Đây là điều mà hàng chục nghìn người mua chung cư đang lo lắng
Nhà chung cư chỉ có niên hạn sử dụng trong một thời gian nhất định, khái niệm sở hữu vĩnh viễn là sở hữu vĩnh viễn về khu đất xây dựng chung cư. Chính vì thế, nếu hết niên hạn sử dụng, câu chuyện về xây mới chung cư sẽ là một bài toán khó đối với các chủ sở hữu.
Bàn về vấn đề này GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho biết đa số các khách hàng đều nghĩ rằng, sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn, hết đời bố mẹ sẽ để lại cho con cháu sinh sống. Tuy nhiên, nhà chung cư chỉ có niên hạn sử dụng trong một thời gian nhất định. Đến hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu sẽ phải tự đ.ập đi, cải tạo và xây mới hoặc giao lại cho cơ quan chức năng.
“Thực tế, các khu nhà tập thể hay chung cư cũ đang được cải tạo theo hướng nâng số tầng lên để nhà đầu tư có lợi nhuận vào làm. Nhưng đấy là đối với những khu nhà chỉ có 4 – 5 tầng và ở vị trí “đất vàng”. Còn những khu nhà tập thể cũ ở xa trung tâm, việc cải tạo cũng đã rất khó khăn. Vì thế, đối với những tòa nhà 40 – 50 tầng như hiện nay thì khó có nhà đầu tư nào dám bỏ t.iền v.ào cải tạo”, ông Võ nhấn mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, việc chung cư hết niên hạn là bài toán của tương lai, khi đó sẽ có những chính sách mới để xử lý. Niên hạn sử dụng của các tòa nhà chung cư hiện nay là 30 năm, 50 năm, hay 70 năm. Hết thời hạn này, nếu chung cư vẫn chất lượng tốt vẫn cho sử dụng tiếp, nhưng phải có kiểm định lại đảm bảo an toàn. Nếu chung cư hư hỏng, xuống cấp phải cải tạo lại. Nếu chung cư xuống cấp nặng, nghiêng, lún thì phải di dời, phải bỏ t.iền ra xây mới.
“Ví dụ chung cư có diện tích 1.000m2 sau 50 năm sử dụng lúc này đã xuống cấp, buộc phải cải tạo lại hoặc xây mới. Khi đó 100 hộ gia đình sở hữu tại đây, sẽ ngồi lại với nhau họp bàn mỗi nhà góp 2 tỷ đồng, tổng là 200 tỷ đồng xây dựng lại chung cư”, ông Châu cho hay.
Cũng theo ông Châu, nhiều trường hợp người dân không có t.iền, thì sẽ giống như chung cư hiện nay, khi hết niên hạn, xuống cấp nghiêm trọng thì phải xây dựng lại. Giải pháp là Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm. Khi đó, chung cư có 1.000m2 đất, trước kia 100 hộ, mỗi hộ sẽ có 10m2 đất. Nhưng giờ chủ đầu tư mới vào làm sẽ xây 300 căn hộ để có lợi nhuận. Lúc này 1.000 m2 đất thì mỗi hộ sẽ chỉ còn 3,3m2 đất.
Tuy nhiên, theo ông Châu việc xây lạu cũng không dễ dàng. Tại TP.HCM, có trường hợp chung cư cũ đến hết hạn sử dụng, phải xây dựng chung cư mới. Nhưng chung cư này lại nằm trong khu vực quy hoạch không được xây cao hơn chung cư cũ. Nhưng nếu không được xây dựng cao hơn thì cũng không thể tổ chức tái định cư cho cư dân. Và cũng có chung cư khi hết niên hạn sử dụng bị phá đi để làm vườn hoa. Khi xảy ra tình trạng này thì chính quyền phải đứng ra để giải quyết cho cư dân.
“Hoặc như ở Mỹ là sở hữu tư nhân hoàn toàn, có tòa chung cư khi hết hạn sử dụng thì chủ sở hữu đã phải đ.ập đi và xây lại 2 toà thấp hơn, diện tích công cộng nhiều hơn. Và điều này chủ đầu tư phải chịu hoàn toàn. Câu chuyện Keangnam cũng có thể phải giải quyết theo hướng như thế”, ông Châu cho hay.
Video đang HOT
Được biết, theo quy định của pháp luật hiện nay, tại Điểm a, Khoản 2, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 có quy định trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng, thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
Còn đối với trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng, thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại Khoản 3, Điều 99, Luật nhà ở 2014 khi hết niên hạn sử dụng nhà ở.
Cũng theo quy định tại Khoản 3 của luật này, trong trường hợp nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới. Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.
Nam Anh
Theo InfoNet
TP.HCM: Ngày càng nhiều tranh chấp chung cư xảy ra với những lý do hết sức vô lý!
Chủ đầu tư cố tình vi phạm trong xây dựng chung cư, tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư, Ban quản trị, cấp phép và xây dựng nhà chung cư không tính đến ảnh hưởng giao thông gây bức xúc và thiệt thòi cho người dân ... là những nội dung làm "nóng" phiên giải trình quản lý Nhà nước về chung cư do Thường trực HĐND TP.HCM tổ chức mới đây.
Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện nay trên địa bàn có 935 nhà chung cư với 1.249 block chung cư, gần 142.000 căn hộ với tổng diện tích gần 10,65 triệu m, diện tích bình quân 75m/căn.
Tỷ lệ căn hộ nhà chung cư chiếm tỷ lệ 8,45% trong tổng số nhà ở trên toàn thành phố và đang có xu hướng chiếm tỷ lệ ngày càng cao trong quá trình phát triển nhà ở. Trong khoảng 5 năm trở lại đây, căn hộ nhà chung cư chiếm tỷ lệ 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới.
Nhìn chung, nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM phân bổ khá đồng đều ở 2 khu vực nội thành hiện hữu và nội thành phát triển; nhà chung cư ở khu vực nội thành hiện hữu có mật độ cao hơn khu vực nội thành phát triển, tập trung chủ yếu ở các quận: 1, 5, 10 và Bình Thạnh. Trong những năm gần đây, nhà chung cư phát triển tại quận 2, 7, Thủ Đức. Riêng khu vực huyện ngoại thànhm nhà chung cư phát triển ở huyện Bình Chán và Nhà Bè.
Liên quan đến tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư, ông Tuấn cho biết, thời gian qua, Sở Xây dựng nhận được 105 trường hợp liên quan đến những tranh chấp nhà chung cư từ khắp các quận-huyện kể cả chung cư cũ lẫn chung cư mới.
Sở đã trực tiếp kiểm tra, giải quyết hoặc phối hợp với UBND các quận-huyện đã giải quyết tranh chấp tại 96 chung cư. Hiện Sở Xây dựng đang trực tiếp giải quyết 9 nhà chung cư có mâu thuẫn, tranh chấp trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Qua kiểm tra và xử lý các vấn đề liên quan, ông Tuấn cho biết, mâu thuẫn, tranh chấp liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, riêng; việc đóng góp; quản lý và sử dụng kinh phí vận hành, bảo trì nhà chung cư là có nhiều phản ánh nhất. Tiếp đó là các mâu thuẫn, tranh chấp liên quan Ban quản trị, đơn vị quản lý, vận hành, vận hành nhà chung cư; tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ và một số tranh chấp dân sự...
Ông Tuấn cho rằng nguyên nhân là do chủ đầu tư vi phạm, năng lực điều hành của Ban quản trị chưa đáp ứng yêu cầu, những sơ hở của quy định pháp luật. Trong đó, nguyên nhân sâu xa nhất xuất phát từ hành vi vi phạm của chủ đầu tư trong xây dựng, quản lý nhưng lại chưa được cơ quan chức năng phát hiện, xử lý kịp thời, thậm chí có nơi xử lý không triệt để, chưa nghiêm túc dẫn đến xung đột về mặt lợi ích giữa cư dân với chủ đầu tư.
Ngoài ra, tranh chấp xảy ra còn do Ban quản trị lạm dụng quyền hạn, chi sai nguyên tắc, chi tiêu vượt hạn mức quy định, Ban quản trị tùy tiện nâng phí dịch vụ hoặc mâu thuẫn trong chính nội bộ Ban quản trị.
Bà Nguyễn Thị Quyết Tâm, Chủ tịch HĐND TP.HCM cho rằng nhu cầu nhà ở của người dân là chính đáng. Chính quyền TP.HCM trong thời gian qua đã tập trung lớn và có hiệu quả trong việc phát triển nhà ở, trong đó có nhà chung cư đã đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của người dân.
Tuy nhiên, qua những lần tiếp xúc cử tri, đại biểu HĐND đã nghe nhiều ý kiến phản ảnh của người dân ở chung cư về những bức xúc liên quan đến tình hình mất an ninh trật tự, vấn đề điện, nước, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường, sinh hoạt cộng đồng và đặc biệt là vấn đề tranh chấp trong các chung cư.
Do đó, Chủ tịch HĐNDTP đề nghị các sở, ban ngành phải tìm ra được những nguyên nhân của mâu thuẫn trong chung cư. Từ đó đưa ra các giải pháp giải quyết thế nào để người dân ở chung cư yên tâm; yêu cầu các sở-ngành chỉ ra trách nhiệm của mình trong việc giải quyết tranh chấp, mâu thuẫn ở nhà chung cư.
Giám đốc Sở Xây dựng thừa nhận: Nhiều sai phạm trong xây dựng, quản lý vận hành nhà chung cư, các cơ quan chức năng không phát hiện kịp thời, hoặc xử lý không hiệu quả khiến mâu thuẫn giữa người dân, Ban quản trị và chủ đầu tư càng trầm trọng, gây bất ổn tình hình an ninh trật tự tại địa bàn.
"Quan điểm của Sở Xây dựng đối với các sai phạm của các chủ đầu tư là phát hiện xử lý kịp thời, khách quan, công tâm, đúng quy định; nếu có dấu hiệu bao che sẽ làm rõ trách nhiệm của thanh tra viên, phường xã liên quan đến vi phạm công trình, chắc chắn sẽ có kiểm điểm", ông Tuấn nhấn mạnh.
Giải trình về việc cấp phép xây dựng cho các dự án chung cư trong thời quan qua, Giám đốc Sở Xây dựng khẳng định là đúng quy trình, việc cấp phép trên cơ sở thống nhất các ý kiến của Sở Giao thông vận tải, Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở TN&MT, UBND các quận, huyện.
Về vấn đề này, lãnh đạo Sở Giao thông vận tải cho biết thực hiện chỉ đạo của Chủ tịch UBND thành phố, Sở Giao thông vận tải đã xây dựng xong dự thảo về "Đánh giá tác động giao thông khi xây dựng các công trình nhà ở", đang tổ chức lấy ý kiến rộng rãi để trình UBND Thành phố ban hành. Khi triển khai quy định này, chắc chắn vấn đề cấp phép xây dựng các tòa nhà chung cư sẽ được đặc biệt chú ý trong việc đảm bảo hạ tầng giao thông.
Báo cáo giải trình tại đây, ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM nhìn nhận công tác quản lý chung cư trên địa bàn TP.HCM thời gian qua còn nhiều bất cập. Chung cư cũ thì xảy ra các tình trạng cơi nới, kiểm kê đ.ánh giá diện tích còn nhiều sai sót nên công tác đền bù giải toả gặp nhiều khó khăn. Các chung cư mới thì tình trạng vi phạm xây dựng vẫn còn nhiều.
Nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cũng như sinh hoạt của cư dân tại các chung cư, ông Tuyến cam kết chậm nhất đến ngày 30/12/2017, UBND TP.HCM sẽ báo cáo với HĐND TP.HCM danh mục toàn bộ 935 chung cư trên địa bàn về tình trạng pháp lý, những tồn tại và vướng mắc của từng chung cư một cũng như trách nhiệm cụ thể từng nơi (quận-huyện, sở-ngành, cơ quan- đơn vị) để công khai cho người dân biết. Qua đó, nếu có vụ việc gì xảy ra ở chung cư nào người dân sẽ biết trách nhiệm thuộc về ai.
Liên quan đến thủ tục hành chính, ông Tuyến khẳng định rằng thời gian tới, TP.HCM sẽ cải cách hành chính theo hướng đơn giản hoá trong thủ tục cấp phép xây dựng. Hiện công tác cấp phép xây dựng đã được thực hiện thí điểm liên thông một cửa tại Sở Xây dựng, rút ngắn còn 42 ngày so với 122 ngày trước đây.
Theo đó, các đơn vị liên quan sẽ dành nhiều thời gian hơn cho việc kiểm tra, giám sát thay vì thời gian qua các sở-ngành dành quá nhiều thời gian trong việc cấp phép xây dựng nhưng sau đó lại buông lỏng trong khâu kiểm tra, giám sát dẫn thực trạng hiện nay là có nhiều tranh chấp chung cư xuất phát từ việc các các cơ quan chức năng chưa phát hiện, xử lý kịp thời, triệt để các vấn đề vi phạm trong xây dựng đầu tư cũng như quản lý vận hành nhà chung cư.
Theo Trí thức trẻ
"Loạn" xưng căn hộ cao cấp, siêu sang...Bộ Xây dựng cần vào cuộc Theo Horea, giai đoạn chủ đầu tư dự án mở bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai dưới "mác" chung cư cao cấp, căn hộ cao câp, căn hộ siêu sang, là giai đoạn mà người mua nhà dễ bị lừa dối, dễ bị mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo. Hiệp hội Bất động sản thành phố...
