Đánh giá triển vọng nhóm cổ phiếu khu công nghiệp

Thông tin trên vừa được đưa ra bởi Trung tâm Phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) trong báo cáo về triển vọng kinh doanh nửa cuối năm 2020 và năm 2021 của ngành bất động sản khu công nghiệp công bố mới đây.

Theo đó, đơn vị này nhận định việc hạn chế các chuyến bay quốc tế đã làm trì hoãn quá trình đàm phán thuê đất trong tháng 8 bởi nhiều nhà đầu tư ngừng các chuyến tham quan thực tế. Chính sách kiểm dịch miễn trừ cho chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài đầu tháng 9 có thể giải tỏa phần nào sự chậm trễ này.

Tuy nhiên, do số lượng chuyến bay còn hạn chế, các chuyên gia SSI tin rằng đây vẫn là một vấn đề kéo dài đến ít nhất nửa cuối năm 2020 và diện tích đất cho thuê mới ước tính giảm 12%.

Hơn nữa, các khó khăn về giải phóng mặt bằng và bồi thường (ngay cả không liên quan đến Covid-19) cũng làm hạn chế tổng quỹ đất cho thuê, dự kiến chỉ tăng nhẹ 5% trong nửa cuối năm.

Về giá thuê đất công nghiệp, SSI Research ước tính mức tăng 10% tại khu vực phía Nam và mức tăng 7-8% tại miền Bắc trong giai đoạn nửa cuối năm. Vì vậy, báo cáo dự báo lãi ròng các doanh nghiệp khu công nghiệp đang quan sát có thể đạt 4.900 tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ năm trước.

Trong đó, lãi ròng Sonadezi Châu Đức (SZC – sàn HOSE) ước giảm mạnh 63% do không có khách hàng mới. Becamex (BCM – sàn HOSE) trong nửa cuối năm cũng ước giảm 56% lãi ròng do thiếu nhà đầu tư thuê mới tại Khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng. Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D – sàn HOSE) ước giảm 68% do giảm ghi nhận doanh thu từ dự án khu dân cư Lộc An.

Ngược lại, SSI Research kỳ vọng Long Hậu (LHG – sàn HOSE) sẽ cho thuê 10 ha trong Khu công nghiệp Long Hậu 3 với mức giá đến 120 USD/m2, giúp nâng dự báo lãi ròng nửa cuối năm lên 83 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ.

Nam Tân Uyên (NTC – sàn HOSE) được dự báo tăng trưởng lợi nhuận 49%, đạt 155 tỷ đồng dựa trên giả định công ty cho thuê 10 ha tại Khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 trong quý IV với mức giá 90 USD/m2.

Triển vọng năm 2021

Đối với năm 2021, SSI Research cho rằng, khi đại dịch lắng xuống, nhu cầu về khu công nghiệp tại Việt Nam sẽ tăng lên đáng kể.

Hiện nay, giá thuê đất công nghiệp ở Việt Nam cũng thấp hơn trong khu vực Đông Nam Á, chỉ khoảng 60-70% so với Thái Lan hay Indonesia. Điều này có thể giúp thu hút dòng vốn FDI lớn hơn và dư địa tăng giá cho thuê đất cao hơn.

Thống kê từ trung tâm phân tích cho thấy việc dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam là một xu thế lớn và có thể tăng mạnh hơn sau dịch. Một vài công ty lớn có kế hoạch chuyển một phần hoạt động như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn…

Ngoài ra, ưu đãi đầu tư giữa chính phủ Việt Nam và Nhật Bản cũng có thể mang lại cơ hội cho một số công ty Nhật Bản mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam, có thể kể đến như Shin-Etsu Chemical, HoYa Coporation, Matsuoka, Meiko Electronics, Yokowo, Nikkiso… Hầu hết các công ty này đã đã có cơ sở sản xuất tại miền Bắc Việt Nam.

Điều này cũng khá tương đồng với báo cáo của JLL hồi cuối tháng 7/2020 khi cho biết, Việt Nam đang có cơ hội lớn. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải bất kỳ khu công nghiệp nào cũng nhận được sự quan tâm của đông đảo các nhà sản xuất, do lựa chọn hàng đầu để xây dựng nhà xưởng sản xuất của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài chính là các khu công nghiệp đã được đầu tư đồng bộ về mặt hạ tầng.

Thực tế hiện nay, nhiều khu công nghiệp tại Việt Nam chỉ đơn thuần là san lấp mặt bằng và chờ nhà đầu tư nước ngoài tới.

Theo Bùi Nguyễn Huyền Trang – chuyên gia đơn vị nghiên cứu thị trường Jones Lang Lasalle Việt Nam, nếu chủ đầu tư dự án khu công nghiệp không có quy hoạch tốt, không có kết nối đồng bộ, không thực hiện đủ các thủ tục về pháp lý thì việc hưởng lợi từ những ưu đãi khác sẽ không có ý nghĩa gì đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài những ưu đãi chung của Nhà nước cho từng khu công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài còn quan tâm tới mạng lưới các nhà cung cấp nguyên liệu, vật tư phụ trợ có sẵn sàng cho hoạt động của nhà máy tại khu công nghiệp.

Đồng thời, họ cũng quan tâm tới cả thủ tục cấp phép đầu tư tại khu công nghiệp có thông thoáng không, thời gian cấp phép có đáp ứng được đủ tiến độ triển khai dự án.

Việc thiếu nguồn nhân lực tạm thời và hệ thống cơ sở hạ tầng, pháp lý còn hạn chế sẽ là những rào cản của Việt Nam, ảnh hưởng đến triển vọng tăng tưởng của thị trường bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn.

Theo nhận định của các chuyên gia, bất động sản công nghiệp trong giai đoạn này có thể xem là cơ hội vàng nhưng không phải lúc nào cũng dễ sinh lời cho doanh nghiệp, đặc biệt khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia, mức độ cạnh tranh càng lớn.