Độ trễ của hạ tầng và điểm nghẽn của bất động sản

Nhiều dự án thưa vắng cư dân, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ hạ tầng kết nối chưa hình thành.

Năm 2015, Hiệp hội Bất động sản Đồng Nai chia sẻ, Thành phố mới Nhơn Trạch đã được điều chỉnh quy hoạch, quy mô dân số giảm so với trước. Vì thực tế, dù đã có đường cao tốc đi ngang qua nhưng việc có hạ tầng và việc hút dân cư về sinh sống là hai vấn đề khác nhau. Điều này đúng nhưng chỉ một phần. Tại sao?

Nhìn lại bức tranh của thị trường bất động sản (BĐS) Đồng Nai sẽ thấy điều đó. Những năm 2005 – 2007, thời điểm đất dự án sốt sùng sục, người ta mua BĐS ở Nhơn Trạch chỉ dựa vào thông tin khu vực này sẽ có cao tốc hay kết nối với quận 9, TP.HCM qua cầu Nhơn Trạch (thuộc đường Vành đai 3)… Nhưng đến thời điểm này, dự án cầu đường Nhơn Trạch sang TP.HCM vẫn chưa triển khai như kế hoạch, trong khi cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây phải tận gần 10 năm sau mới đưa vào vận hành.

Chính độ trễ trong quá trình xây dựng các tuyến hạ tầng giao thông liên vùng đã tác động mạnh đến thị trường BĐS và tâm lý nhà đầu tư. Không ít dự án tỷ đô tại khu vực này đến nay mới rục rịch triển khai, một số đã nói lời chia tay, còn những dự án đã tiến hành giao dịch nhưng chưa hình thành khu đô thị hoàn chỉnh.

Sự tréo ngoe giữa thị trường BĐS và đòn bẩy hạ tầng dường như đã trở thành phổ biến. Ngay như 8 tuyến tàu điện ngầm (Metro) của TP.HCM, dù kế hoạch tổng thể được công bố vào năm 2001, nhưng mãi đến năm 2012, tuyến Metro đầu tiên (Bến Thành – Suối Tiên) mới chính thức được phát lệnh khởi công, sau khi huy động được nguồn vốn ODA của Nhật Bản.

Khi tuyến Metro số 1 dần thành hình, hàng loạt dự án nhà ở đua nhau mọc lên dọc theo hai hành lang của tuyến. Thực tế, mục tiêu của giao thông công cộng là góp phần giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm và giúp hình thành, phát triển các khu đô thị vệ tinh. Do vậy, ở nhiều quốc gia, để thực hiện cùng lúc hai nhiệm vụ này, họ ưu tiên phát triển hạ tầng trước, thay vì quy hoạch dự án, “chia” cho nhà phát triển BĐS “xí phần” để đó.

Ngay như Nhật Bản, khi Tập đoàn Tokyu phát triển khu đô thị hơn 5.000ha ở vùng ngoại ô Tokyo, lãnh đạo của tập đoàn này đã cân nhắc kỹ lưỡng việc làm thế nào để đưa cư dân vào đây sinh sống. Họ quyết định đầu tư tuyến đường sắt kết nối từ đây vào trung tâm thành phố, nhằm phục vụ việc đi lại của cư dân. Hơn 60 năm sau đó, nơi đây đã biến thành khu đô thị sầm uất với hơn 600.000 dân sinh sống.

Với một đô thị đông dân như TP.HCM (khoảng 10 triệu người), nhu cầu về nhà ở còn rất lớn, quỹ đất trống cũng không hẳn quá thiếu thốn, tuy nhiên, vấn đề cốt lõi mà các nhà phát triển BĐS quan tâm là liệu rằng dự án có kết nối dễ dàng với khu vực trung tâm – nơi ngày ngày họ di chuyển vào làm việc? Nếu dự án triển khai, dù giá thành có cạnh tranh nhưng không có hạ tầng kết nối thì cũng rất khó để có được thanh khoản như ý.

Theo_NDH