Dồn dập sốt đất từ Bắc đến Nam: Giá ảo, giao dịch ‘chết’ thật

Cơn sốt đất đang lan rộng ở nhiều tỉnh thành khiến nhiều người nhấp nhổm. Người mua sợ lỡ cơ hội, người bán sợ hớ khiến thị trường nhốn nháo.

Thế nhưng, chỉ cần “tĩnh” lại một chút sẽ thấy, mức giá đắt đỏ ở khắp nơi thực chất đều trên miệng giới đầu nậu, cò. Còn giao dịch thực tế lại khác xa.

Đất ven hồ, sông, suối ở vùng ven Hà Nội cũng rơi vào cơn sốt ảo. Ảnh LÊ QUÂN

Giá ở miệng cò, đầu nậu

Tuần trước, những người sở hữu bất động sản (BĐS) tại dự án Vạn Phúc City (TP.Thủ Đức, TP.HCM) nở hoa trong bụng khi giá nhà phố, shophouse, nhà liên kế… ở dự án này đội lên hàng chục tỉ đồng/căn. Trong các nhóm kín, họ chuyển cho nhau thông tin bán căn shophouse diện tích 7 x 22 m với giá 50 tỉ đồng (còn thương lượng) và hỷ hả vì “tự dưng có cục tiền từ trên trời rớt xuống” như lời anh T.K.H (Q.4, TP.HCM), sở hữu một căn shophouse ở chính dự án này khoe. Anh H. mua căn shophouse cách đây gần 2 năm với giá gần 27 tỉ đồng, mới trả 25% theo chính sách thanh toán của chủ đầu tư. Nếu mức giá trên là sự thật, khoản lợi nhuận anh thu về gần gấp đôi. Nhưng xét trên số tiền anh bỏ ra đến giờ này chỉ khoảng hơn 6 tỉ đồng mà mức lời tới hơn 20 tỉ đồng thì đúng là “không có gì đẻ nhanh bằng đất”.

Thế nhưng, thực tế lại hoàn toàn khác. Một số nhà đầu tư muốn nhân cơ hội chốt lời thì không tìm được người mua. Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, chủ đầu tư dự án Vạn Phúc City, xác nhận không có mức giá trên. Giá giao dịch thực tế đang ở mức 32 – 35 tỉ đồng tùy căn và tùy người bán. “Những người mua sớm từ lúc giá 25 – 26 tỉ mà cần tiền, họ có thể bán rẻ hơn 1 – 2 tỉ đồng/căn. Còn những vị trí đẹp, có thể chốt ở mức 34 – 35 tỉ đồng/căn. Ở mức giá đó thôi chứ cộng thêm hàng chục tỉ đồng là không có”, bà Hương nói. Xin được nói rõ thêm là Vạn Phúc City được đánh giá là sở hữu vị trí kim cương tại TP.Thủ Đức nói riêng và TP.HCM nói chung khi nằm trọn vẹn trên bán đảo được ba mặt sông Sài Gòn bao quanh. Hiện tại mỗi năm, chủ đầu tư vẫn bỏ từ 1.000 – 2.000 tỉ đồng cho các hạng mục hạ tầng nội khu như đường bờ sông, khu nhạc nước lớn nhất VN… mà mức giá như bà Nguyễn Thị Thanh Hương thông báo, vẫn tương đương với giá từ đầu năm 2021 thì các dự án xung quanh đang được “hét” giá lên trời, đều là từ miệng giới đầu nậu, cò đất mà thôi.

Không riêng gì TP.HCM, ở các tỉnh thành khác, tình trạng cũng tương tự. Chị B.N (Q.Bình Thạnh, TP.HCM) đầu tư một miếng đất trồng cây lâu năm ở Bình Thuận cách đây gần 3 năm, than thở: “Đất tôi mua cách dự án Sân bay Phan Thiết chưa đầy 3 km, giá 300 triệu đồng/ha. Trước lần bùng phát dịch hồi tháng 4, giá khoảng 900 triệu đồng nhưng mấy người bảo đợi thêm vài tháng đường cao tốc xong, sân bay Phan Thiết đẩy nhanh tiến độ chắc chắn sẽ bán được hơn 1 tỉ đồng/công. Ai ngờ giãn cách mấy tháng, thu nhập giảm lại tới lúc trả tiền căn hộ mua trả góp nên tôi buộc phải bán thì giá chỉ còn 700 triệu đồng/công mà cả tháng nay còn chưa bán được”, chị N. nói và than thở, đợt này đi đâu cũng nghe sốt đất, nhưng giá mua bán thực tế không hề tăng mà còn giảm ở nhiều nơi.

Khảo sát thực tế khu vực Hàm Đức, Hàm Thuận Bắc (Bình Thuận) nơi chị B.N có đất, thị trường hết sức nhốn nháo và loạn giá. Có nhiều cò, đầu nậu vẫn rỉ tai khách rằng BĐS đang sốt, đang nóng, hét giá 1 – 1,5 tỉ đồng/công, nhưng cũng có rất nhiều người rao bán 600 – 700 triệu đồng/công. Đa số những người này là dân đầu cơ lướt sóng, nhưng bị chôn vốn quá lâu tại đây giờ muốn rút ra chạy qua chỗ khác. Tương tự, Bà Rịa- Vũng Tàu vẫn luôn được tôn sùng là thánh địa của các cơn sốt đất vì có “đại bàng làm tổ”. “Đại bàng làm tổ” là có thật, nhưng cái “tổ” – dự án Novaworld Bình Châu đã được giới cò mang ra câu kéo suốt hơn 2 năm qua, “ăn” vào giá không biết bao nhiêu lần vẫn chưa dứt. Chị M.H (Q.7, TP.HCM) đầu tư mảnh đất hơn 2.000 m ² ở Bà Rịa-Vũng Tàu kể: “Đất của tôi có 40 m ² thổ cư sẵn, trong vườn có đủ cây ăn trái, mặt tiền gần 40 m, đằng sau cũng có cái suối dù không còn nước chảy, nhưng rao bán 2,4 tỉ đồng chẳng có ai mua. Thiên hạ thì cứ hét lên vài tỉ đồng một công đất ruộng, đất trồng cây lâu năm, không có đâu”.

Đất nền các huyện vùng ven Hà Nội được thổi lên trời. Ảnh LÊ QUÂN

“Cứ đồn sốt đất làm chẳng ai mua bán gì cả”

Đó là than thở của rất nhiều người có nhu cầu mua bán thật sự, nhưng thị trường BĐS đột ngột đóng băng cục bộ. Ở phía bắc, thông tin sốt đất vùng ven Hà Nội như Ba Vì, Tản Lĩnh, Hưng Yên… đang gây náo loạn thị trường. “Nhưng sốt đâu không biết chứ ở chỗ tôi mọi cái vẫn thế, cũng không thấy ai mua bán gì cả”, ông N.T.L (xã Xuân Sơn, TX.Sơn Tây, Hà Nội) cho biết. Nhà ông L. ở mặt tiền đường lớn, cách khu resort Glory (khu nghỉ dưỡng lớn nhất vùng này) chưa đầy 500 m, nhưng suốt 2 năm nay, giá đất ở khu này vẫn ì ạch từ 4 – 5 triệu đồng/m ². Giao dịch thì gần như không có, năm thì mười họa cũng chỉ là người trong khu mua bán với nhau nhưng là để ở, không phải để đầu tư. Đáng nói, ngay tại “điểm nóng” của các cơn sốt ảo, thực tế còn thê thảm hơn. Anh N.V.T (xã Thuần Mỹ, H.Ba Vì, Hà Nội) vừa bán gần 800 m ² đất trồng cây lâu năm, trong đó có gần 80 m ² đất ở, với giá 730 triệu đồng cho biết ở chỗ anh bán “mét ngang” (mặt tiền có bề ngang 10 m, kéo dài gần 80 m, tổng diện tích khoảng 800 m ²). “Tính ra mỗi mét vuông đất chưa tới 1 triệu đồng, có sốt gì đâu. May mà còn có người mua chứ thiên hạ cứ đồn sốt này sốt kia làm chẳng ai dám mua bán gì cả. Nhà tôi mà không có việc gấp cũng không bán đâu. Nói thật mình cũng sợ bán hớ”, anh T. nói. Thậm chí, ở ngay sát vách dự án Ecopark (Hưng Yên), dự án mà giới cò đẩy giá lên trời suốt cả năm qua, giá đất không nhúc nhích.

Việc giá BĐS được đấu giá tăng quá cao và đột ngột là tín hiệu không tốt cho thị trường. Bản chất BĐS vốn tăng trưởng từ trước đến nay rất bền vững chứ không tăng vọt như mới đây. Mức giá quá cao này có thể làm tê liệt giao dịch.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN

Chị Đ.T.N.A mua miếng đất ở Đông Dư, Bát Tràng (Hà Nội) cách đây nhiều năm than thở: “Hình như số tôi không hợp với đất, ai cũng nói sốt đất nhưng miếng đất tôi mua bao năm nay vẫn ì ạch, sát ngay Ecopark mà thiên hạ cứ nháo nhào lên chứ phải đâu xa”. Đó cũng là tâm trạng của bà T.B, chủ một doanh nghiệp tại Hà Nội. Cả năm nay, bà B. rao bán khách sạn trên đường Fansipan (Sa Pa, Lào Cai), diện tích hơn 500 m ², cao 5 tầng và 38 phòng với giá 65 tỉ đồng, đã giảm 5 tỉ đồng so với trước đó nhưng vẫn không bán được. Cũng trên con đường này, khá nhiều khách sạn vừa và nhỏ được gắn biển sang nhượng kéo dài cả năm nay, biển đã bạc màu mà khách sạn vẫn còn nguyên.

Sốt ảo, nhưng giao dịch “chết” thật, bởi người bán muốn đẩy giá lên cao hoặc không bán vì sợ hớ và người mua cũng tương tự, sợ hớ nên “cứ tạm cất tiền trong tủ cho yên tâm”, như lời một nhà đầu tư nói. Cơn sốt ảo đang lan rộng từ Bắc tới Nam đã đẩy giao dịch thị trường xuống đáy…