Dòng tiền cho vay bất động sản tập trung vào phân khúc cá nhân
Mặc dù dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) tăng trưởng mạnh trong các năm qua nhưng phần lớn chảy vào cá nhân mua nhà, trong khi các khoản rót vốn cho chủ đầu tư dự án lại bị thu hẹp.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 783.942 tỷ đồng, tăng khoảng 84.000 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2021 (tương ứng mức tăng 12%). Trong đó, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng. Đây là mức đã được duy trì từ cuối năm ngoái đến nay và được đánh giá là an toàn.
Tín dụng bất động sản sẽ hạn chế vay đầu cơ, đầu tư mà tập trung vào những khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thật.
Theo các ngân hàng, tỷ lệ cho vay BĐS tuy có cao nhưng vẫn trong mức cho phép. Hầu hết, các nguồn vốn vay này đều đi vào nhu cầu mua nhà thật nên rủi ro nợ xấu ngân hàng không cao. Cụ thể, tại ngân hàng ABBank, tỷ lệ cho vay BĐS của ngân hàng chỉ khoảng 6%, cho mua nhà ở khoảng 17%; nợ xấu liên quan đến BĐS và xây dựng cũng ở mức 0,1-0,15%.
Tương tự, tại ngân hàng Sacombank, dư nợ cho vay BĐS chiếm khoảng 22% tổng dư nợ. Trong đó, cho vay người dân xây, sửa nhà chiếm đến 60%; cho vay doanh nghiệp BĐS chỉ chiếm khoảng 20%, tương đương khoảng 30.000 tỷ đồng, rất nhỏ so với tổng dư nợ gần 400.000 tỷ đồng của Sacombank.
Với OCB, tính đến cuối năm 2021, tổng dư nợ bất động sản cả kinh doanh và tiêu dùng, mua nhà ở là 32%, trong đó 72% là cho vay để mua nhà, 9% cho vay liên quan đến các dự án bất động sản. Theo ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc ngân hàng OCB, bản chất các dự án bất động sản mà OCB cho vay phần lớn là các dự án của đối tác, muốn tạo nguồn hàng để tiếp tục cho vay bán lẻ. Chiến lược của OCB là tập trung cho khách hàng cá nhân vay mua nhà có giá tầm trung khoảng 1 – 2 tỷ đồng.
Video đang HOT
Nhiều ngân hàng cho biết, sở dĩ dư nợ tín dụng phần lớn tập trung vào cá nhân là do NHNN đang siết vốn vay các dự án đầu cơ vì nhiều rủi ro và tránh nợ xấu cao, nhất là trong thời điểm nền kinh tế trải qua 2 năm ảnh hưởng dịch COVID-19, nhưng khuyến khích đối với tín dụng cho cá nhân vay mua nhà, nhất là đối với những người có thu nhập trung bình. Đây là phân khúc lâu nay nhiều ngân hàng “đang bỏ quên” nay sẽ là tiềm năng trong tương lai.
NHNN hiện đã giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và nâng hệ số rủi ro. Cụ thể, từ ngày 1/10/2021 đến 30/9/2022, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn giảm về 37%; từ ngày 1/10/2022 đến 30/9/2023 còn 34% và giảm xuống 30% từ ngày 1/10/2023. Bên cạnh đó, từ ngày 1/1/2020, hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản tăng từ mức 150% lên 200%. NHNN cũng áp dụng hệ số rủi ro từ 50% đến 150% đối với các khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu mua nhà dưới 4 tỷ đồng.
Xét về con số tuyệt đối, các ngân hàng vẫn có dư địa cho bất động sản, bởi tổng dư nợ tín dụng tính đến cuối năm 2021 vào khoảng 10,44 triệu tỷ đồng, trong đó tín dụng bất động sản chiếm 20%, tương đương 2,09 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, theo kế hoạch của NHNN, tỷ trọng tín dụng bất động sản năm 2022 vẫn giữ nguyên 20%, tương ứng 2,38 triệu tỷ đồng, tăng gần 300.000 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2021, nhưng chủ yếu cho cá nhân vay mua nhà.
Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc hạn chế hoặc ngừng cho vay mua bất động sản của một số ngân hàng đến từ tình trạng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này tới ngưỡng, cần siết lại. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là lĩnh vực đem lại lợi nhuận nhờ nhu cầu của thị trường lớn, lãi suất cho vay cao nên ngân hàng không thể bỏ qua.
Ông Lâm đưa ra khuyến nghị rằng, các ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản một cách chọn lọc, không nên khóa van tín dụng bất động sản. Trường hợp tín dụng bị khoá đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được.
Tuy nhiên, theo NHNN, việc kiểm soát tín dụng trên nhằm hạn chế vào những phân khúc đầu cơ, những dự án rủi ro lớn… Với những hồ sơ có nhu cầu vay vốn chính đáng về nhu cầu ở, mua nhà ở xã hội, các hợp đồng vay đúng chuẩn, đúng quy định vẫn được xét duyệt cho vay.
'Khóa van' tín dụng bất động sản, nên 'siết' đúng đối tượng
Hai vợ chồng đi làm với mức thu nhập hơn 30 triệu đồng/tháng, nhiều năm nay gia đình chị Hoàng Hà (quận Bắc Từ Liêm) luôn tằn tiện tích cóp để thực hiện ước mơ mua một ngôi nhà riêng.
Sau công cuộc tìm kiếm khá vất vả, chị Hà chọn được 1 căn hộ chung cư gần 90m2 khá ưng ý tại khu vực quận này có mức giá 2,4 tỷ đồng. Gia đình chị dự định mua với kế hoạch vay lãi ngân hàng và trả trong dài hạn. Thế nhưng, trước thông tin các ngân hàng đang siết chặt cho vay bất động sản đang khiến giấc mơ của chị Hà cũng như nhiều gia đình khác rơi vào nỗi lo gián đoạn.
Ảnh minh họa: Thành Đạt/TTXVN
Chị Hoàng Hà chia sẻ, để mua căn hộ giá 2,4 tỷ đồng, gia đình chị đã tính phương án vay ngân hàng khoảng 1,2 tỷ đồng bởi nguồn tài chính vẫn còn eo hẹp. Khi tìm hiểu, chị Hà cho biết, trước đây, các ngân hàng có thể cho vay khoảng 70% giá trị tài sản định giá thì nay rút xuống chỉ còn khoảng 50%. Mà định giá căn hộ của ngân hàng bao giờ cũng thấp hơn so với thực tế nên khi tỷ lệ khoản vay bị "siết" thì số vốn mong đợi được vay càng thu hẹp lại.
Mặc dù vẫn biết việc siết cho vay bất động sản là một trong những động thái để góp phần làm giảm cầu về nhà đất, có tác dụng hạ nhiệt sức nóng của thị trường bất động sản hiện nay nhưng những người đang cần mua nhà để ở như gia đình chị Hà vẫn đang mong có cơ chế phù hợp để họ tiếp cận được nguồn vốn vay từ ngân hàng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận xét, trên thực tế, cho vay bất động sản vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Các ngân hàng cho vay 6 lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay bất động sản lên đến 11-12%/năm, chưa tính đến các khoản khác. Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất.
Bởi vậy, với các dự án bất động sản phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ... thì việc các ngân hàng liên kết để cho khách hàng vay vẫn diễn ra bình thường. Đây cũng là loại hình bất động sản mà người mua an tâm bởi có sự liên kết giữa chủ đầu tư dự án với hệ thống ngân hàng để cho vay - ông Châu phân tích.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, việc siết cho vay bất động sản ngay lập tức sẽ tác động rất lớn đến cả khách hàng lẫn chủ đầu tư. Nếu các công ty kinh doanh bất động sản không được vay từ ngân hàng sẽ rất khó có nguồn lực để tạo lập quỹ đất và rất nhiều chi phí khác như xây dựng, bảo lãnh dự án... Như vậy, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn, dẫn đến nguồn cung nhà đất tung ra thị trường bị hạn chế. Còn với khách hàng cá nhân, nếu họ không được ngân hàng cho vay mua nhà sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đầu ra của chủ đầu tư, dẫn đến cơ hội mua nhà để ở của người dân càng khó khăn hơn.
Kể từ năm 2016, Ngân hàng Nhà nước đã có lộ trình siết tín dụng bất động sản với chính sách kiểm soát chặt chẽ nên tốc độ tăng trưởng tín dụng ở lĩnh vực này tiếp tục xu hướng giảm. Theo Ngân hàng Nhà nước, trong 3 năm gần đây, hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản giảm về tỷ trọng so với tín dụng của toàn hệ thống. Tín dụng đổ vào bất động sản giảm từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Đến cuối năm 2021, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản duy trì khoảng 12%.
Năm 2022, Ngân hàng Nhà nước chủ trương sẽ hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, hạn chế tín dụng đen. Riêng với lĩnh vực bất động sản, ngân hàng tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực, chính đáng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao... Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú nhấn mạnh, việc kiểm soát chặt không có nghĩa là dòng tiền không vào bất động sản nữa mà chỉ hạn chế vào những phân khúc đầu cơ, rủi ro của những dự án lớn.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, trong xu hướng siết tín dụng chảy vào bất động sản, người vay mua nhà để ở có thể bị ảnh hưởng bởi lãi suất cho vay dự kiến cao hơn và việc giải ngân sẽ khó hơn. Bất động sản có thể là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp và nếu vay mua nhà để ở thường là người có nhu cầu thật. Nhưng trong bối cảnh dòng vốn được Ngân hàng Nhà nước định hướng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ doanh nghiệp gặp khó do dịch thì tín dụng nhà, đất sẽ bị hạn chế.
Tuy nhiên, khi dòng vốn hạn hẹp, Ngân hàng Nhà nước cũng vẫn cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các doanh nghiêp đang phát triển dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, khoảng 1 - 2 tỷ đồng/căn dành cho nhu cầu ở thực. Cùng đó, khuyến khích các ngân hàng thương mại tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho khách hàng cá nhân mua nhà lần đầu, mua nhà để ở chứ không phải để đầu cơ. Có như vậy, dòng vốn vẫn đến trúng đích.
Theo các chuyên gia, hiện số lượng người vay vốn để đầu cơ bất động sản không nhiều, nhất là đầu cơ mua đất bởi đây là khoản đầu tư dài hạn, nhiều rủi ro về thanh khoản và giá cả. Phần lớn những người vay vốn mua bất động sản đều có nhu cầu mua nhà để ở; trong đó, chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó.
Do đó, nếu các ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản một cách chọn lọc, không nên "khóa van" hoàn toàn đối với tín dụng cho lĩnh vực này. Bởi nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.
Hơn 783.000 tỷ của ngân hàng đang nằm trong các dự án bất động sản Thông tin trên được Bộ Xây dựng cho biết trong báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2022 vừa được công bố. Cụ thể, tại báo cáo trên, dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng cho biết, tính đến 31/3/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ. Ảnh minh...