Doanh nghiệp địa ốc gom cổ phiếu, săn quỹ đất

Các doanh nghiệp có quỹ đất đẹp là mục tiêu săn tìm của các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội qua việc mua gom cổ phiếu trên sàn chứng khoán.

Giá cổ phiếu nhảy múa theo kịch bản thoái vốn

Đầu năm 2020, cổ phiếu DIG của Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp) chỉ có giá 13.500 đồng/cổ phiếu. Nhưng mọi chuyện bắt đầu thay đổi khi Bộ Xây dựng thông báo bán hết 118,3 triệu cổ phiếu DIG, tương đương 49,65% vốn điều lệ DIC tại mức giá tối thiểu 15.000 đồng/cổ phiếu. Giá cổ phiếu DIG bắt đầu bứt phá từ đó.

DIC Corp có nhiều tài sản là quỹ đất tốt. Tổng công ty này có một loạt dự án trên khắp các tỉnh, thành phố cả nước như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Hậu Giang, Quảng Bình, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nam… DIC Corp đang sở hữu các dự án bất động sản du lịch như DIC Star Hotels & Resorts Vĩnh Phúc (235 phòng), DIC Star Apart’ Hotel Landmark Vũng Tàu (166 phòng), Pullman Hotels & Resorts Vũng Tàu (356 phòng)…

Bởi thế, không chỉ nhà đầu tư “chân gỗ” muốn gom cổ phần rồi bán lô lớn cho doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, mà chính các “cá mập” bất động sản cũng muốn thâu tóm quỹ đất thông qua thâu tóm cổ phần.

Liên tục các giao dịch mua bán lớn diễn ra, từ phiên thoái vốn của Bộ Xây dựng, rồi các giao dịch liên quan đến các cổ đông như Dragon Capital, Công ty cổ phần Chứng khoán Bản Việt, Quỹ PYN… Cuối cùng, Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam (Him Lam Land) và các lãnh đạo cấp cao của DIC Corp đã mua vào và trở thành cổ đông lớn của doanh nghiệp.

Việc Him Lam Land quyết định mua vào số lượng lớn cổ phiếu DIG diễn ra sau thất bại liên quan đến kế hoạch hợp tác với DIC Corp để phát triển dự án 90,5 ha tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Tại Đại hội đồng cổ đông bất thường tháng 9/2020, cổ đông của DIC Corp đã không thông qua “chủ trương hợp tác đầu tư dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu và các nội dung ủy quyền cho HĐQT theo các tờ trình”.

Nếu muốn toàn quyền quyết định khai thác các tài sản của DIC Corp, có lẽ Him Lam Land sẽ phải tiếp tục chấp nhận mua cổ phiếu DIG giá cao hơn nhiều mức giá trung bình 23.000 đồng/cổ phiếu – được thị trường cho là mức giá mà Him Lam Land bỏ ra gom lượng lớn cổ phần.

Ông Lã Giang Trung, Giám đốc Passion Investment, trong một cuộc trò chuyện với các nhà đầu tư đã đánh giá, DIC Corp sẽ là doanh nghiệp có nhiều đột phá trong tương lai, khi quỹ đất được khai thác hiệu quả dưới bàn tay của các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, trường vốn.

Thị trường cũng đang chờ những kịch bản thú vị tại Tổng công ty Viglacera (mã chứng khoán: VGC) khi tới đây Bộ Xây dựng thoái 38% vốn tại doanh nghiệp này. Xét về tài sản là các nhà máy vật liệu xây dựng và quỹ đất bất động sản công nghiệp, Viglacera là doanh nghiệp đầu ngành.

Được các nhà đầu tư đánh giá gấp đôi thị giá hiện nay, nhưng giá cổ phiếu VGC không thể bứt phá được vì “các tay to” còn chờ Bộ Xây dựng thoái vốn.

Đẩy thị giá cổ phiếu lên cao, rồi phải mua cổ phiếu thoái vốn giá cao có lẽ không phải là kịch bản các đại gia nhắm đến, dù nhìn thấy rõ quỹ đất bất động sản công nghiệp của Viglacera cực kỳ tiềm năng, với tổng diện tích tới vài ngàn héc-ta và năng lực thu hút các tập đoàn lớn trên thế giới như Samsung đến thuê đất.

Những doanh nghiệp nhỏ hơn như Công ty cổ phần CMC (mã chứng khoán CVT) cũng có biến động giá cổ phiếu rất lớn. Có hai nhóm nhà đầu tư gom mua cổ phiếu CVT để đạt đến mức chi phối doanh nghiệp là Công ty cổ phần Gạch ốp lát Hòa Bình Minh và nhóm nhà đầu tư liên quan đến một “đại gia” ngành nước.

Trong đó, nhóm nhà đầu tư liên quan đến một đại gia ngành nước có nhiều người xuất thân từ dân chứng khoán, dạn dày kinh nghiệm mua bán, sáp nhập (M&A) và đánh giá các tài sản, doanh nghiệp có tiềm năng trên thị trường, mua cổ phần chi phối rồi tham gia thay đổi quản trị doanh nghiệp để đẩy doanh nghiệp tốt lên, rồi thoái vốn hoặc cũng có thể tìm kiếm người mua được giá để thoái vốn lô lớn.

Năm 2019, họ đã thu gom và thâu tóm Công ty cổ phần Ninh Vân Bay (mã chứng khoán NVT) với tài sản là khu Six sence Côn Đảo. Động thái này cũng khiến giá cổ phiếu NVT nhảy múa sau đó.

Công ty cổ phần CMC hiện chủ yếu sản xuất các loại gạch lát, gạch ốp. Ngoài hoạt động lõi có triển vọng, Công ty đang sở hữu một số bất động sản tại TP. Việt Trì (Phú Thọ).

Tháng 6/2020, HĐQT Công ty đã có tờ trình gửi cổ đông về phương án chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc bán, chuyển nhượng khu đất hơn 7,5 ha, nơi Công ty đặt nhà máy CMC số 1.

Bên cạnh khu đất được giao với thời hạn 50 năm trên, CMC còn có một khu đất thuê thời hạn 43 năm đang được sử dụng để sản xuất – kinh doanh vật liệu xây dựng, với diện tích 18,1 ha.

Một số công ty con của các doanh nghiệp nhà nước có diện tích trụ sở vài héc-ta trở lên ở các thành phố ngoài Hà Nội, TP.HCM cũng đang trở thành điểm ngắm của nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản khắp cả nước.

Chủ tịch HĐQT một doanh nghiệp niêm yết cho biết, cả năm nay, công ty này chực chờ mua cổ phần thoái vốn của một doanh nghiệp có quy mô vốn điều lệ chỉ 5 – 6 tỷ đồng.

Doanh nghiệp này hầu như không hoạt động gì, nhưng nhà phát triển bất động sản chấp nhận mua cổ phiếu gấp 3 mệnh giá. Dù vậy, bên sở hữu cổ phần vẫn chưa muốn bán vào thời điểm hiện nay.

Khách sạn 5 sao xây trên khu đất dự án rộng lớn của DIC tại Vĩnh Yên.

Triển vọng thị trường hấp dẫn

Ông Lê Thanh Tuấn, Trưởng ban Đầu tư 4 Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) cho biết, các doanh nghiệp có quỹ đất đẹp thường là mục tiêu săn tìm của các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội qua M&A, thoái vốn.

Triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam là yếu tố thúc đẩy thị trường mua bán dự án, mua gom quỹ đất tiếp tục sôi động.

Ông Nguyễn Anh Đức, Giám đốc Khối Dịch vụ chứng khoán khách hàng tổ chức – Phát triển khách hàng tổ chức của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI nhận xét, về cơ bản, bất động sản năm 2021 trở đi có đủ điều kiện để tạo chu kỳ mới, có thể từ nửa sau năm 2021.

Trong đó, yếu tố hỗ trợ mạnh nhất là thu nhập của người dân tăng; GDP 6,5 – 7%/năm (năm 2020 còn dưới 3% do ảnh hưởng dịch, nhưng từ năm 2021 trở đi, kỳ vọng GDP tăng ngược trở lại trên 6,5%, mức nhanh nhất thế giới); GDP bình quân đầu người đang ở mức 2.800 – 2.900 USD/năm (ở các quốc gia châu Á, con số này trên 2.500 USD/năm là thời điểm bùng nổ bất động sản).

Việt Nam đang đi vào thời kỳ lãi suất thấp, hiện tại dưới 5%/năm, được hỗ trợ bởi kiểm soát lạm phát tốt, thanh khoản ngân hàng dồi dào. Điều đó khiến người dân thấy lãi suất không còn hấp dẫn, dịch chuyển khỏi ngân hàng, đi tìm nguồn đầu tư tốt hơn như chứng khoán, bất động sản.

Trong khi đó, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của Việt Nam tương đối ổn, cao nhất khu vực, tạo nhu cầu lớn cho bất động sản khu công nghiệp.

Đây là yếu tố trong ngắn hạn tác động mạnh mẽ nhất với Việt Nam, đẩy mạnh nền tảng hạ tầng, sân bay, cầu cảng, đường vành đai…, thúc đẩy kinh tế phát triển. Đầu tư của Chính phủ vào hạ tầng trên 20 tỷ USD mỗi năm, giải ngân cũng cao, tỷ lệ đầu tư hạ tầng/GDP của Việt Nam hiện tại vượt Trung Quốc.

Ông Nguyễn Anh Đức đánh giá, có sự giải phóng tiềm năng bất động sản ở nhiều khu vực, mảng thị trường khác nhau. Xưa, nhắc đến bất động sản thì chỉ nói Hà Nội, TP.HCM, nhưng hiện nay, tính kết nối tăng mạnh, tạo điều kiện cho thị trường địa ốc các tỉnh, thành phố như Hải Phòng, Bình Dương, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Cần Thơ, Vũng Tàu… phát triển. Trong 5 năm tới, các thị trường này dồi dào cả cung lẫn cầu.

“Chúng tôi thấy, có sự mất cân bằng cung – cầu, cầu tăng cao ổn định, nhưng cung thì khác. Từ năm 2017 đến nay, cung căn hộ ra thị trường giảm nhanh do yếu tố pháp lý, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ tăng lên cao nhất có thể, trên 90%, tức bán bao nhiêu hết bấy nhiêu, giá nào cũng hết. Giá bất động sản tăng lên cũng nhanh. Chúng tôi kỳ vọng những yếu tố về pháp lý có thể được cải thiện từ cuối năm 2021 trở đi, hàng loạt dự án sẽ ra đời, nguồn cung sẽ bùng nổ”, ông Đức chia sẻ nhận định.