Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tài chính hóa
Hiện, không ít DN bất động sản (BĐS) đã tổ chức phát hành trái phiếu, cổ phiếu để thu hút vốn dài hạn cho thị trường BĐS. Trên thị trường còn có DN phát hành trái phiếu lãi suất cao gấp đôi lãi suất ngân hàng, khoảng 12-14,5%…
Mặc dù là kênh thu hút vốn đầu tư hiệu quả cho thị trường BĐS, tuy nhiên việc cam kết lãi suất cao tiềm ẩn những rủi ro với cả bên mua trái phiếu và bên bán trái phiếu. Dù vậy, đây cũng là những tín hiệu khả quan hơn và là dấu hiệu chỉ báo thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu trưởng thành, chuyển sang giai đoạn tài chính hóa.
Nhận định về thị trường BĐS năm 2020, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là thời điểm có thể sẽ hình thành một chu kỳ đầu tư mới, với những điều chỉnh sâu về định hướng, quy mô, tốc độ, cân bằng và hiệu quả hơn. Theo TS Võ Thị Vân Khánh (Học viện Tài chính), thị trường kỳ vọng vào lượng vốn hóa từ thị trường chứng khoán Việt Nam, bổ sung công cụ chứng khoán phái sinh, tăng cường minh bạch, tăng cung cho thị trường trái phiếu, nhất là khả năng chuyển đổi t.iền tệ…
Bên cạnh đó, thực tế dòng vốn cho DN đang bị siết lại từ phía các tổ chức tín dụng đã tạo áp lực buộc một số DN Việt Nam tìm kiếm nguồn huy động vốn khác qua phát hành trái phiếu DN, kể cả phát hành trái phiếu quốc tế. Trong bối cảnh dự báo thị trường BĐS năm 2020 sẽ khó lường, có thể có những rủi ro nằm ngoài dự kiến, việc chuyển đổi, phát triển cấp độ thị trường sang giai đoạn tài chính hóa phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố tài chính.
Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam đang ở giai đoạn tìm kiếm xu hướng phát triển và dần bước vào giai đoạn tài chính hóa. Ảnh: N.Đăng
Bên cạnh sự chờ đợi thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công mạnh mẽ và quyết liệt hơn, thị trường còn phụ thuộc vào sự ra đời hay không của hệ thống thế chấp thứ cấp; hệ thống quỹ tiết kiệm tương hỗ; hệ thống chính sách các tài sản chung sở hữu – sử dụng. Ngoài ra, hệ thống quỹ đầu tư BĐS (đặc biệt là quỹ đầu tư tín thác BĐS), phát hành trái phiếu DN, trái phiếu công trình BĐS; sự tham gia của các quỹ dài hạn (bảo hiểm nhân thọ, tiết kiệm hưu trí…)… đã đặt ra cho chính sách nhiều yêu cầu, đòi hỏi để giảm tác động của những rủi ro này.
Trong số khuyến nghị chính sách thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, các chuyên gia cho biết, điểm đầu tiên là cần có những điều chỉnh phù hợp Luật Quy hoạch mới để đất đai được sử dụng một cách hiệu quả, bảo đảm tính bền vững. Theo đó, các cơ quan liên quan cần nhanh chóng hoàn thiện hướng dẫn triển khai Luật Quy hoạch (năm 2017) để tạo điều kiện cho hoạt động về BĐS, đất đai được thuận lợi; thống nhất các vấn đề giữa Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị, Luật Quản lý phát triển đô thị (sắp ban hành), Luật Nhà ở (năm 2014), Luật Kinh doanh BĐS (năm 2014) và Luật Đất đai (năm 2013).
Tiếp đó, cần khẩn trương nghiên cứu trình ban hành luật sửa đổi Luật Đất đai (năm 2013) với các định hướng về giao đất, cho thuê đất, đăng ký, thống kê, định giá, áp giá theo hướng ứng dụng công nghệ 4.0, đặc biệt đưa vào vận dụng đầy đủ năm phương pháp truyền thống về định giá BĐS, tin học hóa hệ thống thông tin đất đai để đăng ký đất đai được liên thông cả nước, truy cập mọi nơi.
Video đang HOT
Trong tình hình thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, thách thức hiện hữu, cần tập trung nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến tài chính phát sinh BĐS với các nhóm công cụ: Quỹ đầu tư tín thác, hệ thống thế chấp thứ cấp; Quỹ tiết kiệm tương hỗ BĐS; trái phiếu hóa BĐS – quyền sử dụng đất và cổ phần hóa quyền sử dụng đất. Đồng thời, nghiên cứu trình ban hành các luật có liên quan như Luật Thuế tài sản, Luật Chống đầu cơ đất đai, bất động sản, Luật Sở hữu,…
Được biết, Thủ tướng Chính phủ cũng đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất báo cáo Chính phủ về định hướng sửa đổi, bổ sung, ban hành mới quy định pháp luật để khai thác, sử dụng các nguồn lực từ đất đai để phát triển thị trường BĐS và chống đầu cơ trong lĩnh vực BĐS. Đồng thời, chủ trì phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu một số định chế tài chính như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản, Quỹ tín thác bất động sản.. để huy động các nguồn lực cho thị trường BĐS, giảm dần sự phụ thuộc của thị trường BĐS vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng…
Nguyễn Đăng
Theo phapluatxahoi.vn
Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị giảm lãi suất, hoàn thiện pháp lý BĐS du lịch, tháo gỡ khó khăn cho thị trường
Theo kiến nghị của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA), cần tập trung vào khâu tín dụng, thuế và pháp lý loại hình BĐS mới để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Dịch Covid-19 khiến hàng loạt cơ sở kinh doanh, cửa hàng buôn bán ế ẩm phải đóng cửa hoặc trả lại mặt bằng. Ảnh: Đình Sơn
Những tháng cuối năm 2019 đầu năm 2020, thị trường BĐS gặp không ít khó khăn, thách thức từ việc rà soát pháp lý các dự án và nay phải đối mặt với dịch bệnh Covid-19. Nhiều doanh nghiệp địa ốc vừa và nhỏ đứng trước nguy cơ phá sản, cầu cứu các ban, bộ, ngành.
Trước những khó khăn của thị trường, theo thông tin từ VnREA, Hội vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS, cho thị trường phát triển bền vững.
Theo đó, những đề xuất được tập trung vào khâu tín dụng, thuế và pháp lý của loại hình BĐS du lịch.
VnREA kiến nghị giảm lãi suất đối với những hợp đồng vay đầu tư cho dự án kinh doanh sản phẩm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú; xem xét cơ cấu thời hạn trả nợ, hoãn, giãn nợ cho doanh nghiệp và có gói vay với lãi suất ưu đãi cho doanh nghiệp phục hồi hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Các doanh nghiệp cũng đề xuất giãn nộp các nghĩa vụ vào ngân sách Nhà nước 6 đối với mỗi kỳ nộp sau 1 năm dịch bệnh COVID-19 được kiểm soát; miễn t.iền phạt chậm nộp thuế khi doanh nghiệp đã nộp đủ thuế; giãn tiến độ nộp t.iền thuê đất sau khi dịch được kiểm soát, giảm thuế VAT và lùi thời gian nộp thuế...
Ngoài ra, VnREA kiến nghị hoàn thiện các văn bản pháp luật về BĐS du lịch theo Chỉ thị số 11/CT-Ttg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh theo hướng nghiên cứu bổ sung các sản phẩm shophouse (mở cửa hàng kinh doanh, lưu trú), shoptel (nhà phố thương mại cho phép kết hợp giữa kinh doanh dịch vụ mua sắm và dịch vụ khách sạn) và các sản phẩm tương tự; đồng thời ban hành văn bản về chế độ sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản này.
Theo Hiệp hội, Chính phủ, ban bộ ngành đã có nhiều văn bản pháp lý tích cực nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý đối với các loại hình BĐS mới. Tuy nhiên, ngoài các sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch...gần đây thị trường còn xuất hiện thêm nhiều loại hình mới như shophouse, shoptel và các loại hình tương tự.
Các loại hình BĐS này có nhiều lợi thế cạnh tranh, góp phần đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường, đáp ứng nhu cầu của thị trường. Vì thế, VnREA kiến nghị Chính phủ xem xét, chỉ đạo các bộ ngành liên quan nghiên cứu, bổ sung shophouse và những sản phẩm tương tự để giải quyết đồng thời với các sản phẩm bất động sản được đề cập trong Chỉ thị số 11 và ban hành văn bản về chế độ sử dụng đất đối với loại hình bất động sản này.
Về chính sách phát triển nhà xã hội, theo quy định của pháp luật, cụ thể là Luật Nhà ở, hàng năm nhà nước cấp 50% vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội, 50% huy động thêm từ các kênh khác nhau để hỗ trợ cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, 4 ngân hàng thương mại như Vietcombank, BIDV, Agribank, VietinBank do Nhà nước chi phối được cấp bù lãi suất vay từ 3-4%, còn lại tự huy động 100% để cho vay.
Như vậy, nếu cấp 1.000 tỷ đồng với tỷ lệ bù lãi suất vay từ 3-4% thì mỗi năm có thể huy động thêm được từ 25.000-30.000 tỷ đồng cho người vay mua nhà ở xã hội, tạo tính thanh khoản lớn cho nhà ở xã hội.
Những thực tế, theo VnREA hiện nay nhiều doanh nghiệp phát triển nhà xã hội phản ánh khó bán sản phẩm do người mua không được hỗ trợ vốn vay trong khi nhu cầu phân khúc này còn rất lớn.
Do đó, VNREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ tăng cường hỗ trợ nguồn vốn cho người dân thu nhập thấp mua nhà ở xã hội theo 2 kênh: Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại do Nhà nước chi phối.
VnREA còn kiến nghị cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cải cách thủ tục hành chính giúp tiết kiệm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp và người dân.
Bình An
Theo Nhịp Sống Việt
Diễn biến nào cho thị trường bất động sản sau khi EVFTA ký kết? Hiệp định thương mại tự do (EVFTA) giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu chính thức ký kết được xem là tín hiệu tích cực viết lên diễn biến mới cho thị trường BĐS năm 2020. Khác với nhịp ra hàng sôi động thường thấy sau Tết, thị trường bất động sản năm 2020 khởi động đầy ảm đạm. Các buổi lễ...
