“Cuộc chiến đảo chiều” của bất động sản vùng lân cận Tp.HCM

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhấn mạnh, thị trường BĐS tỉnh lân cận Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu… ngày càng “chiếm thế thượng phong” so với Tp.HCM về nguồn cung lẫn sức cầu.

Nguồn cung BĐS tỉnh lân cận liên tục “vượt mặt” Tp.HCM

Đây không phải là câu chuyện mới của thị trường BĐS những năm qua. Tuy nhiên, càng về cuối năm, việc khan hiếm nguồn cung mới tại Tp.HCM càng bọc lộ rõ nét, điều này vô tình khiến BĐS lân cận được chú ý.

Ghi nhận cho thấy, không chỉ phân khúc đất nền, nhà phố – biệt thự, villa mà phân khúc căn hộ tại các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…đang áp đảo thị trường Tp.HCM. Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, trong tương lai gần, nguồn cung BĐS tại các tỉnh lân cận có thể “vượt mặt” nguồn cung BĐS Tp.HCM. Loạt dự án mở bán thời gian qua, chủ yếu đến từ khu vực lân cận.

Chẳng hạn, tại Đồng Nai nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc nhà phố – biệt thự với loạt dự án quy mô như Izumi City 170ha, Nam Long Đại Phước 45ha của Nam Long Group với dòng sản phẩm nhà phố – biệt thự ; Aqua City 1.000ha; Trước đó, có Long Hưng City (277ha), Sơn Tiên (380ha), Swan Bay (200ha), Angel Island (205ha)…

Tại Bình Dương, phân khúc căn hộ vẫn “chiếm sóng” với các dự án chuẩn bị chào thị trường như Phú Đông Skyone (Dĩ An) của Phú Đông Group, dự án căn hộ cao cấp The Emerald 68 (Thuận An), Diamond Boulevard…

Nguồn cung và sức cầu đang nghiêng về BĐS tỉnh lân cận Tp.HCM.

Long An cũng không kém phần sôi động với loạt dự án quy mô xuất hiện như Waterpoint 355ha của Nam Long Group, vừa có sản phẩm nhà phố, biệt thự, villa, vừa có dòng sản phẩm căn hộ giá từ 1 tỉ đồng/căn; hay tại Thủ Thừa, Novaland đang chuẩn bị quỹ đất siêu dự án Suntec City. Trước đó, ông lớn này đã rục rịch Khu đô thị Lucky City tại Đức Hoà.

Trong khi tại khu Tây Nam Bộ như Cần Thơ, Tiền Giang, Bến Tre, Hậu Giang… cũng đang là “sân chơi mới” của lọat ông lớn với các dự án BĐS đa dạng từ nhà phố, biệt thự, đất nền đến dự án căn hộ cao cấp.

Ở chiều ngược lại, Tp.HCM đang vấp phải thực tế là nguồn cung thấp kỉ lục cùng với giá bán cao đã thúc đẩy mạnh nhu cầu đối với tỉnh xung quanh. Troy Griffiths cho rằng, tỉ lệ hấp thụ BĐS tại Tp.HCM trong quý 3/2022 bị ảnh hưởng do nguồn cung sơ cấp đắt đỏ với lượng người mua hạn hẹp đang gặp khó khăn do hạn chế tín dụng và lãi suất cao. Theo đó, nhu cầu dịch chuyển sang các thị trường lân cận nơi chào bán các sản phẩm giá rẻ hơn từ 88 đến 100 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn 70% so với nhà ở tại Tp. HCM. Sản phẩm ở các tỉnh lân cận đạt tỷ lệ hấp thụ lên đến 72%, cao hơn 23 điểm phần trăm so với tỷ lệ hấp thụ tại Tp. HCM.

“Cuộc chiến nguồn cung, sức cầu giữa BĐS Tp.HCM và các tỉnh lân cận có thể tiếp tục diễn biến mạnh trong thời gian tới khi Tp.HCM chưa có nhiều nguồn cung mới”, chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh.

Báo cáo của DKRA cũng chỉ ra, nguồn cung mới đất nền, căn hộ, nhà phố – biệt thự tại Tp.HCM giảm đáng kể trong quý 3/2022, chỉ bằng 34.4% so với quý 2/2022, đa phần tập trung tại giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó. Với đất nền, nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại thị trường tỉnh Bình Dương khi chiếm hơn 59% tổng nguồn cung toàn thị trường. Tp.HCM tiếp tục không phát sinh dự án mở bán mới. Ở phân khúc căn hộ, Tp.HCM và Bình Dương tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, chiếm 91.2% tổng lượng căn hộ mở bán mới trong quý 3. Trong khi đó, nhà phố, biệt thự tập trung chủ yếu ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An, chiếm 85% tổng nguồn cung toàn thị trường. Riêng Tây Ninh tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới mở bán.

“Động thái nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước vào tháng 9 vừa qua vẫn chưa giải quyết được tình trạng khát vốn của thị trường. Việc khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay đã tác động mạnh mẽ đến sức cầu khiến thanh khoản thị trường giảm”, đại diện DKRA Vietnam nhấn mạnh.

Liệu trở thành làn sóng ồ ạt?

Nhiều người đặt câu hỏi: Xu hướng dịch chuyển nguồn cung, sức cầu BĐS ra vùng ven liệu trở thành một xu hướng lâu dài hay chỉ là nhất thời, trong bối ảnh BĐS Tp.HCM khó khăn về nguồn cung?.

Một vài nhận định lại cho rằng: Khi nguồn cung BĐS Tp.HCM ổn định trở lại, nguồn cầu sẽ quay trở lại Tp.HCM. Khi đó, điểm tựa của BĐS tỉnh sẽ yếu đi.

Chia sẻ về vấn đề này, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, tại Tp.HCM, thanh khoản thấp và giá sơ cấp ngày càng tăng từ thị trường căn hộ và biệt thự/liền kề dẫn đến do dự và khó khăn cho nhiều người muốn sở hữu hoặc đầu tư nhà ở. Điều này đang mở ra cơ hội cho những tỉnh thành, vùng ven lân cận, nơi sở hữu nguồn cung dồi dào và giá cả hợp lý hơn.

Có thể thấy, quá trình gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ khiến nhu cầu sở hữu nhà của người Việt Nam càng ngày cao, và nhu cầu này có thể đẩy sang tỉnh thành vùng ven. “Nhu cầu của người dân về nhà ở rất lớn, đặc biệt tại các đô thị như Hà Nội và Tp.HCM. Song giá nhà ở tại các thị trường này đang vượt khả năng chi trả của họ, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, mới lập gia đình. Cùng với đó, quá trình hỗ trợ lãi suất mua nhà linh hoạt cho nhóm này cũng còn nhiều hạn chế. Khi quỹ đất để phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ tại Tp.HCM không còn, các chủ đầu tư có xu hướng chuyển dịch ra khỏi trung tâm, hướng đến các khu đô thị vệ tinh, nơi sản phẩm của họ có thể vừa cung cấp cho tốc độ đô thị hóa ở địa phương đó và những người làm việc tại Tp.HCM”, TS Khương nhấn mạnh.

Theo Savills Global, xu hướng dịch chuyển nhà ở từ trung tâm tới các khu đô thị ven không phải là điều gì quá xa lạ hay đặc thù. Năm 2020, Thụy Điển đã chứng kiến làn sóng dịch chuyển kỷ lục từ tỉnh Stockholm ra các khu vực lân cận như Knivsta, Habo và Gnesta. Nguồn cung khan hiếm và giá cả đắt đỏ đã khiến 8,495 người rời khỏi thành phố trong năm đó, đa số là người tuổi vị thành niên. Hiện tượng này cũng xuất hiện tại các nước châu Âu khác như Hà Lan hoặc Tây Ban Nha. Ngoài lý do giá cả nhà ở, đại dịch Covid-19 và xu hướng làm việc từ xa cũng đã ảnh hưởng đến tâm lý của nhiều người khi dịch chuyển khỏi các thành phố lớn.

Theo TS Khương, Chính phủ đang đẩy mạnh xây dựng hạ tầng giao thông kết nối giữa các vùng đô thị lớn, thúc đẩy nguồn cung giá phải chăng. Điều này sẽ tạo ra xu hướng phát triển lâu dài cho thị trường BĐS tỉnh lân cận Tp.HCM.