Condotel được cấp “sổ đỏ”, nhà đầu tư liệu có tin tưởng quay lại?
Việc được cấp sổ đỏ cho thấy một tín hiệu lạc quan cho thị trường Condotel nhưng liệu nhà đầu tư có tiếp tục rót tiền vào loại hình bất động sản (BĐS) này?
Condotel từng được kỳ vọng sẽ là điểm sáng đẩy thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển nhanh chóng. Sự mới lạ của loại hình căn hộ du lịch này từng thu hút một lượng lớn nhà đầu tư rót tiền. Tuy nhiên, sau 3 năm bùng nổ thì giữa năm 2019, thị trường Condotel bất ngờ đón cú sốc đầu tiên khi một dự án ở Đà Nẵng bị thu hồi sổ đỏ lâu dài, thay thế bằng sổ đỏ có thời hạn sử dụng 50 năm.
Nguyên nhân là do đây là loại hình sản phẩm được phát triển trên đất Thương mại – Dịch vụ dưới hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Vì nằm trên đất kinh doanh Thương mại – Dịch vụ nên chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm thay vì là thời hạn lâu dài nhưng một số chủ đầu tư quảng bá trước đó.
Cú sốc này đã khiến cả thị trường Condotel lao dốc không phanh. Nhiều nhà đầu tư e ngại khi các dự án mới ra hàng và dần dần tìm cách bán đổ bán tháo để rút vốn. Mặc dù sau đó, một số dự án khác liên tục được giới thiệu là Khu căn hộ du lịch cao cấp, mang hơi hướng hiện đại với nhiều tiện ích như một căn hộ ở thực, đặc biệt là kèm theo những chương trình cam kết lợi nhuận hấp dẫn từ 8-12%/năm từ chủ đầu tư nhưng thị trường này dần bộc lộ những hạn chế.
Lượng giao dịch giảm hẳn, nhiều chủ đầu tư cũng bắt đầu e ngại khi đổ vốn vào loại hình này. Một số thị trường mới như Phan Thiết, Quy Nhơn, Vũng Tàu… được khai phá với những dự án mới nhưng không mấy khả quan khi nhà đầu tư không còn mặn mà.
Khi thị trường còn chưa qua giai đoạn khó khăn thì Condotel tiếp tục đối mặt với cú sốc mới. Đó là vào dịp gần cuối năm 2019, siêu dự án Cocobay vỡ trận cam kết lợi nhuận một lần nữa giáng một đòn mạnh vào thị trường Condotel đang đối diện với hàng loạt khó khăn. Lúc này, hầu hết nhà đầu tư đều ngán ngẫm với Condotel khi hàng nghìn khách hàng căn băng rôn đòi chủ đầu tư dự án Cocobay hoàn trả tiền cam kết lợi nhuận khủng.
Thời điểm cuối năm 2019, tại các Hội nghị về thị trường BĐS đều đưa ra những quan điểm rằng liệu có nên giải cứu Condotel hay Pháp lý nào cho Condotel? Sau thời gian họp bàn tìm giải pháp, mới đây vào ngày 14/2, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở cho dự án căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel).
Video đang HOT
Theo đó, thời hạn sử dụng Condotel là 50-70 năm. Cụ thể, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
Đây được xem là tín hiệu đáng mừng đối với thị trường Condotel sau khoảng thời gian đứng bánh vì hàng loạt vướng mắc liên quan đến pháp lý. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư nhận định rằng đây mới chỉ là bước khởi đầu nhưng chưa hẳn đã có thể khiến Condotel phát triển tốt như trước. Bởi lẽ, thời gian qua thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã trải qua quá nhiều thời khắc khó khăn. Giữa lúc pháp lý còn lúng túng, có thể thấy vài tháng qua phân khúc Condotel lại tiếp tục bị giáng thêm một đòn mạnh khi đại dịch nCoV bùng phát.
Theo ghi nhận, thị trường không có nhiều thay đổi kể từ sau Tết Nguyên đán. Nhiều dự án đứng hình vì không có giao dịch diễn ra. Theo chia sẻ của anh L.V.H., một nhà đầu tư lâu năm ở Tp.HCM thì tâm lý của hàng nghìn nhà đầu tư vẫn còn hoang mang, lo lắng khi rót tiền vào loại hình BĐS này.
Trong khi đó, những khách hàng trước đây bị lỗ nặng vì Condotel vẫn chưa đủ sự tin tưởng để quay lại. Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng năm 2020 rất có thể Condotel sẽ có những biến chuyển mới. Bởi lẽ, thị trường đã phát triển rất nhiều dự án với hàng chục ngàn căn hộ. Nếu Condotel phát triển tốt thì cũng góp phần phát triển mạnh về du lịch cho Việt Nam trong những năm tới.
Hạ Vy
Theo Nhịp Sống Việt
Nguy cơ lãnh "trái đắng" khi mua đất chờ tách thửa
Ham giá rẻ nên nhiều người chọn mua đất không có sổ đỏ riêng, trông chờ việc tách thửa xong sẽ có thể đẩy giá bán lên để thu lời lớn.
Song trên thực tế, kiểu đầu tư này tiềm ẩn nhiều rủi ro, chưa kể dễ phát sinh tranh chấp giữa những người đồng sở hữu.
Rủi ro mua đất chờ tách thửa
Thứ nhất: Đất không thể tách sổ. Đây là rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi mua đất chờ tách thửa. Bởi suy cho cùng, mục đích của việc đầu tư đất chung sổ đỏ chính là mua vào với giá rẻ, chờ đất được tách sổ, pháp lý đầy đủ để đẩy giá lên.
Trong khi đó, quy định về diện tích tách thửa tối thiểu có sự khác biệt giữa các tỉnh thành trên cả nước. Nếu diện tích đất sau tách thửa không đáp ứng được quy định đó thì việc xin cấp sổ đỏ sẽ rất khó khăn, thậm chí không thể tách sổ. Khi đó, người mua xác định là bị chôn vốn lâu dài, không thể mua bán, trao đổi gì vì không đủ hành lang pháp lý, chưa kể còn liên quan đến quyền lợi của những người đồng sở hữu.
Thứ hai: Phụ thuộc vào những người đồng sở hữu. Vì đất chưa tách thửa là tài sản thuộc sở hữu chung nên các bên đều có quyền và nghĩa vụ giống nhau trong việc đưa ra các quyết định liên quan đến mảnh đất đó.
Trường hợp muốn chuyển nhượng, cho thuê hoặc sử dụng đất vào mục đích khác, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người cùng góp vốn mua mảnh đất chưa tách thửa và chỉ cần một bên không đồng thuận thì sự việc sẽ rơi vào bế tắc.
Đó là chưa kể khi góp tiền mua đất, nếu các bên không thỏa thuận rõ với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như việc khai thác công dụng, hưởng lợi từ tài sản chung thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên.
Ngoài vấn đề thủ tục, khi mua đất chưa tách thửa (đồng sở hữu), người mua cũng sẽ gặp bất lợi nếu sau này muốn bán lại vì giá bán thường thấp hơn giá thị trường và việc tìm khách mua cũng khá khó khăn.
Quan trọng hơn về mặt pháp lý, nhà đất đồng sở hữu thường không đủ điều kiện tách sổ nên người bán có thể bán giá rẻ cho nhiều người với hợp đồng viết tay, không có văn bản công chứng và người mua chỉ cầm sổ đứng tên người bán.
Giao dịch này là không hợp pháp, do đó, nếu xảy ra bất trắc, người mua sẽ là người phải chịu thiệt đầu tiên.
Thứ ba: Bên bán đất lật kèo. Tuy đã có hợp đồng đặt cọc hẳn hoi nhưng khi đất tăng giá cao, có khả năng ra được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng nền nhỏ thì bên bán vẫn có thể "lật kèo" không bán nữa. So với việc bán được đất ở giá mới thì con số đền bù này chẳng thấm vào đâu.
Kinh nghiệm hạn chế tối đa rủi ro
Thứ nhất, kiểm tra xem đất có dính quy hoạch không, có đủ điều kiện tách thửa hay không: Nếu đất dính quy hoạch và bị thu hồi thì lúc đó, các đồng sở hữu sẽ trắng tay. Để kiểm tra thông tin này, bạn có thể tìm hiểu ở phòng địa chính xã huyện hoặc lân la hỏi người dân xung quanh khu vực đó.
Ngoài ra, việc tách thửa đất còn phụ thuộc vào các quy định của từng địa phương theo từng thời điểm. Do đó, người mua nên chủ động tìm hiểu các thông tin xem miếng đất mình đang nhắm tới có đủ điều kiện tách thửa hay không, thay vì chỉ tin vào lời chủ đất hay môi giới.
Thứ hai, giao dịch mua bán đất phải thật chặt chẽ về pháp lý: Khi mua đất chờ tách thửa thì hợp đồng đặt cọc có thể coi là công cụ duy nhất để giúp nhà đầu tư tránh được rủi ro. Vì vậy, người mua cần xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng này. Tốt nhất để tránh người bán "lật kèo" nên có một mức đền bù hợp đồng cao, có thể là gấp hai, ba lần tiền cọc.
Thứ ba, để hạn chế tối đa rủi ro khi mua đất sổ chung, chờ tách thửa, người mua nên nhờ người có kinh nghiệm giao dịch bất động sản, hoặc một luật sư chuyên về lĩnh vực này để tư vấn và hỗ trợ giải quyết nếu có tranh chấp phát sinh.
Theo Linh Phương
Diễn đàn doanh nghiệp
Bất động sản 2020: Cơ hội ở đâu, thách thức thế nào? Thị trường được dự báo không xuất hiện bong bóng hay các tín hiệu tiêu cực khác. Tuy nhiên, toàn thị trường vẫn sẽ có những khó khăn, thách thức khi nguồn cung giảm sút, tín dụng bị siết, pháp lý vẫn còn những điểm nghẽn... Cơ hội Phần lớn chuyên gia đều nhìn nhận lạc quan về thị trường bất động sản...