Giá nhà có thực sự bắt đáy để mua lúc này?

Theo dõi VGT trên

Chuyên gia cho rằng dịch Covid-19 ảnh hưởng đến cả cung và cầu bất động sản trong ngắn hạn, nhưng giá giao dịch lại không thay đổi nhiều, khó có thể nói là chạm đáy.

Dịch Covid-19 gây ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực trong đó có bất động sản. Nhiều hãng nghiên cứu cho biết bất động sản trong quý I rơi vào cảnh trầm lắng sau nhiều năm sôi động. Do đó, người mua kỳ vọng giá nhà sẽ “chạm đáy” và đây là thời điểm thích hợp để giao dịch.

Rất ít dự án giảm giá bán

Anh Nguyễn Nam (quận Hà Đông, Hà Nội) có con trai chuẩn bị vào lớp 1 trong tháng 9 tới nên muốn tìm mua nhà ở quận Thanh Xuân và Cầu Giấy. Dù dịch Covid-19 nhưng anh vẫn rốt ráo tìm mua nhà để sớm làm hộ khẩu mới, chuyển trường cho con.

Sau khi khảo sát nhiều dự án chung cư mở bán mới và cũ tại Thanh Xuân và Cầu Giấy trong mùa dịch, anh Nam không hề thấy giá bán giảm. Giá các dự án tại các trục đường Lê Văn Lương, Nguyễn Trãi, Nguyễn Tuân, Vũ Trọng Phụng, Nguyễn Huy Tưởng, Trung Kính… phổ biến ở mức 30-35 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp hơn, mức giá khoảng 35-45 triệu đồng/m2.

Giá nhà có thực sự bắt đáy để mua lúc này? - Hình 1

Nhiều dự án bất động sản vẫn giữ giá trong lúc dịch Covid-19. Ảnh minh họa: C.Q.

Trong khi đó, các căn hộ mua bán lại cũng không hề giảm giá. Khảo sát của anh Nam tại một dự án trên đường Nguyễn Tuân giao với Nguyễn Trãi đang là 33 triệu đồng/m2. Dù chủ đầu tư đã bàn giao từ tháng 8/2019 nhưng hiện mức giá thậm chí đã cao hơn trước do nguồn cung hạn chế.

Chị Nguyễn Dương đang là môi giới của nhiều dự án tại khu vực quận Hai Bà Trưng, Hoàng Mai (Hà Nội) cho biết mình đang được nhiều chủ nhà nhờ “sang tay” căn hộ. Tuy đang trong dịch Covid-19, hầu như không có chủ nhà nào đánh tiếng giảm giá căn hộ để bán hàng cho nhanh.

Video đang HOT

Khách hàng của tôi đều đã đầu tư căn hộ từ lâu, nay muốn bán lại. Họ cho rằng dịch chỉ ảnh hưởng trong ngắn hạn nên quyết không giảm giá. Nguồn cung khu vực quận Hai Bà Trưng vốn đã hạn chế nên không ai muốn giảm, thậm chí kỳ vọng giá cao hơn”, chị này chia sẻ.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết thị trường bất động sản quý đầu năm chứng kiến cảnh ảm đ ạm ở cả cung và cầu. Trong khi nguồn cung hạn chế thì cầu lại ảm đạm, giao dịch thấp. Như vậy, cung mới giảm gặp đường cầu giảm khiến giá không có nhiều biến động. Vị này nhấn mạnh nhà đất vẫn là những khoản đầu tư được ưa chuộng nhất nên khó có chuyện giảm giá.

Theo ghi nhận của Savills, nguồn cung mới căn hộ chung cư trong quý I tại Hà Nội giảm 76%. Trong khi đó, nguồn cung chủ yếu lại nằm ở Hà Đông, Gia Lâm và Long Biên, không phải là các quận gần trung tâm thành phố.

Trong khi đó, Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết dịch Covid-19 trùng đúng vào quý I và đầu quý II, đây lại là thời điểm giao dịch nhà đất ảm đạm nhất trong năm. Do đó, các chủ đầu tư vẫn không sốt ruột với việc bán hàng và có xu hướng chờ đợi dịch qua đi.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho biết giá bán bất động sản từ đầu năm đến nay không thay đổi. Dịch Covid-19 chỉ ảnh hưởng ngắn hạn giảm giá thuê bất động sản cho thuê làm căn hộ dịch vụ, cửa hàng, văn phòng…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM ( HoREA), cho biết rất ít doanh nghiệp giảm giá bất động sản trong bối cảnh dịch Covid-19. Hiện chỉ có lác đác một số chủ đầu tư ở TP.HCM và Hà Nội giảm giá một cách nhỏ giọt để kích cầu những dự án lớn khó khăn về đầu ra. Tuy nhiên, đây không phải là xu hướng đại trà, tạo thành một trào lưu giảm giá trên thị trường.

Cẩn thận với dòng tiền

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, người mua nhà cần hết sức lưu ý với quảng cáo giá bất động sản “bắt đáy”, từ đó quyết định đến việc mua bán lúc này. Vị này phân tích, phân khúc bất động sản trung cấp và bình dân, giá rẻ luôn thiếu nguồn cung trong khi nhu cầu rất cao. Tại một số quận của Hà Nội và TP.HCM, những bất động sản phân khúc này sẽ ngày càng khan hiếm.

Trong khi đó, các dự án mở bán lại ngày càng ít đi. Tại miền Nam, các dự án mở bán mới trong quý I chỉ là 12, trong đó có 6 dự án thấp tầng, 6 dự án cao tầng. Toàn miền Bắc cũng chỉ có 4 dự án mở bán mới, trong đó có 2 dự án cao tầng.

“Khi nguồn cung hạn chế thì rất khó đòi hỏi giá bất động sản giảm xuống, hay thậm chí là bắt đáy”, ông Đính nói.

Vị này cho rằng nếu giảm giá thì chỉ có ở phân khúc cao cấp, hạng sang. Với những phân khúc này thì nguồn cung vốn đã dồi dào, việc giảm giá để bán được hàng không có gì bất ngờ.

Giá nhà có thực sự bắt đáy để mua lúc này? - Hình 2

Chuyên gia khuyến cáo người mua nhà trả góp cần cần nhắc kỹ dòng tiền trả nợ trong bối cảnh dịch Covid-19. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ông Đính cũng lưu ý người mua nhà về dòng tiền trong bối cảnh dịch Covid-19. Theo vị này, người mua nhà hiện tại đa phần là vay trả góp ngân hàng. Nếu không tính toán kỹ về dòng tiền trả nợ và lãi ngân hàng hàng tháng thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Ví dụ một gia đình mua nhà trị giá 2 tỷ đồng, vay ngân hàng 1 tỷ. Nếu trả góp trong khoảng 15 năm, số tiền cả gốc và lãi hàng tháng khoảng 11-12 triệu đồng. Trong bối cảnh dịch Covid-19, thu nhập của nhiều người bị ảnh hưởng. Do đó, việc duy trì trả nợ hàng tháng so với thu nhập cần được cân nhắc kỹ.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết trong tháng 6 tới HoREA sẽ kêu gọi một đợt khuyến mại lớn, giảm giá bán, giảm giá cho thuê bất động sản, hỗ trợ cho khách hàng. Vị này kỳ vọng tháng 8-9 sự kiện này sẽ tiếp tục tạo một sự biến chuyển trên thị trường bất động sản.

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu cho rằng trong lúc này Bộ Xây dựng “bật đèn xanh” cho căn hộ thương mại dưới 45 m2 là điểm sáng của thị trường. Căn hộ thương mại diện tích nhỏ dưới 45 m2 sẽ là chính sách hỗ trợ tốt để nhiều doanh nghiệp tung hàng ra thị trường. Khi đó, người mua nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân có cơ hội tiếp cận nhiều sản phẩm phù hợp nhu cầu hơn.

Ông đánh giá đây chính là tín hiệu giải quyết “cơn khát” về nhà ở trong dài hạn, hỗ trợ về cả nguồn cung, cầu và giá bán, kích thích thị trường trong bối cảnh dịch.

Hiếu Công

Đề xuất giảm 50% lãi vay với doanh nghiệp địa ốc và người mua nhà

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa kiến nghị xem xét hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản theo hướng được cơ cấu lại nợ, giảm khoảng 30-50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà.

Đề xuất giảm 50% lãi vay với doanh nghiệp địa ốc và người mua nhà - Hình 1

HoREA đề xuất giảm lãi suất vay cho người mua nhà và doanh nghiệp địa ốc.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trong gói hỗ trợ vừa qua, các ngân hàng thương mại chưa xem các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà là đối tượng được áp dụng Thông tư 01 để có thể tiếp cận gói tín dụng hỗ trợ có giá trị lên đến gần 300.000 tỷ đồng.

Do vậy, HoREA đã đề xuất Ngân hàng Nhà nước đề nghị các ngân hàng thương mại hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản theo hướng được cơ cấu lại nợ, giảm khoảng 30-50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn.

Không chỉ đối với người mua nhà, HoREA cũng kiến nghị các ngân hàng thương mại hỗ trợ người vay mua nhà ở thương mại được giảm khoảng 30-50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, để vượt qua khó khăn.

Hiệp hội cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét giảm lãi suất cho vay, đối với các khoản dư nợ tín dụng hiện nay và cả các khoản vay mới, có thể giảm lãi suất từ 30-50% tùy theo đối tượng, trong thời hạn tối thiểu 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020); giảm phí hoạt động ngân hàng.

Đồng thời, tạo điều kiện tối đa cho các doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng (vay mới) và xem xét giảm 50% giá trị tài sản thế chấp để thực hiện biện pháp bảo đảm tiền vay, đối với doanh nghiệp được tổ chức tín dụng thẩm định khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn, có phương án sử dụng vốn khả thi, có khả năng tài chính để trả nợ.

Ngoài ra, xem xét giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn, đối với các khoản nợ đến hạn trong năm 2020; tiếp tục cho cá nhân, hộ gia đình vay tín dụng mua nhà, được giảm khoảng 30-50% lãi vay, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020).

CHÂU ANH

Bạn thấy bài viết này có hữu ích không?
Có;
Không

Tin liên quan

Tin đang nóng

Sốc: Rộ tin Từ Hy Viên đột ngột qua đời, chồng cũ đổi avatar đen, gia đình có phản ứng lạ gây hoang mangSốc: Rộ tin Từ Hy Viên đột ngột qua đời, chồng cũ đổi avatar đen, gia đình có phản ứng lạ gây hoang mang
10:47:28 03/02/2025
Chấn động: Từ Hy Viên qua đờiChấn động: Từ Hy Viên qua đời
10:53:38 03/02/2025
Chồng cũ Uông Tiểu Phi bị chỉ trích vì động thái ngay khi Từ Hy Viên qua đờiChồng cũ Uông Tiểu Phi bị chỉ trích vì động thái ngay khi Từ Hy Viên qua đời
11:21:22 03/02/2025
Tạm giữ nhóm đối tượng giết trộm 6 con trâu của người dân trong dịp TếtTạm giữ nhóm đối tượng giết trộm 6 con trâu của người dân trong dịp Tết
09:52:31 03/02/2025
Xót xa khoảnh khắc lộ diện cuối đời của Từ Hy ViênXót xa khoảnh khắc lộ diện cuối đời của Từ Hy Viên
12:43:34 03/02/2025
Thi hài Từ Hy Viên được hỏa táng ở Nhật, di ngôn hé lộ tâm nguyện sau lần thập tử nhất sinh 9 năm trướcThi hài Từ Hy Viên được hỏa táng ở Nhật, di ngôn hé lộ tâm nguyện sau lần thập tử nhất sinh 9 năm trước
14:50:44 03/02/2025
Ca sĩ Minh Tuyết: "Hơn 20 năm, chồng chưa từng khiến tôi phải nghi ngờ"Ca sĩ Minh Tuyết: "Hơn 20 năm, chồng chưa từng khiến tôi phải nghi ngờ"
13:14:32 03/02/2025
Từ Hy Viên qua đời, chồng cũ doanh nhân vội về nước tranh gia sảnTừ Hy Viên qua đời, chồng cũ doanh nhân vội về nước tranh gia sản
14:53:32 03/02/2025

Tin mới nhất

Bắt khẩn cấp Giám đốc và Phó Giám đốc Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D

Bắt khẩn cấp Giám đốc và Phó Giám đốc Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D

17:03:21 25/02/2023
Ngày 25/2, Công an TP Hà Nội cho biết, Cơ quan CSĐT Công an huyện Đông Anh đã tiến hành bắt khẩn cấp 5 đối tượng và ra lệnh khám xét khẩn cấp Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D, có địa chỉ tại xã Mai Lâm, Đông Anh, Hà Nội...
Sau khi thay Chủ tịch HĐQT, NCB tiếp tục bổ nhiệm mới một loạt nhân sự cấp cao

Sau khi thay Chủ tịch HĐQT, NCB tiếp tục bổ nhiệm mới một loạt nhân sự cấp cao

18:51:58 04/08/2021
NCB có Quyền Tổng giám đốc mới và 2 Phó Tổng giám đốc, cả 3 đều là nữ.
Tăng trưởng tín dụng tới 21/12 đạt 10,14%

Tăng trưởng tín dụng tới 21/12 đạt 10,14%

10:40:01 24/12/2020
Sáng 24/12, thông tin tại họp báo triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2021, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết tính đến ngày 21/12/2020, tín dụng tăng 10,14% so với cuối năm 2019 và tăng 11,62% so với cùng kỳ năm trước.
Giá cà phê hôm nay 24/12: Arabica quay đầu tăng, Robusta lừng khừng khi nhà đầu cơ nghỉ lễ Giáng sinh

Giá cà phê hôm nay 24/12: Arabica quay đầu tăng, Robusta lừng khừng khi nhà đầu cơ nghỉ lễ Giáng sinh

10:33:03 24/12/2020
Giá cà phê hôm nay 24/12 trong khoảng 32.400 - 32.800 đồng/kg. Trên thế giới, giá cà phê Arabica quay đầu tăng nhẹ.
Giá tiêu hôm nay 24/12: Chưa nhìn thấy đáy đợt suy giảm, giá tiêu Ấn Độ đảo chiều tăng

Giá tiêu hôm nay 24/12: Chưa nhìn thấy đáy đợt suy giảm, giá tiêu Ấn Độ đảo chiều tăng

10:24:19 24/12/2020
Giá tiêu hôm nay 24/12 trong khoảng 52.000 - 54.000 đồng/kg, tiếp tục giảm. Trên thế giới, giá tiêu Ấn độ tăng giảm đan xen.
Chứng khoán 2020: Phiên giao dịch chưa từng có, vượt ngưỡng 1 tỷ USD

Chứng khoán 2020: Phiên giao dịch chưa từng có, vượt ngưỡng 1 tỷ USD

10:18:32 24/12/2020
Thị trường chứng khoán Việt Nam 2020 trải qua nhiều biến động mạnh, trong đó có không ít phiên giao dịch ấn tượng.
Giá Bitcoin hôm nay 24/12: Bitcoin rực cháy giữa biển lửa thị trường

Giá Bitcoin hôm nay 24/12: Bitcoin rực cháy giữa biển lửa thị trường

10:09:33 24/12/2020
Bitcoin giảm 2,64%, xuống 23.083 USD, trong bối cảnh loạt tiền ảo hàng đầu lao dốc, thị trường phủ kín sắc đỏ.
Tỷ giá USD hôm nay 24/12: Tiếp tục suy giảm

Tỷ giá USD hôm nay 24/12: Tiếp tục suy giảm

10:05:22 24/12/2020
Tỷ giá USD ngày 24/12 diễn biến theo xu hướng tiếp tục giảm mạnh trong bối cảnh kinh tế Mỹ vẫn chưa có gói kích cầu như mong đợi.
Cổ phiếu HDC tăng nóng, Vietinbank Securities muốn thoái toàn bộ vốn

Cổ phiếu HDC tăng nóng, Vietinbank Securities muốn thoái toàn bộ vốn

09:43:12 24/12/2020
Vietinbank Securities và loạt người thân lãnh đạo đăng ký thoái vốn tại CTCP Phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu (Hodeco, HDC) giữa lúc cổ phiếu lập đỉnh.
Giá vàng hôm nay 24/12: Vàng đang trend tăng trong bối cảnh USD suy yếu

Giá vàng hôm nay 24/12: Vàng đang trend tăng trong bối cảnh USD suy yếu

09:39:26 24/12/2020
Cập nhật giá vàng sáng 24/12 tăng nhẹ do đồng USD suy yếu.Trong nước, giá vàng SJC biến động tăng, giảm trái chiều từ 30.000 - 50.000 đồng/lượng.
VietinBank sẽ trả cổ tức 5% trong năm 2020 thay vì kế hoạch sang 2021

VietinBank sẽ trả cổ tức 5% trong năm 2020 thay vì kế hoạch sang 2021

09:35:34 24/12/2020
VietinBank quyết định trả cổ tức năm 2019 bằng tiền mặt cho cổ đông sớm hơn dự định gần 1 tháng.
Chứng khoán ngày 24/12: Những cổ phiếu nào được khuyến nghị?

Chứng khoán ngày 24/12: Những cổ phiếu nào được khuyến nghị?

09:27:48 24/12/2020
Một số mã cổ phiếu nhà đầu tư cần chú ý trước phiên giao dịch 24/12.

Có thể bạn quan tâm

Từ Hy Viên trước khi mất: Tài hoa bạc mệnh, cuộc hôn nhân nhiều nước mắt

Từ Hy Viên trước khi mất: Tài hoa bạc mệnh, cuộc hôn nhân nhiều nước mắt

Sao châu á

15:33:25 03/02/2025
Sáng 3/2, gia đình nữ diễn viên Từ Hy Viên xác nhận cô đã qua đời do bệnh viêm phổi và cúm mùa. Ngôi sao Vườn sao băng xinh đẹp, tài năng nhưng cuộc sống tình cảm nhiều sóng gió.
Độc nhất vô nhị tại Grammy 2025: Taylor Swift 1 mình làm hành động lạ giữa lễ trao giải, biết lý do càng bất ngờ hơn

Độc nhất vô nhị tại Grammy 2025: Taylor Swift 1 mình làm hành động lạ giữa lễ trao giải, biết lý do càng bất ngờ hơn

Sao âu mỹ

15:29:45 03/02/2025
Trong lễ trao giải, khoảnh khắc Taylor Swift 1 mình đứng lên quẩy cổ vũ Sabrina Carpenter diễn trên sân khấu đã trở thành tâm điểm.
Chủ tịch CLB Hà Nội cầm xấp tiền lì xì cầu thủ, phong thái khác hẳn lúc ở nhà với hoa hậu Đỗ Mỹ Linh

Chủ tịch CLB Hà Nội cầm xấp tiền lì xì cầu thủ, phong thái khác hẳn lúc ở nhà với hoa hậu Đỗ Mỹ Linh

Netizen

15:28:47 03/02/2025
Chủ tịch CLB Hà Nội - Đỗ Vinh Quang vừa xuất hiện trong buổi tập đầu năm mới 2025 của CLB Hà Nội. Đỗ Vinh Quang đến chúc mừng năm mới và lì xì BHL, cầu thủ đội bóng.
Bộ phim đỉnh nhất của Từ Hy Viên: Nữ thần một thời, nhan sắc không đối thủ

Bộ phim đỉnh nhất của Từ Hy Viên: Nữ thần một thời, nhan sắc không đối thủ

Hậu trường phim

15:15:03 03/02/2025
Vai diễn Sam Thái đã giúp Từ Hy Viên trở thành ngôi sao hàng đầu châu Á và được đề cử Nữ diễn viên chính xuất sắc tại giải Kim Chung của Đài Loan.
Bộ phim cuối cùng của Từ Hy Viên trước khi qua đời

Bộ phim cuối cùng của Từ Hy Viên trước khi qua đời

Phim châu á

15:12:18 03/02/2025
Bộ phim cuối cùng của Từ Hy Viên được ra mắt là phim Cá Sấu Triệu Đô (tựa Anh: Million Dollar Crocodile) (2012).
9 ngày nghỉ Tết, CSGT TPHCM xử lý hơn 4.800 trường hợp vi phạm

9 ngày nghỉ Tết, CSGT TPHCM xử lý hơn 4.800 trường hợp vi phạm

Tin nổi bật

14:24:13 03/02/2025
Phòng CSGT cho biết, trong 9 ngày nghỉ Tết, lực lượng CSGT đã lập biên bản xử lý 4.804 trường hợp, tạm giữ 2.489 phương tiện, tước quyền sử dụng GPLX có thời hạn 664 trường hợp, trừ điểm GPLX đối với 375 trường hợp.
Ăn thì là có tác dụng gì?

Ăn thì là có tác dụng gì?

Sức khỏe

13:58:09 03/02/2025
Việc sử dụng thì là để có thể làm tăng tiết sữa đã được sử dụng từ nhiều thế kỷ, và cho đến nay, nhiều bà mẹ vẫn đang dùng những loại trà thảo mộc dựa trên cây thì là để có thể tăng tiết sữa.
Lộ khoảnh khắc Quang Hải lì xì cho họ hàng, dân mạng tranh cãi cực gắt vì "người nổi tiếng mà lì xì 200k"?

Lộ khoảnh khắc Quang Hải lì xì cho họ hàng, dân mạng tranh cãi cực gắt vì "người nổi tiếng mà lì xì 200k"?

Sao thể thao

13:02:20 03/02/2025
Dù kì nghỉ tết Nguyên đán đã qua đi, nhiều người đã trở lại cuộc sống đi học đi làm nhưng câu chuyện xoay quanh Tết Ất Tỵ vẫn thu hút nhiều tương tác trên mạng xã hội.
Mặc đầm lụa satin để khoe sắc ngày xuân

Mặc đầm lụa satin để khoe sắc ngày xuân

Thời trang

12:50:48 03/02/2025
Mùa xuân với không khí mát mẻ rất phù hợp để bạn gái diện đầm lụa dịu dàng, họa tiết nổi bật dễ thương là lựa chọn phù hợp cho các hoạt động ngoài trời như đi dạo phố hay tới công sở.
Trung Dân, Mỹ Uyên thương tiếc giám đốc sản xuất 'Ma da' qua đời tuổi 36

Trung Dân, Mỹ Uyên thương tiếc giám đốc sản xuất 'Ma da' qua đời tuổi 36

Sao việt

12:37:25 03/02/2025
Sự ra đi đột ngột của anh Nguyễn Ngọc Quyền - Giám đốc sản xuất phim Ma Da , Quỷ nhập tràng khiến nhiều nghệ sĩ thương tiếc.
Có phải tháng Giêng không bao giờ nhuận?

Có phải tháng Giêng không bao giờ nhuận?

Trắc nghiệm

11:44:47 03/02/2025
Soi Âm lịch Việt Nam thế kỷ 20 - 21 không thấy tháng Giêng là tháng nhuận, nhiều người tin rằng không bao giờ có nhuận tháng Giêng, chuyên gia nói gì về điều này?