Kinh tế đất ở Việt Nam – Bài 2: Kinh nghiệm từ Nhật Bản
Vào cuối những năm 1980 đầu những năm 1990, Nhật Bản bước vào thời kỳ kinh tế bong bóng hay thời kỳ giá đất tăng cao do có nhiều doanh nghiệp Nhật Bản mua nhiều tòa nhà cao ốc.
Nhật Bản đưa ra chính sách cơ bản về đất đai nhằm hợp lý hóa và cân đối hóa việc định giá đất công. Ảnh: japantimes
Thời kỳ này, t.iền vốn tăng lên do nới lỏng chính sách tài khóa đã chảy vào cổ phiếu và đầu tư, đầu cơ vào đất đai ở đô thị làm giá đất tăng cao đột ngột, xuất phát từ trung tâm Tokyo đã dần lan rộng sang các thành phố hạt nhân ở địa phương… Chính vì thế, Chính phủ Nhật Bản đã ban hành Luật Đất đai cơ bản năm 1989, trong đó đưa ra triết lý cơ bản, chính sách cơ bản về đất đai nhằm hợp lý hóa và cân đối hóa việc định giá đất công.
Trong Luật Đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1989, phải kể đến chính sách cơ bản về đất đai như lập kế hoạch sử dụng đất và các biện pháp chính đảm bảo sử dụng đất phù hợp; liên quan đến quy định về giao dịch đất đai; thuế, hợp lý hóa việc định giá đất công… Đáng chú ý là việc hợp lý hóa và cân đối hóa việc định giá đất công bởi mỗi cơ quan đưa ra hệ thống chính sách khác thì người dân sẽ hiểu là Chính phủ đang phức tạp hóa vấn đề.
Cụ thể, cùng một thửa đất nhưng có 4 loại giá: giá thực tế trên thị trường, giá theo niêm yết công khai giá đất, giá trị thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) và giá trị đ.ánh giá thuế tài sản cố định 1 vật 4 giá (tùy theo mục đích của thể chế và cơ quan có thẩm quyền thì việc đ.ánh giá đất có sự khác nhau).
Do vậy, Nhật Bản đã đưa ra chính sách niêm yết giá đất, theo đó giá đất niêm yết công khai là giá hợp lý đã được loại trừ các yếu tố đầu cơ từ giá thực tế của thị trường, được xác định bằng cách dựa trên đ.ánh giá về giá đất của các thẩm định viên bất động sản (Cục Đất đai Quốc gia); giá trị thẩm định thuế thừa kế thể hiện tiêu chuẩn đ.ánh giá mức giá tài sản khi tính toán thuế thừa kế được xác định trên cơ sở tham khảo ý kiến của các chuyên gia nhiều kinh nghiệm về bất động sản (Cục Thuế Quốc gia); giá trị đ.ánh giá thuế tài sản cố định là mức giá được Thị trưởng (trưởng thôn, trưởng xã) quyết định để đ.ánh thuế hàng năm đối với những người sở hữu đất đai dựa trên giá trị đ.ánh giá đất (thành phố, thôn, xã).
Hiện, hệ thống đ.ánh giá thuế tài sản cố định vẫn chưa được người dân Nhật Bản đồng tình, vì vậy Bộ Tài chính Nhật Bản đưa ra thẩm định giá ở đô thị của Nhật Bản, bằng biện pháp lấy giá niêm yết trong thông báo niêm yết giá đất làm căn cứ để cân đối hóa sự cân bằng giữa các cách đ.ánh giá đất công, theo đó, giá trị thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) sẽ bằng khoảng 80% giá niêm yết, giá trị đ.ánh thuế tài sản cố định sẽ bằng khoảng 70% giá niêm yết.
Video đang HOT
Trong đó, việc định giá đất niêm yết của thẩm định viên, khuyến khích sử dụng phương pháp thu thập để kiểm chứng lại giá đất đã được tính toán bằng phương pháp so sánh trực tiếp. Việc đ.ánh giá giá trị thẩm định thuế thừa kế, ngoài việc đưa vào việc đ.ánh giá của thẩm định viên về các địa điểm tiêu chuẩn tại từng khu vực, tận dụng ý kiến của các thẩm định viên về các địa điểm tiêu chuẩn khác (không tiến hành cho đến khi thực hiện đ.ánh giá).
Còn việc quyết định giá trị đ.ánh giá thuế tài sản cố định, ngoài việc đưa vào việc đ.ánh giá của thẩm định viên về các địa điểm tiêu chuẩn tại từng khu vực sẽ được đưa vào phổ cập đ.ánh giá hệ thống sử dụng máy tính.
Cải thiện hệ thống khung giá đất và bảng giá đất
Theo ông Yamashita Masayuki, Phó Chủ tịch Hiệp hội các nhà thẩm định giá bất động sản Nhật Bản, kể từ Thế chiến lần thứ 2 (những năm 1970) Nhật Bản tiến hành công bố giá đất mỗi năm 2 lần có khoảng từ 20.000 đến 70.000 thông tin được thực hiện bởi 3.000 thẩm định viên bất động sản với mục đích thiết lập chỉ số giá đất (chỉ số giá đất khu vực đô thị); cung cấp thông tin giá đất (chế độ công bố giá đất); thu thập và phân tích thông tin về việc sở hữu đất và các giao dịch đất đai (điều tra thống kê đất và nhà ở); thu thập và phân tích thông tin về giá cả giao dịch đất đai (điều tra giá giao dịch đất đai).
Đồng thời, đề xuất cải thiện hệ thống khung giá đất và bảng giá đất nhằm định giá đất một cách phù hợp (định giá theo thị trường rất quan trọng) đối với giá đất được định giá tăng lên không liên tục, cần có biện pháp để điều chỉnh mức gánh chịu chi phí sử dụng đất (tăng mức gánh chịu trong phạm vi biến động giá cả thông thường).
Việc định giá thuế tài sản cố định cần đảm bảo công bằng, dựa trên t.iền đề là định giá thời giá của giá đất phù hợp, do đó chuyên viên định giá đất cần đảm bảo quan điểm trung lập và khách quan khi thực hiện định giá đất.
Tại Nhật Bản cũng đã thực hiện khấu trừ thuế tại nguồn, cụ thể, tại các nguồn của người có tài sản (thuế tài sản cố định, thuế thừa kế); người có thu nhập (thuế thu nhập); người tiêu dùng (thuế tiêu thụ). Trong tổng số t.iền thu ngân sách năm 2016, có khoảng 10% là từ thuế tài sản cố định, thuế quy hoạch đô thị bao gồm cả đất đai.
Hiện phương pháp định giá đất tại Việt Nam đang sử dụng rất tương đồng với các nước khác và hợp lý nhưng vẫn cần có căn cứ để định giá đất chính xác. Điều cơ bản và quan trọng nhất trong việc giải quyết các vấn đề kinh tế đất đai là nắm bắt chính xác xu hướng giá đất và thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến đất đai để làm rõ nguyên nhân biến động giá đất.
Hơn nữa, quá trình lịch sử phát triển quản lý đất chưa lâu nên cần có thời gian để giải quyết vấn đề đất đai ở Việt Nam, đặc biệt phải xây dựng mối quan hệ giữa Chính phủ với người dân cũng như các chuyên gia bất động sản, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.
Diệu Thúy (TTXVN)
Diễn biến đất nền các tỉnh nửa cuối 2018 sẽ ra sao?
Nửa đầu năm 2018, thị trường bất động sản (BĐS) ghi nhận sức bật của các tỉnh thành ven Hà Nội, đặc biệt là những địa bàn hội tụ những yếu tố tiềm năng...
Các thị trường BĐS tăng giá có chọn lọc
Khi giá đất ở Hà Nội bị đẩy lên mức khá cao, tạo xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh thành lân cận của các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tuy nhiên, không phải thị trường nào cũng nóng mà sẽ có sự chọn lọc. Thực tế cho thấy, những địa phương nào có công nghiệp phát triển mạnh và hạ tầng xã hội tốt thì đất nền càng có thanh khoản tốt. Bởi nhu cầu nhà ở cho các chuyên gia nước ngoài và hàng chục nghìn công nhân tại cao khu công nghiệp tăng cao sẽ là lực đẩy tăng giá cho bất động sản.
Các thị trường bất động sản thu hút các nhà đầu tư trong thời gian qua, có thể nhắc đến: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, Bắc Giang... Nhiều dự án hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch lại nằm cạnh các khu công nghiệp lớn ghi nhận tốc độ tăng giá từ 30-50% trong những tháng nửa đầu năm 2018. Đồng thời, các tỉnh thành này ít bị ảnh hưởng bởi chính sách của nhà nước như các vùng đặc khu kinh tế, nên giá đất sẽ ổn định hơn rất nhiều.
Nghiên cứu mức giá của các thị trường BĐS vệ tinh Thủ đô trong thời gian qua cho thấy: tại Bắc Ninh, giá đất nền từ 15 - 22 triệu/m2 tại các vùng ven thành phố, giá đất tại các khu vực trung tâm hơn rơi vào khoảng 25 - 35 triệu/m2. Tại tỉnh Hưng Yên, giá đất từ 15 - 25 triệu/m2, những khu trục đường chính khoảng 24 - 25 triệu/m2, thậm chí những nơi kinh doanh buôn bán tốt tại thị trấn Như Quỳnh lên tới 40 - 50 triệu/m2 đất.
Tại Bắc Giang, giá đất đang ở mức 15 - 20 triệu/m2 tại các khu vực cách thành phố Bắc Giang khoảng 10km, gần các cụm - khu công nghiệp. Tại tỉnh Vĩnh Phúc, giá đất khoảng 15 - 20 triệu cho khu vực trung tâm thành phố Vĩnh Yên, khu vực ven thành phố có giá đất từ 9-12 triệu/m2.
Vĩnh Yên với tiềm năng bất động sản sẽ còn gia tăng hơn nữa.
Các địa bàn trên đều là nơi tập trung rất nhiều các khu công nghiệp lớn, giáp Hà Nội và có bán kính cách Thủ đô Hà Nội chỉ khoảng 50km, tuy nhiên so về giá, thì Vĩnh Yên đang có giá đất "mềm" hơn cả. Theo khảo sát, giá đất tại Vĩnh Yên tương đương với giá đất tại Thái Nguyên thời điểm này mặc dù Thái Nguyên có vị trí địa lý cách xa thủ đô Hà Nội hơn và cũng tập trung ít khu công nghiệp hơn. Cụ thể, tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, giá đất luôn cao ở mức 15 - 25 triệu/m2. Tại thành phố Sông Công, Thái Nguyên, giá đất dao động từ 7-15 triệu/m2.
Như vậy, thị trường Vĩnh Yên nói riêng và Vĩnh Phúc nói chung có thể có tiềm năng tăng giá cao hơn nữa trong thời gian tới. Đặc biệt, những dự án được đầu tư hạ tầng bài bản, tiện ích đầy đủ, không gian sống trong lành, pháp lý minh bạch, có sổ đỏ tại những khu vực thuận lợi giao thông sẽ có xu hướng tăng giá mạnh hơn. Ngoài ra, việc thị xã Phúc Yên chính thức lên thành phố từ tháng 2/2018 cũng khiến bất động sản khu vực này trở thành điểm "nóng" đầu tư cho giới đầu tư.
Diễn biến nửa cuối năm 2018 sẽ ra sao?
Theo ý kiến đ.ánh giá của các chuyên gia BĐS, phân khúc đất nền các tỉnh vệ tinh Hà nội vẫn còn dư địa tăng giá và là kênh đầu tư hấp dẫn trong nửa cuối năm 2018, lý do bởi: Sự khan hiếm quỹ đất, tỷ suất sinh lời cao và tâm lý chuộng nhà liền thổ vẫn sẽ giúp đất nền là kênh đầu tư chiếm ưu thế. Khi quỹ đất không còn nhiều, việc đất nền lên giá trong chu kỳ BĐS là điều dễ hiểu.
Quy hoạch các KĐT mới đồng bộ, hiện đại
Theo ông Dương Đức Hiển (Savills) cho rằng: "Thị trường bao giờ cũng biến động theo chu kỳ hình Sin, theo đó chu kỳ thị trường bất động sản khủng hoảng gần nhất là vào năm 1997, sau đó bùng nổ trong giai đoạn 2005- 2009, rồi lại khủng hoảng vào năm 2011 - 2015. Đến năm 2017 thì thị trường đón nhận cú hích rất quan trọng đối với nền kinh tế là APEC 2017. Kể từ đó đến nay có rất nhiều quỹ đầu tư nước ngoài muốn đổ vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam. Với đà tăng trưởng như hiện nay, ông Hiển dự báo thị trường còn đi lên khoảng 4 năm nữa".
Như vậy, với chu kỳ phục hồi khoảng 7 - 8 năm sau khủng hoảng thì hiện nay thị trường bất động sản đang ở giữa chu kỳ tăng trưởng. Vì thế, xét trên bình diện chung, đây là thời điểm rất tốt để đầu tư đất, chưa phải là đỉnh mà đang vào chu kỳ đi lên. Đồng thời, năm 2018 thực hiện cam kết điều khoản WTO, mở cửa thị trường bán lẻ, cho người nước ngoài mua nhà... các yếu tố vĩ mô, chính trị cũng rất vượng để kích thích bất động sản đi lên.
Như vậy, với diễn biến tích cực trong nửa đầu năm 2018 thì nửa cuối năm 2018 bất động sản vẫn được dự đoán có tín hiệu tốt và trên đà tăng trưởng, đặc biệt là bất động sản các vùng vệ tinh trọng điểm quanh Thủ đô Hà Nội.
Theo Trí thức trẻ
Giữa cơn 'sốt' đất, ngân hàng siết vốn vay Giá đất tăng nóng bất thường tại nhiều quận huyện ở TPHCM như Q.9, 12, H. Hóc Môn, H.Nhà Bè, H. Cần Giờ ... Nhiều nhà đầu tư "sáng mua, trưa bán" khiến giá đất đã nóng lại càng thêm nóng. Trước tình hình này, nhiều ngân hàng đã có biện pháp để ngăn ngừa rủi ro với các khoản vay bất động...
