Dự báo đầy lạc quan về thị trường bất động sản những tháng cuối năm
Đại diện Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) vừa cho biết, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trong những tháng cuối năm nhất là phân khúc nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng mạnh, nhà ở trung cấp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường, nhà ở cao cấp cũng phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ.
Theo báo cáo tình hình thị trường BĐS TP.HCM 8 tháng năm 2018 do HoREA vừa công bố, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản TP. HCM đan xen các giai đoạn thăng – trầm – khủng hoảng – phục hồi – tăng trưởng… như Giai đoạn thị trường phát triển nóng dẫn đến “bong bóng” năm 2007; đóng băng 2008 đến gần hết 2009; phục hồi từ cuối 2009 và phát triển nóng dẫn đến “bong bóng” 2010, đầu năm 2011…
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, những tháng đầu năm 2018 thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TP. HCM có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5% (Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9%, trung cấp giảm 32,6%, bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7%).
Đây là biểu hiện lệch pha cung – cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.
“Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì đứng đầu là phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiề.n, tiếp theo là căn hộ trung cấp, sau cùng là căn hộ cao cấp. Hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được 2,2 tỷ USD, đứng thứ nhất”, ông Châu cho biết thêm.
Cũng theo HoREA, từ đầu năm 2017 đến tháng 6/2018, xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.
Trong những năm gần đây cũng xuất hiện một số loại hình sản phẩm bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse. Trong đó, có loại hình căn hộ condotel tại các khu du lịch nghỉ dưỡng mà Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp. Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ.
Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay cơn sốt nóng condotel và cơn sốt ảo giá đất đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp. Ngoài ra, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội,… đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội.
Video đang HOT
Bên cạnh đó, có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đồng thời, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu “lợi ích nhóm”, “chủ nghĩa tư bản thân hữu” đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính….
Đại diện HoREA cho biết, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trong những tháng cuối năm nhất là phân khúc nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng mạnh, nhà ở trung cấp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường, nhà ở cao cấp cũng phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ.
Ngoài ra, xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng.
Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở xã hội, thiết chế Công đoàn sẽ có nguồn vốn và quỹ đất để phát triển kể từ quý IV/2018 trở đi (dự kiến sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng mới tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ), giá phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát theo quy định của pháp luật, phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn.
Cũng theo đại diện HoREA, trong lúc nguồn cung quỹ đất dự án thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của thành phố, và kế hoạch của VAMC thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án bất động sản, giúp thúc đẩy thị trường mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) phát triển mạnh hơn.
Ngoài ra, khi dự báo xu hướng bất động sản đến Tết Kỷ Hợi 2019, HoREA cũng đưa ra 08 khuyến nghị đối với doanh nghiệp bất động sản như: cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp…; luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình…; phấn đấu trở thành nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và có năng lực trong phân khúc thị trường và sản phẩm mà mình đã chọn; cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiề.n…; tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp.
Nam Phong
Theo Trí thức trẻ
Thời kỳ "nhạy cảm" của thị trường bất động sản, cơ hội nào cho nhà đầu tư?
Theo nhiều chuyên gia kinh tế, chu kỳ bất động sản có hai đặc điểm, liên quan đến chu kỳ đầu tư và dịch chuyển tiêu dùng của người mua. Tuy nhiên, chu kỳ này sẽ khó lập lại do các bên đã chuẩn bị nhiều chiến lược đối phó.
Sáng nay (18/7), tại Hội thảo "Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản" do Báo Thanh Niên tổ chức, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết năm 2019 là thời điểm khá "nhạy cảm" bởi sẽ rơi vào đúng vào chu kỳ 10 năm của lần khủng hoảng trước đó (lĩnh vực kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng), tuy nhiên có nhiều dấu hiệu cho thấy chu kỳ này khó lặp lại, nhất là thị trường bất động sản.
Theo ông Châu, tình hình hiện này cho thấy không thể có bong bóng trong năm 2018. Và với sự điều hành của Chính phủ cũng chưa xuất hiện bong bóng bất động sản trong năm 2019. "Nhận định chu kỳ 10 năm là một chỉ dấu để tham khảo chứ không phải là dấu hiệu. Chúng ta đang thổi phồng quá lớn tình hình này nhưng thực chất thị trường vẫn đang nằm trong ngưỡng an toàn", ông Châu khẳng định.
Còn theo ông Phan Trường Sơn - Trường Phòng Quản lý nhà và bất động sản (Sở Xây dựng), trong 6 tháng đầu năm 2017, nguồn cung của thị trường nhà đất, cao cấp là 31,3%, trung cấp 31,1%, 37,6% là căn hộ bình dân. Đến thời điểm hiện nay thì con số này lần lượt là 41%, 39% và còn lại là bình dân 19,9%.
Song song đó, Chính phủ đã có nhiều chính sách khuyến khích phát triển nhà ở phân khúc bình dân như phát triển nhà ở xã hội. Nguồn cung nhà ở nửa đầu năm nay nhìn chung tương đối ổn định. Mặc dù thời gian qua thị trường đã chứng kiến các cơn sốt đất nền diễn ra ở các quận huyện vùng ven như quận 9, Thủ Đức,... do hạ tầng giao thông phát triển mạnh, hoàn thiện.
"Từ đó, giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng là phù hợp nhưng mức độ tăng vừa phải ở 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh thì trở thành sốt ảo là đúng. Theo quan sát của tôi, các nhà đầu tư đã rút ra được nhiều bài học thất bại trước đây, cộng với những chính sách điều tiết kịp thời của Nhà nước, thị trường rất khó xảy ra bong bóng bất động sản", vị này nói thêm.
Trao đổi với các nhà đầu tư về liệu có bong bóng hay không, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa khẳng định: "Quan điểm của chúng tôi cũng như nhiều nhà đầu tư rằng lo ngại về khủng hoảng theo khía cạnh vĩ mô không nặng nề nhưng thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh phân khúc là có. Ngoài ra, ở Việt Nam còn có xu hướng dịch chuyển quy mô hộ gia đình nhiều thế hệ sang xu hướng ngày càng nhỏ. Điều này khiến nhu cầu về nhà ở sẽ thay đổi. Dịch chuyển sản phẩm từ sở hữu nhà sang sở hữu nhà có giá trị hơn".
Theo ông Nghĩa, quy luật của bất động là lên lên xuống xuống (up and down), do đó các nhà đầu tư không nên lo lắng về chuyện bình thường này mà chủ yếu tái cấu trúc danh mục đầu tư của mình, không nên tập trung vào một loại sản phẩm. Chậm hay ngừng giao dịch chỉ có tính cục bộ.
"Dưới góc độ nhà đầu tư, tôi thấy chúng ta nên tập trung dự báo sự thay đổi trong hành vi người mua, xem xét sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư giữa các phân khúc sản phẩm bất động sản để vượt qua giai đoạn này", ông Nghĩa góp ý.
Ở góc độ nhà đầu tư, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land, cho rằng bất động sản là nhu cầu thiết yếu của người dân và vẫn tăng đều mỗi năm. Không có khái niệm bong bóng hay khủng hoảng hoặc là đóng băng mà chỉ có trầm lắng so với trước do thị trường bị tác động bởi nhiều khía cạnh.
Theo lý giải của bà Hương, nguồn cung nhà ở trên thị trường luôn thiếu so với cầu, cung chỉ mới đáp ứng khoảng 10-15% nhu cầu. Cho dù trong thời điểm gần đây có một số thay đổi về cơ cấu sản phẩm nhưng đa số vẫn tập trung ở các đô thị lớn, doanh nghiệp đã thay đổi chiến lược đầu tư, bán hàng một cách nhanh chóng để ứng phó với tình hình biến chuyển mạnh.
"Qua tiếp xúc với các nhà đầu tư nước ngoài, họ cũng tỏ ra tin tưởng vào kinh tế, môi trường đầu tư của Việt Nam và quan tâm đến đầu tư vào các dự án bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. Những chủ đầu tư uy tín, cung cấp sản phẩm chất lượng đáp ứng nhu cầu vẫn luôn cần sự ổn định về các chính sách vĩ mô. Chẳng hạn giảm chi phí về thời gian triển khai là điều quan trọng để kéo giảm chi phí giá thành sản phẩm đầu ra", bà Hương nói thêm.
Đại diện Công ty An Gia cũng nhận định rằng căn cứ vào dự báo của các cơ quan chuyên môn, thị trường và đán.h giá bằng sự kinh nghiệm của doanh nghiệp, cho đến nay bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn, hấp dẫn, thu hút nhiều dòng vốn trong và ngoài nước. Từ đó, doanh nghiệp này cũng khẳng định rất khó xảy ra bong bóng xảy ra trên thị trường tho chu kỳ.
Theo HoREA thì bong bóng bất động sản chỉ xảy ra khi hội đủ một số điều kiện. Thứ nhất là kinh tế phát triển nóng, dễ kiế.m tiề.n và ai cũng muốn tìm nơi trú ẩn cho đồng tiề.n của mình. Nhưng kinh tế thế giới hiện nay không nóng và kinh tế của Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi. Tăng trưởng tín dụng 2017 chỉ hơn 6% trong khi 2009 tăng gần 9%.
Thứ hai là sự buông lỏng về chính sách tín dụng. Năm 2006-2007, Việt Nam buông lỏng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lên 37,8%. Hiện nay Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo tăng trưởng tín dụng thận trọng, kiềm chế. Không có chuyện buông lỏng tín dụng, không có chuyện ngân hàng cho vay dưới chuẩn.
Thứ ba, lệch pha cung cầu là có nhưng chưa đến mức độ phá vỡ sự cân bằng trên thị trường bất động sản.
Thứ tư, có sự gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ, thậm chí 80-90% là những nhà đầu tư mua đi bán lại ở phân khúc đất nền và condotel nhưng cũng chưa đủ để tạo nên bong bóng thị trường bất động sản.
"Nếu Nhà nước thiếu sự can thiệp nhưng gần đây đã có nhiều chỉ đạo và các công cụ điều chỉnh thị trường rất rõ vì vậy không thể có bong bóng xảy ra trong năm 2018, 2019", chủ tịch HoREA khẳng định.
Nguyên Minh
Theo Trí thức trẻ
Bất động sản vẫn ồ ạt mở bán trong tháng cô hồn Khác hẳn 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản trong tháng 7 âm lịch bất ngờ mở bán ồ ạt với hàng loạt chương trình giảm giá, khuyến mãi. Nhiêu khach hang co tâm ly e ngai xuông tiên mua bât đông san trong thang 7 âm lich hay con goi la thang "ngâu", thang "cô hôn". Thê nhưng, môt sô...