Đất quy hoạch ‘khu dân cư hiện hữu’ mới được tách thửa
Dự thảo hướng dẫn thực hiện Quyết định 33/2014 do Sở TN&MT vừa đưa ra yêu cầu như trên.
Theo Sở TN&MT, khi thực hiện Quyết định 33, các quận, huyện đã đề nghị cần có hướng dẫn một số vấn đề như phê duyệt phương án tách thửa, kiểm tra nghiệm thu đối với trường hợp tách thửa có hình thành hạ tầng kỹ thuật; giải thích khái niệm “đất có nhà hiện hữu”, xác định thửa đất thuộc khu dân cư hiện hữu… Sở TN&MT đã đưa các vấn đề trên vào dự thảo hướng dẫn thực hiện Quyết định 33/2014 trình UBND TP. Dự thảo này đang được lấy ý kiến các sở ngành, quận huyện.
Đường rộng ít nhất 7 m và phải chừa vỉa hè
Về phương án hạ tầng kỹ thuật, Sở TN&MT đề xuất thực hiện theo văn bản kiến nghị của Sở QH-KT ký ngày 5-5-2016 trình UBND TP. Theo đó, đối với khu đất tách thửa có hình thành đường giao thông thì đường này phải có bề rộng tối thiểu 7 m, kết nối đến từng lô đất. Trong đó vỉa hè mỗi bên rộng tối thiểu 1,15 m (gồm 0,75 m dành cho người đi bộ, phần còn lại dành để bố trí trụ đèn hoặc tủ điện phân phối hạ tầng, hành lang bố trí tuyến cáp ngầm). Ngoài ra, cao độ nền phải phù hợp quy hoạch của khu vực, đảm bảo kết nối thuận lợi và đồng bộ, không gây ngập úng cục bộ hoặc cản trở hướng thoát nước chung.
Dự thảo nêu các quy định cụ thể về cấp điện, cấp nước, chiếu sáng công cộng, thoát nước thải và xử lý nước thải. Chẳng hạn phải bố trí hệ thống cấp nước sạch và thoát nước đến từng lô đất. Công tác đấu nối hệ thống cấp điện, cấp nước thoát nước và xử lý chất thải rắn phải được cơ quan chức năng cấp phép theo đúng quy định hiện hành.
Việc quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đất với các khu đất thuộc khu dân cư hiện hữu sẽ hạn chế tình trạng xây nhà trái phép. Ảnh: HTD
Đáng chú ý, dự thảo yêu cầu phải căn cứ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để xác định thửa đất thuộc quy hoạch “khu dân cư hiện hữu”, khi đó mới được tách thửa. Trong trường hợp chưa có các quy hoạch trên thì dựa vào quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt để xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở đô thị hoặc đất ở nông thôn nằm trong khu dân cư hiện hữu tập trung.
Video đang HOT
Những điều kiện, yêu cầu trên không áp dụng đối với các thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đang được sử dụng, đã được tách thửa trước ngày Quyết định 33/2014 có hiệu lực. Người sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất theo hiện trạng, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đủ kiểu lách luật khi tách thửa
Trước đó, ngày 11-7, tại báo cáo gửi UBND TP về tình hình thực hiện Quyết định 33, Sở TN&MT cho hay: Quyết định 33 đang được triển khai thực hiện phù hợp Luật Đất đai 2013, giải quyết được nhu cầu tách thửa của hộ gia đình, cá nhân và được người dân ủng hộ.
Tuy nhiên, Sở cho rằng có nhiều hạn chế trong việc vận dụng Quyết định 33 trong thời gian qua tại các quận, huyện. Chẳng hạn có nơi căn cứ quy định tách thửa để lồng ghép chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến việc chuyển mục đích sử dụng đất không đảm bảo quy định pháp luật. Có nơi cho tách thửa đối với khu đất chưa có quy hoạch 1/2.000 mà dựa vào quy hoạch sử dụng đất hoặc cho tách thửa đối với trường hợp “đất dân cư xây dựng mới”. Các khu đất tách thửa có hình thành hạ tầng kỹ thuật nhưng đường giao thông không có hành lang, vỉa hè; không đấu nối điện; không có hệ thống cấp thoát nước, thiếu xử lý nước và rác thải.
Đáng chú ý, có tình trạng lách luật, làm sai luật như xây dựng hai căn nhà trên một thửa đất vừa tách, xin một giấy phép xây dựng nhưng xây nhiều nhà trên một thửa đất lớn rồi xin tách nhiều thửa nhỏ với hình thức “đất có nhà” để được tách thửa đất diện tích nhỏ hơn quy định tối thiểu. “Điều này dẫn đến kiểu nhà ba chung: Chung nhà, chung điện nước, chung hộ khẩu…” – Sở cho hay.
Theo nhận xét của Sở TN&MT, các quyết định phê duyệt tổng mặt bằng hoặc văn bản thỏa thuận phương án đầu tư hạ tầng của quận, huyện lâu nay không buộc chủ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội. “Việc này sẽ gây khó khăn trong quản lý xây dựng và ảnh hưởng đến người dân đang sinh sống”.
Quyết định 33/2014 đã đáp ứng được nhu cầu tách thửa của người dân, đặc biệt là người dân vùng ven. Mặt được là đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân. Nhưng có mặt trái là tình trạng phân lô bán nền làm kết cấu không đồng bộ, đường sá, điện nước không chuẩn, không đúng tinh thần Quyết định 33. Có tình trạng trên là do sự buông lỏng quản lý, đặc biệt là quận, huyện. Ngoài ra, cũng có nguyên nhân là cá nhân, doanh nghiệp lợi dụng để phân lô bán nền không đúng quy định. Cụ thể như sai phạm ở huyện Hóc Môn, Ủy ban Kiểm tra Thành ủy đã có kết luận sai phạm, hiện đang chờ xử lý. Vì vậy, UBND TP đã chỉ đạo các sở, ngành và quận, huyện nghiên cứu bổ sung hoặc nếu cần thì thay thế bằng một văn bản khác để vừa đáp ứng nhu cầu người dân nhưng chặn được các khiếm khuyết của Quyết định 33. ÔngLÊ VĂN KHOA ,Phó Chủ tịch UBND TP.HCM (phát biểu tại kỳ họp thứ hai HĐND TP.HCM khóa IX diễn ra ngày 5-8) Sở TN&MT đề nghị UBND TP chỉ đạo các tổ chức hành nghề công chứng, UBND phường, xã, thị trấn không được công chứng, chứng thực đối với trường hợp tách thửa, chuyển nhượng một phần thửa đất không đủ điều kiện tách thửa đã được quy định tại Quyết định 33.
CẨM TÚ
Theo_PLO
"Mánh" buôn đất vùng ven
Buôn đất nhảy dù tại Đồng Nai, không mua đất ở khu vực đã có quy hoạch rõ ràng, mua mảnh lớn rồi chia lô bán nền..., là những kinh nghiệm mà giới đầu tư đất nền vùng ven phía Nam thường áp dụng và khá thành công, nhưng rủi ro mất trắng cũng không nhỏ.
Dân đầu tư đất nền vùng ven thường chọn các khu đất trong khu dân cư, bởi có tính thanh khoản cao
Dù không có con số thống kê vì chủ yếu giao dịch là sang tay, nhưng đất nền vùng ven vẫn âm thầm được chuyển nhượng, ngay cả khi thị trường bất động sản đóng băng.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: "Có 2 dạng đầu tư tham gia thị trường đất vùng ven là những người có tiền mua hẳn một khu đất lớn đợi thời cơ chia lô bán lại và các nhà đầu tư thứ cấp mua từ một đến vài lô để kinh doanh. Thường thì người mua đất nền vùng ven chủ yếu từ tiền tự có, ít vay ngân hàng và mục đích chính lúc đầu là mua để ở, nhưng khi thấy giá tăng mạnh, họ trở thành nhà đầu tư lướt sóng".
Nhận định của ông Nam phản ánh khá đầy đủ bức tranh thị trường đất vùng ven. Ngoài các nhà đầu tư có kinh nghiệm, đa số người buôn đất vùng ven không mấy biết về biến động của thị trường bất động sản, mà chủ yếu là mua theo phong trào.
Trong một lần đi xem đất nền do Công ty Địa ốc Kim Oanh mở bán tại Khu công nghiệp VSIP 2 (Bình Dương) cùng các khách hàng, người viết được biết đại đa họ là khách hàng đã mua đất ở Khu công nghiệp Mỹ Phước 1 và Mỹ Phước 3 từ khoảng 3 - 5 năm trước.
Chị Hằng, một trong số nhà đầu tư cho biết: "Tôi bán trái cây trên Sài Gòn, thấy mấy người buôn bất động sản giàu nhanh, nên ham. Hồi đó thấy nhiều người mua ở Mỹ Phước 3, nên tôi cũng mua, để gần 4 năm rồi mà giá vẫn thế. Giờ nghe nói nhiều người mua ở VSIP 2 nên tôi định bán ở chỗ cũ đi mua chỗ mới này".
Trong khi đó, anh Tuấn, chuyên buôn đất vùng ven chia sẻ kinh nghiệm: "Tôi không bao giờ mua đất Bình Dương, bởi ở đó có quy hoạch rõ ràng, đất khu đô thị, khu dân cư quá nhiều, trong khi số người nhập cư không nhiều bằng Đồng Nai. Tại Đồng Nai, tôi buôn đất nhảy dù và chưa bao giờ lỗ. Đồng Nai công nhân nhiều, khu công nghiệp lại nằm trong TP. Biên Hoà, trong khi quỹ đất của thành phố này hạn hẹp, công nhân làm sao đủ tiền mua nhà, mua đất đúng quy hoạch, nên kiểu gì cũng phải mua đất nhảy dù. Đất nhảy dù thường là đất vườn của các hộ dân chia lô, nên vấn đề điện nước, giao thông cũng thuận tiện".
Không riêng gì anh Tuấn, nhiều "dân chơi" đất vùng ven cũng cho biết, cứ chọn đất vườn trong dân, đất trong khu dân cư đang ở, không bao giờ lo ế. Còn đất khu đô thị thì phải xem xung quanh đó có cái gì. Càng khu hoành tráng, rộng lớn thì càng "chết", bởi đa số các khu này đều quy hoạch rồi để đấy.
"Buôn đất vùng ven luôn phải khảo sát và tính đến nhu cầu của người cần mua để ở", anh Hoàng, chuyên viên môi giới bất động sản chia sẻ và cho biết, không thể lấy kinh nghiệm buôn đất tại Đồng Nai hay Bình Dương áp dụng cho các vùng khác. Bên cạnh đó, cần phải tính đến các chính sách tác động lên thị trường. Chẳng hạn, khi TP. HCM cho phép cấp sổ đỏ ở các khu đất là đất vườn trong dân với điều kiện "đáp ứng được hạ tầng", thì phải nhanh chóng nắm lấy thời cơ này. Ngay các khu dân cư được quy hoạch còn chưa đáp ứng được hạ tầng, nên cụm từ "đáp ứng được hạ tầng" là khe hở để có thể lách. Vì thế, khi có trong tay các khu đất không dại gì lập dự án cho tốn kém, mất thời gian và mất luôn cơ hội. Cứ chia lô, xẻ nhỏ, bán nền, nếu cơ quan quản lý có "bắt" được thì "ván đã đóng thuyền", xin "phạt theo quy định!".
Khi phản ánh với Hoàng, làm thế này chẳng khác gì cổ xuý cho việc băm nát đô thị, anh này cười: "Đơn giản là chia sẻ kinh nghiệm kiếm tiền, không nghĩ nhiều được đến thế".
Đó có lẽ là lý do mà trong khoảng thời gian chưa đầy 2 năm, tại TP. HCM đã có hàng ngàn ngôi nhà trái phép, không phép mọc lên tại các quận Thủ Đức, Bình Tân, quận 9... Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận, với người dân thu nhập thấp, với khoản tiền 500 - 600 triệu đồng rất khó mua chung cư chứ đừng nói đến một căn nhà 2 tầng trên một miếng đất khoảng 40 - 50 m2, nên với đất vườn chia lô tại vùng ven là khả dĩ nhất với họ.
Theo_Tin Nhanh Chứng Khoán
Hà Nội sẽ triển khai cấp sổ đỏ qua cả Facebook Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội đang cố gắng triển khai việc cấp sổ đỏ cho người dân qua Facebook trong thời gian sớm nhất. Phó Giám đốc Sở Tài nguyên môi trường Hà Nội Nguyễn Hữu Nghĩa cho biết, hiện đang còn nhiều việc phải chuẩn bị nhưng Sở sẽ cố gắng triển khai việc cấp sổ đỏ cho người dân...