Condotel cần thoát khỏi tư duy chật hẹp
Nên nhìn condotel là bất động sản (BĐS) đa công năng như thể hiện theo nhu cầu phát triển của kinh tế chia sẻ. Đây là quan điểm của Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường.
GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường
Theo GS Đặng Hùng Võ, văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ do Bộ TN&MT ban hành mới đây chưa tháo gỡ được sự “chật hẹp” của hành lang pháp lí hiện hành về condotel.
Cần một hành lang pháp lý
- Như vậy, mục tiêu ổn định thị trường bất động sản du lịch của Văn bản 703 chưa đạt được thưa ông?
Với mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, cơ hội để thị trường BĐS du lịch tăng trưởng là rất tiềm năng. Tuy nhiên, nhiều khó khăn cho thị trường này vẫn chưa được giải quyết. Ngay cả cơ hội từ Văn bản 703 của Bộ TN&MT ban hành mới đây chắc chắn là không.
Bởi vì, nó chỉ có tác động hướng dẫn thực thi theo pháp luật hiện hành. Những điểm mà đang có những cách hiểu còn khác nhau giữa các địa phương thì văn bản này đã thống nhất lại cho đúng theo pháp luật hiện nay.
Tinh thần của văn bản này đang nhìn nhận loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng (condotel) vốn là chung cư – khách sạn theo hướng của mà Bộ VH-TT-DL xác định condotel là khách sạn, không có vế chung cư.
Theo đó, các địa phương phải thống nhất cách hiểu đó và văn bản này chỉ giải quyết được việc những nơi đang hiểu theo những cách khác.
Chỉ thị 11/2019 của Thủ tướng Chính phủ quy định rõ chỉ tiêu dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, cũng như tính toán cụ thể cho căn hộ officetel, condotel.
Như vậy, những người mua các đơn vị BĐS du lịch nghỉ dưỡng condotel thì sẽ được cấp giấy chứng quyền sở hữu đối với công trình gắn liền với đất. Mặt khác, giấy chứng nhận không cấp cho quyền sử dụng đất sẽ làm cho người mua BĐS thiệt hại và tranh chấp sẽ xảy ra.
Còn lại những vấn đề khác đều vẫn phải chờ đợi một công văn thứ hai về chuyện sửa đổi Luật Đất đai sao cho loại bỏ được sự quá chật hẹp của Luật hiện nay và phù hợp hơn với sự phát triển của thị trường BĐS.
Chúng ta cần một hành lang pháp lý có thể khắc phục những xung đột pháp luật dẫn đến đình trệ việc phê duyệt các dự án BĐS nói chung hiện nay cũng như tạo điều kiện phát triển phân khúc BĐS du lịch.
Video đang HOT
- Với việc ban hành văn bản này, Bộ TN&MT đã hoàn thành nhiệm vụ mà Thủ tướng đặt ra chưa, thưa ông?
Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ mới thực hiện được một nửa nhiệm vụ thứ nhất mà Thủ tướng Chính phủ đặt ra cho Bộ TN&MT trong chỉ thị 11/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh.
Cần một hành lang pháp lý có thể khắc phục những xung đột cũng như tạo điều kiện phát triển phân khúc BĐS du lịch. Một dự án nhà cao tầng có căn hộ condotel tại TP Nha Trang – Ảnh: T.TÂN
Cụ thể, chỉ thị 11 đã giao cho Bộ TN&MT 3 nhiệm vụ gồm: Nhiệm vụ thứ nhất là hướng dẫn thực thi pháp luật hiện hành để giải quyết những tồn tại trong các BĐS du lịch kiểu mới và chuẩn bị những sửa đổi bổ sung để đưa vào dự án sửa đổi Luật Đất đai để tạo điều kiện cho phân khúc bất động sản du lịch ổn định và phát triển.
Nhiệm vụ thứ hai là rà soát lại quy hoạch kế hoạch sử dụng đất để diều chỉnh sao cho phù hợp với nhu cầu phát triển thực tế của thị trường.
Nhiệm vụ thứ ba là rà soát lại tất cả các dự án về khu, cụm công nghiệp, khu đô thị và các khu du lịch vui chơi, giải trí để sao cho thuận lợi cho quá trình phát triển các dự án.
Để kinh tế chia sẻ phát triển
- Như vậy việc nhìn nhận condotel đơn thuần là hotel liệu sẽ có ảnh hưởng ra sao tới thị trường, thưa Giáo sư?
Trên thực tế, có 2 luồng ý kiến đang xuất hiện trên công luận: Thứ nhất, condotel là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm; Thứ hai, condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng đất lâu dài.
Cả 2 ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ: một BĐS chỉ sử dụng vào một mục đích. Điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các BĐS đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ.
Việc chưa định hình được cụ thể cho loại hình BĐS này có thể dẫn đến chủ trương đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn bị chậm lại. Những cách nhìn nhận và tiếp cận của hệ thống pháp lý hiện tại có thể vẫn chưa giải quyết được vấn đề làm sao để thị trường thu hút được vốn đầu tư, phục vụ được nhu cầu du lịch.
Đến nay chúng ta chỉ làm được việc là nơi nào lộn xộn thì sắp xếp lại, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Vậy về mặt pháp lý cho condotel, chúng ta cần cách tiếp cận ra sao để hài hòa các mục tiêu quản lí và phát triển, thưa ông?
Điều quan trọng nhất là làm thế nào để phát triển bởi condotel là một hình thức đầu tư để phát triển du lịch và vốn từ ngữ của nó đã phản ánh nó là một loại hình BĐS đa công năng thì chúng ta cũng cần một khung pháp luật cho những loại hình BĐS đa công năng phát triển sao cho thu hút được vốn đầu tư.
Chúng ta đang cần một khung pháp luật cho BĐS đa công năng, đừng bắt một cái đa công năng bằng đơn công năng hay đừng bắt condotel hoặc là chung cư hoặc là khách sạn. BĐS đa công năng phản ánh một nhu cầu phát triển mới của xã hội mà chúng ta lại cứ quy nó về một tư duy cũ thì nó rất khó phát triển được.
Chúng ta phải đưa ra một khung pháp luật phù hợp với các BĐS đa công năng theo quan niệm của kinh tế chia sẻ. Về thời hạn sử dụng đất nên để là dài hạn giống như đất ở. Có như vậy, mới có thể thu hút được dòng vốn của các nhà đầu tư thứ cấp.
Bên cạnh đó, việc quản lý khai thác các BĐS đa công năng này cũng cần phải đa dạng hóa cách thức, không nhất thiết phải là hình thức người mua giao căn hộ cho chủ đầu tư khai thác kinh doanh và cam kết lợi nhuận.
Những lỗ hổng của hình thức đó chính là một trong những nguyên nhân gây nên đổ vỡ của condotel thời gian vừa qua.
- Vâng! Xin cảm ơn giáo sư.
Lê Sáng (thực hiện)
Theo Diễn đàn doanh nghiệp
Vì sao kinh tế phát triển nhất khu vực mà doanh nghiệp bất động sản Việt vẫn kêu?
Các chuyên gia cho rằng pháp lý là yếu tố gây khó cho thị trường địa ốc.Năm 2020, bất động sản được đánh giá là vẫn phát triển ổn định, một số phân khúc có thể là điểm sáng đầu tư.
Tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên với chủ đề Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2019 diễn ra ngày 19/12, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đặt vấn đề: Tại sao kinh tế Việt Nam tăng trưởng cao nhất khu vực nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn kêu?
Trả lời câu hỏi của ông Cấn Văn Lực, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên & Môi trường cho rằng vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là yếu tố pháp luật.
Ông Võ đánh giá kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đều đang phát triển tốt, các dự án có tính thanh khoản cao, giao dịch thành công đến 90% tuy nhiên trong năm 2019, những vướng mắc về mặt pháp luật đã khiến nhiều dự án không được phê duyệt, gây khó cho doanh nghiệp.
Loại hình condotel "giữa đường đứt gánh" với khởi nguồn là sự cố vỡ trận ở dự án Cocobay Đà Nẵng. Ông Võ cũng cho rằng thị trường có thể sẽ chứng kiến nhiều trường hợp condotel khác đổ vỡ. Nguyên nhân, cũng bởi pháp luật hiện hành chưa theo kịp sự phát triển của thị trường.
Để thị trường phát triển, GS Đặng Hùng Võ cho rằng Nhà nước phải có biện pháp để kiểm soát những điểm bất thường trong bất động sản; để nhà ở phát triển tốt với mức giá có thấp hơn nhằm tiếp cận tốt hơn với nhu cầu của người dân; để mở đường cho condotel phát triển trở lại.
Đồng quan điểm với GS Đặng Hùng Võ, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng cản trở của thị trường hiện nay là chủ trương phát triển thị trường của cơ quan quản lý. Ông Đính lập luận thị trường bất động sản 2019 ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất cao, chẳng hạn các dự án ở TP HCM ra hàng đến đâu bán hết đến đó tuy nhiên các dự án mới lại bị siết. Sở dĩ thị trường vẫn còn hàng mới bán ra do các dự án được phê duyệt ở giai đoạn trước.
"Nguồn cầu mạnh mà nguồn cung không theo kịp là một sự cảnh báo", ông Đính nói. Ông cũng nhận định nếu Chính phủ không có chủ trương phát triển thì 2 năm nữa, thị trường sẽ có vấn đề nghiêm trọng.
Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Basisco cho rằng có 3 yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là kinh tế, pháp lý và chính trị. Về kinh tế, luật sư Đức đánh giá thuận lợi, có chiều hướng đi lên. Song về pháp lý, vị này nói: "Đến lúc tưởng như pháp lý là đã hoàn thiện rồi thì mới giật mình thấy các luật chồng chéo, lằng nhằng và dự báo sự chồng chéo, lằng nhằng này còn lâu mới gỡ được".
Theo luật sư Trương Thanh Đức, pháp lý đang cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Ảnh: Quang Phúc
2020, thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng năm 2020, thị trường bất động sản vẫn giữ nhịp thở như năm 2019, tuy nhiên sẽ có những thách thức nằm ở chính sách phát triển dự án, thủ tục pháp lý và giá đất ở các tỉnh bắt đầu tăng theo bảng giá đất giai đoạn mới.
"Chính sách làm hạn chế nguồn cung và làm tăng giá bất động sản, từ đó khiến thị trường không bình thường, hạn chế cơ hội của người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở", ông Đính dự báo.
Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận tốc độ tăng giá của bất động sản ven đô sẽ nhanh hơn ở nội đô, nên đầu tư vào khu vực ven đô có thể sẽ có triển vọng tăng giá nhanh hơn. Ông cho rằng ở các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội, triển vọng để phát triển bất động sản ven đô còn khá mạnh vì có dòng di dân từ các tỉnh về rất nhiều, nhu cầu nhà ở của người nhập cư cũng ở mức cao, song điều này có thể không đúng với các tỉnh lẻ
TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng trong dài hạn, condotel là loại hình có nhiều tiềm năng nhất. Ảnh: VnEconomy
Về triển vọng của từng loại hình, ông Nghĩa cho rằng về dài hạn, condotel là loại hình có tiềm năng cuối cùng bất động sản Việt Nam dù hiện tại, loại hình này còn có những trục trặc về cơ chế, pháp lý. "Tất nhiên theo tôi, đầu tư vào condotel chỉ tốt cho các nhà đầu tư lớn bởi chỉ các nhà đầu tư lớn mới thực hiện đồng thời được các yếu tố là phát triển được dự án, quản lý dự án và tổ chức được văn hoá cộng động, tổ chức lữ hành", vị chuyên gia này nói.
Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cũng phân tích ở Việt Nam, người có tiền thường hướng đến mua nhà ở, tìm mọi cách có được nhà ở để vừa đảm bảo tương lai cho con cái, vừa làm cho gia đình trở nên ấm cúng. Do đó trong ngắn hạn, chung cư vẫn là phân khúc tốt, được nhiều người, đặc biệt là người trẻ yêu thích.
Ngoài ra, ông Nghĩa cũng cho rằng đất nền cũng là một phương án dành cho giới đầu cơ, tuy nhiên đây không phải là phương án đầu tư hiệu quả trong dài hạn như condotel.
Theo Lâm Tùng/Người đồng hành
Nhà đầu tư sẽ không vì dịch bệnh mà bỏ qua sự hấp dẫn của thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam Theo đại diện Savills, ở phân khúc khách sạn bước chững là có trong ngắn hạn nhưng không đến nỗi nhà đầu tư (NĐT) bán tháo tài sản vì dịch. Chính trong khó khăn thì lại là cơ hội cho các NĐT có tầm nhìn dài hạn khi ngay ở thời điểm này có thể mua được giá hợp lý. Ông Raymond Clement,...