Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn: Tăng vốn chỉ là giải pháp tình thế

Kế hoạch phát hành cổ phiếu tăng vốn thêm 145 tỷ đồng của Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres) chỉ là giải pháp tình thế trong bối cảnh cán cân tài chính còn khá lỏng lẻo.

Saigonres đã chốt phương án tăng vốn điều lệ năm 2020 từ mức 455 tỷ lên 600 tỷ đồng.

Tăng vốn chỉ là kỹ thuật

Saigonres (mã SGR, sàn HoSE) đã chốt phương án tăng vốn điều lệ năm 2020 từ mức 455 tỷ lên 600 tỷ đồng. Cụ thể, Công ty sẽ phát hành hơn 14,46 triệu cổ phiếu, tương đương 31,75% số lượng cổ phiếu đang lưu hành; dự kiến thời gian chi cổ tức bằng cổ phiếu sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận. Sau khi hoàn tất quá trình phát hành cổ phiếu, vốn điều lệ của Saigonres sẽ tăng lên tương ứng với giá trị của tổng số cổ phần thực tế mà Công ty đã phát hành thêm, tính trên mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu.

Theo Saigonres, việc tăng vốn lần này nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động đầu tư và triển khai dự án của Công ty. Vốn điều lệ được tăng lên đồng nghĩa với việc Công ty cũng được ngân hàng tăng hạn mức cho vay, tăng mức độ tin cậy của doanh nghiệp đối với các bên đối tác, cũng như nâng tính ổn định và sự phát triển của doanh nghiệp.

Saigonres đang ấp ủ khá nhiều dự án lớn và việc tăng vốn có thể là chất xúc tác để doanh nghiệp thổi nhiệt cho các dự án hiện tại và những dự án tiềm năng trong thời gian tới. Những dự án trọng điểm mà Saigonres đang đầu tư cần quy mô vốn lớn là Khu đô thị Nghĩa Hà (Quảng Ngãi) có tổng vốn đầu tư 715 tỷ đồng và Khu dân cư Nhơn Trạch (Đồng Nai) có tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, Saigonres còn một số dự án khác như Khu đô thị Lê Gia Plaza (Bình Dương, 460 tỷ đồng), Khu đô thị An Phú Residences (TP.HCM, 400 tỷ đồng), Khu đô thị sinh thái Việt Xanh (Hòa Bình, 395 tỷ đồng)…

Chênh vênh cán cân tài chính

Đà kinh doanh của Saigonres đang có phần thuận lợi với lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm, theo thông tin Công ty công bố trước đây, là 104 tỷ đồng, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm trước và hoàn thành 71% chỉ tiêu năm. Dù Saigonres vừa phải đính chính về kết quả kinh doanh quý II/2020, nhưng mức điều chỉnh với lợi nhuận không lớn. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp điều chỉnh từ 80,79 tỷ đồng thành 80,05 tỷ đồng; theo đó lợi nhuận quý II và 6 tháng của doanh nghiệp này vẫn đạt tốc độ tăng trưởng cao so với cùng kỳ năm trước.

Tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông mới đây, ông Phạm Thu, Chủ tịch HĐQT Saigonres cho biết, trước diễn biến phức tạp của dịch bệnh, Công ty đã điều chỉnh lịch làm việc phù hợp. Doanh nghiệp cũng kịp thời nắm bắt các cơ hội đầu tư nhằm chuẩn bị cho chiến lược trung, dài hạn, đồng thời tiếp tục bám sát định hướng để có thể hoàn thành chỉ tiêu sản xuất – kinh doanh đặt ra.

Kết quả kinh doanh và mục tiêu đặt ra là vậy, nhưng cán cân tài chính của Saigonres chưa thực sự vững chắc khi tỷ lệ nợ vẫn cao so với vốn chủ sở hữu.

Đợt phát hành sắp tới tuy sẽ giúp cho vốn điều lệ tăng thêm 145 tỷ đồng, nhưng thực tế, đó chỉ là giải pháp mang tính kỹ thuật, trong khi vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp không tăng thêm. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp sau phát hành sẽ vẫn giữ ở mức 793 tỷ đồng, còn quy mô nợ phải trả lên đến 1.097,5 tỷ đồng.

Ngoài việc cơ cấu nợ đang ở mức cao gấp khoảng 1,5 lần so với vốn chủ sở hữu, bức tranh nợ của Saigonres còn có đặc điểm là phần lớn nợ phải trả dồn vào nợ ngắn hạn, với quy mô nợ ngắn hạn lên tới hơn 900 tỷ đồng, tức chiếm tới 90% tổng nợ. Với tỷ trọng nợ ngắn hạn lớn, sức ép trả nợ là rất lớn đối với doanh nghiệp.

Trong số nợ ngắn hạn hiện tại, có một phần lớn do người mua trả t.iền trước ngắn hạn, giá trị là 440 tỷ đồng. Một số quan điểm cho rằng, các khoản người mua trả t.iền trước có thể hiểu chỉ là nợ trên sổ sách, thực chất là phần hàng đã bán và đã thu t.iền. Doanh nghiệp bất động sản khi bán được nhà hình thành trong tương lai, thì t.iền bán nhà đã về “túi” doanh nghiệp, chỉ chưa ghi nhận doanh thu do chưa bàn giao nhà, nên trên sổ sách vẫn ghi nhận là nợ phải trả.

Tuy nhiên, các khoản “nợ” dạng này không phải không có rủi ro, bởi lẽ nếu dự án không đảm bảo tiến độ cam kết trong hợp đồng, thị trường bất động sản bị đóng băng hoặc giảm giá, thì khách hàng có thể yêu cầu Công ty hoàn t.iền. Do vậy, trong một số trường hợp, các khoản “nợ” dạng này vẫn là nợ “t.iền tươi thóc thật”, chứ không phải chỉ là nợ trên sổ sách.

Chuyện này giống như việc bán vé trước của các doanh nghiệp hàng không. Trong điều kiện bình thường, các khoản “người mua trả t.iền trước” từ nguồn thu bán vé gần như đã nằm chắc trong túi doanh nghiệp. Song một số trường hợp (như dịch bệnh) khiến các hãng hàng không phải hủy chuyến bay và hoàn trả t.iền vé đã bán, thì các khoản “nợ” này sẽ vẫn phải trả cho các chủ nợ bằng t.iền thật.

Điều chỉnh kết quả kinh doanh

Saigonres vừa phải đính chính báo cáo tài chính quý II/2020. Theo đó, phần lãi/lỗ trong công ty liên doanh liên kết điều chỉnh từ mức âm 828,5 triệu thành âm 26,8 triệu đồng. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh điều chỉnh từ 99,69 tỷ đồng thành 99,95 tỷ đồng.

Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế điều chỉnh từ 99,85 tỷ đồng thành 100,1 tỷ đồng. Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp điều chỉnh từ 0 thành 1 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp của cổ đông không kiểm soát điều chỉnh từ âm 396 triệu đồng thành âm 18,2 triệu đồng.