Cổ phiếu bất động sản công nghiệp đang giúp nhà đầu tư kiếm bộn tiền?

Làn sóng gom mua cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp ngay từ khi kết quả kinh doanh mới chớm phục hồi đã đẩy giá nhiều cổ phiếu ngành tăng vọt ngay trong thời Covid-19.

Đây la nhân đinh đươc đưa ra liên quan đên bao cao vê thi trương bât đông san công nghiêp trong khuôn khô hoat đông cua Diên đan Bât đông san Công nghiêp Viêt Nam 2020 lân thư II vơi chu đê “Thơi cơ vang trong vân hôi mơi”.

Cac doanh nghiêp KCN điên hinh, nha đâu tư “nhăm tơi”

Theo thông kê, hiên nay co 18 doanh nghiêp KCN trên san chưng khoan như: Công ty CP Phát triển Đô Thị Từ Liêm, Tổng công ty Viglacera – CTCP, CTCP Xây dựng Số 3, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, CTCP Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc, Tổng Công ty IDICO – CTCP, CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo, CTCP Khu công nghiệp Hiệp Phước, CTCP Sản xuất Kinh doanh Xuất nhập khẩu Dịch vụ và Đầu tư Tân Bình, Công ty CP Long Hậu, CTCP KCN Nam Tân Uyên, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP, Công ty CP Sonadezi Long Thành, Tổng Công ty cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp, CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa, Công ty CP Phát triển Đô Thị Công nghiệp số 2, CTCP Đầu tư LDG, CTCP Sonadezi Châu Đức.

Trong sô nay, nôi bât nhât phai kê tơi ma chưng khoan KBC (Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc) va TIP (CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa) vơi nhưng sư hâp dân va đươc nha đâu tư quan tâm, hương tơi bơi nguôn vôn hoa hiên tai, doanh thu va lai dong.

Bang chi sô tiêm năng cua 2 ma chưng khoa KBC va TIP

Theo phân tich, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc ma chưng khoan KBC vơi 8 KCN hơp nhât có tổng diện tích 3.100ha. Đây la công ty phát triển BĐS công nghiệp lớn thứ hai cua Vung kinh tê trong điêm phia Băc với 11% thị phần. Trong vùng này, Hải Phòng và Bắc Ninh chiếm hơn một nửa nguồn cung và có những lợi thế đáng kể như khả năng tiếp cận với thị trường lao động dồi dào, cơ sở hạ tầng được cải thiện và được hỗ trợ tốt hơn từ Chính phủ.

Doanh thu năm 2019 cua Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc ở mức 3.611 tỷ đồng ( 45% n/n) và LNST là 1.099 tỷ đồng ( 36% n/n) chủ yếu nhờ cho thuê 137ha đất tại KCN Quảng Châu, Tân Phú Trung, Tràng Duệ 2, Quế Võ và Nam Sơn Hạp Lĩnh cũng như từ việc chuyển nhượng gần 12ha tại khu đô thị Phúc Ninh và Tràng Duệ.

Con đôi vơi Công ty CP Phát triển khu công nghiệp Tín Nghĩa (TIP) đây la thành viên của CTCP Tổng Công ty Tín Nghĩa (UpCom: TID) là một trong những Tập đoàn phát triển KCN lớn nhất Đồng Nai với 24% thị phần. Đồng Nai thuộc Vung Kinh tê trong điêm phia Nam, khu vực phát triển công nghiệp hàng đầu Việt Nam.

Cac chi sô cua cac doanh nghiêp KCN nôi bât trên san chưng khoan

Trong mười năm qua, doanh thu thuần của TIP đã tăng với CAGR 2008-2018 là 15%, đạt 977 tỷ đồng trong khi LNST tăng trưởng 12%, đạt 96 tỷ đồng. Thu nhập được tạo ra từ KCN Tam Phước, khu dân cư 18ha, khu dân cư Thành Phú và chợ Dầu Giây. Biên lợi nhuận gộp và biên lợi nhuận ròng ở mức cao trên 60% và 40% nhờ giá vốn thấp và thu nhập tài chính từ số dư tiền mặt cao trên 200 tỷ đồng, chiếm 1/3 tổng tài sản năm 2018.

TIP có thu nhập định kỳ ổn định trên 100 tỷ đồng/năm từ cho thuê đất và cung cấp tiện ích (nước, điện, xử lý chất thải) tại KCN Tam Phước rộng 334ha ở tỉnh Đồng Nai. Biên lãi gộp khá cao khoảng 50% do KCN này được thành lập từ lâu (năm 2003) với chi phí phát
triển thấp. KCN đã lấp đầy vào năm 2007 và thu hút hơn 50 khách thuê trong và ngoài nước.

Động lực tăng trưởng chính trong tương lai là dự án khu thương mại dịch vụ logistics tỉnh lộ 25 với tổng diện tích là 249ha. Việc tập trung vào logistics là ngành tiềm năng nhưng chưa phát triển là một điểm cạnh tranh của dự án này so với các KCN khác ở Đồng Nai do nhu cầu về nhà kho có diện tích lớn sẽ tăng nhờ nhu cầu lớn từ ngành bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu. Dự án nằm rất gần với đường cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây và sân bay quốc tế Long Thành và dự kiến sẽ sẵn sàng cho thuê từ cuối 2020.

TIP có tình hình tài chính tốt với dư nợ thấp, số dư tiền mặt cao và dòng tiền hoạt động kinh doanh luôn luôn dương trong mười năm qua.

Diên mao bât đông san công nghiêp tươi sang

Số vùng công nghiệp đã tăng hơn 5 lần trong 18 năm qua từ 61 năm 2000 lên 344 vào tháng 6/2019, trong đó bao gồm 326 khu công nghiệp (KCN) và 18 khu kinh tế (KKT) ven biển. Trong 6 thang năm 2019 các KCN và KKT đã thu hút 340 dự án FDI (-24% n/n) với tổng vốn đăng ký là 8,7 tỷ USD ( 24% n/n) và 334 dự án đầu tư trong nước ( 29% n/n) với tổng vốn đăng ký mới là 82.900 tỷ đồng ( 80% n/n). Lũy kế các năm đến tháng 6/2019, các KCN và KKT đã thu hút ~8.900 dự án FDI với số vốn đăng ký là 186 tỷ USD và gần 9.100 dự án trong nước với tổng vốn đăng ký là gần 2.100 nghìn tỷ đồng.

Vung kinh tê trong điêm phia Băc

Việt Nam có 4 vùng kinh tế trọng điểm: phía Bắc, miền Trung, phía Nam và đồng bằng sông Cửu Long. Phía Nam là vùng kinh tế lớn nhất chiếm 45% GRDP Việt Nam và đóng góp 42% vào ngân sách nhà nước, hơn 40% kim ngạch xuất khẩu và 40% vốn FDI đăng ký năm 2018. Vùng này là nơi tập trung các ngành công nghiệp truyền thống như nhựa và dệt may vốn được coi là những ngành công nghiệp cốt lõi của Việt Nam từ giai đoạn mở cửa. Tuy nhiên, khu vực này đang đối mặt với sự tăng trưởng chậm lại còn 6,7% trong giai đoạn 2016-2018 so với tốc độ tăng trưởng cao hơn nhiều trước đây.

Trong khi đó, phía Bắc là vùng kinh tế lớn thứ hai, chiếm 32% GRDP Việt Nam và đóng góp 32% kim ngạch trị xuất khẩu và 38% vốn FDI đăng ký năm 2018. Nhờ vị trí tiếp giáp Trung Quốc và có 27 trung tâm logistics (chiếm 55% cả nước) nên khu vực phía Bắc đã thu hút nhiều công ty trong lĩnh vực công nghiệp nặng. Trái ngược với miền Nam thì miền Bắc đang tăng tốc với mức tăng trưởng GRDP trung bình cao nhất trong 4 vùng kinh tế trong giai đoạn 2016-2018, đạt 9,1%.

Diên đan Bât đông san Công nghiêp Viêt Nam 2020 se đươc tô chưc vao 19/6/2020 tơi đây tai Trung tâm Hội nghị Quôc tê – 11 Lê Hồng Phong, Ha Nôi va sử dụng tơi 4 ngôn ngư trong diên đan gôm tiếng Anh, Hàn Quốc, Nhật Bản va tiêng Việt. Cac hoạt động chính cua diên đan gôm: Ngày 19/6: (1) Diễn đàn & (2) Trưng bày trên 1.000 dự án kêu gọi đầu tư có sử dụng đất trên toàn quốc. Ngày 20/6: (3) Tham quan thực tế địa phương và KCN.

Theo đanh gia vê cac cơ hôi và thách thức, có rất nhiều động lực tăng trưởng bao gồm chiến tranh thương mại Mỹ – Trung, các hiệp định thương mại mới ký gần đây (CPTPP và EVFTA), kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, nguồn lao động lớn, mức lương cạnh tranh, cơ sở hạ tầng phát triển và tăng trưởng của ngành ô tô. Mặt khác, lương sản xuất tăng, khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng và cơ sở hạ tầng chưa phát triển tương xứng là những thách thức đối với sự phát triển của thịtrường BĐS công nghiệp.

Tin hiêu tích cực đối với ngành BĐS công nghiệp trong giai đoạn 2019-2020 nhờ nhiều yếu tố thuận lợi kể trên. Do diện tích đất hạn chế và nhu cầu cao từ các công ty nước ngoài nên giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy dự kiến sẽ tiếp tục tăng.

Về lâu dài, nguồn cung mới sẽ đến từ các địa phương nằm xa khu vực truyền thống vì các tỉnh này có giá cho thuê thấp hơn và tỷ lệ lấp đầy thấp hơn. Nhu cầu về nhà kho có diện tích lớn sẽ tăng nhờ tăng trưởng cao của mảng bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu.