Hà Nội siết chặt quy định đấu giá đất: Tránh tạo ra thị trường ‘ảo’
Thành phố Hà Nội vừa áp dụng quy định mới về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu t.iền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố.
Dự án HanHomes Giang Biên (quận Long Biên, Hà Nội). Ảnh minh họa: Minh Nghĩa/TTXVN
Theo Quyết định số 24/2022/QĐ-UBNND của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 27/2020/QĐ-UBND ngày 18/11/2020 của UBND thành phố Hà Nội, người tham gia đấu giá đất phải nộp t.iền đặt trước (t.iền đặt cọc) bằng 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Cụ thể, kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, trong thời hạn 5 ngày, cơ quan thuế Hà Nội gửi thông báo nộp t.iền sử dụng đất hoặc t.iền thuê đất bằng văn bản cho người trúng đấu giá. Thời hạn nộp t.iền sử dụng đất, t.iền thuê đất theo quy định tại Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế.
Đơn vị được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá chủ động xác định, đề xuất thời hạn thu t.iền sử dụng đất, t.iền thuê đất cụ thể tại phương án đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng không được quá thời gian quy định tại Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP.
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp t.iền hoặc không nộp đủ t.iền theo đúng quy định thì trong thời hạn 5 ngày làm việc, cơ quan thuế của Hà Nội có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội. Sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội lập hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp người trúng đấu giá không nộp t.iền hoặc không nộp đủ t.iền sử dụng đất, t.iền thuê đất theo thời hạn quy định.
Hồ sơ trình ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
Khoản t.iền đặt cọc (theo quy định tại khoản 5 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản) của người bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều này được nộp vào ngân sách nhà nước sau khi trừ các khoản chi phí đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật.
Theo đ.ánh giá của các chuyên gia, việc UBND thành phố Hà Nội điều chỉnh một số quy định trong đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt ban hành những chế tài mạnh, đủ sức răn đe là rất cần thiết nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất đai. Bởi từ thực tế đấu giá đất thời gian qua, Hà Nội cũng như nhiều địa phương khác liên tục xuất hiện tình trạng bỏ cọc sau khi giá trúng bị đẩy lên cao bất thường.
Nhiều chuyên gia kinh tế lo ngại, nếu tình trạng bỏ cọc tiếp diễn, Hà Nội sẽ thất thu ngân sách, ảnh hưởng đến tiến độ phát triển đô thị, ổn định đời sống dân cư và rối loạn thị trường bất động sản Thủ đô.
Đơn cử như đầu năm 2022, Trung tâm quỹ đất Mê Linh đã phải hủy bỏ kết quả đấu giá gần 20 thửa do người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo đó, số t.iền nhà đầu tư bỏ cọc khoảng 60 tỷ đồng.
Video đang HOT
Cụ thể, dự án đấu giá thôn Ngự T.iền (xã Thanh Lâm) 10 thửa; dự án tại điểm X2, thôn Văn Lôi (xã Tam Đồng) 5 thửa; dự án tại điểm X3 (xã Tam Đồng) cũng có trường hợp bỏ cọc. Hay tại quận Cầu Giấy, 4 thửa đất tại Khu X4 (phường Mai Dịch) sau khi được “đẩy” giá trúng lên gần 400 triệu đồng/m2 (gấp 2 – 2,6 lần so với giá khởi điểm), khách hàng lại bỏ cọc. Nếu không xảy ra bỏ cọc thì ngân sách quận sẽ thu về 250 tỷ đồng…
Mới đây, ngày 3/6, Trung tâm quỹ đất Mê Linh huyện Mê Linh tiếp tục đấu giá thành công 17 thửa đất tại điểm X1, thôn Yên Vinh, xã Thanh Lâm. Với giá khởi điểm từ 27,1 triệu đồng đến 35,2 triệu đồng/m2, kết quả trúng giá cao nhất lên đến 85,5 triệu đồng/m2, thấp nhất là 28,6 triệu đồng/m2. Tổng số t.iền trúng đấu giá hơn 98 tỷ đồng.
Sau khi phiên đấu giá kết thúc, nhiều người dân và nhà đầu tư cho rằng, giá trúng trên là quá cao so với mặt bằng chung của khu vực huyện Mê Linh. Mặc dù có lợi thế về hạ tầng, lại thêm thông tin về việc sắp triển khai xây dựng đường Vành đai 4 qua địa bàn huyện, nhưng mức giá trúng trên vẫn cao hơn giá đất xung khoanh khu vực từ 20 – 30 triệu đồng/m2. Câu hỏi đặt ra là liệu đến hạn cuối phải nộp t.iền trúng giá, khách hàng có tiếp tục bỏ cọc như một số dự án đã diễn ra trước đây?.
Từ thực trạng này, các chuyên gia đề xuất, trong khi chờ Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi thì trước mắt có thể xem xét phương án thuê các tổ chức định giá độc lập để lấy kết quả định giá này là một trong những căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất; hoặc có cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư tương tự như thủ tục đấu thầu (xem xét đề xuất về tài chính, kỹ thuật để sàng lọc, lựa chọn ra danh sách các nhà đầu tư tiềm năng, có khả năng thực hiện tốt dự án) rồi mới tiến hành bỏ giá…
Theo UBND thành phố Hà Nội, giai đoạn 2011 – 2021, trên địa bàn thành phố đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 1.708 dự án với tổng diện tích 3,177 triệu m2, thu về cho ngân sách hơn 59.423 tỷ đồng. Dự kiến trong giai đoạn 2022 – 2023, Hà Nội sẽ đấu giá 1.084,82 ha đất và số t.iền trúng đấu giá khoảng 104.000 tỷ đồng; trong đó, riêng năm 2022, sẽ đấu giá 507 dự án với tổng diện tích đất 422,07 ha.
Đ.ánh giá của UBND thành phố Hà Nội cho thấy, việc tập trung đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thời gian qua đã nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách thành phố để đầu tư xây dựng hạ tầng, góp phần phát triển kinh tế tại các địa phương.
Tuy nhiên, vẫn còn một số khó khăn, vướng mắc liên quan tới pháp luật về đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, có những nội dung chưa rõ ràng, chồng chéo, thiếu đồng bộ dẫn đến khó khăn trong quá trình thực hiện.
Cụ thể, các phương pháp xác định giá đất (gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất) không hiệu quả. Hiện nay, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế thì thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, không tin cậy; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định phụ thuộc vào kinh nghiệm của thẩm định viên về giá, nhiều chỉ tiêu tính toán chi phí phát triển chưa được hướng dẫn chi tiết…
Ngoài ra, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ cho ra kết quả định giá khác nhau. Hay trong quá trình xác định giá, còn có tình trạng các ý kiến của cơ quan thanh, kiểm tra (Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước) chưa thống nhất về phương pháp tính, các khái niệm, định mức, thông số tính toán dẫn tới phải tạm dừng để xin ý kiến cơ quan Trung ương.
Từ những vướng mắc trên, UBND thành phố Hà Nội kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K).
Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Qua đó, đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch; nhà đầu tư chủ động trong việc xác định giá đất, phương án kinh doanh của doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản nhiều nơi hạ nhiệt nhưng giá vẫn cao
Điều hành phiên họp báo thường kỳ của Bộ Xây dựng diễn ra chiều ngày 13/6 tại Hà Nội, Thứ trưởng Lê Quang Hùng nhận định, thị trường bất động sản hiện nay so với cùng kỳ năm 2021 đã hạ nhiệt tại nhiều nơi nhưng giá vẫn ở mức cao.
Ảnh minh họa: Sơn Vân/Báo Tin tức
Theo Thứ trưởng Lê Quang Hùng, hiện nay có nhiều nguồn vốn dành cho thị trường bất động sản nhưng thời gian gần đây dư luận đặc biệt quan tâm đến nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng. Hiện các nguồn vốn này đang được kiểm soát để thị trường phát triển theo hướng lành mạnh chứ Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định không có chủ trương "siết" vốn vào bất động sản, nhất là các phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân.
"Trước động thái này, tốc độ tăng giá của thị trường bất động sản đã chậm lại nhưng có "hạ" hay không thì chưa thể khẳng định được. Tuy nhiên, thị trường cũng nên trở về mức giá hợp lý", Thứ trưởng Lê Quang Hùng nhận xét.
Triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và Nghị quyết số 43/2022/QH15 về chính sách tài khóa, t.iền tệ hỗ trợ chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, Bộ Xây dựng đã ban hành kế hoạch thực hiện và thành lập Tổ công tác đi kiểm tra 13 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để thúc đẩy triển khai hiệu quả chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đã phối hợp với Ngân hàng Nhà nước xây dựng, trình Chính phủ ban hành Nghị định số 31/2022/NĐ-CP về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh, trong đó có chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước đã hoàn thành 275 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; đang tiếp tục triển khai 339 dự án, quy mô xây dựng khoảng 372.000 căn, với tổng diện tích khoảng 18.600.000 m2. Trong số đó, nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đến nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 122 dự án với quy mô xây dựng khoảng 54.400 căn hộ có tổng diện tích 2.721.500 m2. Hiện có 116 dự án đang tiếp tục triển khai với quy mô xây dựng khoảng 152.160 căn hộ, tổng diện tích 7.608.000 m2.
Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị hiện đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 153 dự án với quy mô 92.490 căn hộ có tổng diện tích khoảng 4.624.000 m2. Hiện có 223 dự án đang tiếp tục triển khai với quy mô xây dựng khoảng 219.300 căn hộ có tổng diện tích khoảng 10.967.000 m2.
Như vậy, tính từ đầu năm 2022 đến nay, tổng số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã khởi công là 11 dự án với tổng số 25.675 căn có tổng diện tích xây dựng khoảng 1.282.850 m2 tại nhiều địa phương.
Bên cạnh đó, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cũng đang được các địa phương đẩy nhanh tốc độ thực hiện kiểm định, kế hoạch cải tạo...; trong đó, ưu tiên triển khai các khu chung cư nguy hiểm, thuộc diện phải phá dỡ. Điển hình như Hà Nội đã thực hiện kiểm định được 401/1.579 nhà chung cư; trong đó có 8 nhà chung cư nguy hiểm. Cùng với 2 dự án đã hoàn thành năm 2020 thì hiện có 2 dự án đang triển khai và 4 dự án chưa lựa chọn chủ đầu tư.
Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã thực hiện kiểm định được 474 nhà chung cư (573 lô) được xây dựng trước năm 1975; trong đó có 14 chung cư cấp D, đã cải tạo, sửa chữa 199 chung cư với tổng mức đầu tư 275 tỷ đồng.
Liên quan đến điều hành, quản lý thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công điện số 1767/CĐ-TTg ngày 21/12/2021 về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ và báo cáo Thường trực Ủy ban kinh tế Quốc hội tại Văn bản số 591/BXD-QLN ngày 8/3/2022 về tác động của kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao bất thường đến thị trường bất động sản, kiến nghị một số giải pháp liên quan đến việc sửa đổi chính sách, pháp luật về đấu giá và tăng cường quản lý, kiểm tra, xử lý vi phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương.
Cùng đó, Bộ Xây dựng đã làm việc với Ngân hàng Nhà nước để đ.ánh giá cụ thể tình hình, diễn biến dòng vốn vào thị trường bất động sản, đề xuất giải pháp xử lý phù hợp. Bộ đã có Báo cáo số 48/BC-BXD ngày 13/5/2022 gửi Thủ tướng Chính phủ về việc đ.ánh giá toàn diện thị trường bất động sản năm 2021 và 3 tháng đầu năm 2022, dự báo tình hình và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững...
Tại cuộc họp, Bộ Xây dựng đã làm rõ một số nội dung được quan tâm như việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đề xuất thời hạn chung cư...
Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, giữa thị trường vốn và thị trường trái phiếu có liên hệ mật thiết với nhau và quan hệ khăng khít với thị trường bất động sản. Khi điều chỉnh thị trường trái phiếu và vốn thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Thời gian qua, khi thị trường trái phiếu nóng thì bất động sản cũng nóng theo, dẫn đến sự phát triển bất bình thường, thiếu sự ổn định. Do đó, cần điều chỉnh việc phát hành trái phiếu theo hướng sửa Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để việc phát hành đúng mục đích, quản lý có hiệu quả. Việc kiểm soát dòng vốn cần ưu tiên cho các dự án có tính khả thi cao, cung cấp nguồn cung ra thị trường nhanh, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp.
Bộ Xây dựng đề xuất, tăng cung cho thị trường, tăng cường công khai minh bạch thông tin, nhất là về dự án, quy hoạch, nguồn hàng, tránh hiện tượng câu kết tăng giá; tăng nguồn vốn đầu tư - ông Khởi cho hay.
Một trong những nội dung được dư luận xã hội đặc biệt quan tâm là đề xuất của Bộ Xây dựng bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay. Liên quan đến nội dung này, ông Khởi chia sẻ, phương án 1 là bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án 2 là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.
Đề xuất này dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong quản lý, sử dụng nhà chung cư vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người. Cùng đó là căn cứ vào thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay.
Tuy nhiên, theo ông Khởi, nội dung này sẽ phải đồng bộ với hệ thống quy định và luật liên quan. Theo quy trình xây dựng luật, đây cũng mới chỉ là trình chủ trương, đề xuất chính sách để Quốc hội đưa vào chương trình xây dựng luật.
Trong quá trình xây dựng luật, cơ quan chức năng còn phải nghiên cứu, lấy ý kiến của chuyên gia, nhà khoa học, đối tượng điều chỉnh mà cụ thể ở đây là người dân. Trong hướng xử lý khi nêu vấn đề này, Bộ Xây dựng cũng đưa đề xuất xử lý từng phương án cụ thể.
Mua chung cư là “tiêu sản” nhưng vì sao sau 10 năm nhất định cần phải thay căn hộ mới? "Tại sao lại phải bỏ t.iền tỷ ra để ở một căn chung cư suốt đời và luôn nơm nớp trong tình trạng căn hộ mất giá và chất lượng dịch vụ đi xuống? Cách tốt nhất là hãy đổi nhà dài nhất 10 năm một lần, vì đó là khoảng thời gian đủ để tận hưởng chất lượng công trình tốt nhất,...