Điều kiện để đất trong khu vực quy hoạch được phép giao dịch

Phương Hoài06:10 16/11/2022

Việc có nên mua đất quy hoạch hay không còn tùy thuộc vào mục đích của bạn, nếu xây nhà, sinh sống lâu dài thì không nên mua đất quy hoạch, bởi đất này có thể bị thu hồi sử dụng bất kì lúc nào người mua sẽ gặp bất lợi, rủi ro lớn.

Tuy nhiên, cũng có trường hợp nhà đất nằm trong quy hoạch nhưng bán với giá rẻ thì bạn cũng có thể tham khảo, xem xét mua, vì quy hoạch là thứ không ổn định, nó có thể thay đổi theo thời gian.

Có 3 rủi ro mà khi mua đất quy hoạch bạn có thể sẽ gặp phải: 1 là đất có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào, hai là không nắm chắc được dự án có được quy hoạch hay không, 3 là tình trạng sai lệch, bị lừa đảo trong quyền sử dụng đất.

Mua đất quy hoạch luôn luôn tồn tại nhiều rủi ro tuy nhiên đôi khi cũng là một cơ hội. Vì vậy, người mua đất luôn luôn phải cẩn trọng, tìm hiểu kỹ càng, rõ ràng về phần quy hoạch đất đai mà mình dự định mua để phù hợp nhất với điều kiện kinh tế, mục đích sử dụng của bản thân, tránh việc dẫn đến những tranh chấp, rủi ro không đáng có.

(Ảnh minh họa: KT)

Bên cạnh việc tìm hiểu đất có đang nằm trong quy hoạch hay không, thì người mua đất cũng phải tìm hiểu các thông tin khác như giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, có được phép xây dựng nhà cửa, công trình hay không, nguồn gốc đất đai… Đất đai là tài sản có giá trị lớn vì vậy càng tìm hiểu kĩ càng tránh được rủi ro cho mình.

Điều kiện để giao dịch những khu đất quy hoạch trong quy hoạch

Thứ nhất, đất quy hoạch có được chuyển nhượng hay không? Việc chuyển nhượng ở đây là cho thuê, thừa kế, chuyển đổi, tặng hoặc thế chấp…

Đất quy hoạch có thể chuyển nhượng được nếu chủ đất đáp ứng các yêu cầu sau: Có giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất; Đất không bị tranh chấp; Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Đất còn thời hạn sử dụng.

Video đang HOT

Nếu như Nhà Nước chưa đưa ra quyết định chính thức về việc thu hồi thì chủ sở hữu đất hoàn toàn có thể chuyển nhượng đất. Còn trong trường hợp chủ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đó lại thuộc diện thu hồi thì chủ đất sẽ được đền bù theo quy định của Pháp luật. Những vấn đề như khởi kiện bên bán, yêu cầu hoàn trả lại tiền đều không thể thực hiện.

Thứ hai là làm thế nào để nhận biết đất quy hoạch? Đối với vấn đề quy hoạch đất thì mỗi địa phương sẽ thay đổi theo từng thời gian khác nhau. Bởi vậy việc đất có bị quy hoạch hay không chúng ta cần tìm hiểu rõ.

Thứ ba là thời hạn thu hồi đất là bao lâu? Đối với câu hỏi này, thì đáp án là đối với phần đất nằm trong diện quy hoạch, nếu sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan Nhà nước phải điều chỉnh, hủy bỏ, và công bố điều chỉnh phần đất đó.

Trong trường hợp cơ quan điều chỉnh không tiến hành thì chủ đất có thể tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình mà không vướng các thủ tục pháp lý./.

Trớ trêu khi xây nhà... nhỏ hơn giấy phép

TP HCM có hàng ngàn căn nhà xây dựng nhỏ hơn giấy phép, người dân bị "treo" sổ hồng, rơi vào tình cảnh dở khóc dở cười do cách giải quyết chưa thống nhất của cơ quan chức năng. Ông Phan Thanh Vũ (ngụ đường Thành Mỹ, phường 8, quận Tân Bình, TP HCM) đến nay vẫn chưa thể hợp thức hóa ngôi nhà đã xây xong 3 năm trước của mình vì diện tích xây dựng nhỏ hơn giấy phép xây dựng (GPXD).

Ông Phan Thanh Vũ (đường Thành Mỹ, phường 8, quận Tân Bình, TP HCM) chờ đợi 3 năm nhưng chưa thể hợp thức hóa nhà vì xây nhỏ hơn giấy phép xây dựng 0,3 m2

3 năm vẫn chờ hướng dẫn

Năm 2018, ông Phan Thanh Vũ được cấp GPXD ngôi nhà cao 5 tầng (3 tầng tầng lửng tầng sân thượng) trên khu đất 55,2 m ². Diện tích xây dựng (tầng 1) là 50 m ², tổng diện tích sàn xây dựng là 206,7 m ². Nhà xây xong, ông Vũ làm hồ sơ gửi đến chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) quận Tân Bình đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng). Thời điểm tháng 9-2019, khi làm hồ sơ hoàn công thì diện tích xây dựng chỉ thể hiện 49,64 m ², tức nhỏ hơn GPXD gần 0,3 m ².

Theo ông Vũ, nhà ông dài 8 m. Khi xây dựng thì 4 m tường phía sau giữ đúng vị trí nhưng phần tường 4 m phía trước đã lùi vào một khoảng nhỏ để mở rộng lối đi cho hàng xóm. Ông Vũ không ngờ điều này là nguyên nhân khiến 3 năm qua, ông chưa thể hợp thức hóa ngôi nhà.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ của ông Vũ, Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ quận Tân Bình ra công văn thông báo tạm thời chưa giải quyết vì đang chờ hướng dẫn của Sở Xây dựng TP HCM về việc xác nhận các nội dung đối với việc xử lý nhà ở xây nhỏ hơn GPXD. Sau đó, ông Vũ mang hồ sơ qua nhiều cơ quan chức năng khác nhưng không có tác dụng.

"Cán bộ nói chưa có hướng dẫn nên cũng không hứa hẹn gì. Đến nay đã 3 năm, tôi chưa thể hợp thức hóa căn nhà. Việc chậm cấp đổi sổ hồng chỉ vì nhà xây nhỏ hơn GPXD là một sự lãng phí bởi nhiều người có nhu cầu vay vốn làm ăn, giao dịch, mua bán để giải quyết công việc cá nhân. Tôi mong thành phố sớm giải quyết vướng mắc này" - ông Vũ bày tỏ.

Trường hợp như ông Vũ không hiếm. Theo thống kê của Văn phòng ĐKĐĐ - Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP HCM, đến cuối năm 2020, thành phố có khoảng 5.000 trường hợp tương tự.

Tháng 11-2021, báo cáo UBND TP HCM, Sở TN-MT cho biết trước thời điểm 15-1-2018 (ngày Nghị định 139/2017 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng có hiệu lực), Bộ Xây dựng chấp thuận theo đề xuất của Sở Xây dựng TP HCM là những trường hợp nhà nhỏ hơn GPXD được giải quyết cấp sổ hồng bình thường.

Cụ thể, đối với nhà ở riêng lẻ ngoài khu vực quy hoạch chi tiết 1/500 mà xây nhỏ hơn GPXD thì không quy định là hành vi xây dựng sai phép, do đó không xử lý vi phạm hành chính. Đối với nhà trong khu quy hoạch 1/500 mà giảm tầng, giảm diện tích xây dựng so với quy hoạch được duyệt là hành vi xây sai thiết kế. Hành vi này bị phạt tiền nhưng không áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Tuy nhiên, từ thời điểm Nghị định 139/2017 ra đời thì trường hợp xây nhà nhỏ hơn GPXD được xem là xây dựng sai phép. Các trường hợp này bị phạt tiền và phải tháo dỡ công trình.

Theo Sở TN-MT TP HCM, thực tế có nhiều trường hợp xây nhà ở hoặc công trình không phải nhà ở có diện tích nhỏ hơn, số tầng và chiều cao thấp hơn so với giấy phép. Tuy nhiên, đến nay, những trường hợp này chưa thống nhất về nội dung và hình thức xử lý. Do đó, Văn phòng ĐKĐĐ TP HCM gặp nhiều trở ngại trong việc cấp sổ hồng, gây khó khăn cho người dân.

Căn nhà bị vướng việc ra sổ hồng

Cấp sổ hồng mỗi nơi một kiểu

Sở TN-MT TP HCM cho biết các quận, huyện hiện xử lý theo 2 quan điểm khác nhau.

Thứ nhất, xác định đây là hành vi vi phạm nên Thanh tra Xây dựng ban hành quyết định xử lý vi phạm hành chính, người dân bị phạt tiền nhưng không phải khắc phục hậu quả do không có phần diện tích vi phạm (diện tích xây dựng nhỏ hơn GPXD). Thứ hai, xác định đây không phải là hành vi vi phạm bởi công trình không vượt quá diện tích xây dựng...

Từ 2 quan điểm trên, một số địa bàn xác nhận đây là công trình phù hợp giấy phép hoặc không vi phạm hay không có ý kiến gì.

Theo Sở TN-MT TP HCM, từ khi thực hiện Nghị định 139/2017, Sở Xây dựng có 2 văn bản hướng dẫn để giải quyết cấp giấy chứng nhận công trình cho các trường hợp nhà xây nhỏ hơn GPXD; giao cho đội thanh tra địa bàn quận, huyện thuộc Thanh tra Sở Xây dựng kiểm tra, có ý kiến đối với công trình do địa phương cấp phép. Tuy nhiên, việc cấp sổ hồng vẫn gặp khó khăn trong công tác phối hợp vì 3 lý do. Cụ thể là thiếu tính thống nhất, đồng bộ về cơ quan có ý kiến; thiếu tính phối hợp trong xử lý đối với loại hồ sơ và thiếu quy định về thời gian xử lý.

Chính vì hướng dẫn của Sở Xây dựng TP HCM chưa rõ ràng, các địa phương hiểu khác nhau nên cách xử lý ở mỗi nơi cũng khác nhau. Theo báo cáo mới đây, quận Tân Bình tiếp nhận và xử lý 84 hồ sơ thuộc dạng xây nhà nhỏ hơn GPXD. Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ không lấy ý kiến của Phòng Quản lý đô thị nữa mà chuyển hồ sơ qua thanh tra xây dựng địa bàn xác nhận nhưng thanh tra xây dựng địa bàn thường chậm phản hồi. Tương tự, tại TP Thủ Đức, với hồ sơ dạng này thì thanh tra xây dựng địa bàn có ý kiến, Phòng Quản lý đô thị đứng ngoài cuộc...

Trong khi đó, tại quận 1, chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ tiếp nhận hồ sơ chuyển qua thanh tra xây dựng địa bàn và cả Phòng Quản lý đô thị. Trường hợp xây nhỏ hơn GPXD thì thanh tra xây dựng địa bàn có ý kiến, còn điều chỉnh GPXD hay không thì do Phòng Quản lý đô thị tham mưu cho UBND quận...

Vào cuối năm 2021, UBND TP HCM đã giao Sở Xây dựng khẩn trương kiểm tra, rà soát và phối hợp với Sở TTN-MT giải quyết dứt điểm những vấn đề tồn tại nêu trên. Tuy vậy, đến nay, nhiều người dân vẫn chờ...

Thuận lợi cho dân thì làm

Tại quận Bình Tân, thời gian qua, hơn 100 trường hợp xây nhà nhỏ hơn GPXD và đã được giải quyết. Ông Nguyễn Văn Sử, Trưởng Phòng Quản lý đô thị quận Bình Tân, cho biết địa phương linh động bằng cách điều chỉnh GPXD đúng với hiện trạng để làm hồ sơ hợp thức hóa nhà.

"Những trường hợp như thế thì người dân nộp hồ sơ là điều chỉnh GPXD liền. Nhiều người dân có nhu cầu dùng sổ hồng vay vốn ngân hàng hoặc các giao dịch khác nên quận linh hoạt giải quyết. Người dân chỉ tốn thêm chi phí đo vẽ lại" - ông Nguyễn Văn Sử giải thích.

Ông Nguyễn Thanh Bình, Giám đốc chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ quận Bình Tân, cho hay nhờ quận linh hoạt điều chỉnh GPXD nên giải quyết hồ sơ cấp sổ hồng cho người dân bình thường. "Việc nào thuận lợi, tốt nhất cho người dân thì làm" - ông Bình nói.

Phấn đấu năm 2030 kinh tế khu vực đô thị đóng góp 85% vào GDP cả nước Phó Thủ tướng Lê Văn Thành ký Nghị quyết số 148/NQ-CP ngày 11/11/2022 ban hành Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/1/2022 của Bộ Chính trị về Quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Một trong những mục đích...

Bạn thấy bài viết này có hữu ích không?

Có

Không

Tin liên quan

Chủ đề: khu đô thị bất động sản quyền sử dụng đất quyền sở hữu giấy chứng nhận quy hoạch nhà đầu tư quyền sử dụng tính thanh khoản thị trường bất động sản cắt lỗ thị trường bđs dự án bđs đòn bẩy tài chính tín dụng bất động sản thuê chung cư giao dịch bđs mua nhà đất cho thuê cho thuê căn hộ chung cư khu cư dân nhà đầu lướt sống

Xem thêm Share

Xem nhiều

Cảnh sát Việt Nam tìm thấy thi thể bé trai 10 tuổi trong vụ động đất ở Myanmar07:08

Tài xế xe giường nằm vừa lái vừa chơi game, còn hô to khi chiến thắng01:38

Con trai mất khi chữa cháy rừng, mẹ đau đớn nhớ khoảnh khắc cuối cùng01:02

Cảnh sát xác minh đoàn xe Porsche chạy ngược chiều, vượt ẩu trên cao tốc00:31

Cảnh sát trích xuất camera tìm 2 xe phân khối lớn phóng như bay trên cao tốc00:12

Động đất mạnh ngang 334 bom nguyên tử ở Myanmar, số người chết vượt 1.00003:08

Làm rõ việc thanh niên đang khám răng cho trẻ em bị 3 người lao vào đánh túi bụi01:03

Lạ lùng nhóm người chặn con hẻm quây lưới đánh bóng bàn ở TPHCM01:05

Phạm nhân chơi Pickleball trong trại giam Xuyên Mộc00:23

Xe chở học sinh lật trên cao tốc, 2 người bị thương09:09

Việt Nam lại tăng vượt bậc về chỉ số hạnh phúc, lập kỷ lục mới08:22

Tiêu điểm

Tin đang nóng

Tin mới nhất

Ô tô bán tải bốc cháy ngùn ngụt trên cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây

17:09:16 03/04/2025

Phát hiện đám cháy từ xa, các ô tô chạy cùng chiều kịp thời giảm tốc độ, vất vả né tránh đám cháy nên may mắn không xảy ra thương vong về người.

Hôm nay, lực lượng diễu binh, diễu hành Bộ Quốc phòng vào Nam bằng tàu hỏa

14:48:33 03/04/2025

Trong hai ngày 3 - 4.4, các khối diễu binh, diễu hành của Bộ Quốc phòng sẽ di chuyển vào miền Nam bằng tàu hỏa để chuẩn bị cho lễ kỷ niệm 50 năm đất nước thống nhất.

Ninh Thuận thông tin về vụ ngộ độc của đoàn du khách đến từ Tiền Giang

13:36:09 03/04/2025

Đến khoảng 20h, một nhóm 8 người của đoàn có uống rượu vào buổi trưa tiếp tục gọi các món tại khách sạn để nhậu với 6 chai rượu cùng nhãn hiệu mà đoàn mang theo.

Bé gái bị bỏ rơi, hàng chục gia đình tha thiết xin nuôi, chọn ai?

11:07:10 03/04/2025

Sự việc bé gái sơ sinh bị bỏ rơi trước cổng một hộ dân tại xã Bạch Đằng (huyện Hòa An, tỉnh Cao Bằng) đã thu hút sự quan tâm lớn của dư luận, đặc biệt khi có tới hàng chục gia đình ngỏ ý xin nhận nuôi.

Cháy nhà lúc nửa đêm ở Hà Nội, 1 người tử vong

11:00:45 03/04/2025

Khoảng 23h ngày 2/4, một vụ cháy xảy ra tại nhà dân số 14, ngõ 40 Đặng Trần Đức, phường Thanh Trì (quận Hoàng Mai, Hà Nội).

2 ngư dân ôm can nhựa lênh đênh trên biển Phú Quý 20 giờ

10:26:33 03/04/2025

Sau gần 20 giờ ôm can nhựa lênh đênh trên biển, hai ngư dân Đặng Văn Tần và Nguyễn Trung Tuy được một tàu cá Bình Định cứu vớt.

Bố trí chỗ ở cho gia đình có 3 người tử vong sau vụ cháy ở TPHCM

08:43:11 03/04/2025

Chiều 2/4, Ủy ban MTTQ Việt Nam quận 8, TPHCM phối hợp cùng các đơn vị liên quan chăm lo, ổn định cuộc sống cho các hộ dân bị ảnh hưởng sau vụ cháy nhà tại đường Mạc Vân, phường Xóm Củi.

Triệu tập thanh niên hô "mày biết tao là ai không" rồi đánh bác sĩ

07:28:35 03/04/2025

Công an thị trấn Chư Sê, tỉnh Gia Lai vừa triệu tập và làm việc với thanh niên đã hành hung nữ bác sĩ tại Trung tâm Y tế huyện Chư Sê.

Vị trí vụ hỏa hoạn làm 3 người chết thuộc con đường sắp được TPHCM mở rộng

07:09:27 03/04/2025

Vụ hỏa hoạn xảy ra tại căn nhà trên đường Mạc Vân, quận 8, TPHCM. Tuyến đường này đã được TPHCM thông qua quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án mở rộng, nâng cấp.

Nam thanh niên bị hất tung lên không trung sau cú đâm vào ô tô con

22:42:44 02/04/2025

Điều khiển mô tô không có biển kiểm soát đâm vào ô tô đang di chuyển trên tỉnh lộ ở Thanh Hóa, một nam thanh niên bị hất tung lên không trung.

Tìm thấy 2 người mất tích trong vụ tàu cá bị chìm ở Bình Thuận

22:10:21 02/04/2025

2 người còn lại trong vụ tàu cá bị chìm vào tối 1.4 tại vùng biển gần đảo Phú Quý (Bình Thuận) đã được tìm thấy.

Vụ cháy nhà 3 người chết ở TPHCM: Phó Thủ tướng chỉ đạo sớm làm rõ nguyên nhân

21:09:10 02/04/2025

Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Nguyễn Hòa Bình vừa ký Công điện số 27/CĐ-TTg ngày 2/4/2025 về vụ cháy nhà dân tại số 66B và 66C đường Mạc Vân, phường Xóm Củi, Quận 8, TPHCM.