Hướng giải quyết tồn kho bất động sản
Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về việc đ.ánh giá, tổng hợp báo cáo tình hình hàng hóa tồn kho, Bộ Xây dựng cho biết, hiện lượng tồn kho bất động sản chủ yếu là căn hộ cao cấp. Đáng chú ý, cách thống kê tồn kho bất động sản hiện vẫn còn một số điểm chưa chuẩn xác.
Chung cư Sunshine City, chủ đầu tư Tập đoàn Sunshine tại khu đô thị Ciputra-Nam Thăng Long (Hà Nội), thuộc nhóm hoạt động sản xuất, kinh doanh bất động sản được gia hạn thời hạn nộp thuế, t.iền thuê đất. Ảnh minh họa: Danh Lam/TTXVN
Bộ Xây dựng dẫn chứng, kết quả thống kê cho thấy số lượng hàng tồn kho đầu kỳ trên địa bàn cả nước (tại thời điểm quý I/2013) khoảng 128.548 tỷ đồng; 31/12/2018 còn khoảng 22.825 tỷ đồng và kết thúc năm 2019 còn khoảng 20.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, số liệu thống kê hàng tồn kho thực tế của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên sàn chứng khoán từ công bố báo cáo tài chính của 178 doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh bất động sản (kể cả doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề) niêm yết trên Sàn chứng khoán Hà Nội (HNX) và Sàn chứng khoán Tp. Hồ Chí Minh (HOSE) lại thể hiện tổng giá trị hàng tồn kho thời điểm kết thúc năm 2019 là 209.100 tỷ đồng.
Lý giải về con số chênh lệch này, Bộ Xây dựng phân tích, số liệu hàng tồn kho nêu trên được xác định theo Thông tư số 33/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính về hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp.
Khi đó, hàng tồn kho được xác định trên cơ sở là chỉ tiêu tổng hợp phản ánh toàn bộ giá trị hiện có của các loại hàng tồn kho dự trữ cho quá trình sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp (sau khi trừ đi dự phòng giảm giá hàng tồn kho) cho đến thời điểm báo cáo.
Thế nhưng, theo Bộ Xây dựng, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (kể cả các doanh nghiệp kinh doanh đa ngành) niêm yết trên sàn chứng khoán là số liệu tính gộp chung giá trị tồn kho tất cả các ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp. Do đó, ngoài tồn kho bất động sản còn bao gồm cả nguyên liệu, vật liệu, công cụ, dụng cụ, chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang, hàng hóa thành phẩm, hàng gửi đi bán…
Bởi vậy, nếu tính riêng giá trị tồn kho sản phẩm bất động sản thì chỉ chiếm khoảng 50% tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp, tương đương mức 104.550 tỷ đồng. Giá trị hàng tồn kho bất động sản này so với tổng mức đầu tư ước tính khoảng 4.810.748 tỷ đồng của 4.438 dự án khu đô thị và dự án nhà ở (theo báo cáo số 167/BC-BXD ngày 30/10/2017 của Bộ Xây dựng) thì tỷ lệ hàng tồn kho tính trên tổng mức đầu tư các dự án chỉ chiếm khoảng 2,17%.
Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ, lượng hàng tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư …được xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ…
Video đang HOT
Việc thống kê số liệu hàng tồn kho bất động sản hiện được xác định theo văn bản số 480/BXD-QLN ngày 22/3/2013 của Bộ Xây dựng. Theo đó, tiêu chí hàng tồn kho bất động sản là sản phẩm căn hộ đã xây xong phần thô hoặc đất nền đã giải phóng mặt bằng và đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật, nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn (chỉ bao gồm sản phẩm bất động sản đủ điều kiện được bán nhưng chưa tiêu thụ được) và được thống kê lần đầu tại thời điểm quý I/2013.
Sản phẩm bất động sản tồn kho được chia cụ thể theo chủng loại: căn hộ tồn kho là căn hộ đã xây xong phần thô nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn; đất nền tồn kho là đất nền đã giải phóng mặt bằng và đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn.
Theo Bộ Xây dựng, để giải quyết số lượng hàng tồn kho bất động sản này thì các địa phương cần có giải pháp hỗ trợ xây dựng hệ thống hạ tầng kết nối với khu vực trung tâm (đường giao thông, cấp thoát nước, hệ thống cung cấp điện và viễn thông…) cùng hệ thống hạ tầng xã hội (trường học, chợ, trung tâm y tế, văn hóa…) nhằm thu hút khách hàng mua nhà ở và nhận chuyển nhượng đất nền tại những dự án có hàng tồn kho trên địa bàn.
Đối với sản phẩm bất động sản tại các dự án chậm triển khai do vướng mắc về thể chế, quy định pháp luật, Bộ Xây dựng đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan khẩn trương rà soát, sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật và có văn bản hướng dẫn để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp; đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện những dự án đang bị tạm dừng, nhằm giảm số lượng hàng hóa tồn kho của các dự án bất động sản.
Về phía cơ quan quản lý nhà nước sẽ tăng cường kiểm tra, rà soát các dự án bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng để bảo đảm cân đối cung cầu, tránh tình trạng dư thừa khiến tồn kho gia tăng. Trước khi quyết định chủ trương đầu tư, dự án cần được đ.ánh giá nhu cầu trung và dài hạn…
Các dự án bất động sản chậm triển khai, để đất đai hoang hóa, không phù hợp với nhu cầu thị trường, chủ đầu tư có năng lực yếu kém không còn khả năng triển khai dự án… cần được kiểm tra, rà soát lại. Trên cơ sở đó, cơ quan chức năng sẽ quyết định việc cho dãn, hoãn tiến độ, điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với nhu cầu thị trường hoặc thu hồi dự án theo quy định của pháp luật.
Để góp phần thúc thị trường bất động sản phát triển, giảm lượng hàng tồn kho, các Bộ, ngành và địa phương cần đẩy mạnh triển khai Chỉ thị số 11/CT-TTg của Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Trong số đó, một số định chế tài chính cần được nghiên cứu để có thể huy động nhiều nguồn lực cho thị trường bất động sản nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng; khuyến khích các tổ chức tín dụng phân bổ vốn cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở cho thuê; bổ sung vốn ngân sách nhà nước để cấp bù chênh lệch lãi suất thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Bất động sản trông chờ 'điểm sáng'
Thị trường bất động sản trong năm 2020 được dự báo gặp nhiều khó khăn và tiếp tục suy giảm so với những năm trước đây cả về lượng giao dịch lẫn nguồn cung sản phẩm. Thêm vào đó, thị trường cũng chịu ảnh hưởng lớn từ dịch COVID-19.
Mặc dù vậy, các chuyên gia nhân định, tuy phải nỗ lực vượt qua những khó khăn chung nhưng thị trường bất động sản vẫn có "điểm sáng" để kỳ vọng sự phục hồi.
Theo đ.ánh giá của Bộ Xây dựng, sau giai đoạn tăng trưởng liên tục (từ 2014 đến 2018) thì trong năm 2019 và những tháng đầu năm 2020, thị trường bất động sản có xu hướng chững lại. Điều này thể hiện qua một số chỉ tiêu như lượng giao dịch giảm hơn 40% so với năm 2018, nguồn cung dự án bất động sản giảm 10% so với năm 2018.
Nhiều căn hộ giá bình dân tại dự án nhà chung cư K35 Tân Mai (Công ty 98, Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư) đã được đăng ký mua. Ảnh: Danh Lam/TTXVN
Nguyên nhân cơ bản được chỉ ra là do ảnh hưởng của tốc độ phát triển kinh tế vĩ mô, ách tắc trong việc cấp phép mới dự án do hệ thống pháp luật còn chồng chéo, thiếu tính thống nhất, tín dụng bất động sản bị siết chặt và sự suy giảm của các ngành dịch vụ - du lịch do ảnh hưởng của dịch COVID-19.
Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Trọng Ninh cho biết, để tháo gỡ các khó khăn cho thị trường bất động sản, ngoài các giải pháp về hoàn thiện thể chế, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 1/1/2020 về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2020.
Mới đây nhất Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 4/3/2020 nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, đảm bảo an sinh xã hội ứng phó với dịch bệnh COVID-19. Hiện Bộ Xây dựng đang phối hợp với các bộ, ngành liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc báo cáo cơ quan có thẩm quyền có những cơ chế để hỗ trợ cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như hoãn hoặc giãn thời gian đóng thuế, đóng bảo hiểm xã hội, giảm lãi suất vay ngân hàng,... nhằm giúp các doanh nghiệp vượt qua khoảng thời gian khó khăn này.
Để tìm lối thoát cho các doanh nghiệp ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam cho rằng, giai đoạn này, các doanh nghiệp cần chủ động tìm hướng mới để duy trì hoạt động và gia tăng thêm tích lũy.
Theo ông Nam, đây cũng chính là lúc Nhà nước nên thúc đẩy mạnh mẽ hơn khu vực đầu tư công - vốn luôn là điểm nghẽn do chậm hoặc khó giải ngân nguồn lực ngân sách; đồng thời cũng là nơi có khả năng tạo nhiều công ăn việc làm cho người lao động, nhất là ở thời điểm này.
Hiện vẫn còn thiếu nhiều công trình xây dựng đường sá, cầu cống, đê điều thủy lợi dân sinh hay trường học, bệnh viện... Khi các dự án được triển khai sẽ có nhiều nhà đầu tư tham gia, kéo theo nhiều nhà thầu và người lao động bị thất nghiệp có việc làm trở lại. Như vậy, hạ tầng được phát triển và an sinh xã hội cũng được đảm bảo - ông Nam phân tích.
Mới đây, tại cuộc họp với các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực kinh tế, tài chính, bất động sản để lấy ý kiến, bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản do ảnh hưởng của dịch COVID-19, thúc đẩy lĩnh vực nhà ở - bất động sản tăng trưởng ổn định, bền vững, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà nhấn mạnh, việc chọn phát triển nhà ở xã hội là trọng tâm. Đây được coi là giải pháp tạo đà, "kích thích" sự phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn khó khăn này.
Hiện Chính phủ đã giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư bố trí thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại nhằm hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội. Như vậy, gói tín dụng lãi suất ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc, thì đây là vốn mới được kỳ vọng sẽ tiếp sức để phát triển phân khúc nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Trọng Ninh nhận xét, Nghị quyết đã có nhưng vẫn phải chờ quyết định của Thủ tướng phân bổ nguồn vốn cho các lĩnh vực kinh tế; trong đó nhà ở xã hội là một phần nhỏ. Gói 2.000 tỷ đồng theo Nghị Quyết là cấp bù lãi suất. Ngân hàng thương mại cho vay 8%, nhà nước cấp bù lãi suất 3%, còn 5% người dân trả cho ngân hàng. Để có nguồn vốn lớn như vậy, các ngân hàng cũng cần phải lên kế hoạch.
Sắp tới, Bộ Xây dựng cũng xác định quy chuẩn, tiêu chuẩn đối tượng được vay. Trước đây, gói 30.000 tỷ đồng là tái cấp vốn và cho cả nhà ở thương mại giá rẻ dưới 15 triệu đồng/m2 nhưng gói mới lần này chỉ dành riêng cho nhà ở xã hội. Vì vậy đối tượng thu hưởng sẽ khác nhau. Ngoài ra, Bộ Xây dựng đang sửa đổi Nghị định 100 về nhà ở xã hội vì có nhiều về trình tự thủ tục, đất chưa hợp lý.
Bên cạnh các giải pháp giúp thị trường và doanh nghiệp bất động sản sớm phục hồi và hướng tới sự phát triển bền vững, nhiều chuyên gia cũng bày tỏ niềm tin về những điểm sáng.
Phó Chủ tịch VNREA Đoàn Văn Bình cho rằng, mặc dù chịu ảnh hưởng lớn từ dịch COVID-19 nhưng bất động sản vẫn là ngành hứa hẹn sẽ phục hồi sớm sau dịch. Một trong các yếu tố được ông Bình dẫn chứng là việc Chính phủ đã ban hành một loạt công cụ tài khóa, t.iền tệ hỗ trợ cho người dân và các doanh nghiệp, đẩy mạnh đầu tư công để kích cầu, tạo việc làm, tăng sức mua; giảm, hoãn thời gian nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT...; giảm lãi suất ngân hàng, giãn thời gian trả nợ, cơ cấu lại thời hạn nợ, miễn giảm lãi vay... Đặc biệt, Chính phủ Việt Nam thực hiện quyết liệt các giải pháp thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, có những tác động mạnh đến thị trường bất động sản.
Theo ông Bình, Việt Nam vẫn còn không ít yếu tố hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài bởi việc cải cách môi trường đầu tư - kinh doanh vẫn được thúc đẩy một cách nhất quán; thị trường Việt Nam vẫn có một mạng lưới các hiệp định thương mại tự do quan trọng...
Đặc biệt, Việt Nam đang trong giai đoạn của cơ cấu dân số vàng với tốc độ đô thị hóa thuộc top đầu thế giới, trở thành động lực phát triển của thị trường nhà ở, bất chấp tác động từ dịch COVID-19. Tốc độ tăng trưởng dân số mạnh tại các khu vực đô thị đã tạo ra nguồn cầu lớn cho các dự án nhà ở mới.
Hơn cả, những nỗ lực và cách thức Việt Nam chống dịch vừa qua đã "ghi điểm" rất lớn trong mắt cộng đồng quốc tế để trở thành một trong những quốc gia an toàn nhất thế giới. Cùng đó, các chính sách ngày càng cởi mở hơn cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam.
Nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát dịch tốt như hiện nay và vượt qua dịch bệnh sẽ là điểm sáng an toàn về dịch tễ lẫn kinh tế, chính trị thu hút kiều bào về nước đầu tư cũng như người nước ngoài đến sinh sống và làm việc...
Thu Hằng
Gỡ khó vì Covid-19, các hãng hàng không được giảm nhiều loại phí, lệ phí Bộ Tài chính vừa đề xuất giảm nhiều loại phí, lệ phí trong lĩnh vực hàng không để hỗ trợ hoạt động kinh doanh trong bối cảnh dịch Covid-19. Bộ Tài chính vừa công bố dự thảo thông tư quy định mức thu, nộp phí, lệ phí trong lĩnh vực hàng không để lấy ý kiến các bộ ngành, đơn vị liên quan....