Cổ phiếu bất động sản chờ sóng

Dòng tiền rẻ cả trong và ngoài nước đã kích thích thị trường chứng khoán tăng trưởng, giao dịch sôi động. Đây cũng là yếu tố được kỳ vọng thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục trở lại sau đại dịch, thu hút nhiều nhà đầu tư chú ý đến cổ phiếu “đất” thời điểm này.

Tìm “hàng nóng” giữa thị trường

Từ giữa tháng 8 trở lại đây, cổ phiếu VCG của Tổng công ty Vinaconex được giới đầu tư chú ý, trước hết bởi đây là mã quán quân về tăng trưởng thị giá, chạm 40.000 đồng/cổ phần (tăng hơn 50%).

Tất nhiên, gắn với biến động thị giá cổ phiếu rất lớn như trên, phải có câu chuyện của doanh nghiệp.

Với Vinaconex, yếu tố được cho là có tác động lớn nhất tới đà tăng vọt thị giá cổ phiếu là doanh nghiệp bước vào giai đoạn ổn định quản trị, để từ đó tập trung mạnh cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, sau động thái Vinaconex thoái vốn tại Dự án Splendora, đồng thời hai nhóm cổ đông lớn thoái vốn tại Vinaconex.

Nhưng nhìn sâu vào nội tại doanh nghiệp lại thấy, kịch bản tăng giá VCG không hẳn đến từ yếu tố trên.

Cơ cấu cổ đông tại VCG hiện nay khá cô đặc, với gần 95% cổ phần nằm trong tay nhóm nhà đầu tư lớn nắm quyền quản trị doanh nghiệp, lượng cổ phiếu lưu hành bên ngoài rất thấp, chiếm chưa đầy 5%.

Tại một số kỳ đại hội đồng cổ đông trước đây của Vinaconex, quan điểm về thị giá cổ phiếu VCG đã được ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch Công ty đề cập khi cho rằng nếu giá cổ phiếu VCG lên trên 50.000 đồng/cổ phiếu thì cổ đông sẽ có lợi. Nếu giá cổ phiếu VCG thấp, tại sao Công ty không mua vào cổ phiếu quỹ, khi được giá thì bán ra?

Điều này được dùng để lý giải cho việc Hội đồng quản trị Vinaconex từng đề xuất mua lại 23.578.299 cổ phiếu VCG làm cổ phiếu quỹ. Nguồn tiền sử dụng để mua cổ phiếu quỹ lấy từ Quỹ đầu tư phát triển của Công ty.

Liệu cổ phiếu VCG có tiếp tục lên, đặc biệt khi tới đây chuyển sang giao dịch tại HOSE? Điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có việc một lượng lớn cổ phiếu có được sử dụng để cầm cố và giải quyết nhu cầu khát vốn của cổ đông hay không?

Những doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng khả quan trong quý II cũng có thể thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư khi giữ được phong độ trong quý III.

Chẳng hạn, trong quý II, lợi nhuận của Novaland tăng 73% so với cùng kỳ năm trước với những dự án bất động sản nghỉ dưỡng trọng điểm như Aqua City, Novaworld Ho Tram; Khang Điền tăng 125% với trọng tâm phát triển những khu nhà ở vừa và nhỏ có tính thanh khoản cao, hay Phát Đạt tăng 37% so với cùng kỳ từ bàn giao các sản phẩm đất nền của Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội tỉnh Bình Định và dự án Phát Đạt – Bàu Cát.

Trên thị trường cũng râm ran những thông tin được cho là dẫn sóng cổ phiếu như Vingroup thâu tóm ITA để sở hữu quỹ đất bất động sản khu công nghiệp, KBC có nhóm gom mua, LHG có nguồn tiền lớn từ cổ đông thoái vốn khỏi lĩnh vực sản xuất, đổ vào thúc đẩy các dự án bất động sản, lãnh đạo LDG mua lại cổ phiếu LDG từ Đất Xanh ở mức giá thấp với kỳ vọng thị giá cổ phiếu này sẽ tăng…

Điều này giải thích cho việc tăng giá của các cổ phiếu bất động sản không diễn ra thành những đợt sóng rầm rộ mà là những con sóng lẻ tẻ, gắn với câu chuyện ở từng doanh nghiệp cụ thể.

“Cờ” trong tay doanh nghiệp sẵn đất

Một dữ liệu tổng hợp hoạt động của 68 doanh nghiệp ngành bất động sản, chiếm 96,5% vốn hóa toàn ngành, cho thấy, nếu như nhìn vào kết quả kinh doanh quý II của các doanh nghiệp bất động sản, bức tranh không mấy lạc quan.

Cụ thể, doanh thu quý II toàn ngành đạt 36.062 tỷ đồng, giảm 24,4% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế ghi nhận 7.106 tỷ đồng, giảm 47,7% so với cùng kỳ.

Phân bổ tăng trưởng lãi ròng toàn ngành tương đương quý I, khi các mã có tăng trưởng lợi nhuận âm chiếm 58%, trong đó có tới 45% doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận giảm hơn 20%, trong khi con số này ở quý I chỉ có 26%.

Khả năng chi trả lãi vay của ngành có sự cải thiện từ mức thấp ở quý I, tăng 4,3% so với cùng kỳ.

Thị trường bất động sản trầm lắng dưới tác động của dịch bệnh ảnh hưởng tiêu cực tới kế hoạch mở bán, bàn giao các dự án, từ đó làm tăng số ngày xử lý hàng tồn kho.

Sự sụt giảm trong kết quả kinh doanh khiến các chỉ số sinh lời là ROAE và ROAA tiếp tục giảm lần lượt xuống mức 16,3% và 6,6%.

Việc siết chặt cấp phép dự án mới tại Hà Nội và TP.HCM đang tạo ra lợi thế cho các doanh nghiệp bất động sản có sẵn quỹ đất sạch để triển khai dự án tại hai thành phố lớn nhất cả nước.

Các chỉ số về vòng quay hàng tồn kho lẫn phải thu đều sụt giảm do thay đổi trong thời gian mở bán cũng như hỗ trợ tài chính và giãn lịch thanh toán cho người mua.

Nhìn vào đầu tàu của ngành bất động sản là 2 doanh nghiệp “họ” Vin, gồm VHM và VRE có thể thấy, trong quý II, kết quả kinh doanh của cả 2 ông lớn đều kém khả quan khi lợi nhuận sau thuế lần lượt giảm 55% và 46% so với cùng kỳ.

Với VHM, nguyên nhân là do hoạt động chuyển nhượng bất động sản suy giảm do thị trường chung, trong khi VRE phải dành ra những gói hỗ trợ (375 tỷ đồng) các khách hàng thuê bị ảnh hưởng bởi Covid-19.

Cùng với đó, việc phải chi trả chi phí lãi vay từ phát hành hơn 1.000 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 4 đã bào mòn lợi nhuận của Công ty.

Điểm đáng quan tâm trong bức tranh quý II nằm ở số doanh nghiệp có tăng trưởng khả quan chiếm 42%.

Việc các doanh nghiệp này hay những doanh nghiệp mới bổ sung sẽ có “của để dành” trong quý III, quý IV hay không là điều cần quan tâm, vì doanh nghiệp nhóm bất động sản có đặc thù chỉ được kết chuyển lợi nhuận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng.

Ngoài doanh nghiệp họ Vin được nhận định có quỹ nhà lớn bàn giao trong nửa cuối năm 2020, có thêm những cái tên như Novaland, Tài chính Hoàng Huy, Nam Long, Bamboo Capital, Hà Đô, CEO Group…

Nếu như quý IV năm nay tiến độ bàn giao nhà của các doanh nghiệp chậm lại, tăng trưởng kết quả kinh doanh năm 2020 của các doanh nghiệp niêm yết bất động sản có thể “xuống dưới mặt đất”, chấm dứt chuỗi tăng trưởng dương suốt 9 năm qua.

Năm 2019, tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp (số liệu loại trừ VHM do doanh thu và lợi nhuận của VHM được hợp nhất với VIC) lần lượt đạt 219.404 tỷ đồng (tăng 5,3% ) và 21.117 tỷ đồng (tăng 27,3%) so với năm trước đó.

Tuy tốc độ tăng trưởng năm 2019 chậm hơn nhiều so với giai đoạn 2016 – 2018 nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn thuộc nhóm khấm khá và có “của ăn, của để” chứ không nhiều khó khăn như năm nay.