Đầu tư nhà đất ở tỉnh lẻ, không muốn bị ‘chôn’ vốn đừng bỏ qua kinh nghiệm này
Theo kinh nghiệm của người trong nghề, nhà đầu tư mới tìm hiểu đất ở vùng nào chưa ’sốt’, tỉnh nào chưa phát triển để nghiên cứu đầu tư.
Giá đất thổ cư cứ dưới 10 triệu đồng/m2 là có thể mua
Vừa rút chân khỏi thị trường chứng khoán, anh Bùi Ngọc Dũng (Hà Nội) được nhóm bạn rủ đầu tư đất ở các tỉnh lẻ. Theo dõi thị trường, anh Dũng cũng đã thấy nhiều cảnh báo về các cơn sốt đất ảo khi nhiều nhà đầu tư gom đất, đẩy giá lên bán sang tay.
Với mục tiêu đầu tư đất dài hạn, nhưng lại chưa có nhiều kiến thức và kinh nghiệm ở lĩnh vực bất động sản nên anh Dũng vẫn đang rối bời khi được bạn bè định hướng đầu tư đất ở tỉnh này, khu vực kia.
Với các nhà đầu tư mới như anh Dũng hiện rất cần các kinh nghiệm đầu tư đất ở tỉnh lẻ để làm sao không bị ‘chôn’ vốn quá lâu, đầu tư an toàn và sinh lời.
Theo kinh nghiệm của người trong nghề, với nhà đầu tư mới có thể tìm hiểu đất ở vùng nào chưa ’sốt’, tỉnh nào chưa phát triển để nghiên cứu đầu tư….
Từ kinh nghiệm đầu tư cá nhân, chia sẻ với PV Infonet, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding cho hay: Trước khi đầu tư bất động sản phải có kiến thức về bất động sản mới đi đầu tư được. Đồng thời, cũng cần phải hiểu về pháp lý của bất động sản định đầu tư.
“Chẳng hạn, nếu mua đất thì phải biết coi sổ, đất này là đất gì, nếu là đất trồng cây lâu năm thì có lên thổ cư được hay không, có đang quy hoạch đất ở đô thị hay quy hoạch loại đất gì?…. Mua đất trong tay phải cầm sổ, hay ít nhất phải có phê duyệt 1/500, quyết định chủ trương đầu tư hay quyết định chủ đầu tư của dự án, giấy phép xây dựng, xác nhận nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật….
Cùng với đó, cần xem thị trường có thông tin hỗ trợ nào không như thông tin về đường cao tốc, cầu kết nối các khu vực… Đặc biệt, cần xem xét mức giá ở khu vực đầu tư giá cao hay thấp, giá hợp lý để đầu tư chưa, suất đầu tư so với số tiền sẵn có của mình. Nếu đầu tư trung hạn, khoảng 2 năm tới thì khả năng tăng giá là bao nhiêu phần trăm”, ông Hậu chia sẻ kinh nghiệm.
Cũng theo vị này, một kinh nghiệm nữa để xem xét thị trường khu vực muốn đầu tư có tốt hay không nên đi tới các phòng công chứng ở nơi đó xem có đông hay không. Nếu phòng công chứng đông nghẹt là thị trường đang tốt, còn ngược lại nơi đó vắng hoe thì cần xem lại.
Video đang HOT
Vậy có nên đầu tư theo nhóm không?
Trả lời câu hỏi này, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding cho rằng, đầu tư theo nhóm phải xem nhóm đó có kinh nghiệm không. Đầu tư trước hết phải dựa vào kiến thức của cá nhân mình, mối quan hệ của mình cũng như các thông tin bổ trợ… để đưa ra quyết định đầu tư, không nên đầu tư chạy theo đám đông.
Với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường, làm sao để lựa chọn được khu vực đầu tư ở tỉnh lẻ để không bị ‘chôn’ vốn?
Ông Hậu cho rằng, có thể tìm hiểu thị trường dựa trên một số báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường lớn, có tiếng để có các con số chính xác về cung cầu.
“Với nhà đầu tư mới có thể tìm hiểu đất ở vùng nào chưa ’sốt’, tỉnh nào chưa phát triển để nghiên cứu đầu tư. Giá đất thổ cư chỉ khoảng 3-5 triệu đồng hay 7 triệu đồng/m2… cứ dưới 10 triệu đồng/m2 thì đó là những vùng giá đất còn thấp, có thể mua.
Còn những nơi ’sốt’ đất đừng nên mua, bởi nơi đó chỉ để bán ra chứ không phải để mua vào.
Thông thường, chu kỳ ’sóng’ bất động sản 5 năm đến 10 năm thì nên đầu tư đất dài hạn, nếu mua nay mai bán thì rất khó để đầu tư”, ông Hậu lưu ý.
Gợi ý về khu vực đầu tư, ông Hậu dẫn ví dụ đất ở Sài Gòn, mặt bằng chung giá đất ở khu vực Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ… còn rẻ.
Khu vực TP Thủ Đức, giá thổ cư mặt bằng chung khoảng 40-50 triệu đồng/m2 đến 60-70 triệu đồng/m2. Tại Cần Giờ, giá đất thổ cư khoảng 13-15 triệu đồng/m2. Hay như Bình Chánh, Củ Chi trung bình giá đất ở mức 15-20 triệu đồng/m2… Thậm chí, những khu vực xa hơn như Đắk Nông, Bình Phước, Bảo Lộc, Sóc Trăng, Trà Vinh, Bến Tre… đều là những nơi giá đất vẫn còn thấp so với các vùng khác; mặc dù đã có bước tăng giá, nhưng chưa đến ‘đỉnh’ giá, vẫn có thể đầu tư.
Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần lưu ý nên tránh một số khu vực lân cận TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương… mức độ tăng giá gần như đã đạt đỉnh.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì cho rằng, có 4 yếu tố nhà đầu tư cần phải chú ý khi đầu tư bất động sản tỉnh lẻ.
Cụ thể, cần phải tìm hiểu thực trạng đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, xã hội, dịch vụ tại khu vực đó (toàn vùng và nội tại dự án); thông tin quy hoạch, kế hoạch phát triển, kinh tế theo chủ trương của địa phương; đánh giá khả năng triển khai thực hiện dự án.
Định giá trị bất động sản phải trên nguyên tắc thực tế đầu tư của địa phương, của dự án mà mình tham gia. Đánh giá nhu cầu cần thực sự của thị trường thông qua quan sát thực tế giao dịch được thực hiện bởi khách hàng thực tế có nhu cầu sử dụng hay là các nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ.
Chuyên gia dự báo gì thị trường bất động sản thời gian tới?
"Nếu như thị trường đất nền phát triển quá nóng dẫn đến rất nhiều hệ luỵ, thứ nhất có thể xảy ra cơn sốt không đáng có.
Thứ hai, rõ ràng khi đầu tư đất nền chỉ để kiếm lời lướt sóng không phục vụ sản xuất, không giúp phát triển thị trường lành mạnh".
Nhiều hệ lụy từ đất nền phát triển "nóng"
Đây là nhận định của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu tại buổi đối thoại chuyên đề Nhận diện chân thực vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế do Tạp chí Kinh tế Việt Nam tổ chức.
Theo ông Hà, thị trường bất động sản Việt Nam đa dạng, tuy nhiên thời gian vừa qua, thị trường bất động sản phát triển thiên về đất nền nhiều hơn vì dễ làm. Tại nhiều địa phương, doanh nghiệp có ít tiền thôi nhưng cũng san đất, cắm mốc làm vài con đường rồi bán nền thu tiền, trong khi đó vốn của người mua cũng không cần nhiều, chỉ 1-2 tỷ có thể mua được một nền đất đầu tư.
"Nếu như thị trường đất nền phát triển quá nóng dẫn đến rất nhiều hệ luỵ, thứ nhất có thể xảy ra cơn sốt không đáng có. Thứ hai, rõ ràng khi đầu tư đất nền chỉ để kiếm lời lướt sóng không phục vụ sản xuất, không giúp phát triển thị trường lành mạnh.
Tôi thấy rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên, chủ yếu là đất nền dễ làm, dễ đầu tư nhưng cũng có nguyên nhân nữa là buông lỏng quản lý trong việc phát triển dự án làm thị trường méo mó đi", Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.
Sốt đất do có sự "bắt tay" của môi giới
Tại báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng nêu, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo việc quản lý tốt các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản.
Cùng đó, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt. Vẫn có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau "ôm hàng", "làm giá", "tạo sóng", "thổi giá", gây "sốt ảo" ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường...
Đưa ra quan điểm về việc sốt đất, đấu giá đất có sự bắt tay của các môi giới, ông TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc Hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho hay, giá đất tuân thủ theo quy luật thị trường, giá do cung - cầu quyết định, cung ít cầu nhiều chắc chắn sẽ tăng, còn cung nhiều cầu ít giá sẽ giảm đi.
"Những đợt sốt giá đất nền thời gian qua xảy ra tình trạng những người môi giới, nhóm tung tin, tổ chức nhóm giả mua, chen nhau mua tạo ra sự khan hiếm, nhất là trong bối cảnh quy mô cung thiếu", ông Cường cho hay.
Theo ông Cường, giải pháp phân lô tách thửa chỉ là kỹ thuật. "Tôi cho rằng không nên coi phân lô tách thửa là nguyên nhân sâu xa đẩy tăng giá mà sâu xa là phải thúc đẩy sao cho tăng cung lên, các dự án mở ra nhiều hơn, đầu tư thúc đẩy nhanh hơn. Và thứ hai, chúng ta phải kiểm soát cầu do trong đó có đầu cơ, trong khi bất động sản cung là hữu hạn, đất đai là hữu hạn.
"Phần lớn trường hợp sốt đất vừa qua không phải mua về xây nhà mà đầu cơ, mua đi bán lại, chính cầu đầu cơ tạo ra tình trạng ảo về cầu, làm tăng cầu, gây tăng giá", ông Cường nhấn mạnh.
Theo ông Cường, để kiểm soát đầu cơ không liên quan đến Luật kinh doanh bất động sản mà ở Luật đất đai. Mua đất đai xong, không đầu tư găm đất để đấy chờ 1-2 tháng, 1-2 năm bán đi như vậy không mang lại sự phát triển bất động sản, phát triển xã hội mà chỉ chờ tăng giá để kiếm lời. Trong trường hợp đó Luật đất đai phải xử lý, điều tiết giá trị, chống đầu cơ. Chỉ khi nào làm được đồng bộ các yếu tố đó thì mới hạn chế được tình trạng tung tin đồn, sốt ảo.
Dự báo thị trường thời gian tới?
Về triển vọng thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam vẫn rất cao. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Việt Nam loanh quanh 40%, nhưng các nước phát triển 70%, thậm chí còn hơn, người dân sống ở đô thị chiếm 70-80% dân số. Việt Nam đến năm 2050 mà phát triển lên 60-70% thì ta có khoảng 60-70 chục triệu dân sống ở đô thị, nhu cầu nhà ở là rất lớn.
"Ta cũng có nhu cầu phát triển bất động sản công nghiệp - phân khúc được đánh giá là điểm sáng, phát triển mạnh ngay trong dịch Covid-19. Thị trường bất động sản du lịch thì vừa hết dịch nhưng đã "vỡ trận" do nhu cầu du lịch bùng nổ trở lại. Ngoài ra, chúng ta vẫn thiếu nhu cầu vui chơi giải trí cho người dân.
Tôi nghĩ rằng thị trường bất động sản trong ngắn, trung và dài hạn đều có tương lai tốt để phát triển, dù còn khó khăn. Các khó khăn của doanh nghiệp đã được cơ quan quản lý nhà nước nắm bắt, chúng ta công khai thông tin, nhiều hội thảo tọa đàm trao đổi để thị trường phát triển lành mạnh, chúng tôi tin tưởng rằng khó khăn của doanh nghiệp sẽ được cơ quan quản lý nhà nước điều chỉnh, đáp ứng được nhu cầu phát triển lành mạnh của thị trường", ông Hà nhấn mạnh.
Sức hút đầu tư bất động sản đổ dồn về Tân Uyên Những tháng đầu năm 2022, Tân Uyên liên tục đón nhận nhiều thông tin tích cực có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, giúp khu vực này ngày càng sôi động và hấp dẫn giới đầu tư. Thời kỳ thịnh vượng của bất động sản Tân Uyên Thị trường bất động sản trên cả nước đang trở lại với...