Giá đất “đổi” BT mới chỉ bằng 30 – 50% giá thị trường
Đó là nội dung trong văn bản góp ý kiến dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) của HoREA gửi Thủ tướng Chính Phủ, Bộ Tài chính .
Cụ thể, Hiệp hội bất động sản HCM (HoREA) cho rằng, cách tính giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư BT theo nội dung dự thảo Nghị định có điểm chưa phù hợp.
Cụ thể, về phương thức tính giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị dự án BT được duyệt, căn cứ Luật Đất đai 2013, phương pháp tính giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho dự án BT theo điều khoản trên chỉ đúng trong trường hợp thửa đất thanh toán có giá trị nhỏ (chiếm số ít), trong khi đó đa phần các thửa đất, khu đất thanh toán cho dự án BT có giá trị rất cao.
Theo HoREA, trên thực tế “Bảng giá đất” của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hiện nay đều chỉ bằng khoảng 30-50% giá thị trường.
“Do vậy, nội dung này của dự thảo nếu được thông qua và áp dụng cho mọi thửa đất, khu đất như cách làm hiện nay để thanh toán cho dự án BT thì có thể làm thất thoát ngân sách nhà nước” – văn bản của Hiệp hội nêu.
Bên cạnh đó, theo công tác thực thi pháp luật về quy trình, thủ tục định “Giá đất cụ thể” của các dự án hiện nay còn rất nhiều bất cập, không minh bạch, tạo ra tệ “xin – cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực, “cưa đôi, cưa ba”, làm thất thoát ngân sách.
Video đang HOT
Từ đó, HoREA cho rằng cần sửa nội dung này của dự thảo nghị định theo hướng, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị dự án BT hoặc giá trị dự án BT được thỏa thuận thanh toán theo giai đoạn được duyệt. Trong đó, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương được xác định tại thời điểm phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi bằng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai.
Theo thuonggiaonline.vn
Kinh tế đất ở Việt Nam - Bài 2: Kinh nghiệm từ Nhật Bản
Vào cuối những năm 1980 đầu những năm 1990, Nhật Bản bước vào thời kỳ kinh tế bong bóng hay thời kỳ giá đất tăng cao do có nhiều doanh nghiệp Nhật Bản mua nhiều tòa nhà cao ốc.
Nhật Bản đưa ra chính sách cơ bản về đất đai nhằm hợp lý hóa và cân đối hóa việc định giá đất công. Ảnh: japantimes
Thời kỳ này, tiề.n vốn tăng lên do nới lỏng chính sách tài khóa đã chảy vào cổ phiếu và đầu tư, đầu cơ vào đất đai ở đô thị làm giá đất tăng cao đột ngột, xuất phát từ trung tâm Tokyo đã dần lan rộng sang các thành phố hạt nhân ở địa phương... Chính vì thế, Chính phủ Nhật Bản đã ban hành Luật Đất đai cơ bản năm 1989, trong đó đưa ra triết lý cơ bản, chính sách cơ bản về đất đai nhằm hợp lý hóa và cân đối hóa việc định giá đất công.
Niêm yết định giá đất
Trong Luật Đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1989, phải kể đến chính sách cơ bản về đất đai như lập kế hoạch sử dụng đất và các biện pháp chính đảm bảo sử dụng đất phù hợp; liên quan đến quy định về giao dịch đất đai; thuế, hợp lý hóa việc định giá đất công... Đáng chú ý là việc hợp lý hóa và cân đối hóa việc định giá đất công bởi mỗi cơ quan đưa ra hệ thống chính sách khác thì người dân sẽ hiểu là Chính phủ đang phức tạp hóa vấn đề.
Cụ thể, cùng một thửa đất nhưng có 4 loại giá: giá thực tế trên thị trường, giá theo niêm yết công khai giá đất, giá trị thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) và giá trị đán.h giá thuế tài sản cố định 1 vật 4 giá (tùy theo mục đích của thể chế và cơ quan có thẩm quyền thì việc đán.h giá đất có sự khác nhau).
Do vậy, Nhật Bản đã đưa ra chính sách niêm yết giá đất, theo đó giá đất niêm yết công khai là giá hợp lý đã được loại trừ các yếu tố đầu cơ từ giá thực tế của thị trường, được xác định bằng cách dựa trên đán.h giá về giá đất của các thẩm định viên bất động sản (Cục Đất đai Quốc gia); giá trị thẩm định thuế thừa kế thể hiện tiêu chuẩn đán.h giá mức giá tài sản khi tính toán thuế thừa kế được xác định trên cơ sở tham khảo ý kiến của các chuyên gia nhiều kinh nghiệm về bất động sản (Cục Thuế Quốc gia); giá trị đán.h giá thuế tài sản cố định là mức giá được Thị trưởng (trưởng thôn, trưởng xã) quyết định để đán.h thuế hàng năm đối với những người sở hữu đất đai dựa trên giá trị đán.h giá đất (thành phố, thôn, xã).
Hiện, hệ thống đán.h giá thuế tài sản cố định vẫn chưa được người dân Nhật Bản đồng tình, vì vậy Bộ Tài chính Nhật Bản đưa ra thẩm định giá ở đô thị của Nhật Bản, bằng biện pháp lấy giá niêm yết trong thông báo niêm yết giá đất làm căn cứ để cân đối hóa sự cân bằng giữa các cách đán.h giá đất công, theo đó, giá trị thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) sẽ bằng khoảng 80% giá niêm yết, giá trị đán.h thuế tài sản cố định sẽ bằng khoảng 70% giá niêm yết.
Trong đó, việc định giá đất niêm yết của thẩm định viên, khuyến khích sử dụng phương pháp thu thập để kiểm chứng lại giá đất đã được tính toán bằng phương pháp so sánh trực tiếp. Việc đán.h giá giá trị thẩm định thuế thừa kế, ngoài việc đưa vào việc đán.h giá của thẩm định viên về các địa điểm tiêu chuẩn tại từng khu vực, tận dụng ý kiến của các thẩm định viên về các địa điểm tiêu chuẩn khác (không tiến hành cho đến khi thực hiện đán.h giá).
Còn việc quyết định giá trị đán.h giá thuế tài sản cố định, ngoài việc đưa vào việc đán.h giá của thẩm định viên về các địa điểm tiêu chuẩn tại từng khu vực sẽ được đưa vào phổ cập đán.h giá hệ thống sử dụng máy tính.
Cải thiện hệ thống khung giá đất và bảng giá đất
Theo ông Yamashita Masayuki, Phó Chủ tịch Hiệp hội các nhà thẩm định giá bất động sản Nhật Bản, kể từ Thế chiến lần thứ 2 (những năm 1970) Nhật Bản tiến hành công bố giá đất mỗi năm 2 lần có khoảng từ 20.000 đến 70.000 thông tin được thực hiện bởi 3.000 thẩm định viên bất động sản với mục đích thiết lập chỉ số giá đất (chỉ số giá đất khu vực đô thị); cung cấp thông tin giá đất (chế độ công bố giá đất); thu thập và phân tích thông tin về việc sở hữu đất và các giao dịch đất đai (điều tra thống kê đất và nhà ở); thu thập và phân tích thông tin về giá cả giao dịch đất đai (điều tra giá giao dịch đất đai).
Đồng thời, đề xuất cải thiện hệ thống khung giá đất và bảng giá đất nhằm định giá đất một cách phù hợp (định giá theo thị trường rất quan trọng) đối với giá đất được định giá tăng lên không liên tục, cần có biện pháp để điều chỉnh mức gánh chịu chi phí sử dụng đất (tăng mức gánh chịu trong phạm vi biến động giá cả thông thường).
Việc định giá thuế tài sản cố định cần đảm bảo công bằng, dựa trên tiề.n đề là định giá thời giá của giá đất phù hợp, do đó chuyên viên định giá đất cần đảm bảo quan điểm trung lập và khách quan khi thực hiện định giá đất.
Tại Nhật Bản cũng đã thực hiện khấu trừ thuế tại nguồn, cụ thể, tại các nguồn của người có tài sản (thuế tài sản cố định, thuế thừa kế); người có thu nhập (thuế thu nhập); người tiêu dùng (thuế tiêu thụ). Trong tổng số tiề.n thu ngân sách năm 2016, có khoảng 10% là từ thuế tài sản cố định, thuế quy hoạch đô thị bao gồm cả đất đai.
Hiện phương pháp định giá đất tại Việt Nam đang sử dụng rất tương đồng với các nước khác và hợp lý nhưng vẫn cần có căn cứ để định giá đất chính xác. Điều cơ bản và quan trọng nhất trong việc giải quyết các vấn đề kinh tế đất đai là nắm bắt chính xác xu hướng giá đất và thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến đất đai để làm rõ nguyên nhân biến động giá đất.
Hơn nữa, quá trình lịch sử phát triển quản lý đất chưa lâu nên cần có thời gian để giải quyết vấn đề đất đai ở Việt Nam, đặc biệt phải xây dựng mối quan hệ giữa Chính phủ với người dân cũng như các chuyên gia bất động sản, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.
Diệu Thúy (TTXVN)
Diễn biến đất nền các tỉnh nửa cuối 2018 sẽ ra sao? Nửa đầu năm 2018, thị trường bất động sản (BĐS) ghi nhận sức bật của các tỉnh thành ven Hà Nội, đặc biệt là những địa bàn hội tụ những yếu tố tiềm năng... Các thị trường BĐS tăng giá có chọn lọc Khi giá đất ở Hà Nội bị đẩy lên mức khá cao, tạo xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh...