Doanh nghiệp bất động sản “bán lúa non” là tự đẩy mình vào thế khó

“Bán lúa non” là một hình thức huy động vốn trái luật đối với các dự án bán nhà trên giấy. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư thời gian qua vẫn sử dụng cách thức này để huy động vốn dẫn đến nhiều hệ lụy.

Luật quy định, Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Theo Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, quá trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xác lập giao dịch hợp pháp thông qua Hợp đồng mua bán căn hộ. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Tuy nhiên, trên thực tế thời gian qua thị trường xuất hiện nhiều chủ đầu tư vấn “lách luật” bằng cách nhận đặt cọc, giữ chỗ của khách hàng với số tiền từ 50-200 triệu. Hình thức huy động vốn bằng loại “Hợp đồng góp vốn” này tuy không gây thiệt hại lớn nhưng tồn tại nhiều rủi ro cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. Thực tế cho thấy, thời gian qua hàng trăm nhà đầu tư ở TP.HCM đã phải căng băng rôn tố chủ đầu tư một số dự án chây ì trả tiền cọc do dự án không thể triển khai sau khi mở bán rầm rộ. Ngược lại, cũng không ít doanh nghiệp đã bị xử phạt vì ồ ạt bán hàng khi dự án chưa xong thủ tục pháp lý.

Cũng theo Luật sư Cường, pháp luật hiện hành đã có quy định cụ thể về mặt pháp lý đối với các hình thức nói trên. Do đó, hợp đồng thỏa thuận cho vay vốn không được xem là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dạng hợp đồng góp vốn này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu do đây là hợp đồng do các bên tự lập ra.

Ông Nguyễn Văn Đồi, Tổng Giám đốc CTCP Địa ốc và Xây dựng S.S.G 2 từng nhận định, nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư vội huy động vốn trước khi dự án khởi công là do quá trình đóng tiền sử dụng đất phải chờ đợi quá lâu. Nhưng hình thức bán hàng này là chủ đầu tư đang tự đẩy mình vào thế khó.

Bởi thực tế, khi chưa hoàn tất thủ tục đóng tiền sử dụng đất cho dự án thì chủ đầu tư không thể biết tiền sử dụng đất là bao nhiêu để định giá cho sản phẩm. Vì không định giá chuẩn nên dẫn đến “bán hớ”, bán thấp hơn so với giá thị trường, khi xảy ra chuyện doanh nghiệp lại đi kêu cứu nhưng không có cách gì tháo gỡ.

Do đó theo ông Đồi, để giảm tình trạng các doanh nghiệp đua nhau “bán lúa non” thì các cơ quan hành chính cần đẩy nhanh việc thu tiền sử dụng đất, thu tiền càng nhanh càng tốt để doanh nghiệp không bị áp lực về tài chính. Về các quy định chồng chéo nhau trong các văn bản Luật, vị này đề nghị Sở Tư pháp tham gia trong các cuộc họp để thống kê toàn bộ Thông tư – Nghị định, kiến nghị các điều khoản vênh nhau và từ đó đề phương án sửa đổi.

Trong các cuộc họp, Sở Tư pháp cần nêu ý kiến rằng điều Luật nào đang vênh và nêu kiến nghị sử đổi. Trong trường hợp thuộc thẩm quyền của Sở Tư pháp thì Sở Tư pháp sửa đổi, thẩm quyền thuộc Bộ Tư pháp thì Bộ Tư pháp sửa đổi. Nếu thẩm quyền của Chính phủ thì kiến nghị lên Chính phủ sửa đổi. Như vậy, doanh nghiệp nếu sớm được tháo gỡ khó khăn thì cũng sẽ hạn chế tình “bán lúa non, và khách hàng cũng không phải khổ sở căng băng rôn đòi tiền cọc như thời gian qua ở thị trường TP.HCM.

Hạ Vy