Dự báo dòng chảy của vốn vào thị trường bất động sản 2020
Theo các chuyên gia, hiện có rất nhiều nguồn vốn cơ bản dịch chuyển vào thị trường bất động sản.
Năm 2020, dự báo dòng vốn vào BĐS sẽ khó khăn (Ảnh minh họa)
Vốn đổ vào BĐS từ đâu?
Theo PGS. TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế và Quản lý Trung Ương, từ năm 2010 đến 2018, đóng góp của bất động sản vào tăng trưởng GDP là 0,6 điểm %, toàn ngành xây dựng là 0,9 điểm %.
Cũng theo ông Chung, hiện có nhiều nguồn vốn cơ bản dịch chuyển vào thị trường bất động sản. Vốn FDI dịch chuyển vào Việt Nam, số liệu 18 tháng gần nhất cho thấy gia tăng rõ rệt. Vốn từ các Ngân hàng thương mại đã được cải thiện nhưng có xu hướng siết chặt vào cuối năm. Hiện đã đạt được 119 nghìn tỷ đồng vốn trái phiếu, trong đó các ngành được 90%, đây là luồng tiền quan trọng của thị trường bất động sản.
Còn nguồn kiều hối sau năm 2016 có suy giảm, nhưng đến 3 năm gần đây đạt 16 tỷ đồng vào 2019. Nguồn đầu tư tư nhân vào hạ tầng bắt đầu trỗi dây, chứng tỏ kinh tế tư nhân làm được những việc mà cách đây 20 năm chỉ là viễn cảnh. Mở rộng từ bất động sản cho thấy rất nhiều doanh nghiệp tham gia đấu thầu công trình BT là một điều tích cực.
Bên cạnh đó, nguồn phái sinh, đặc biệt là condotel, 4 năm trước nếu có những cảnh báo như hôm nay thì mọi người sẽ tỉnh táo hơn, tránh được những đổ vỡ từng phần.
Ngoài ra còn nguồn vốn vào bất động sản từ chứng khoán, đầu tư công… Tuy nhiên đầu tư công năm 2019 chậm hơn. Do đó, xem xét nguồn vốn đầu tư vào thị trường 2019, thì sẽ thấy tình hình 2020 sẽ không có nhiều biến động đặc biệt…
Ông Chung nhận định: “Vận hành vào từng thị trường ngách khác nhau sẽ khác nhau, nhưng vẫn phải quan tâm đến luồng tiền vì đây là động lực phát triển của thị trường. Năm 2020 nếu có điều gì cực đoan xảy ra thì đến trên 50% thị trường bất động sản năm 2020 sẽ theo hướng tiện tiến ngoại suy, đi lên một chút theo hướng bình ổn”.
Video đang HOT
Gặp khó về vốn?
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ( VnREA) Nguyễn Trần Nam cho rằng, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn và biến động, song nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh.
Tuy nhiên, đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam quy mô còn nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, Chính phủ lại có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường bất động sản, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn nhất định.
Chưa kể, do những vướng mắc về mặt pháp lý, một số phân khúc như condotel, officetel không còn sôi động như giai đoạn trước. Ngoài ra, việc thực hiện những quy định về quy hoạch, xây dựng, đất đai, giải phóng mặt bằng…, kể cả thủ tục hành chính cũng được siết chặt, cũng làm giảm mạnh các dự án được phê duyệt và triển khai.
Do đó, trong năm 2020 tới đây, ông Nam lo ngại rằng, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Bởi, hiện hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. Cụ thể: Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 – 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.
Thêm nữa, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ, chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.
Cuối cùng, theo chủ tịch VnREA nhìn nhận, việc thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản sẽ vẫn dẫn đến những lo ngại về tính minh bạch của thị trường BĐS.
Thủy Tiên
Theo congluan.vn
Khó có chuyện "lách" cho vay bất động sản bằng trái phiếu
Ngân hàng dồn dập mua về trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong 10 tháng đầu năm, khiến nhiều người lo ngại về hiện tượng tín dụng bất động sản "núp bóng".
Ngân hàng vẫn là "kho thóc" của doanh nghiệp bất động sản
Tháng 10/2019, trong 17.071 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành, thì có tới 9.349 tỷ đồng (55%) thuộc về doanh nghiệp bất động sản. Tính trong 10 tháng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản phát hành hơn 61.000 tỷ đồng trái phiếu để huy động vốn, thì riêng ngân hàng thương mại đã mua vào 12.000 tỷ đồng.
Tín dụng ngân hàng siết chặt là lý do để doanh nghiệp bất động sản đua nhau phát hành trái phiếu. Tuy vậy, trái chủ chính của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản lại là ngân hàng, khiến nhiều người lo ngại rằng, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản có thể bắt tay nhau "lách" tín dụng bất động sản, bởi theo quy định, ngân hàng mua trái phiếu không bị tính vào dư nợ tín dụng.
Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia ngân hàng cho rằng, trên báo cáo tài chính, dư nợ tín dụng và đầu tư trái phiếu là hai khoản riêng biệt. Thực tế, ngân hàng thương mại phải báo cáo ngân hàng Nhà nước (NHNN) về tình hình đầu tư bất động sản (bao gồm cả cho vay lẫn mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản), nên lo ngại ngân hàng "lách" tín dụng bất động sản bằng trái phiếu là không có cơ sở.
Chuyên gia này cũng thừa nhận, tín dụng bất động sản đang ngày càng giảm, song nhìn chung, thị trường bất động sản vẫn dựa vào tín dụng ngân hàng.
Theo thống kê, trong 9 tháng đầu năm nay, các ngân hàng đã bơm khoảng 530.000 tỷ đồng cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh, đầu tư bất động sản. Nếu tính tổng lượng vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản (bao gồm cả tín dụng mua nhà), thì con số này lên khoảng 1,6 triệu tỷ đồng năm 2019 (khoảng 20% tổng dư nợ tín dụng).
Như vậy, ngân hàng vẫn là nguồn cung vốn lớn nhất cho thị trường bất động sản. Điều đáng mừng là, chất lượng các khoản vay bất động sản đã tốt hơn trước rất nhiều. Hiện các ngân hàng rất khắt khe trong thẩm định và cho vay các dự án bất động sản.
Chính phủ cũng yêu cầu NHNN chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát chặt việc cấp tín dụng với nhóm khách hàng, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng. Định kỳ 3 tháng một lần, Thống đốc NHNN phải báo cáo Chính phủ về dư nợ của nhóm khách hàng, dự án có tín dụng 5.000 tỷ đồng trở lên. Đồng thời, chỉ được cấp tín dụng đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn.
Loay hoay tìm cách đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường
TS. Bùi Quang Tín, CEO Trường Doanh nhân BizLight khẳng định, không như lo ngại, tín dụng đổ vào bất động sản vẫn tăng trưởng khá tốt. Ngoài tín dụng, thị trường bất động sản có thêm nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp và vốn đầu tư nước ngoài.
"Các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản đang rộng mở, giúp cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển thời gian tới", ông Tín tin tưởng.
Hiện nay, vai trò quản lý, giám sát của NHNN đối với các tổ chức tín dụng tham gia lĩnh vực bất động sản là rất chặt, kể cả cho vay trực tiếp hay mua trái phiếu, hay bất cứ hình thức nào. Bao nhiêu ngân hàng cho vay hay đầu tư vào bất động sản, tỷ lệ bao nhiêu, NHNN đều nắm được hàng ngày và có cảnh báo ngay
- Ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước
Tuy vậy, các chuyên gia phân tích của Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho rằng, bất động sản vẫn đang phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, trong khi nguồn vốn này thường có lãi suất cao và chủ yếu phục vụ đối tượng kinh doanh, đối tượng người có thu nhập cao, nhà đầu tư và thậm chí có cả nhà đầu cơ, chứ chưa thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người có thu nhập thấp và trung bình.
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản đón nhận thêm một số kênh rót vốn mới như vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vốn tư nhân, trái phiếu doanh nghiệp, vốn ngân sách... Tuy nhiên, vốn ngân sách còn hạn chế và chiếm tỷ lệ nhỏ; vốn FDI tuy có quy mô lớn, nhưng dễ biến động do có tính đầu cơ cao.
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tuy khởi sắc, nhưng để lại dấu hỏi về mức độ an toàn khi năng lực, mức độ tín nhiệm của doanh nghiệp chưa được khẳng định; lãi suất phát hành cao, phương án sử dụng còn thiếu minh bạch, hiệu quả. Thậm chí, trong tháng 10/2019, một số doanh nghiệp bất động sản thua lỗ vẫn huy động thành công hàng ngàn tỷ đồng trái phiếu, gây rủi ro lớn cho nhà đầu tư.
Dù bộc lộ nhiều mặt trái, song các chuyên gia kinh tế cho rằng, Chính phủ muốn đa dạng vốn cho thị trường bất động sản, thì không thể vội vàng siết trái phiếu bất động sản. Trên thực tế, tỷ lệ vốn huy động bằng trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản vẫn rất nhỏ bé so với tổng lượng vốn rót vào thị trường này.
TS. Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Trưởng khoa Tài chính (Trường đại học Kinh tế TP.HCM) nhận định: "Nền kinh tế nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang dựa vào ngân hàng quá lớn. Vài năm gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh, nhiều ý kiến cho rằng, đây là kênh để ngân hàng đảo nợ hoặc tài trợ bất động sản núp bóng. Tôi không đủ cơ sở để kết luận đúng hay không, song thị trường nào ở giai đoạn đầu phát triển cũng có khiếm khuyết, lệch lạc. Cần phải xác định rằng, thị trường trái phiếu chính là kênh huy động vốn quan trọng nhất của nền kinh tế, nhất là của thị trường bất động sản. Tất nhiên, trong quá trình phát triển, cần khắc phục dần các khiếm khuyết của thị trường này".
Theo Tinnhanhchungkhoan.vn
Quỹ đất TP.HCM siết chặt, xu hướng đầu tư ngược về phía Nam Sài Gòn Các chuyên gia cảnh báo, thị trường BĐS TP.HCM sẽ tiếp tục khan hiếm ít nhất là trong 2 năm tới đây. Thực trạng cung thấp - cầu cao khiến giá BĐS, đặc biệt là các phân khúc đất nền, căn hộ gia tăng liên tục, đồng thời đẩy mạnh làn sóng giãn dân về các khu đô thị vệ tinh, đặc biệt...