Dấu hiệu ‘phục hồi’ chỉ là phần nổi của ‘tảng băng chìm’ BĐS

Thị trường bất động sản (BĐS) từ đầu năm 2015 đến nay đã có những tín hiệu được cho là “phục hồi”. Nhưng theo dõi diễn biến của thị trường, có ý kiến cũng bày tỏ lo ngại: “Bong bóng” bất động sản đang có nguy cơ lặp lại, bởi nhiều DN BĐS hiện nay… không dám làm nhà giá rẻ.

Dấu hiệu “phục hồi”…

Đánh giá về thị trường BĐS, nhiều ý kiến bày tỏ sự lạc quan khi cho rằng tình hình mua bán trên thị trường BĐS từ đầu năm 2015 đến nay diễn ra khá sôi động, đặc biệt là phân khúc trung bình (khoảng 1,3 đến 2 tỷ đồng/căn).

Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng cho biết, tính đến ngày 20-11-2015, tổng giá trị tồn kho BĐS chỉ còn khoảng 53.245 tỷ đồng, giảm 75.303 tỷ đồng so với quý I-2013; giảm 41.213 tỷ đồng so với tháng 12-2013 và giảm 3.041 tỷ đồng so với thời điểm 20-10-2015.

Trong đó, lượng căn hộ chung cư tồn kho là 8.817 căn, tương đương 13.208 tỷ đồng. Lượng nhà ở thấp tầng còn tồn 7.787 căn hộ, tương đương 13.920 tỷ đồng. Lượng tồn kho đất nền thương mại là 1.625.471m2, tương đương 4.478 tỷ đồng. Lượng tồn kho lớn nhất là đất nền nhà ở, với diện tích là 6.336.109m2, tương đương 21.639 tỷ đồng.

Lượng hàng tồn kho BĐS tập trung chủ yếu ở hai TP lớn là TP HCM và Hà Nội, cụ thể: Trên địa bàn Hà Nội, lượng hàng tồn kho có tổng giá trị khoảng 7.027 tỷ đồng. Tại thị trường BĐS ở TP HCM, lượng tồn kho có giá trị khoảng 10.542 tỷ đồng.

Trả lời chất vấn của ĐBQH về những vấn đề liên quan đến thị trường BĐS, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng cho rằng: Diễn biến của thị trường BĐS rất phức tạp nên không thể chủ quan, cần phải chủ động để thị trường phát triển bền vững. Nhưng căn cứ từ thực tế, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng cho rằng, trong tình hình hiện tại không lo “bong bóng” thị trường BĐS. Bởi lẽ, từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường BĐS đã dần từng bước được cải thiện và phục hồi rất tích cực, góp phần quan trọng vào việc tăng trưởng kinh tế và giải quyết các vấn đề an sinh xã hội, đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người dân, trong đó có những người dân nghèo, không đủ khả năng mua nhà ở theo cơ chế thị trường.

Theo các nghiên cứu của các chuyên gia cũng như kinh nghiệm của những nước đã trải qua thời kỳ bong bóng BĐS chỉ xảy ra khi có một trong những yếu tố như sau:

Thứ nhất, nền kinh tế phát triển không ổn định, phát triển nóng. Thứ hai, các thị trường khác hoạt động không ổn định, nên người ta sẽ dồn tiền vào thị trường BĐS. Thứ ba, nguồn cung BĐS thiếu hoặc lệch pha cung cầu. Thứ tư, chính sách tài chính tín dụng BĐS lỏng lẻo, chứng khoán hóa BĐS, hạ chuẩn tín dụng BĐS một cách dễ dàng, do đó, dẫn đến nguy cơ “bong bóng” BĐS. Và thứ năm là thiếu sự kiểm soát và can thiệp kịp thời của Nhà nước trong quá trình quản lý đầu tư xây dựng đặc biệt là quản lý phát triển đô thị, quản lý thị trường BĐS.

“Nếu đem các yếu tố trên, đối chiếu với tình hình hiện nay, khó có thể xảy ra tình trạng bong bóng BĐS vì kinh tế đang phục hồi và tăng trưởng dẫn đến ổn định, cùng với các yếu tố khác”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng khẳng định.

Như vậy, có thể thấy sau một thời gian “đóng băng” thì từ đầu năm 2015 đến nay, thị trường BĐS đã có những dấu hiệu được cho là “phục hồi” – nhiều dự án thanh khoản cao, giao dịch mua bán nhộn nhịp trở lại, cho thấy những nỗ lực của các cơ quan chức năng nhằm “phá băng” thị trường BĐS đã có những kết quả bước đầu.

Không khó để có thể chỉ ra nhiều dự án BĐS triển khai dở dang, hoặc đã hoàn thiện nhưng… “bất động”, thưa thớt khách hàng.

Nguy cơ lặp lại “bong bóng” BĐS

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó GĐ Cty địa ốc Đất Lành nhận định: Thị trường BĐS từ năm 2014 đến nay mặc dù có những dấu hiệu được cho là “phục hồi”, nhưng sự “phục hồi” đó chỉ là phần nổi của “tảng băng chìm”, chứ không phản ánh đầy đủ bản chất của thị trường BĐS.

“Riêng TP HCM đã có tới hơn 500 dự án “đắp chiếu”, hoặc có sản phẩm làm ra nhiều năm nay không bán chạy. Đương nhiên sẽ kéo theo ít nhất 300-400 DN đang trong tình cảnh rất khó khăn, chờ phá sản. Và những DN ấy cũng chính là những “con nợ” rất lớn, khiến các ngân hàng đau đầu về nỗi lo nợ xấu”, ông Nguyễn Văn Đực nói.

Mặt khác, những dự án bán chạy thời gian qua thường là những dự án ở phân khúc trung bình hoặc cao cấp có giá từ 2-4 tỷ đồng/căn. Nhưng lại thiếu hẳn những dự án trên dưới 1 tỷ đồng/căn (dành cho người thu nhập thấp).

Ông Nguyễn Văn Đực cho biết, đầu năm 2014 có những DN tập trung vào dự án dưới 1 tỷ đồng, nhưng bước sang năm 2015 đến nay lại xuất hiện rất nhiều “siêu dự án” có khả năng cung cấp 5.000 thậm chí 10.000 căn hộ với giá 2-3 tỷ đồng/căn. Tổng số lượng căn hộ của các “siêu dự án” này rất lớn, khoảng 50.000-60.000 căn, sẽ tiêu thụ trong vòng 2 đến 3 năm – vấn đề này đang đặt các DN vào tình thế cạnh tranh “sinh tử”, dự án nào bán dưới 50% số lượng căn hộ thì DN cầm chắc phá sản. Trong khi phân khúc nhà trên dưới 1 tỷ đồng – phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người mua nhà – lại không được chú trọng phát triển.

“Nhìn từ thị trường BĐS hiện tại rõ ràng nội lực của chúng ta rất yếu, sau khoảng thời gian “sóng gió” mà các DN vừa trải qua. Trên cả nước, số lượng những DN BĐS có thể gọi là vững mạnh chỉ đếm trên đầu ngón tay, tỷ lệ không thấm tháp gì so với “vô số” DN BĐS trong tình trạng “nín thở qua cầu”, hoặc nằm chờ phá sản. Trong khi hiện tại, lương của người lao động vẫn… không đủ sống. Nếu sản phẩm mà DN BĐS làm ra tiếp tục ế ẩm, lại thêm những tác động ví dụ như nợ công cao, lạm phát cao, một số địa phương đã xuất hiện khả năng vỡ nợ… rõ ràng sẽ đặt thị trường BĐS vào tình thế đặc biệt nguy hiểm trong tương lai gần, chứ không cần đợi đến khoảng thời gian 5 hoặc 6 năm tới như tính toán của một số người”, ông Nguyễn Văn Đực bày tỏ.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM: “Dấu hiệu “phục hồi” chỉ là phần nổi của “tảng băng chìm” không phản ánh đầy đủ bản chất của thị trường BĐS. Hiện thị trường BĐS đang tái xuất hiện những “mầm mống” có thể dẫn đến nguy cơ “vỡ bong bóng BĐS” rất lớn”. Ảnh: S.Hào

Nhiều DN không dám làm nhà giá rẻ…

Một vấn đề mà dư luận đang rất quan tâm, là tại sao các DN BĐS lại tập trung vào các dự án có giá 2 đến 4 tỷ đồng mà “bỏ qua” dự án căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng? Trả lời câu hỏi này ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, có vài nguyên nhân như sau:

Thứ nhất, làm căn hộ thấp giá, dễ bán nhưng rất khó lời. Nếu bán 14 đến 15 triệu/m2 thì trừ tiền xây dựng, tiền đất, tiền hạ tầng… mức lời của DN chỉ còn lại khoảng 1 đến 2 triệu/m2 là cùng (nếu có biến động, ví dụ lãi suất vay tăng thì coi chừng thua lỗ). Nên thực tế là các DN hầu hết không dám làm những căn hộ bán giá 14 đến 15 triệu/m2 nữa, mà tập trung vào các dự án 30 triệu đến 40 triệu/m2, để kiếm lợi nhuận tối đa.

Thứ hai, phần lớn những dự án hiện nay được triển khai là những “dự án tái sinh” – thực tế là những dự án đã chết, được ngân hàng “thu trừ nợ”, rồi trao lại cho một DN khác để tái đầu tư giải quyết “nợ xấu”. Như vậy, với lãi suất nhiều năm cộng lại, cộng thêm các khoản chi phí khác khiến giá đất và giá đầu tư hạ tầng… rơi vào tình trạng quá cao – “thoát ly” giá trị thực, nên DN không thể quay về để làm nhà giá rẻ được nữa.

Từ “thực trạng” này, ông Nguyễn Văn Đực cũng đưa ra cảnh báo, cần nhớ đến bài học cũ, do tăng giá ồ ạt nên những căn hộ vốn dĩ đã có giá cao nhưng vào tay những nhà đầu cơ họ tiếp tục “hét giá” lên để ăn chênh lệch so với giá gốc – giá trị thực. Chính việc “kích giá” này, đã dẫn đến nguy cơ “vỡ bong bóng BĐS”, khiến Chính phủ và các cơ quan chức năng đã rất gian nan để đưa ra các giải pháp giải cứu thị trường.

Theo Pháp luật & xã hội