‘Đất ở thành đất kinh doanh’: Cớ gì nộp tiền 2 lần?

Đất ở chuyển xuống đất kinh doanh thì không được hoàn chênh lệch nhưng khi trở lại đất ở thì có nguy cơ phải nộp tiền.

Ông Mai Văn Phấn, Cục phó Cục Đăng ký đất đai (Tổng cục Đất đai, Bộ TN&MT), đã nêu quan điểm như trên khi trao đổi với Pháp Luật TP.HCM về các trường hợp đất ở chuyển sang đất sản xuất, kinh doanh, sau đó xin chuyển trở lại thành đất ở (bài “Tréo ngoe đất ở bị “ép” thành đất kinh doanh”, Pháp Luật TP.HCM ngày 21-6).

Tổ chức phải nộp tiền lần nữa

Phóng viên: Thưa ông, hiện nay pháp luật quy định giải quyết thủ tục như thế nào đối với các trường hợp vốn là đất ở chuyển sang đất kinh doanh sau này chuyển ngược thành đất ở?

Ông Mai Văn Phấn: Quy định hiện nay đối với những trường hợp này thì chỉ cần làm thủ tục đăng ký biến động. Cá nhân, tổ chức chỉ cần đến văn phòng đăng ký đất đai làm thủ tục về đăng ký biến động hoặc cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có nhu cầu. Phía Bộ TN&MT quy định nội dung này.

Ông Mai Văn Phấn, Cục phó Cục Đăng ký đất đai.

Còn thu nghĩa vụ tài chính thì do Bộ Tài chính quy định trong Nghị định 123/2017 sửa đổi Nghị định 45. Theo đó, đối với hộ gia đình, cá nhân thì không phải nộp tiền, còn đối với tổ chức, doanh nghiệp (DN) thì phải nộp tiền sử dụng đất. Mặc dù đất này trước đây là đất ở sau này mới chuyển sang đất sản xuất kinh doanh, bây giờ chuyển sang đất ở thì lại tổ chức DN vẫn phải nộp tiếp tiền chênh lệch giữa đất ở và đất kinh doanh.

Ông thấy sao về các trường hợp báo Pháp Luật TP.HCM đã nêu trong bài viết “Tréo ngoe đất ở bị “ép” thành đất kinh doanh” mà chúng tôi đăng tải vào ngày 21-6?

Về thủ tục thì văn phòng đăng ký đất đai ở TP.HCM làm đúng. Còn về tính tiền sử dụng đất thì lại do bên ngành thuế xác định. Nếu thuế cho ý kiến không phải thu tiền thì văn phòng đăng ký sẽ làm thủ tục cho người sử dụng đất thôi. Nhưng thuế mà yêu cầu phải xác định nghĩa vụ tài chính, có biên lai thu tiền thì văn phòng cũng không thể làm được.

Như phản ánh của Pháp Luật TP.HCM vào năm 2014, Sở TN&MT TP.HCM có văn bản hướng dẫn các trường hợp đất ở chuyển sang đất kinh doanh sau chuyển ngược lại thành đất ở thì không phải nộp tiền. Lúc đó các trường hợp này chưa bị “trói” bởi Nghị định 123/2017. Năm 2017, nghị định này quy định hộ gia đình không phải nộp tiền sử dụng đất, còn tổ chức, DN thì phải nộp. Mấy năm trước thì các trường hợp này được đánh đồng hộ gia đình, cá nhân tương tự với tổ chức, DN nên người ta không nộp cũng được. Tôi nghĩ hướng dẫn của Sở TN&MT TP.HCM là cách tạo thuận lợi cho người dân, DN.

Còn bây giờ thực hiện theo quy định của Nghị định 123 thì đúng là các cơ quan sẽ lúng túng.

Các vướng mắc mà Sở TN&MT TP.HCM đang gặp, quan điểm của Bộ TN&MT về việc này thế nào?

Thực ra chúng tôi rất muốn bảo vệ quyền lợi, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, các tổ chức, DN trong các trường hợp như vậy. Mình cấp giấy chứng nhận nhanh, đưa vào hệ thống càng nhanh thì việc quản lý đất đai càng chặt chẽ, chính quy.

Ngày 21-6, tại hội nghị về sửa Luật Đất đai, Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai Hoàng Ngọc Phương cũng đề nghị đưa nội dung này vào nghiên cứu, xem xét trong quá trình sửa luật để làm sao tạo điều kiện và bảo vệ quyền lợi cho người dân. Tuy nhiên, do quy định khá chi tiết nên chắc sẽ được quy định ở tầm nghị định và sẽ do Bộ Tài chính trình Chính phủ ban hành.

Tình trạng sử dụng đất ở vào mục đích kinh doanh rất phổ biến ở TP.HCM. Ảnh: HTD

Sòng phẳng thì phải hoàn tiền khi đất ở thành đất kinh doanh

Vậy quan điểm cá nhân ông thế nào?

Đối với đất ở, các cá nhân, tổ chức đã phải đóng một lần tiền sử dụng đất ở cho Nhà nước rồi. Vì hiệu quả sử dụng, người ta mới chuyển đất ở sang đất sản xuất, kinh doanh. Trong quá trình kinh doanh Nhà nước cũng đã thu thuế, tức Nhà nước lại được lợi một lần nữa. Khi người ta không có nhu cầu kinh doanh nữa thì chuyển lại đất ở cớ gì lại bắt người ta nộp thêm tiền một lần nữa? Bản chất là họ đã nộp tiền đất ở rồi.

Nếu tính giá trị thặng dư thì tôi đã nộp cho Nhà nước là đất ở, bây giờ tôi chuyển sang giá trị thấp là đất kinh doanh thì lẽ ra Nhà nước còn phải trả cho tôi phần giá trị chênh lệch. Có như vậy thì khi nào tôi chuyển về giá trị cao hơn, tôi sẽ trả lại Nhà nước phần chênh lệch đó. Sòng phẳng thì phải như vậy.

Hiện các ngân hàng gặp phải nhiều trường hợp tương tự, phía Cục có nhận được kiến nghị gì chưa?

Chúng tôi cũng nhận được nhiều kiến nghị từ phía các tổ chức tín dụng vì họ phải xử lý nợ xấu. Trong sửa Luật Đất đai lần này cũng đề cập. Các tổ chức tín dụng cũng là đối tượng sử dụng đất, cần tạo điều kiện để họ được thực hiện các giao dịch về đất đai, nếu không sẽ giam vốn ở đấy. Tuy nhiên, đây mới là ý kiến đang được trao đổi trong quá trình sửa luật.

Xin cám ơn ông.

Chúng tôi vẫn phải chờ văn bản hướng dẫn chính thức của Bộ TN&MT để tháo gỡ những vướng mắc trên thực tế đối với trường hợp đất ở chuyển thành đất sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ rồi lại chuyển về đất ở.

Ông DƯ HUY QUANG,- Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM

Theo Trọng Phú

Pháp Luật TPHCM