công, theo đó, giá trị thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) sẽ bằng khoảng 80% giá niêm yết, giá trị đánh thuế tài sản cố định sẽ bằng khoảng 70% giá niêm yết.

Trong đó, việc định giá đất niêm yết của thẩm định viên, khuyến khích sử dụng phương pháp thu thập để kiểm chứng lại giá đất đã được tính toán bằng phương pháp so sánh trực tiếp. Việc đánh giá giá trị thẩm định thuế thừa kế, ngoài việc đưa vào việc đánh giá của thẩm định viên về các địa điểm tiêu chuẩn tại từng khu vực, tận dụng ý kiến của các thẩm định viên về các địa điểm tiêu chuẩn khác (không tiến hành cho đến khi thực hiện đánh giá).

Còn việc quyết định giá trị đánh giá thuế tài sản cố định, ngoài việc đưa vào việc đánh giá của thẩm định viên về các địa điểm tiêu chuẩn tại từng khu vực sẽ được đưa vào phổ cập đánh giá hệ thống sử dụng máy tính.

Cải thiện hệ thống khung giá đất và bảng giá đất

Theo ông Yamashita Masayuki, Phó Chủ tịch Hiệp hội các nhà thẩm định giá bất động sản Nhật Bản, kể từ Thế chiến lần thứ 2 (những năm 1970) Nhật Bản tiến hành công bố giá đất mỗi năm 2 lần có khoảng từ 20.000 đến 70.000 thông tin được thực hiện bởi 3.000 thẩm định viên bất động sản với mục đích thiết lập chỉ số giá đất (chỉ số giá đất khu vực đô thị); cung cấp thông tin giá đất (chế độ công bố giá đất); thu thập và phân tích thông tin về việc sở hữu đất và các giao dịch đất đai (điều tra thống kê đất và nhà ở); thu thập và phân tích thông tin về giá cả giao dịch đất đai (điều tra giá giao dịch đất đai).

Đồng thời, đề xuất cải thiện hệ thống khung giá đất và bảng giá đất nhằm định giá đất một cách phù hợp (định giá theo thị trường rất quan trọng) đối với giá đất được định giá tăng lên không liên tục, cần có biện pháp để điều chỉnh mức gánh chịu chi phí sử dụng đất (tăng mức gánh chịu trong phạm vi biến động giá cả thông thường).

Việc định giá thuế tài sản cố định cần đảm bảo công bằng, dựa trên tiền đề là định giá thời giá của giá đất phù hợp, do đó chuyên viên định giá đất cần đảm bảo quan điểm trung lập và khách quan khi thực hiện định giá đất.

Tại Nhật Bản cũng đã thực hiện khấu trừ thuế tại nguồn, cụ thể, tại các nguồn của người có tài sản (thuế tài sản cố định, thuế thừa kế); người có thu nhập (thuế thu nhập); người tiêu dùng (thuế tiêu thụ). Trong tổng số tiền thu ngân sách năm 2016, có khoảng 10% là từ thuế tài sản cố định, thuế quy hoạch đô thị bao gồm cả đất đai.

Hiện phương pháp định giá đất tại Việt Nam đang sử dụng rất tương đồng với các nước khác và hợp lý nhưng vẫn cần có căn cứ để định giá đất chính xác. Điều cơ bản và quan trọng nhất trong việc giải quyết các vấn đề kinh tế đất đai là nắm bắt chính xác xu hướng giá đất và thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến đất đai để làm rõ nguyên nhân biến động giá đất.

Hơn nữa, quá trình lịch sử phát triển quản lý đất chưa lâu nên cần có thời gian để giải quyết vấn đề đất đai ở Việt Nam, đặc biệt phải xây dựng mối quan hệ giữa Chính phủ với người dân cũng như các chuyên gia bất động sản, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.

Diệu Thúy (TTXVN)