Giá đất tại các địa phương dần trở về giá trị thật của thị trường

Gia bất động sản trước năm 2020 ơ nhiều đia phương tăng nóng, nhanh, nhiều nơi vươt ngương gia tri thât và tạo bong bóng trên thị trường. Do ảnh hưởng của 2 đợt dịch COVID-19, giao dịch hầu hết các loại hình BĐS đều trầm lắng, cộng với tất cả các dự án từ đầu năm đến nay đều phai điêu chinh cho phu hơp để keo lưc câu thi trương trơ lai, dẫn tới giá BĐS dần trở về giá trị thật.

“Ì ạch” thị trường BĐS quý III/2020

Hội môi giới BĐS Việt Nam vừa có báo cáo Hiệp hội BĐS Việt Nam và Bộ Xây dựng về thị trường BĐS quý III/2020. Về lượng cung giao dịch trên thị trường, quý III cả nước có 73.933 sản phẩm BĐS bán ra, gồm 46.773 căn hộ chung cư và 27.160 nhà đất, chủ yếu là hàng tồn từ các quý trước (chiếm khoảng 70%).

Về lượng cung mới chào bán và giao dịch từ các sản phẩm mới chào bán đạt 22.602 sản phẩm, giao dịch 9.813/22.602 sản phẩm, tương đương tỉ lệ hấp thụ 43.4%. Quý III/2020, thị trường BĐS có sự phục hồi đáng kể, tỷ lệ hấp thụ từ các sản phẩm mới tăng so với quý I và II.

Đáng chú ý tại Hà Nội, tổng lượng sản phẩm được bán trên toàn thị trường quý III đạt 13.300 sản phẩm căn hộ chung cư, giao dịch 2.966/13.300 s/p, tỷ lệ hấp thụ 22,3%. Tính chung, trong 9 tháng đầu năm 2020, Hà Nội có 7.989 căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường. Căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ theo phân khúc, nhưng có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt. Lượng cung căn hộ cao cấp mới tung ra thị trường cũng hạn chế, bởi tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này đang ở mức thấp. So với cùng kỳ các năm 2018-2019: Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ từ các sản phẩm căn hộ mới chào bán quý III tại Hà Nội giảm mạnh (lượng giao dịch chỉ đạt 15,7% so với quý III/2018 và 28.1% so với quý III/2019.

Giá BĐS dần trở về giá trị thật của thị trường.

Giá BĐS tại Hà Nội do khan hiêm nguôn hang chinh thông đêu đang ơ ngương trân, nên nhiều nha đâu tư nho le tim va khai pha nhưng thi trương mơi ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoai Đưc, Hoa Lac… khiến gia đât tai cac đia phương bi đây lên cao, lam chun bươc sư quan tâm cua cac nhà phat triên BĐS. Điều này cũng khiến giá bât đông san không biến động lớn.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, tổng lượng sản phẩm được bán trên toàn thị trường quý III/2020 đạt 12.530 căn hộ chung cư, giao dịch 9.408/12.530 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ tương đương 75,1%. Tính chung, 9 tháng đầu năm 2020, tại TP HCM có 14.286 căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường. Trong cơ cấu nguồn cung mới, loại hình căn hộ có mức giá bình dân tiếp tục không còn xuất hiện trên thị trường (kể từ Quý I/2020 đến nay loại hình này đã không còn). So với cùng kỳ các năm 2018-2019, lượng cung mới/giao dịch căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh quý III có sự sụt giảm so với cùng kỳ các năm trước. Lượng cung mới chỉ đạt 79,2%, giao dịch chỉ đạt 81,1% so với cùng kỳ năm 2018 và cung mới chỉ đạt 66,9%, giao dịch chỉ đạt 52,9% so với cùng kỳ năm 2019. Riêng giá bán căn hộ TP Hồ Chí Minh quý III/2020 tăng mạnh từ 15-20% so với quý II/2020 đã tạo nên cơn sốt cho thị trường BĐS…

Nhận định về thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, trong 2 năm trở lại đây, 2 thị trường BĐS trọng điểm Hà Nội và TP Hồ Chí Minh gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu: Quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường… Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu cao, dẫn đến giá căn hộ tại các thành phố có tỷ lệ hấp thụ luôn cao và giữ ổn định về giá. Chỉ có giá đất nền tại các huyện ven đô đang bị đẩy giá cao so với giá trần.

Đối với loại hình condotel, 9 tháng đầu năm 2020, cả nước ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm Condotel mới được chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, thị trường condotel gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Theo thống kê, có đến 2/3 các dự án có sản phẩm đang chào bán trên thị trường không phát sinh giao dịch. Những khu vực dẫn đầu về thị trường condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận… đều có số lượng giao dịch ở mức thấp.

Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh mẽ của thị trường condotel là do khung pháp lý cho loại hình này vẫn chưa thực sự rõ ràng; chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh đến toàn bộ nền kinh tế, trong đó lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng suy giảm và tâm lý e ngại, mất niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư bởi sự phá vỡ cam kết ở một số dự án du lịch, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, 3 tháng cuối năm nay, loại hình này có dấu hiệu tái khởi động và chào hàng mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm trở lại của các nhà đầu tư. Đây cũng là nhưng điều kiện đảm bảo giá loại hình BĐS này thật hơn.

Dự báo thị trường quý IV/2020

Theo phân tích của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, ảnh hương cua 2 đơt dịch COVID-19 đã tac đông tiêu cưc va anh hương xâu đên toan bô hê thông cua thi trương BĐS Viêt Nam. Trong đo, nghiêm trong nhât phai kê đên nganh BĐS du lich-nghi dương. Tuy nhiên, dù trong phân lơn thơi gian cua giai đoan đâu năm, ca nươc phai gông minh chông dich, phai gian cach va ngưng cac hoat đông kinh doanh, song, thi trương BĐS Viêt Nam vân ghi nhân nhưng chi sô đang kê, dự báo quý IV/2020 sẽ phục hồi mạnh mẽ.

Mặt khác, các san phâm tôn kho trên thi trương chu yêu đên tư nhưng dư an căn hô thuôc phân khuc cao câp, gia ban cao, không ơ vi tri đăc đia, không nằm trong loi trung tâm các thanh phô; biêt thư co tông gia tri lơn; dư an xây dưng gia ban không hơp ly, cao hơn gia tri cua thi trương, dư an không đam bao chât lương (ha tâng giao thông-xa hôi-dich vu, canh quan, môi trương)… sẽ khó tiêu thụ.

Ngoài ra, gia BĐS đang đôi măt vơi nhiêu ap lưc. Gia chung cư ơ cac đô thi lơn bi đây lên ngương trân, thâm chi co đôi chut bong bong. Đăc biêt la phân khuc chung cư cao câp dân đên tỷ lê tiêu thu châm. Nhiêu dư an co sư dung ty lê đon bây cao, bi ap lưc phai thu hôi vôn đê tra nơ, phai ap dung chinh sach khuyên mai va tăng qua gia tri lơn. Trong khi, gia đât ơ nhưng đia phương trươc đây phat triên nong, nhanh, nhiêu nơi vươt ngương gia tri thât cua thi trương… nên đang bị giảm giá mạnh. Tất cả các yếu tố trên đều góp phần khiến các chủ đầu tư, các dự án phải điều chỉnh giá, đưa giá BĐS về giá trị thật của thị trường trong thời gian tới.

Vì vậy, Hội Môi giới BĐS Việt Nam dự báo, trong quý IV/2020, khi Viêt Nam kiêm soat đươc dichCOVID-19, nền kinh tê trong nươc hôi phuc, co tăng trương dương, lưc câu se đươc tiêp sưc đê thị trường BĐS phục hồi trơ lai. Nguôn hang tai cac dư an BĐS do cac doanh nghiêp triên khai, tiêp tuc không co nhiêu thay đôi, khan hiêm nguôn hang mới tai cac đô thi lơn vân diên ra. Tai cac đia phương khac, nguôn hang đưa ra thi trương chu yêu năm ơ cac dư an đa triên khai trươc đo. Cac dư an đươc phê duyêt mơi se đươc triên khai nhiêu hơn. Nhiêu dư an đâu gia đât se đươc triên khai tai cac đia phương đê tao ngân sach, đam bao sư đâu tư phat triên cho giai đoạn mới.

Thêm vào đó, lượng giao dịch, ty lê tiêu thu sản phẩm BĐS quý IV se tăng mạnh so vơi quy III/2020. Giai đoan cuôi năm, ap lưc tăng nhu câu đâu tư đê hiêu qua sư dung tiên tăng cao thay vi đê trong ngân hang suôt thơi gian dai vơi lai suât thâp sẽ khiến hiên tương săn tim đât đai ơ nhưng đia phương bi đôn thôi thông tin co chiêu hương gia tăng, vô tình tao ra nhiêu thi trương giao dich không chinh thông, không đươc kiêm soat, nên cần vai trò quản lý Nhà nước tại các địa phương siết chặt trong thời điểm này.