Không phải cam kết lợi nhuận, đây mới là điểm nhà đầu tư cần lưu ý khi “bỏ tiền” vào condotel

Nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Savills chỉ ra những bất cập của việc cam kết lợi nhuận, đồng thời đưa ra những cảnh báo cho khách hàng trong phân khúc này.

“Cam kết lợi nhuận chỉ là chiêu thức của chủ đầu tư”

Thời điểm bùng nổ condotel từ khoảng thời gian 2014-2018, khá nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng lựa chọn phương thức cam kết lợi nhuận để thu hút nhà đầu tư. Hầu hết các dự án trên thị trường đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận dao động phổ biến khoảng 8%-12%/năm trong vòng 5-10 năm. Đây là những mức cam kết rất hấp dẫn khiến nhà đầu tư dễ dàng “sa lưới” mà quên mất lưu ý đến các yếu tố khác của một dự án như tính pháp lý, vị trí địa lý và tiềm năng phát triển…

Thực tế, hai năm qua đã có rất nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh “dở khóc dở cười” khi đến hạn chủ đầu tư không trả lãi như cam kết, hoặc chậm trả lãi, kéo dài thời gian trả lãi khiến nhà đầu tư bị chôn vốn.

Theo ông Dương Đức Hiển, việc cam kết lợi nhuận chỉ là hình thức câu khách của chủ đầu tư. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, thậm chí cam kết lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Theo kinh nghiệm của ông Hiển, những chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cao thường là những đơn vị chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng. Khi ký hợp đồng, họ có thể hứa hẹn rất nhiều nhưng khi đến hạn đều khó thực hiện như đã cam kết.

Theo ông Hiển, thực tế cho thấy, trên thị trường vẫn xuất hiện khá nhiều dự án đang giữ mức cam kết lợi nhuận khủng nhưng không có cơ sở đảm bảo

“Việc cam kết lợi nhuận bắt đầu thiếu tính hấp dẫn, có rất nhiều trường hợp không hay đã xảy ra. Một số chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm trong việc quản lý, không đạt được thanh toán cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của họ. Cam kết lợi nhuận khủng nhưng không có cơ sở nào để đảm bảo.

Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel có ưu điểm là đáp ứng nhu cầu đa dạng: vừa có thể dùng để nghỉ dưỡng, khai thác cho thuê và vừa tích lũy tài sản. Tuy nhiên, rủi ro cũng từng diễn ra trong thực tiễn. Một trong số đó là các cam kết lợi nhuận khủng kéo dài trong cả thập niên”, ông Hiển phân tích.

Thực tế cho thấy, trên thị trường vẫn xuất hiện khá nhiều dự án đang giữ mức cam kết lợi nhuận khủng nhưng không có cơ sở đảm bảo. Các cam kết lợi nhuận cho bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay khá ấn tượng, đạt 8-10% một năm, thậm chí cao hơn, kéo dài cả 3-5 năm hoặc cả chục năm.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia khuyến cáo rằng việc cam kết trên sẽ khó thực hiện bởi không ai biết sau thời gian cam kết sẽ xảy ra những vấn đề gì? Không ai biết trước sản phẩm đó sẽ được vận hành ra sao, đơn vị nào quản lý và có tiềm năng thu lợi nhuận như mong muốn hay không.

Đâu là điểm cần lưu ý?

Theo ông Dương Đức Hiển, ba năm qua lượng khách du lịch đến Việt nam tăng nhiều, tăng theo tỉ lệ khả quan từ 15-20%. Theo báo cáo từ thị trường du lịch, đến nửa cuối 2018 thì lượng khách du lịch đến Việt nam tăng 20%, trong đó có đến 7,7 triệu khách đến Đà Nẵng và miền Trung của Việt Nam.

Đây là điểm đáng mừng cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, việc nhà đầu tư muốn nhắm đến thị trường này cần chú ý nhiều yếu tố khác quan trọng hơn chứ không nên tập trung vào cam kết lợi nhuận.

“Việc đưa ra những mức lợi nhuận cam kết là hoạt động khá tiêu cực, việc cam kết như vậy sẽ liên quan đến kết quả quản lý vận hành có tốt hay không? Về bản chất, đơn vị quản lý vận hành tốt thì vẫn đủ khả năng thanh toán lợi nhuận cho khách hàng.

Tuy nhiên, đâu phải dự án cũng được vận hành trơn tru. Đối với những cam kết quá cao thì nhà đầu tư càng phải cân nhăc kỹ lưỡng hơn, bởi trên thực tế không phải dự án nào cũng tốt khi đi vào hoạt động”, ông Hiển phân tích.

Việc cam kết lợi nhuận chỉ là yếu tố phụ, nhà đầu tư không nên phụ thuộc quá nhiều vào chi tiết này mà vội vàng xuống tiền

Chung quan điểm với ông Hiển, nhiều chuyên gia cũng có những nhìn nhận khách quan về cơ chế sinh lãi trong bất động sản nghỉ dưỡng. Theo các chuyên gia, đối với khách sạn 4 sao hay 5 sao tổ hợp nghỉ dưỡng thì thường trong 3 năm đầu không có lãi.

Bởi lẽ, trong 3 năm đầu này các đơn vị phát triển dự án đều phải bỏ ra rất nhiều chi phí để tập trung quảng cáo, truyền thông, nhiều bên còn đưa ra các chương trình khuyến mãi khủng để thu hút thị trường, tạo được riếng vang nên sẽ giảm lợi nhuận trong những năm đầu. Tuy nhiên, nếu dự án phát triển tốt, được quản lý vận hành tốt thì sẽ duy trì được tỉ lệ khách phủ kín phòng trong tương lai.

Về chiến lược giá, những năm đầu các các khách sạn sẽ luôn có những mức giá ưu đãi nhất để thu hút khách. Theo thời gian, giá sẽ được tăng dần lên một cách khéo léo để làm sao cho khách hàng vẫn thích ứng tốt, không bị sốc… cho đến khi đạt được mức giá như mong đợi.

Theo ông Dương Đức Hiển, điểm này chính là điểm nhà đầu tư cần quan tâm nhất khi có ý định đầu tư vào một dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Bởi muốn làm được như trên, đòi hỏi chủ đầu tư phải uy tín, kinh nghiệm dày dặn và tìm được đơn vị quản lý, vận hành tốt cho tài sản không bị xuống cấp theo thời gian.

“Rất nhiều lần tôi khuyên các nhà đầu tư phải chú ý đến chủ đầu tư là ai, đã có kinh nghiệm trong lĩnh vực này chưa, đã có kinh nghiệm trong việc quản lý vận hành bất động sản nghỉ dưỡng hay chưa? Chất lượng sản phẩm họ ra làm sao?

Các dịch vụ sau đó như thế nào? Ai là đơn vị quản lý vận hành? Đủ sức hấp dẫn đối với khách du lịch nước ngoài hay không. Với những dự án được phát triển và quản lý vận hành với khách hàng nước ngoài vốn đã có sẵn những tập khách hàng quen với sản phẩm của họ, dịch vụ của họ, quen với mức giá của họ thì nguồn thu luôn ổn định”, ông Hiển nhấn mạnh.

Từ những nhận định trên, có thể thấy việc cam kết lợi nhuận chỉ là yếu tố phụ, nhà đầu tư không nên phụ thuộc quá nhiều vào chi tiết này mà vội vàng xuống tiền. Điểm cần lưu ý ở đây là đơn vị phát triển dự án, vị trí địa lý của dự án, tiềm năng hút khách du lịch và đo lường được mức độ đạt đến lợi nhuận mong muốn trong thời gian bao lâu.

Diệu Anh

Theo Trí thức trẻ