Đặt cọc xong đi làm thủ tục chuyển nhượng đất mới biết đất… đã đứng tên mình
Công chức địa chính xã xác định nguyên đơn, bị đơn có đến xã làm thủ tục chuyển nhượng đất theo giao kèo nhưng khi biết 960 m2 đất mình định mua đã đứng tên mình thì nguyên đơn không nhận chuyển nhượng nữa!
TAND tỉnh Trà Vinh mới đây đã xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn là vợ chồng ông B và bị đơn là vợ chồng bà K.
Đặt cọc để chuyển nhượng đất rồi mới biết đất đã đứng tên mình. Ảnh minh họa: NHẪN NAM
Theo hồ sơ, nguyên đơn cho biết, giữa năm 2022, ông bà đồng ý nhận chuyển nhượng 960 m2 đất của vợ chồng bà K với giá 120 triệu. Khi ông bà hỏi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vợ chồng bà K nói chưa tìm thấy, hẹn 10 ngày sau làm thủ tục chuyển nhượng đất.
Hai bên làm đơn xác nhận sang đất và ông bà đã đặt cọc 20 triệu. Hết thời hạn giao kèo nhưng vợ chồng bà K không đưa giấy và làm thủ tục chuyển nhượng đất cho ông bà. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, vợ chồng bà K phải trả lại 20 triệu tiề.n cọc.
Bị đơn thừa nhận hai bên có làm đơn xác nhận sang đất với diện tích, giá tiề.n và nhận cọc như nguyên đơn trình bày ở trên. Tuy nhiên, giấy sang đất không ghi thời hạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, không nói rõ vị trí đất chuyển nhượng ở đâu… Ông bà không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn.
Tòa sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn trả lại 20 triệu tiề.n cọc. Sau đó, bị đơn kháng cáo.
Theo tòa phúc thẩm, tại biên bản xác minh, công chức địa chính xã xác định ông B và chồng bà K có đến UBND xã để làm thủ tục chuyển nhượng đất theo giao kèo. Khi ông B biết diện tích chuyển nhượng 960 m2 thuộc một phần hai thửa đất ông B đã đứng tên quyền sử dụng thì ông không đồng ý nhận chuyển nhượng.
Thời điểm hai bên ký xác nhận sang đất thì hai bên chưa biết diện tích đất 960 m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B. Vì vậy hai bên đã đến xã làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chồng bà K để sau khi được cấp giấy thì ông này làm thủ tục chuyển nhượng đất lại cho ông B.
Trưởng ban nhân dân ấp cũng xác nhận ông B trước khi nhận chuyển nhượng đất biết rõ vị trí đất của mình nhận chuyển nhượng ở vị trí nào. Sau khi thỏa thuận trả tiề.n đặt cọc xong thì hai bên đến UBND xã làm hợp đồng chuyển nhượng. Do ông B đã đứng tên quyền sử dụng đất nên từ đó ông B yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.
Video đang HOT
Như vậy, vợ chồng bà K có tiến hành thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất cho nguyên đơn nhưng do quyền sử dụng đất đã được cấp cho ông B nên việc chuyển nhượng không thực hiện được.
Mặt khác, tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đều thừa nhận diện tích đất 960 m2 mà bị đơn đồng ý chuyển nhượng cho ông B chưa được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong khi điều kiện để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người chuyển nhượng phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Do chồng bà K không được cấp quyền sử dụng đối với diện tích đất chuyển nhượng nên hợp đồng bị vô hiệu.
Theo tòa phúc thẩm, do hợp đồng vô hiệu nên tòa sơ thẩm tuyên hủy và buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn 20 triệu tiề.n cọc là có căn cứ. Từ đó, tòa phúc thẩm bác kháng cáo của bị đơn, giữ y bản án sơ thẩm.
Tòa kiến nghị truy thu tiề.n thuế vụ 'bán nhà giá 15 tỉ nhưng hợp đồng chỉ ghi 200 triệu'
Tòa kiến nghị cơ quan thuế xem xét truy thu tiề.n thuế dựa trên giá thực tế chuyển nhượng là 15 tỉ đồng, nếu nhận thấy có dấu hiệu tội trốn thuế thì chuyển hồ sơ qua CQĐT xử lý theo quy định.
Chiều nay (19-3), TAND tỉnh Bình Dương mở phiên tòa phúc thẩm vụ án tranh chấp giữa nguyên đơn là bà T với bị đơn là vợ chồng bà A (cùng ngụ huyện Dầu Tiếng, Bình Dương) liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu và hủy giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Căn nhà và đất duy nhất mà vợ chồng bà A có đã chuyển nhượng cho người khác. Ảnh: YC
Tại phiên tòa hôm nay, bà T vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Bà T yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng công chứng giữa vợ chồng bà A với bà Tr (người liên quan), hủy GCN đã cấp cho bà Tr...
Tại tòa, vợ chồng bà A tiếp tục vắng mặt. Trước đó, vợ chồng bà A làm đơn xin vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng.
Đại diện của bà T tại tòa. Ảnh: YC
Tại tòa, đại diện bà Tr thừa nhận hai bên chuyển nhượng với giá 15 tỷ nhưng ghi trên hợp đồng 200 triệu để giảm phí công chứng. Lý giải về việc tại sao số tiề.n thực tế thanh toán hơn 15 tỷ đồng (15,068 tỷ đồng), bà Tr cho rằng đây là tiề.n mua thêm cây trên đất, phí chuyển khoản qua ngân hàng... Đại diện bà Tr đề nghị tòa tuyên y án sơ thẩm.
Tại phần hỏi, HĐXX cũng hỏi bà Tr về mục đích gì khi ghi trên hợp đồng chỉ 200 triệu? Đại diện bà Tr cho rằng ghi 200 triệu để giảm phí công chứng chứ không có mục đích gì khác. Lúc này, HĐXX cũng giải thích cho phía bà Tr là số tiề.n ghi trên hợp đồng 200 triệu nhưng thực tế giao dịch hơn 15 tỷ, vấn đề này rất nghiêm trọng chứ không phải đơn giản.
Theo vị thẩm phán, việc ghi giá trên hợp đồng không đúng giá trị chuyển nhượng dẫn đến số tiề.n nộp thuế không đúng là hành vi trốn thuế, chứ không phải đơn giản là hành vi giảm số tiề.n phí công chứng. Nếu trong hợp đồng ghi 200 triệu nhưng thực tế chuyển nhượng 15 tỷ, số tiề.n trốn thuế hơn 300 triệu đồng, tham khảo khoản 2 Điều 200 BLHS hiện hành có thể bị phạt từ 1 năm tù đến 3 năm tù.
HĐXX cũng cho biết trên thực tế đã rất nhiều vụ án đã bị khởi tố và xét xử.
Đại diện bà Tr cho rằng giá ghi vậy nhưng khi nộp thuế tại uỷ ban sẽ căn cứ vào giá địa phương, giá đóng thuế bao nhiêu bà Tr khai không nắm được.
Lúc này, HĐXX công bố theo hồ sơ số tiề.n thuế thu nhập cá nhân đóng chỉ hơn 6 triệu đồng.
Tại phần tranh luận, đại diện của bà T cho rằng giao dịch chuyển nhượng giữa bà Tr và vợ chồng bà A là vi phạm điều cấm của pháp luật. Cụ thể, chuyển nhượng 15 tỷ nhưng chỉ ghi 200 triệu đồng, kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế là hành vi không trung thực, làm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước 370 triệu đồng. Đây là hành vi trốn thuế bị nghiêm cấm theo khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019....
Cạnh đó, theo bà T, giao dịch chuyển nhượng này không có thật, giả tạo. Theo Quyết định giám đốc thẩm số 03/2020/DS-GĐT ngày 16-01-2020 của TAND Tối cao có phần lập luận tương tự là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng giá cao hơn (để chịu thuế thấp) thì sẽ bị vô hiệu. Trong vụ án này, việc ghi giá trên hợp đồng công chứng 200 triệu nhằm che dấu cho hợp đồng đặt cọc giá 15 tỷ nên phải bị vô hiệu...
Tại tòa, đại diện VKS đề nghị y án sơ thẩm
Sau khi nghị án, HĐXX nhận định việc chuyển nhượng ghi giá thấp để trốn thuế nếu có sẽ được giải quyết theo Luật Xử lý vi phạm hành chính và BLHS nên việc bà T đề nghị tạm đình chỉ vụ án để chuyển cho công an là không có căn cứ.
Theo HĐXX, thời điểm hai bên chuyển nhượng thì tình trạng đất không tranh chấp, không nằm trong quy hoạch...đủ điều kiện chuyển nhượng. Việc hai bên chuyển nhượng là tự nguyện, không vi phạm điều cấm hay đạo đức xã hội nên phát sinh hiệu lực. Lúc hai bên thoả thuận chuyển nhượng chưa có quyết định hay bản án buộc bà A trả nợ cho bà T cũng như một số người liên quan nên việc cho rằng bà A tẩu tán tài sản là không có căn cứ.
Vì vậy, HĐXX phúc thẩm cho rằng bản án sơ thẩm tuyên như vậy là có căn cứ. Tuy nhiên, về phần giá trị của hợp đồng ghi 200 triệu là không phù hợp nên HĐXX chấp nhận một phần kháng cáo của bà T vô hiệu đối với phần này.
Từ đó, HĐXX phúc thẩm quyết định sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà T, tuyên điểm 1 Điều 2 của hợp đồng chuyển nhượng (ghi giá 200 triệu) vô hiệu. Chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Tr, công nhận hợp đồng chuyển nhượng ở các điều còn lại, giữ nguyên GCN đã cấp cho bà Tr.
Cạnh đó, HĐXX phúc thẩm kiến nghị cơ quan thuế xem xét truy thu tiề.n thuế dựa trên giá thực tế chuyển nhượng là 15 tỷ đồng, nếu nhận thấy có dấu hiệu tội trốn thuế thì chuyển hồ sơ qua CQĐT xử lý theo quy định.
Chậm chân nên "nắm kẻ trọc đầu"
Theo bà T, vợ chồng bà A có vay của bà 14 tỉ đồng. Do vợ chồng bà A không trả nên ngày 7-5-2021, bà T khởi kiện vợ chồng bà A tại TAND huyện Dầu Tiếng. Do hai bên thỏa thuận được nên ngày 9-6-2021, TAND huyện Dầu Tiếng ra quyết định công nhận sự thỏa thuận, vợ chồng bà A đồng ý có nghĩa vụ trả cho bà T 14 tỉ đồng.
Bà T đã làm đơn yêu cầu thi hành án và Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dầu Tiếng đã ra quyết định thi hành án.
Tuy nhiên, bà T sau đó nhận được thông tin trước đó ngày 22-4-2021, vợ chồng bà A đã lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng tài sản duy nhất là nhà và đất tại huyện Dầu Tiếng cho bà Tr với giá 15 tỉ đồng.
Đến ngày 12-5-2021 (tức sau ngày tòa thụ lý đơn kiện của bà T), vợ chồng bà A và bà Tr đã công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng với giá ghi trên hợp đồng là 200 triệu đồng và bà Tr đã được cấp GCN vào ngày 14-6-2021.
Bà T tiếp tục khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, hủy GCN nhưng TAND huyện Dầu Tiếng bác...
Điều tra vụ mua đất 20,8 tỉ gần 2 tháng sau bán hơn 7,8 tỉ đồng Một cá nhân mua lô đất ở xã Xuân Thọ (TP.Đà Lạt) 20,8 tỉ đồng, nhưng chưa đầy 2 tháng sau, bán lại cho người khác với giá 'rẻ bất thường', chỉ hơn 7,8 tỉ đồng. Ngày 3.12, ông Nguyễn Văn Thắng, Chi cục trưởng Chi cục Thuế khu vực Đà Lạt - Lạc Dương (TP.Đà Lạt, Lâm Đồng), cho biết đã chuyển...