Giá nhà liên tục tăng, liệu đã đạt đỉnh?
Thiếu hụt nguồn cung nên giá căn hộ trên cả nước liên tục có sự biến động mạnh. Các chuyên gia cho rằng, xu hướng tăng giá có thể kéo dài trong thời gian tới.
Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2022, nguồn cung căn hộ tiếp tục giảm sâu chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm 2021. Do thiếu hụt nguồn cung nên giá căn hộ trên cả nước cũng đã có sự biến động mạnh.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động Việt Nam cho biết, phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung suy yếu nên giá tăng mạnh. So với năm 2021 thì giá nhà ở thời điểm hiện tại đã tăng 30%, so với 2019 thì đã tăng 50%.
Theo Cushman & Wakefield Vietnam, trong quý III/2022, giá căn hộ tại khu vực TP. HCM tăng thêm 1%, hiện tại, mức giá trung bình đạt 66 triệu đồng/m2. Song, nguồn cung căn hộ chưa có nhiều cải thiện, cả quý vừa qua chỉ có khoảng 4.100 căn mở bán, giảm 54% so với quý II/2022. Trong đó, đa phần căn hộ mở bán trong quý thuộc phân khúc cao cấp khi chiếm đến 75% số lượng căn hộ, giá bán trên 50 triệu đồng/m2.
Theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư tăng ở tất cả các phân khúc từ bình dân đến cao cấp, trong đó, chung cư trung cấp có biến động giá tăng mạnh nhất. Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán phân khúc bình dân tăng 7%, ở phân khúc trung cấp tăng 18%, chung cư cao cấp tăng 10% trong 3 tháng vừa qua. Tại TP. HCM có mức tăng thấp hơn, chung cư bình dân giảm 1%, trung cấp tăng 4%, còn phân khúc cao cấp tăng 5%.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, xu hướng tăng giá không chỉ dừng lại ở quý III/2022, có thể kéo dài trong thời gian tới. Bởi, có rất nhiều yếu tố sẽ khiến giá nhà khó lòng đi xuống, từ việc giá đất, giá vật liệu xây dựng đã tăng rất cao so với các năm trước, chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng buộc các chủ đầu tư có dự án triển khai phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách.
“Thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị dội lên, khiến các dự án mở bán sau dù khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó”, bà Trang nhấn mạnh.
Video đang HOT
Nói về thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm, bà Trang cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Cụ thể, chính sách kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, ngân hàng tăng lãi suất điều hành sẽ làm hai dòng vốn quan trọng với thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu gặp phải hạn chế. Lãi suất tăng, trái phiếu doanh nghiệp khó khăn sẽ làm cơn khát vốn kéo dài.
Bên cạnh đó, việc chi phí kinh doanh, chi phí vốn tăng cao hơn cùng tâm lý thắt chặt chi tiêu, trong đó có chi tiêu và đầu tư cho bất động sản của người tiêu dùng cũng là khó khăn mà thị trường bất động sản cuối năm phải đối mặt.
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng từ nay đến cuối năm, một số phân khúc có điểm sáng, dư địa, tiềm năng vẫn còn lớn. Đó là bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhu cầu đầu tư và nhu cầu thực tại các phân khúc này cũng tương đối lớn. Điển hình như phân khúc bất động sản công nghiệp đang có tỷ lệ lấp đầy tới 89%, kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng của giới chuyên gia, đội ngũ công nhân cũng rất cao.
Do đó, các địa phương sẽ cần đẩy mạnh phát triển các phân khúc, sản phẩm dịch vụ ăn theo. Mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn khó khăn. Đơn cử như các quy định của pháp luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ chưa thể triển khai.
Thị trường bất động sản 2022: Hết "đất" đầu cơ
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, chủ đầu tư có tiềm lực và những nhà đầu tư am hiểu thị trường.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT BHS Group
Trong khi những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19 vẫn còn ám ảnh, thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với thách thức mới đặt ra bởi chính sách và định hướng lớn liên quan đến pháp luật đất đai, tín dụng bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp cũng như áp lực lạm phát và lãi suất ngân hàng.
Giai đoạn đầu tư "dễ" không còn!
Mới đây, Nghị quyết số 18 được ban hành với điểm chí tử đối với thị trường bất động sản là bỏ khung giá đất. Nếu bỏ khung giá đất, hiện chưa có 1 giải pháp nào cụ thể cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể nhìn thấy để thực thi.
Câu hỏi đặt ra là dịch vụ thẩm định giá, họ sẽ căn cứ vào mức giá nào để định giá theo giá thị trường. Bên cạnh đó, việc làm này cần thời gian, đầu năm nay cần định giá theo giá năm trước, đó là sự bất hợp lý. Tất nhiên, với quy định mới này, yếu tố tích cực là nhà nước sẽ thu được nhiều thuế hơn, người dân được đền bù tốt hơn trong giải phóng mặt bằng.
Đáng chú ý, hiện dòng tiền dễ dãi không còn. Trong hai năm vừa qua, việc nhiều người nói rằng thắng chứng khoán vài tỷ rất dễ, từ việc thị trường tài chính diễn ra như vậy nên trên thị trường bất động sản gần như dòng tiền không cần cân nhắc quá nhiều. Khi dòng tiền lớn đổ vào bất động sản, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền là điều dễ hiểu.
Tuy nhiên, hiện nay, với việc vốn tín dụng bị siết, chứng khoán không còn là kênh đầu tư béo bở. Giá bất động sản không còn tăng nóng như thời gian trước. Yếu tố tích cực của thực trạng này là những người mua nhà ở thực sẽ có cơ hội. Song, tiêu cực là thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng, giá bất động sản chững lại.
Thị trường cũng chịu nhiều tác động tiêu cực, dù nguồn cầu lớn nhưng nguồn cung khan hiếm do yếu tố pháp lý. Nguồn cung phần lớn thời gian gần đây là nghỉ dưỡng và đất đấu giá các tỉnh, không nhiều các sản phẩm mới ở các thành phố lớn thời gian gần đây.
Giá tăng cao, nhu cầu đầu tư bị bão hoà, đầu cơ lướt sóng không còn, loạn giá bất động sản, nhà đầu tư khó tìm thấy thị trường tiềm năng. "Hết room" tín dụng cũng là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư.
Hết "đất" đầu cơ
Bức tranh bất động sản hiện tại như mớ tơ vò, không thể khẳng định là tốt hay xấu nếu vấn đề pháp lý, tín dụng được thay đổi thì bức tranh thị trường mới thay đổi, nếu không, câu chuyện vẫn vậy, vì thị trường không có thêm nguồn tiền mới.
Đã hết thời bất động sản đầu cơ, lướt sóng
Song, chúng tôi tin tưởng rằng khả năng pháp lý được tháo gỡ là cao. Bên cạnh đó, từ giờ đến cuối năm vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt, đến năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới, tín dụng đang có những điểm sáng trong thời gian tới.
Về xu hướng thị trường, các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển.
Những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn.
Bất động sản triệu đô sẽ ngủ thêm 1 thời gian nữa. Đây là những bất động sản nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao, hoặc các siêu biệt thự nội đô có giá vài triệu đô. Nếu như 6 tháng trước, các biệt thự 30, 60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn, chỉ sau vài tháng thì rõ ràng bây giờ sẽ không có chuyện tăng giá như vậy, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền.
Những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã được tính tiền sử dụng đất là những dự án vàng trong năm tới. Đây là những dự án đã đi qua cửa hẹp của pháp lý để đưa ra thị trường.
Điểm đến của dòng tiền là bất động sản ở những nơi có liên kết vùng, công nghiệp, nghỉ dưỡng như: Tp. HCM - Bình Thuận - Vũng Tàu; Tp. HCM - Bình Dương - Đồng Nai; Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh; Hà Nội - Bắc Ninh - Bắc Giang.
Bên cạnh đó là mô hình Homeliday: Seconhome Holiday là những sản phẩm kết hợp, có vị trí ở những địa phương có điều kiện thời tiết, khí hậu tốt, kết nối thuận tiện với các đô thị lớn như Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Hạ Long; Bà Rịa - Vũng Tàu, Lâm Đồng, Bình Thuận... Nhu cầu đối với sản phẩm này rất tốt, có thể để ở hoặc uỷ thác cho thuê, không hoàn toàn nghỉ dưỡng, không hoàn toàn để ở, trong tương lại sẽ là sản phẩm rất được quan tâm.
Thị trường bất động sản sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này, để vùng lên khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới.
Những ai đang tham gia vào thị trường bất động sản lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác.
Chung cư tại tuyến đường "ồn ào" Lê Văn Lương đang có giá bao nhiêu? Dù tuyến đường Lê Văn Lương được đánh giá là quá tải hạ tầng, xã hội nhưng giá căn hộ ở khu vực này cao hơn mặt bằng chung ở Hà Nội. Nguyên nhân, do khu vực ở vị trí đắc địa, kết nối thuận tiện đến các khu vực. Giá chung cư tại Lê Văn Lương lên tới 75 triệu đồng/m2 Mới...