Dự án bất động sản đủ điều kiện sẽ được vay vốn

Trong bối cảnh hiện nay, hiếm có DN BĐS nào làm dự án mà không vay vốn ngân hàng. Trong những năm qua, Luật Nhà ở có nhiều thay đổi nhưng luôn tạo điều kiện cho DN tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro, các ngân hàng buộc phải tập trung xem xét chọn những dự án đầu tư có hiệu quả, chủ đầu tư đủ năng lực và khả năng sinh lời, ngân hàng mới cho vay.

Theo quy định, từ ngày 1-1-2019, nguồn vốn vay ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm từ 45% xuống còn 40%, đồng thời tăng hệ số rủi ro với các khoản vay BĐS từ 150% lên 200%. Điều này khiến van tín dụng vào BĐS hẹp hơn. Tuy nhiên, việc siết tín dụng này sẽ giúp thị trường BĐS minh bạch hơn. Những dự án được ngân hàng cho vay sẽ được thẩm định kỹ và người mua sẽ an toàn hơn. Ông Nguyễn Quốc Hùng – Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết, Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến rộng rãi đối với Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN, Dự thảo thay thế Thông tư 36 sửa đổi một số quy định liên quan tới tỷ lệ an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có dự thảo giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Như vậy, quy định này áp dụng đối với khoản vay đầu tư vào tất cả các lĩnh vực trong nền kinh tế, không chỉ áp dụng riêng cho lĩnh vực bất động sản.

Để hạn chế rủi ro, các ngân hàng buộc phải tập trung xem xét chọn những dự án đầu tư có hiệu quả, chủ đầu tư đủ năng lực và khả năng sinh lời, ngân hàng mới giải ngân vốn.

Với lộ trình gồm 3 giai đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn xuống còn 30%, Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát được rủi ro thanh khoản nhằm bảo đảm an toàn hệ thống trước những thay đổi điều kiện kinh tế vĩ mô, góp phần ổn định hoạt động ngân hàng, hỗ trợ thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững. Việc dự thảo thông tư quy định khoản vay mua bất động sản có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, áp dụng hệ số rủi ro 150%; từ 1,5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng áp dụng hệ số 100%; dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ áp dụng hệ số rủi ro 50% nhằm hướng tín dụng bất động sản vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội (phân khúc đang thiếu nguồn cung). Đây là lộ trình rất phù hợp, do đó dự thảo thông tư không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Theo đại diện một DN BĐS, việc vay ngân hàng để đầu tư là nhu cầu chính đáng của DN và được pháp luật cho phép. Ngân hàng luôn có nhu cầu cho vay vốn, nhưng trong thời điểm NHNN siết van tín dụng sẽ tập trung để tìm những DN uy tín, làm ăn đàng hoàng để rót vốn. Theo các chuyên gia kinh tế, ngân hàng là một loại hình DN đặc thù vừa mang tính chất kinh doanh vừa mang tính chất kiểm soát. Theo quy định, tỷ lệ vốn tự có bắt buộc tối thiểu của một DN là 20%. Số còn lại DN có thể vay vốn ngân hàng hoặc thực hiện các hình thức huy động vốn khác. Việc ngân hàng đang bị kiểm soát chặt chẽ hiện nay, hầu như không có chỗ cho những dự án “tay không bắt giặc” có thể tiếp cận nguồn vốn này. Bởi DN phải qua quy trình kiểm soát chặt chẽ mới được thế chấp, vay vốn. DN muốn vay được vốn phải có tài sản hợp lệ để thế chấp, nguồn gốc đất và quy hoạch rõ ràng. Có thể nói lĩnh vực kinh doanh bất động sản là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro rất lớn nhưng không có nghĩa là ngân hàng hạn chế cho vay. Để hạn chế rủi ro, các ngân hàng buộc phải tập trung xem xét chọn những dự án đầu tư có hiệu quả, chủ đầu tư đủ năng lực và khả năng sinh lời, ngân hàng mới giải ngân vốn. Các tổ chức tín dụng không thiếu vốn và không hạn chế cho vay bất động sản nhưng chỉ cho dự án đủ điều kiện vay.

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, tính đến cuối năm 2018, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng 31,76%. Do đó, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản phù hợp với chủ trương của Chính phủ, định hướng của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát chặt chẽ tín dụng kinh doanh bất động sản và hướng tín dụng vào các dự án hiệu quả, dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ và nhu cầu thực của người dân. Ông Hùng cho biết thêm, Ngân hàng Nhà nước cũng định hướng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản nhưng định hướng tín dụng phục vụ nhu cầu thực của người dân. Từ đây có thể thấy quan hệ mua bán giữa khách hàng tại dự án đã được ngân hàng tài trợ vốn là quan hệ ba bên gồm khách hàng – chủ đầu tư – ngân hàng. Rõ ràng khách hàng là người có quyền lựa chọn dự án tốt để mua, chủ đầu tư có quyền lựa chọn ngân hàng tốt để vay và ngân hàng có quyền thẩm định kỹ trước khi rót vốn.

Theo Điều 147 – Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1-7-2015, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Cùng với đó, theo quy định của Điều 56 – Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh. Mà muốn ngân hàng bảo lãnh thì đương nhiên phải có tài sản thế chấp.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết, 3 tháng đầu năm 2019, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng 3,29% so với cuối năm 2018. Mức tăng này vẫn cao hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế, nên nhận định việc siết nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là không chính xác.

Thủy Liên