Hợp đồng thế chấp, muôn ngả đến tòa

Theo dõi VGT trên

Mặc dù dựa trên cơ sở tự nguyện, nhưng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất lại phát sinh rất nhiều vấn đề dễ dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện.

Hợp đồng thế chấp, muôn ngả đến tòa - Hình 1

Hợp đồng thế chấp luôn được coi là “phao cứu sinh” đối với nhà băng trong trường hợp khách hàng không trả được nợ

Trong hoạt động cấp tín dụng, hợp đồng thế chấp được coi là hợp đồng phụ của các hợp đồng chính về dân sự, kinh doanh, thương mại, nhưng lại đóng vai trò đặc biệt quan trọng.

Trong hợp đồng có chế định vô hiệu từng phần. Giả sử hợp đồng tín dụng có bị tuyên vô hiệu một phần, hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực để đảm bảo thu hồi khoản vay. Hợp đồng thế chấp luôn được coi là “phao cứu sinh” đối với nhà băng trong trường hợp khách hàng không trả được nợ. Điều này cũng được thể hiện tại Khoản 2, Điều 410, Bộ luật Dân sự. Đó là, đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, nếu hợp đồng chính bị tuyên vô hiệu thì không làm chấm dứt hợp đồng phụ.

Mặt khác, phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Trên cơ sở nghĩa vụ dân sự được bảo đảm, bên thế chấp quyết định thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.

Mặc dù vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất lại phát sinh rất nhiều vấn đề dễ dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp gay gắt, dai dẳng. Lỗi có thể xuất phát từ chính ngân hàng do thẩm định thiếu sót, hoặc do chủ sở hữu cố tình che giấu tình trạng nhà đất, hay xuất phát từ hợp đồng ba bên (doanh nghiệp – nhà băng – bên thế chấp).

Trong vụ án vừa được Tòa án nhân dân TP. Hà Nội thụ lý giải quyết theo trình tự phúc thẩm mới đây, duy chỉ có bên thế chấp là hộ gia đình ông Nguyễn Văn Hùng và những người có nghĩa vụ, quyền lợi liên quan kháng án.

Theo nội dung vụ kiện, năm 2011, ngân hàng cấp khoản tín dụng giá trị 9,7 tỷ đồng cho Công ty TNHH Dịch vụ và thương mại Hoàng Việt nhằm mục đích phục vụ hoạt động kinh doanh. Nhà băng đã giải ngân bằng 4 khế ước nhận nợ, mỗi khế ước có thời hạn 4 tháng, lãi suất trong hạn là 20%/năm.

Video đang HOT

Để đảm bảo cho khoản vay, Công ty Hoàng Việt thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba là tài sản đứng tên vợ chồng ông Nguyễn Văn Hùng. Sau khi vay vốn, Công ty Hoàng Việt làm ăn khó khăn, có biểu hiện trốn tránh nghĩa vụ trả nợ. Ngân hàng khởi kiện ra tòa để đòi nợ số tiền gốc và lãi. Trường hợp Công ty Hoàng Việt không trả được nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản đảm bảo.

Bản án sơ thẩm đã tuyên chấp nhận yêu cầu đòi nợ của ngân hàng. Trước nguy cơ mất nhà, ông Hùng và gia đình mới “cuống quýt” kháng án. Ông Hùng cho rằng, quá trình tố tụng tại cấp sơ thẩm, vợ ông là bà Phú bị bệnh, nằm liệt giường nên không biết, không có người đại diện tại tòa. Sổ đỏ đứng tên vợ chồng ông và hai người cùng ký vào hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo. Ông Hùng cho rằng, vợ ông mất năng lực hành vi, nhưng cấp sơ thẩm không tiến hành giám định.

Sau khi xem xét, Tòa án bác nội dung kháng án này của ông Hùng, vì bà Phú không tham gia tố tụng, nhưng ông Hùng và các con đều tham gia. Mặt khác, theo Điều 61, Bộ luật Dân sự quy định, trường hợp người vợ mất năng lực hành vi dân sự, người chồng đương nhiên là người giám hộ và ngược lại.

Quá trình xét xử còn cho thấy, ông Hùng có hành vi cố tình che giấu tình trạng nhà đất. Cụ thể, trên đất còn nhà của các con ông Hùng, nhưng khi ký hợp đồng thế chấp, các con ông Hùng không hay biết nên quyền lợi của họ không được pháp luật bảo vệ. Lời khai tại tòa cũng tiết lộ, thời điểm thế chấp sổ đỏ, ông Hùng được Công ty Hoàng Việt cho vay số tiền 700 triệu đồng.

Trong một vụ việc khác, ngân hàng đã nhiều lần “đáo tụng đình” do không làm tròn trách nhiệm thẩm định. Tại thời điểm vay vốn số tiền 12 tỷ đồng, CTCP Sản xuất thương mại bao bì Hùng Vân đã thế chấp 3 tài sản gồm: quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Trong đó, có 2 tài sản là hộ gia đình có tính chất pháp lý không rõ ràng.

Cụ thể, nhà đất thứ nhất là tài sản chung của vợ chồng, nhưng ngân hàng không đưa người vợ vào hợp đồng thế chấp. Một tài sản khác lại được chủ hộ chuyển nhượng cho bên thứ ba. Bản án sau đó bị trả lại cấp sơ thẩm để xét xử lại từ đầu khiến thời gian tranh chấp càng kéo dài.

Theo thông lệ, hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo. Tuy nhiên, những rủi ro về pháp lý vẫn luôn hiện hữu. Bởi vậy, không chỉ với nhà băng, mà chủ tài sản cũng phải cân nhắc kỹ trước khi đặt bút ký vào hợp đồng thế chấp.

Hà Linh

Theo_Tin Nhanh Chứng Khoán

Nguy cơ "trắng tay" từ tài sản thế chấp đồng sở hữu

Sổ hộ khẩu vẫn được coi là căn cứ pháp lý để quản lý hành chính về số lượng nhân khẩu, dù hiện tại không có văn bản pháp luật nào quy định.

Nguy cơ trắng tay từ tài sản thế chấp đồng sở hữu - Hình 1

Ngân hàng "lờ" đi các thành viên khác trong hộ gia đình tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp là vi phạm quy định pháp luật

Do đó, ngân hàng đứng trước nguy cơ mất vốn từ những hợp đồng thế chấp nhà đất nếu "lờ" đi yếu tố "đồng sở hữu"tại sổ hộ khẩu.

Hầu hết nhà băng sẽ ưu ái cấp tín dụng có tài sản đảm bảo và bất động sản là ưu tiên hàng đầu khi nhận tài sản thế chấp. Tuy nhiên, dạng tài sản đảm bảo này lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là bất động sản đồng sở hữu. Hoạt động xét xử tại tòa án cho thấy, nhiều hợp đồng thế chấp đứng trước nguy cơ bị tuyên vô hiệu. Ngân hàng viện dẫn nhiều lý do mong có thể thu hồi vốn, song khó được chấp thuận.

Vụ án tranh chấp kinh doanh thương mại diễn ra mới đây mà nguyên đơn là một ngân hàng thương mại chờ xem xét ở giai đoạn phúc thẩm là minh chứng. Do bị tòa cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu 3 hợp đồng thế chấp (gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc hộ gia đình), nhà băng này đã kháng án để đòi nợ số tiền hơn 13 tỷ đồng. Trong trường hợp bị đơn không trả được nợ, ngân hàng đề nghị được xử lý toàn bộ số tài sản thế chấp nêu trên.

Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm đã nhận định, tuy không có văn bản pháp luật nào quy định sổ hộ khẩu là căn cứ xác định số lượng thành viên trong hộ, song hiện nay, sổ hộ khẩu vẫn là một loại căn cứ pháp lý đang được áp dụng thống nhất trong cả nước để quản lý hành chính nhằm xác định số lượng hộ gia đình, cũng như các thành viên trong hộ. Con cái được khai sinh nhập khẩu vào hộ khẩu gia đình đúng thủ tục hành chính đương nhiên là thành viên của hộ gia đình đó. Do vậy, việc ngân hàng "lờ" đi các thành viên khác trong hộ gia đình tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp là vi phạm quy định pháp luật.

Trong khi đó, lập luận của ngân hàng trong đơn kháng cáo thể hiện sự trái chiều.

Ngân hàng cho rằng, giấy cho tặng thể hiện chủ sở hữu được thừa kế quyền sử dụng đất từ đời cha mẹ và không đề cập tới thế hệ sau (tức là đời con cái). Căn cứ vào cơ sở xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này là việc tặng, cho tài sản. Ngân hàng mặc nhiên rút ra kết luận, nhà đất trên không phải là tài sản đồng sở hữu. Do đó, khi ký hợp đồng thế chấp, ngân hàng bỏ qua những người có nghĩa vụ và quyền lợi liên quan. Trong hợp đồng khác, ngân hàng cũng khẳng định, dựa vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những người trong hộ gia đình không phải là đồng sở hữu đối với tài sản.

Trong một vụ việc tương tự, ngân hàng đã không đưa người vợ vào hợp đồng thế chấp, dẫn đến hợp đồng không được tòa án chấp thuận. Bản án bị trả lại cấp sơ thẩm xét xử lại từ đầu.

Khái niệm "hộ gia đình" đã được nêu chi tiết trong Bộ luật Dân sự. Đó là, các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này.

Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự. Các giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Điều 109, Bộ luật Dân sự cũng quy định, việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý.

Tại Điều 16, Quy định 217 của Ngân hàng Nhà nước, tài sản thế chấp thuộc sở hữu của nhiều người (từ 2 người trở lên) phải được cam kết bằng văn bản của những người đồng sở hữu đồng ý giao cho người đại diện vay vốn và ký hợp đồng thế chấp. Tài sản thế chấp của hộ gia đình phải có cam kết của những thành viên đồng sở hữu trong gia đình.

Ngân hàng phải đánh giá, kiểm định để xác định số lượng, giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm ký hợp đồng.

Hà Linh

Theo_Tin Nhanh Chứng Khoán

Bạn thấy bài viết này có hữu ích không?
Có;
Không

Tin liên quan

Tiêu điểm

Bà Trương Mỹ Lan lại xin 1 biệt thự, 2 du thuyền và loạt nhà ở phố Nguyễn Huệ
07:20:41 06/11/2024
Truy tố cựu Chủ tịch HĐTV NXB Giáo dục Nguyễn Đức Thái nhận hối lộ 24,9 tỷ đồng
06:46:25 06/11/2024
Bắt bà chủ nhà thuốc Mỹ Châu và ca sĩ Quốc Kháng trong vụ lừa đảo chạy án
06:37:36 06/11/2024
Bắt nhân viên ngân hàng ở Đà Nẵng lừa đảo chiếm đoạt 4 tỷ đồng
19:01:37 06/11/2024
Triệt phá đường dây ma túy từ Campuchia tuồn hàng về Việt Nam
13:04:06 06/11/2024
Vụ Sài Gòn Đại Ninh: Cựu Bộ trưởng Mai Tiến Dũng "lập công chuộc tội"
08:24:34 06/11/2024
Vợ chồng bị cáo Trương Mỹ Lan bất ngờ được gặp mặt tại tòa
07:28:46 06/11/2024
Nữ đại gia tự nguyện nộp 1.700 tỷ đồng trong vụ án cựu Bí thư Tỉnh ủy Lâm Đồng là ai?
12:42:49 06/11/2024

Tin đang nóng

Kỳ Duyên có chiến thắng chính thức đầu tiên tại Miss Universe 2024!
10:18:32 07/11/2024
Cao Thái Sơn trở thành kỷ lục gia Việt Nam
13:26:04 07/11/2024
Cho thôi việc nữ hiệu trưởng trong vụ lùm xùm khay cơm giáo viên lèo tèo 2 miếng chả
14:03:10 07/11/2024
Trời mưa to bỗng nghe tiếng đập cửa uỳnh uỳnh, mẹ đơn thân tưởng kẻ trộm nhưng vừa mở cửa ra liền ôm mặt khóc tức tưởi
10:47:08 07/11/2024
Cứ đến mùng 1 vợ đi chùa là bắt chồng 'nhịn gần gũi', cho đến khi lén đi theo thì phát hiện bí mật điếng hồn
10:17:38 07/11/2024
"Bùng binh" tình ái Vbiz: Thiên Ân - Kỳ Duyên nghi toang, Minh Triệu liền nhắc tên người cũ?
13:22:51 07/11/2024
Vẽ bậy ở TP.HCM, 2 người nước ngoài bị trục xuất khỏi Việt Nam
13:33:28 07/11/2024
Hoa hậu Đoàn Thiên Ân chính thức lên tiếng về bức ảnh hẹn hò tình cảm cùng trai lạ ở quán cafe
13:30:41 07/11/2024

Tin mới nhất

Truy tìm 2 anh em ruột liên quan vụ giết người trong rừng tại Gia Lai

15:38:03 07/11/2024
Liên quan đến vụ giết người xảy ra tại Tiểu khu 1184, thuộc lâm phần Ban Quản lý rừng phòng hộ Chư Mố, huyện Ia Pa, tỉnh Gia Lai, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Gia Lai đang khẩn trương truy tìm hai nghi can Đinh Văn Ten và Đinh...

Vụ Vạn Thịnh Phát: Cựu cục trưởng thanh tra 'bị cáo đã mất tất cả'

15:36:24 07/11/2024
Hôm nay (7/11), phiên xét xử phúc thẩm bị cáo Trương Mỹ Lan và các đồng phạm tiếp tục phần xét hỏi nhóm bị cáo nguyên là cán bộ thanh tra Ngân hàng Nhà nước.

Triệt xóa nhóm tội phạm tàng trữ vũ khí, tổ chức đánh bạc "khủng" ở Tiền Giang

15:32:27 07/11/2024
Ngày 7/11, Cục Cảnh sát hình sự (CSHS) Bộ Công an cho biết vừa phối hợp với Công an tỉnh Tiền Giang và các đơn vị nghiệp vụ của Bộ Công an triệt phá một băng nhóm tội phạm nguy hiểm.

Giám đốc công ty thu hồi nợ cho người tạt sơn quán lẩu cá kèo lãnh án 13 năm tù

15:29:42 07/11/2024
Bùi Công Hiếu nhiều lần chỉ đạo cho nhân viên của công ty đến quán lẩu cá kèo khóa trái cửa, tạt sơn, gọi điện thoại cho con của nạn nhân, giả giọng người chết nhằm gây áp lực, uy hiếp tinh thần buộc nạn nhân trả nợ.

Bắt đối tượng vận chuyển 3 bánh heroin

15:24:53 07/11/2024
Ngày 6/11, Cơ quan CSĐT Công an huyện Hạ Lang, tỉnh Cao Bằng vừa hoàn thiện thủ tục, chuyển hồ sơ vụ việc 1 đối tượng có hành vi vận chuyển trái phép 3 bánh heroin đến Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Cao Bằng để điều tra theo thẩm quyền.

Xử lý đối tượng vi phạm nồng độ cồn còn tấn công CSGT

15:22:39 07/11/2024
7/11, Công an TP Thuận An (tỉnh Bình Dương) cho biết đang lập hồ sơ xử lý đối với Vũ Quyết Thắng, (SN 1995, ngụ TP Hồ Chí Minh) về hành vi chống người thi hành công vụ.

Bộ trưởng Công an chỉ đạo xử lý dứt điểm tình trạng đua xe tại Hà Nội

14:06:11 07/11/2024
Bộ trưởng Bộ Công an Lương Tam Quang chỉ đạo Công an TP.Hà Nội xử lý dứt điểm tình trạng thanh thiếu niên tụ tập đua xe, lạng lách gây nguy hiểm cho người tham gia giao thông, sau vụ việc cô gái đang dừng đèn đỏ bị tông tử vong.

Vụ Trương Mỹ Lan: Gia đình cựu Cục trưởng Đỗ Thị Nhàn hiến nhiều đất

13:49:39 07/11/2024
Bị cáo Đỗ Thị Nhàn người bị kết tội nhận hối lộ 5,2 triệu USD đã kể ra nhiều công sức đóng góp cho cộng đồng như hiến đất xây cầu đường, nuôi con liệt sĩ...

Vụ tàu cá chở 9 thiết bị giám sát hành trình: Bắt tạm giam 8 bị can

13:47:15 07/11/2024
Liên quan vụ một tàu cá chở 9 thiết bị giám sát hành trình của tàu cá khác, Cơ quan CSĐT Công an H.Ngọc Hiển (Cà Mau) khởi tố, bắt tạm giam 8 bị can.

Vụ Trương Mỹ Lan: Từ chối lương cao, về quê làm nông vẫn vướng vào lao lý

13:43:44 07/11/2024
Trong vụ án Trương Mỹ Lan, bị cáo Mai Hồng Chín xin nghỉ việc về quê, dù lương cao, do mất niềm tin vào lãnh đạo.

Công an Bình Dương phong tỏa tài khoản, thu hồi tiền lừa đảo

13:39:07 07/11/2024
Từ trình báo của người dân bị lừa đảo chuyển tiền, Phòng An ninh mạng và phòng chống tội phạm sử dụng công nghệ cao Công an tỉnh Bình Dương đã kịp thời vào cuộc, phong tỏa tài khoản, thu hồi lại tiền cho bị hại.

Khởi tố hành vi làm giả, rửa tiền xảy ra tại Sở Y tế Bạc Liêu

13:36:37 07/11/2024
Liên quan vụ vi phạm quy định về đấu thầu gây hậu quả nghiêm trọng xảy ra tại Sở Y tế Bạc Liêu, Cơ quan CSĐT ra quyết định khởi tố bổ sung hành vi làm giả, sử dụng tài liệu của tổ chức và rửa tiền.

Có thể bạn quan tâm

"Quý bà băng giá" được xem là vũ khí bí mật giúp ông Trump đắc cử

Thế giới

15:41:40 07/11/2024
Tổng thống đắc cử Donald Trump đã đích thân cảm ơn bà Susie Wiles, chiến lược gia thầm lặng đứng sau thành công của ông trong mùa bầu cử năm nay.

Bầu cử Mỹ 2024: Kỳ vọng và thực tế

Uncat

15:20:14 07/11/2024
Khi các điểm bầu cử trên khắp nước Mỹ đóng cửa vào thứ Ba, ngày 5/11 (giờ địa phương), các chuyên gia phân tích chính trị có kinh nghiệm đều chắc chắn về 6 điều sau:

Trường Giang lần đầu khoe cận diện mạo quý tử, visual "ngoan xinh iu" y hệt Nhã Phương

Sao việt

15:10:46 07/11/2024
Ngày 7/11, trên Fanpgae, Trường Giang đăng tải bức ảnh dễ thương bên con trai. Gây chú ý, đây là lần đầu tiên ông xã Nhã Phương công khai cận diện mạo của nhóc tỳ lên MXH.

Lý do tiền đạo Mbappe đánh mất mình ở Real Madrid

Sao thể thao

15:08:37 07/11/2024
Người đại diện của siêu sao Real Madrid đang lo ngại về việc sự nghiệp của tiền đạo Mbappe có thể bị ảnh hưởng khi phải chơi ở một vị trí không tự nhiên tại CLB.

Nóng nhất Weibo: Selena Gomez lộ video nhạy cảm trong tiệc thác loạn 72 giờ đồng hồ của "ông trùm" Diddy?

Sao âu mỹ

15:08:29 07/11/2024
Mạng xã hội Weibo mới đây xôn xao trước thông tin liên quan tới mối quan hệ giữa ông trùm Diddy và Selena Gomez.

Quyền Linh ngỡ ngàng khi mẹ đơn thân được chị chồng đưa đến show hẹn hò

Tv show

14:37:24 07/11/2024
Sau khi chồng qua đời Hồng Nhung đến Bạn muốn hẹn hò nhờ Quyền Linh mai mối. Sự xuất hiện của chị chồng và con gái để ủng hộ tinh thần mẹ đơn thân khiến cả trường quay xúc động.

Trần Bảo Sơn khởi động phim đầu tay làm đạo diễn

Hậu trường phim

14:23:14 07/11/2024
Trần Bảo Sơn công bố thử sức với vai trò đạo diễn, tìm kiếm tài tử, giai nhân cho dự án phim Con đường vô tận (Endless Road) anh dành nhiều tâm huyết.

Những con số gây choáng về quy mô của bom tấn 7500 tỷ làm diễn viên phục sát đất

Phim âu mỹ

14:14:24 07/11/2024
Gladiator II (Võ sĩ giác đấu II) có hơn 1000 nhân sự làm việc tại nhiều quốc gia và xây dựng lại đấu trường La Mã bằng 60% bản gốc để phục vụ việc quay bom tấn 7500 tỷ này.

Tin mừng cho người thích ăn chuối

Sức khỏe

14:12:05 07/11/2024
Chuối có thể được ăn trực tiếp, ăn cùng bánh mì, bánh kếp hay sinh tố. Loại trái cây này không chỉ ngon miệng mà còn bổ dưỡng, giúp cơ thể người thay đổi theo hướng tích cực.

Mắt bão Yinxing rõ rệt khi tiệm cận siêu bão, ngày mai đổ bộ Biển Đông

Tin nổi bật

14:11:58 07/11/2024
Theo dự báo, bão Yinxing đã mạnh lên cấp 15 (tiệm cận cấp siêu bão - cấp 16) trên vùng biển của Philippines. Sáng sớm mai, bão sẽ đi vào Biển Đông.

Dân chơi MXH Threads cảm thấy "tự ái" vì HIEUTHUHAI

Nhạc việt

14:10:57 07/11/2024
Mang thông điệp diss ngược định kiến, khẳng định vị thế của bản thân, HIEUTHUHAI dùng những lời lẽ châm biếm gay gắt để khiến anti câm nín.