Hợp đồng thế chấp, muôn ngả đến tòa

Mặc dù dựa trên cơ sở tự nguyện, nhưng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất lại phát sinh rất nhiều vấn đề dễ dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện.

Hợp đồng thế chấp luôn được coi là “phao cứu sinh” đối với nhà băng trong trường hợp khách hàng không trả được nợ

Trong hoạt động cấp tín dụng, hợp đồng thế chấp được coi là hợp đồng phụ của các hợp đồng chính về dân sự, kinh doanh, thương mại, nhưng lại đóng vai trò đặc biệt quan trọng.

Trong hợp đồng có chế định vô hiệu từng phần. Giả sử hợp đồng tín dụng có bị tuyên vô hiệu một phần, hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực để đảm bảo thu hồi khoản vay. Hợp đồng thế chấp luôn được coi là “phao cứu sinh” đối với nhà băng trong trường hợp khách hàng không trả được nợ. Điều này cũng được thể hiện tại Khoản 2, Điều 410, Bộ luật Dân sự. Đó là, đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, nếu hợp đồng chính bị tuyên vô hiệu thì không làm chấm dứt hợp đồng phụ.

Mặt khác, phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Trên cơ sở nghĩa vụ dân sự được bảo đảm, bên thế chấp quyết định thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.

Mặc dù vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất lại phát sinh rất nhiều vấn đề dễ dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp gay gắt, dai dẳng. Lỗi có thể xuất phát từ chính ngân hàng do thẩm định thiếu sót, hoặc do chủ sở hữu cố tình che giấu tình trạng nhà đất, hay xuất phát từ hợp đồng ba bên (doanh nghiệp – nhà băng – bên thế chấp).

Trong vụ án vừa được Tòa án nhân dân TP. Hà Nội thụ lý giải quyết theo trình tự phúc thẩm mới đây, duy chỉ có bên thế chấp là hộ gia đình ông Nguyễn Văn Hùng và những người có nghĩa vụ, quyền lợi liên quan kháng án.

Theo nội dung vụ kiện, năm 2011, ngân hàng cấp khoản tín dụng giá trị 9,7 tỷ đồng cho Công ty TNHH Dịch vụ và thương mại Hoàng Việt nhằm mục đích phục vụ hoạt động kinh doanh. Nhà băng đã giải ngân bằng 4 khế ước nhận nợ, mỗi khế ước có thời hạn 4 tháng, lãi suất trong hạn là 20%/năm.

Để đảm bảo cho khoản vay, Công ty Hoàng Việt thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba là tài sản đứng tên vợ chồng ông Nguyễn Văn Hùng. Sau khi vay vốn, Công ty Hoàng Việt làm ăn khó khăn, có biểu hiện trốn tránh nghĩa vụ trả nợ. Ngân hàng khởi kiện ra tòa để đòi nợ số tiền gốc và lãi. Trường hợp Công ty Hoàng Việt không trả được nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản đảm bảo.

Bản án sơ thẩm đã tuyên chấp nhận yêu cầu đòi nợ của ngân hàng. Trước nguy cơ mất nhà, ông Hùng và gia đình mới “cuống quýt” kháng án. Ông Hùng cho rằng, quá trình tố tụng tại cấp sơ thẩm, vợ ông là bà Phú bị bệnh, nằm liệt giường nên không biết, không có người đại diện tại tòa. Sổ đỏ đứng tên vợ chồng ông và hai người cùng ký vào hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo. Ông Hùng cho rằng, vợ ông mất năng lực hành vi, nhưng cấp sơ thẩm không tiến hành giám định.

Sau khi xem xét, Tòa án bác nội dung kháng án này của ông Hùng, vì bà Phú không tham gia tố tụng, nhưng ông Hùng và các con đều tham gia. Mặt khác, theo Điều 61, Bộ luật Dân sự quy định, trường hợp người vợ mất năng lực hành vi dân sự, người chồng đương nhiên là người giám hộ và ngược lại.

Quá trình xét xử còn cho thấy, ông Hùng có hành vi cố tình che giấu tình trạng nhà đất. Cụ thể, trên đất còn nhà của các con ông Hùng, nhưng khi ký hợp đồng thế chấp, các con ông Hùng không hay biết nên quyền lợi của họ không được pháp luật bảo vệ. Lời khai tại tòa cũng tiết lộ, thời điểm thế chấp sổ đỏ, ông Hùng được Công ty Hoàng Việt cho vay số tiền 700 triệu đồng.

Trong một vụ việc khác, ngân hàng đã nhiều lần “đáo tụng đình” do không làm tròn trách nhiệm thẩm định. Tại thời điểm vay vốn số tiền 12 tỷ đồng, CTCP Sản xuất thương mại bao bì Hùng Vân đã thế chấp 3 tài sản gồm: quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Trong đó, có 2 tài sản là hộ gia đình có tính chất pháp lý không rõ ràng.

Cụ thể, nhà đất thứ nhất là tài sản chung của vợ chồng, nhưng ngân hàng không đưa người vợ vào hợp đồng thế chấp. Một tài sản khác lại được chủ hộ chuyển nhượng cho bên thứ ba. Bản án sau đó bị trả lại cấp sơ thẩm để xét xử lại từ đầu khiến thời gian tranh chấp càng kéo dài.

Theo thông lệ, hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo. Tuy nhiên, những rủi ro về pháp lý vẫn luôn hiện hữu. Bởi vậy, không chỉ với nhà băng, mà chủ tài sản cũng phải cân nhắc kỹ trước khi đặt bút ký vào hợp đồng thế chấp.

Hà Linh

Theo_Tin Nhanh Chứng Khoán