Gia Lai: Dự án SH- Land gặp khó vì không xác định được nguồn gốc đất

Dự kiến đi vào hoạt động từ tháng 10/2018, nhưng do chưa xác định được nguồn gốc đất, Dự án Khu dân cư SH- Land, TP. Pleiku, tỉnh Gia Lai do Công ty cổ phần Sơn Hải làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể hoàn thành.

Dự án SH- Land đang gặp khó và không ra được sổ đỏ dù đã hoàn thành về hạ tầng do Sở Tài nguyên – Môi trường cho rằng không xác định được nguồn gốc đất

Bị tắc khâu cuối cùng

Dự án Khu dân cư SH-Land được xem là một trong những dự án bất động sản trọng điểm tại TP. Pleiku, được UBND tỉnh Gia Lai phê duyệt chủ trương đầu tư vào tháng 8/2017. Dự án được thực hiện tại vị trí số 63 – 65 đường Lý Nam Đế, phường Trà Bá, TP. Pleiku, có quy mô 70.140 m2, bao gồm 368 lô đất và các tiện ích, với tổng mức đầu tư 109,3 tỷ đồng, do Công ty cổ phần Sơn Hải làm chủ đầu tư.

Theo quyết định chủ trương đầu tư, dự án này sẽ được giảm 50% thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Sau 12 tháng, nếu nhà đầu tư không triển khai thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã đăng ký, tỉnh Gia Lai sẽ thu hồi lại quyết định nói trên.

Tuy nhiên, đến nay đã 20 tháng trôi qua, nhưng dự án này vẫn chưa thể hoàn thành, mà nguyên nhân, theo chủ đầu tư là do vướng khâu xác định nguồn gốc đất.

Ông Nguyễn Đình Quán, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Sơn Hải cho biết, phần diện tích đất của Dự án SH- Land được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho Công ty Sơn Hải quản lý sử dụng từ những năm 1991 và 1999. Theo đó, từ năm 1990, Công ty Sơn Hải có nhu cầu xây dựng nhà máy chế biến gỗ, nên tìm mua được tổng cộng hơn 7 ha, gộp từ 3 thửa đất. Trong đó, thửa đầu tiên có diện tích 23.487 m2 được mua từ Xí nghiệp Cimexcol Minh Hải thông qua Sở Nông – Lâm nghiệp Gia Lai – Kon Tum (cũ) với số tiền 35 triệu đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng, UBND tỉnh Gia Lai – Kon Tum đã có quyết định tạm giao đất để xây dựng nhà xưởng và sau khi xây dựng nhà xưởng xong thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất số 3560/CNSH ngày 20/7/1991.

SH -Land là dự án được áp dụng miễn 50% thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tuy nhiên trên thực tế, dự án chưa được cơ quan chức năng tính đến mức hỗ trợ này

Thửa đất số 2, Công ty Sơn Hải được chính quyền địa phương đồng ý cho tự thỏa thuận đền bù và mua bán, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các hộ dân thôn 6, xã Trà Bá, TP. Pleiku với tổng cộng hơn 51.000 m2 để làm nhà xưởng, nhà ở. Sau khi nhận chuyển nhượng từ người dân, Công ty Sơn Hải xin phép được xây dựng nhà xưởng, nhà ở trên phần diện tích là 16.245 m2. UBND tỉnh Gia Lai – Kon Tum cũng có quyết định tạm giao diện tích đất này và sau khi hoàn thành xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất số 3554/CNSH vào ngày 10/8/1991.

Trong hai thửa đất trên có tổng cộng 5.863 m2 đã được chứng nhận nhà ở, số còn lại là đất vườn. Riêng số diện tích đất mà Công ty Sơn Hải đã mua của người dân thôn 6, xã Trà Bá nhưng chưa đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Công ty vẫn sử dụng làm bãi chứa gỗ. Đến năm 1999, diện tích này đã được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất số N785371 ngày 17/12/1999. Do đã sử dụng từ năm 1991, nên thời hạn sử dụng lô đất này chỉ đến năm 2041 (50 năm).

Sau khi nhà máy chế biến hết nguồn nguyên liệu, Công ty Sơn Hải ngưng hoạt động và xin thực hiện Dự án Khu dân cư SH-Land. Ngày 28/9/2017, UBND tỉnh Gia Lai cho phép chuyển đổi 7 ha đất trên sang đất ở, đất phi nông nghiệp để làm dự án. Khấu trừ diện tích xây dựng các công trình, phần chuyển đổi sang đất ở là 45.555 m2.

Ông Quán cho biết, hiện dự án đã triển khai trên 95% tiến độ hạ tầng, nhưng đến nay, đơn vị chưa thể hoàn thành dự án như đúng thời điểm trong chủ trương đầu tư do Sở Tài nguyên – Môi trường Gia Lai chưa thống nhất được nguồn gốc đất đối với một số hạng mục để tính tiền thuế đất cho dự án.

Tổng cục hướng dẫn, Sở vẫn giữ quan điểm riêng

Ông Quán cho rằng, dù nguồn gốc đất đã rõ ràng như trên, nhưng Sở Tài nguyên – Môi trường Gia Lai không chấp nhận nguồn gốc, dẫn tới khoản tiền thuế thay vì chỉ từ 90 – 100 tỷ đồng, thì chủ đầu tư dự án phải đóng lên tới 141 tỷ đồng.

“Công ty Sơn Hải đã gửi văn bản kiến nghị Sở Tài Nguyên – Môi trường xem xét khấu trừ phần thuế đối với phần diện tích đất phi nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm cho hợp lý, vì những diện tích trên đã được Công ty mua lại từ người dân, xí nghiệp và đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và sử dụng đất”, ông Quán cho biết.

Liên quan đến vấn đề này, Sở Tài nguyên – Môi trường Gia Lai cũng đã 3 lần có văn bản xin ý kiến hướng dẫn từ Tổng cục Quản lý Đất đai, Bộ Tài nguyên – Môi trường và cả 3 lần Tổng cục Quản lý Đất đai đều có văn bản trả lời hướng dẫn.

Tại văn bản trả lời lần 2 vào ngày 12/9/2018, Tổng cục Quản lý đất đai sau khi viện dẫn các điều khoản của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai có sửa đổi bổ sung 1998, Nghị định số 30-HĐBT năm 1989 và Luật Đất đai 2013 đã kết luận: “Từ tình hình thực tế và quy định của pháp luật nêu trên, diện tích đất do Công ty Sơn Hải đang sử dụng có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng sử dụng đất hợp pháp cá nhân. Căn cứ theo quyết định của Khoản 3, Điều 60, Luật đất đai; Điểm b và Điểm c, Khoản 2, Điều 5 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng Dự án Khu dân cư SH-Land, đối với phần diện tích chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, Công ty Sơn Hải phải nộp tiền sử dụng đất và được khấu trừ giá trị sản xuất đất, kinh doanh phi nông nghiệp với diện tích đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; được khấu trừ giá trị đất trồng cây lâu năm đối với diện tích đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Căn cứ thời điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất, giá đất để tính tiền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 108 và Điều 114 của Luật Đất đai”.

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên – Môi trường Gia Lai cho rằng, Công ty Sơn Hải không chứng minh được nguồn gốc các thửa đất số 3554/CNSH, 3560/CNSH. Theo Sở này, các hồ sơ thu thập và văn bản hướng dẫn của Tổng cục Quản lý Đất đai khi đối chiếu các quy định hiện hành, thì văn bản hướng dẫn không thống nhất về nội dung các khoản được trừ để nộp tiền sử dụng đất.

“Trường hợp này đã có Giấy chứng nhận nên không xác định nguồn gốc theo quy định tại Điều 21, Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Do vậy, trường hợp này không thuộc trường hợp trừ vào tiền sử dụng đất”, báo cáo gửi UBND tỉnh Gia Lai do ông Huỳnh Minh Sở, Phó giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường Gia Lai cho biết.

Tại báo cáo này, Sở Tài nguyên – Môi trường Gia Lai cho rằng, đối với đơn vị chủ đầu tư dự án là Công ty Sơn Hải, nếu đơn vị này không thống nhất theo ý kiến của Sở Tài nguyên – Môi trường, thì đơn vị thực hiện quyền của người sử dụng đất theo đúng quy định, trong đó bao gồm việc khiếu nại, khiến kiện và cả… chấm dứt dự án.

Liên quan đến vụ việc trên, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Kpă Thuyên, Phó chủ tịch UBND tỉnh Gia Lai cho biết, hiện UBND tỉnh Gia Lai đang chỉ đạo Sở Tài nguyên – Môi trường chủ trì phối hợp với các sở, ngành liên quan tiến hành rà soát, kiểm tra, xác đinh lại nguồn gốc đất Dự án SH-Land nhằm có hướng giải quyết sự việc, trên tinh thần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, không làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư tỉnh.

Ngọc Tân
Báo Đầu tư Bất động sản