Dân hãi “cuộc chơi” góp đất xây nhà dự án

“Cuộc chơi” góp đất phát triển dự án đang tồn tại quá nhiều rủi ro. Nếu đơn vị giữ quỹ đất không biết chọn mặt gửi vàng, chọn nhầm đối tác “tay không bắt giặc” sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trước hết là rủi ro dành cho người mua nhà.

Doanh nghiệp nhà nước có quỹ đất dồi dào nhưng không có khả năng đầu tư bất động sản, phải kêu gọi các doanh nghiệp tư nhân vào phát triển dự án. Mô hình bên góp đất, bên góp tiền đang nở rộ tại TP.HCM và mang lại nhiều sự thành công. Tuy nhiên, mô hình này cũng phơi lộ nhiều yếu tố tiêu cực, nhất là rủi ro cho người mua nhà.

Diamons Lotus, dự án mô hình phát triển từ quỹ đất công đang “im lìm” sau lễ công bố rình rang

Từ trăm hoa đua nở

Tiên phong trong việc phát triển dự án trên quỹ đất công, có thể kể đến ông lớn Bitexco. Sau khi phát triển thành công dự án The Manor, đường Nguyễn Hữu Cảnh từ quỹ đất của Công ty quản lý nhà Bình Thạnh, Bitexco đi một nước cờ lớn với Finalcial Tower. Dự án hoành tráng được phát triển từ quỹ đất của Công ty phát triển nhà thành phố thuộc Ban Tài chính Thành ủy TP.HCM. Tòa nhà Bitexco trở thành biểu tượng mới của thành phố. Kế tiếp là thương vụ The One, hợp tác với Công ty Bến Thành Land, doanh nghiệp cổ phần nhà nước nắm quyền chi phối.

Vingroup cũng sốt sắng tham gia cuộc chơi phát triển dự án trên đất doanh nghiệp nhà nước. Đơn cử như phối hợp Công ty Ba Son phát triển dự án Vinhomes Golden Ba Son, vị trí đắc địa, hai mặt tiền đường, hướng nhìn ra sông Sài Gòn.

Thành công nhất của mô hình này, có lẽ là Tập đoàn Novaland với “bước ngoặt” với thương vụ phát triển dự án Icon 56 trên quỹ đất của Công ty thuốc lá Khánh Hội. Với quỹ đất dồi dào của Khánh Hội, Novaland rót vốn phát triển các dự án lớn khác như Sài Gòn Royal, City Gate và trở thành một thế lực không đối trọng tại thị trường căn hộ cao cấp quận 4.

Chỉ trong vòng 3 năm, nhờ chiến lược phát triển dự án trên quỹ đất của doanh nghiệp khác, Novaland vươn lên vị thế một tập đoàn. Trong số 35 dự án đất vàng của tập đoàn này vừa giới thiệu, hầu hết Novaland chỉ “sắm vai” nhà phát triển dự án. Đơn cử như hai dự án đắc địa bao quanh sân bay Tân Sơn Nhất. Một là Orchard Gardern trên quỹ đất của Công ty CP Thương mại Phú Nhuận (PNCo). Phía đối diện là The Botanica phối hợp với Công ty Cổ phần dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn. Ngòa ra là Khu đô thị quận 8 từ Công ty TNHH MTV Cảng sông Thành phố Hồ Chí Minh (Casoco), Sài Gòn Mê Linh Tower, từ quỹ đất của Công ty vận tải bia Sài Gòn (Sabetrans), trực thuộc Sabeco.

Đến im lìm ngắc ngoải

Bên cạnh những cú bắt tay thành công, cũng không ít trường hợp bên góp đất nhận “quả đắng”. Đầu tiên là tòa cao ốc Saigon One Tower tọa lạc tại trục đường đắc địa Hàm Nghi – Tôn Đức Thắng – Võ Văn Kiệt (quận 1) có tổng vốn đầu tư ban đầu lên tới 256 triệu USD. Theo dự kiến, đây sẽ là tòa nhà cao thứ hai tại TP.HCM với 42 tầng, chỉ xếp sau tòa tháp Bitexco. Tòa nhà do Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn M&C làm chủ đầu tư là liên doanh giữa Công ty cổ phần M&C, Tổng công ty Du lịch Sài Gòn (Saigontourist). Dự án này được khởi công xây dựng từ năm 2009 và dự kiến hoàn thành vào năm 2011. Nhưng sau 6 năm kể từ khi khởi công, đến nay tòa nhà vẫn đang “trơ gan cùng tuế nguyệt” dù đã được cất nóc từ lâu. Bên trong tòa nhà, nhiều chỗ đã bị hư hỏng nghiêm trọng. UBND thành phố đã thanh tra toàn diện dự án này.

Saigon One Tower “chết đứng” 6 năm trên đất vàng

Dọc con đường bến Vân Đồn, quận 4 là The Goldview, được giới thiệu chủ đầu tư là Công ty May diêm Sài Gòn. Giới thiệu rình rang gần 1 năm trước, với số lượng lên đến 1.905 căn hộ, The Goldview hiện đang khá trầm lắng, có thể ví “im lìm ngắc ngoải”.

Một dự án khác là Diamons Lotus của Phúc Khang Corp. tại quận 8, lấy đất của công ty nhà nước khác cũng đang “án binh bất động” sau lễ công bố hoành tráng cách đây chưa lâu. Chủ đầu tư còn loan tin tỷ phú nước ngoài mua sỉ một lúc 100 căn hộ. Tuy nhiên, siêu dự án chưa triển khai thì gặp rắc rối về pháp lý và chưa biết khi nào tái khởi động.

Ở những dự án trầm kha, nếu năng lực tài chính của nhà phát triển không mạnh thì bên góp đất rất dễ “ôm bom” tài chính là các khoản vay ngân hàng. Vì đơn vị phát triển không có tài sản thế chấp để vay. Như trường hợp Tamexim phải bảo lãnh cho Thanh Niên trong lình xình tại dự án The Harmona mới đây. Nhà phát triển có khả năng thì giao dự án không đúng tiến độ, rất dễ dẫn đến tranh chấp với người mua nhà. Nguy hiểm hơn là dễ dẫn đến tình trạng vừa cầm cố dự án, vừa bán nhà cho dân.

Có hay không vấn đề lợi ích cá nhân đằng sau mô hình hợp tác này cũng là một câu hỏi lớn. Đơn cử như Công ty Cổ phần Thanh Niên thực hiện dự án Centa Park trên đất của Seaprodex, một pháp nhân nhà nước mà ông Nguyễn Văn Liêm, Tổng giám đốc công ty Thanh Niên nắm 10% cổ phần. Tương tự, dự án The Harmona, Thanh Niên phát triển trên đất của Tamexim trong khi vợ của ông Liêm đang làm việc tại công ty này. Rõ ràng, “cuộc chơi” góp đất phát triển dự án đang tồn tại quá nhiều rủi ro. Nếu đơn vị giữ quỹ đất không biết chọn mặt gửi vàng, chọn nhầm đối tác “tay không bắt giặc” sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trước hết là rủi ro dành cho người mua nhà. Khi buông lỏng vai trò điều tiết của nhà nước, phó mặc cho doanh nghiệp quản lý đất thì rủi ro càng lớn.

Theo Danviet