Doanh nghiệp bất động sản “điêu đứng” vì giải phóng mặt bằng
Các doanh nghiệp làm chủ đầu tư các dự án bất động sản, dù đã sẵn sàng nguồn lực để phối hợp với chính quyền đẩy nhanh quá trình đô thị hoá, giải cứu những dự án treo lãng phí hàng chục năm, nhưng sau cùng vẫn bị mắc kẹt, điêu đứng vì khâu giải phóng mặt bằng (GPMB).
GPMB cần hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư theo đúng chính sách pháp luật.
Công tác GPMB bị tắc nghẽn khiến doanh nghiệp bất động sản bị chôn vốn, không có quỹ đất, không thể triển khai dự án, người dân bỏ đất hoang hóa, Nhà nước thất thu các khoản t.iền sử dụng đất, thuê đất…
“Tắc nghẽn” từ khâu GPMB
Ước tính, cả nước hiện có hàng nghìn dự án treo, trong đó có dự án đã “ôm đất” hàng chục năm. Thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho thấy, trên địa bàn thành phố đang có 383 dự án chậm triển khai, để hoang hoá. Một trong những nguyên nhân chính là liên quan đến khâu GPMB.
Đơn cử như trường hợp của Dự án Xây dựng Nhà ở cán bộ công nhân viên kết hợp bãi đỗ xe tại phường Minh Khai, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Ngày 16/4/2009, UBND TP Hà Nội đã có Văn bản số 3170/UBND-XD chấp thuận đề nghị của Cty CP T.iền Phong về việc thực hiện dự án trên.
Ngày 20/8/2009, Sở Quy hoạch Kiến trúc đã chấp thuận quy hoạch tổng thể mặt bằng khu đất với tổng diện tích khu đất lập nghiên cứu quy hoạch khoảng 13.540,8m2 để xây dựng các công trình cao 17 – 21 tầng và bãi đỗ xe.
Đến 21/6/2010, UBND huyện Từ Liêm đã có thông báo số 262/UBND-TB về việc sẽ thu hồi đất tại xã Minh Khai; các quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để phục vụ dự án; phê duyệt phương án tổng thể và các quyết định thu hồi đất nông nghiệp tại xã Minh Khai.
Tuy nhiên, sau khi công khai chi tiết kế hoạch bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trong nhiều năm, một số người dân sử dụng đất nằm trong phạm vi thực hiện dự án không đồng thuận.
Mặt khác, ngày 26/7/2011, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 1259/QĐ-TTg về việc phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050.
Đến 13/8/2015, UBND TP Hà Nội có Quyết định số 3976/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị GS, tỷ lệ 1/5000. Theo đó, các dự án đang triển khai đều phải điều chỉnh lại quy hoạch cho phù hợp với quy hoạch chung nói chung và quy hoạch phân khu đô thị GS nói riêng.
Dự án cũng không tránh khỏi việc điều chỉnh quy hoạch từ cao tầng xuống thấp tầng cho phù hợp với phân khu GS vành đai xanh sông Nhuệ.
Video đang HOT
Quy hoạch 1/500 dự án đã được phê duyệt.
Để đẩy nhanh tiến độ của dự án, Cty CP T.iền Phong đã phối hợp với Cty CP BIC Việt Nam ký hợp đồng hợp tác kinh doanh và hợp đồng uỷ quyền cho Cty CP BIC Việt Nam thực hiện dự án.
Sau khi ký kết các hợp đồng hợp tác, Cty CP BIC Việt Nam đã nhanh chóng báo cáo, trình hồ sơ điều chỉnh quy hoạch tại Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, trình hồ sơ quyết định chủ trương đầu tư và được UBND thành phố chấp thuận; nhanh chóng báo cáo UBND quận Bắc Từ Liêm khởi động lại công tác GPMB sau khi dự án được điều chỉnh quy hoạch và quyết định chủ trương đầu tư.
Chiếu theo quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, dự án chuyển tiếp tiến hành GPMB thu hồi đất. Ngày 05/12/2017, HĐND TP Hà Nội có Nghị quyết số 19/NQ-HĐND thông qua điều chỉnh, bổ sung danh mục các công trình, dự án thu hồi đất năm 2018 trong đó có dự án nêu trên.
Cũng tháng 1/2018, UBND TP Hà Nội có Quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của huyện Bắc Từ Liêm. UBND quận Bắc Từ Liêm cũng đã có thông báo thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong phạm vi GPMB theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013.
Để phối hợp với chính quyền địa phương trong công tác GPMB dự án, Cty CP BIC Việt Nam đã nghiên cứu, cân đối với các dự án thực hiện theo hình thức thỏa thuận và đã báo cáo UBND quận Bắc Từ Liêm để thực hiện hỗ trợ bổ sung thêm trên 500 nghìn đồng/m2 đất cho các hộ gia đình, đưa 1m2 đất GPMB tương đương 2 triệu/m2 cao hơn rất nhiều so với phương án GPMB. Với phương thức hài hòa như vậy, nên ngay lập tức đã có trên 50% số hộ gia đình đến nhận t.iền đền bù GPMB và bàn giao đất cho dự án.
Tuy nhiên, số hộ dân còn lại do chưa hiểu hết tính chất xã hội của dự án có đòi hỏi mức đền bù quá cao so với khung hướng dẫn của Nhà nước, cho dù nhiều trường hợp để lâu năm không canh tác, không có hộ khẩu tại địa phương, mua đi bán lại nhiều lần trái quy định của pháp luật.
UBND Quận Bắc Từ Liêm đã phải tính làm đúng theo trình tự GPMB có phương án cưỡng chế để đẩy nhanh tiến độ GPMB, nhanh chóng thu t.iền sử dụng đất cho ngân sách.
Theo phản ánh từ chủ đầu tư, mặc dù các quy định về mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước và thành phố, nhưng không ít hộ dân có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung thậm chí phi lý (đơn giá yêu cầu bồi thường lên đến gần 10 triệu đồng/m2 đất).
Dù là chính sách của chính quyền nhưng họ không đồng tình thì họ không chịu di dời, gây khó khăn, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của cả chủ đầu tư và những hộ dân khác.
Trong khi, dự án có tổng diện tích đất khoảng 1,3ha thì phần diện tích đất xây dựng cho nhà ở của cán bộ công nhân viên Báo T.iền Phong chỉ khoảng 4.170m2 đất, còn khoảng 9.736 m2 đất để xây dựng bãi đỗ xe, cây xanh, đường giao thông cho dự án.
Nhà đầu tư bất động sản “điêu đứng”
Theo ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dự án bị chậm triển khai sẽ dẫn đến tình trạng không nộp được t.iền sử dụng đất và không có mặt bằng sạch để thi công.
Quá trình GPMB thường có nhiều khoản chi phí phát sinh như giá đất tăng, các loại thuế, các khoản dự phòng và có thể kéo dài trong nhiều năm chưa dứt.
Trong khi các khoản đầu tư đã đổ vào dự án bất động sản không phải là con số nhỏ mà từ vài trăm vài nghìn tỷ đồng. Chậm GPMB là hình thức thất thoát lớn vì tăng chi phí đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường.
GPMB là khâu khó khăn khi triển khai dự án.
Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, phía chính quyền, Ban GPMB cần có tư duy tôn trọng, đối thoại trên cơ sở giải quyết nhu cầu của người dân trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
Bên cạnh việc giải quyết hài hoà lợi ích của Nhà nước – doanh nghiệp – người dân, công tác tuyên truyền cần làm tốt để giải thích rõ những chủ trương chính sách và hành động của chính quyền.
Người dân cũng nên có tư duy tham khảo luật sư, tổ chức tư vấn về ngưỡng thương lượng có thể đạt được để có quyết định và thoả thuận hợp lý.
Người dân có đất trong phạm vi chỉ giới thu hồi cũng cần có nhận thức không phải cứ muốn giá nào muốn quyền lợi gì là được đáp ứng giá đó, quyền lợi đó.
Người dân cũng phải đọc hiểu kỹ về những quy định pháp luật về mức giá bồi thường, hỗ trợ đền bù và tái định cư theo khung Nhà nước áp dụng công khai.
Việc giải quyết hài hoà lợi ích khi GPMB cũng giúp người dân sau di dời nhanh chóng thực hiện kế hoạch mới, ổn định cuộc sống giảm những ngày đấu tranh mệt mỏi và hạn chế tối đa những hành động quá khích sai luật dẫn đến hậu quả đáng tiếc.
Diễn biến mới nhất, UBND TP Hà Nội đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, dự thảo sửa đổi quy định theo hướng cụ thể tỷ lệ kết quả lấy ý kiến cộng đồng dân cư và đề xuất tỷ lệ đồng thuận của các hộ dân khoảng 70% trở lên thì chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án. Đồng thời, bổ sung chế tài được cưỡng chế với các chủ sở hữu còn lại không đồng ý di dời bàn giao mặt bằng.
Theo Huyền Hà
Báo Xây Dựng
Doanh nghiệp địa ốc hé lộ kế hoạch chinh phục thị trường năm 2019
Dù thị trường bất động sản năm 2018 có những "điểm nghỉ" nhưng theo các chuyên gia đầu năm 2019 sẽ khởi sắc trở lại ở một số phân khúc. Theo đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã lên kế hoạch kinh doanh cho năm 2019 với những mục tiêu tăng trưởng lớn.
Theo nhận định của ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, cho biết đến thời điểm hiện tại có thể nói thị trường bất động sản năm 2018 tiếp tục phát triển ổn định, không có nhiều biến động.
Ông Phấn dự báo thị trường bất động sản trong năm 2019 tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra "bong bóng bất động sản". Nhưng thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành các đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp.
Còn theo ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc JLL, năm 2019 nguồn cung mới sẽ đạt mức cao. Trong đó, phân khúc căn hộ bán có khoảng 40.000 căn hộ mới, biệt thự nhà phố có khoảng 4.500 căn được đưa ra thị trường.
Vị chuyên gia này cũng dự báo, phân khúc trọng điểm trong năm 2019 vẫn sẽ là bình dân và trung cấp. Cũng chính nguồn cung nhiều ở phân khúc trung cấp và bình dân, thị trường sẽ phục vụ tốt hơn cho người mua ở thực chứ không phải nhà đầu cơ như trước đây. Giá bán sẽ được giữ ở mức ổn định, không có quá nhiều biến động.
Cùng với những dự báo khả quan về thị trường của các chuyên gia, doanh nghiệp BĐS cũng đã có những chiến lược cho riêng mình để phát triển và cạnh tranh trong năm 2019. Trong đó, đáng chú ý là kế hoạch chinh phục những miền đất mới.
Cụ thể, mới đây LDG vừa công bố chiến lược đầu tư, phát triển các thị trường vùng ven, trung tâm đô thị các vùng phát triển, mở rộng thị phần về phía Nam. Cụ thể, trong năm 2019 LDG sẽ tiến vào Cần Thơ với Dự án Khu đô thị thông minh Thành Đô sau đó doanh nghiệp sẽ triển khai hàng loạt dự án tại khu vực Tây Nam Bộ.
Nếu như LDG chọn đất nền các tỉnh phía Nam làm chiến lược kinh doanh mới thì Phú Long lại có hướng đi hoàn toàn mới khi tấn công thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc...và đặc biệt là tiến quân mạnh hơn vào thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2019.
Việc Phú Long mở rộng địa bàn hoạt động được coi là bước đột phá của doanh nghiệp này khi những năm qua Phú Long chủ yếu tập trung phát triển những khu đô thị, khu phức hợp nhà ở tại TPHCM, có thể kể đến như các dự án Dragon Hill 1&2 tọa lạc tại mặt t.iền đường Nguyễn Hữu Thọ, Dự án Dragon City tại khu Nam Sài Gòn, Khu phức hợp Dragon Riverside City và khu đô thị Dragon Village tại trung tâm thành phố và khu Đông Sài Gòn...
Cũng giống như Phú Long, năm 2019 Novaland sẽ đẩy mạnh phát triển các bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch tại các vùng đất mới như Cần Thơ, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết (Bình Thuận), Ninh Thuận, Cam Ranh (Khánh Hòa), Đà Lạt...
Đối với Nam Long, doanh nghiệp này lại có hướng đi khá khác biệt, cùng với việc tấn công các thị trường BĐS vùng ven như Đồng Nai, Cần Thơ, trong năm 2019 doanh nghiệp này sẽ tiến quân ra phía Bắc với hai địa bàn chính là Hà Nội và Hải Phòng. Được biết, trong suốt 3 năm qua NLG đã dành 3 năm phát triển quỹ đất ở Hà Nội và Hải Phòng.
Trong khi một số doanh nghiệp BĐS tiến quân ra Bắc thì nhiều doanh nghiệp BĐS phía Bắc lại lên kế hoạch tấn công thị trường BĐS TPHCM trong năm 2019. Có thể kể đến như Sunshine Group, năm 2019 tập đoàn lấy dự án Sunshine City Sài Gòn với quy mô 9 tòa chung cư cao tầng là dự án trọng điểm, chưa dừng lại ở đó đại diện Sunshine Group từng cho biết trong năm 2019 doanh nghiệp sẽ tiếp tục ra mắt thêm 2 dự án lớn tại khu vực trung tâm TPHCM.
Theo đ.ánh giá của các chuyên gia, việc các doanh nghiệp chuyển dịch cơ cấu sản phẩm sang những vùng đất mới trong năm 2019 là điều dễ hiểu. Sự cạnh tranh gay gắt trên thị trường và "khẩu vị" mua nhà lẫn đầu tư của khách hàng ngày càng khác là nguyên nhân chính thúc đẩy các doanh nghiệp phải tìm kiếm những hướng đi mới, sản phẩm mới đa dạng và độc đáo hơn để chiếm lợi thế trong cuộc đua tìm kiếm khách hàng.
Lan Nhi
Theo Trí thức trẻ
Làn sóng công nghệ thay đổi giao dịch bất động sản như thế nào? Khi thời đại công nghệ 4.0 hiện diện ở mọi lĩnh vực, trong đó bất động sản cũng không phải ngoại lệ. Nền tảng ứng dụng công nghệ đang làm thay đổi cách tiếp cận của người mua BĐS, giao dịch BĐS là một thực tế đang diễn ra khá mạnh mẽ. Ứng dụng công nghệ đang ở đâu trên thị trường BĐS?...
