Có nên xuống tiền mua bất động sản “cắt lỗ” trong giai đoạn này?
Mặc dù thị trường đang xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ khi bất động sản hạ nhiệt, nhưng nhiều nhà đầu tư sẵn tiền vẫn đang cân nhắc việc mua vào thời điểm hiện tại.
Chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cần tiếp tục theo dõi diễn biến thị trường.
Diễn biến trái ngược trên thị trường
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều trường hợp bán cắt lỗ. Tình trạng này diễn ra chủ yếu từ những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn, ôm đất vị trí xấu và lo thị trường hạ nhiệt sẽ còn giảm sâu.
Đang rao bán cắt lỗ mảnh đất tại Bắc Giang, anh Phương, nhà đầu tư từ Hà Nội cho biết, tháng 10/2021, có trong tay 2 tỷ đồng, anh đã xuống tiền mua mảnh đất rộng gần 100m2, tương đương 20 triệu đồng/m2.
“Lúc tôi mua thị trường vẫn đang rất sôi động, thậm chí tăng giá mạnh. Nghĩ rằng sẽ trúng mánh lớn từ mảnh đất này nên dù có người trả cao nhưng tôi vẫn không bán. Sang đầu năm 2022, vì cần tiền nên tôi rao bán mảnh đất này”, anh Phương nói.
Tuy nhiên, đến nay đã hơn 4 tháng trôi qua nhưng mảnh đất của anh Phương vẫn “nằm im bất động”. Thậm chí, dù đã giảm giá tới 200 triệu đồng so với lúc xuống tiền nhưng mảnh đất đó vẫn chưa có người mua.
Trái ngược với anh Phương, anh Thái Tài (Hà Nội) lại đang tìm hiểu giá đất ở nhiều khu vực để xuống tiền. Theo anh chia sẻ, việc quyết định tìm đất xuống tiền trong thời điểm này xuất phát từ nỗi lo lạm phát. Nhưng việc mua đất bây giờ cũng cần nhiều yếu tố cân nhắc.
“Tôi cũng biết thị trường bắt đầu chững lại, đi nhiều khu vực Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Thái Nguyên, ven Hà Nội,… thấy nhiều người rao bán cắt lỗ nên tôi cũng hỏi xem. Tuy nhiên, thị trường mới bắt đầu vào giai đoạn mới nên xuống tiền lúc này tôi lại e rằng thời gian tới có thể sẽ giảm nữa.
Nhà đầu tư nên tiếp tục quan sát diễn biến thị trường
Video đang HOT
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư đang rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay và chấp nhận bán cắt lỗ. Một số nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể tìm thấy các sản phẩm giá tốt để mua nhưng các nhà đầu tư F0, ít kinh nghiệm thì nên cảnh giác với những rủi ro khi thị trường chững lại.
Vị này cho rằng, các nhà đầu tư nên chờ đợi và tiếp tục quan sát các diễn biến tiếp theo của thị trường. Nếu vẫn chọn mua bất động sản ở thời điểm này, người mua cần cân nhắc nhiều yếu tố.
Cụ thể, chỉ nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông. Bên cạnh đó, nhà đầu tư không nên vay ngân hàng để mua lúc này bởi khả năng được duyệt hồ sơ không cao và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới.
Ông Phạm Đức Toản,Tổng giám đốc EZ cho biết, nhiều người hiện nay đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới. Còn những nhà đầu tư lướt sóng hiện nay cũng gặp khó vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản trong hai tháng vừa qua lộ rõ sự lao dốc và càng ngày sẽ càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng.
Theo ông Toản, nếu các ngân hàng không nới room tín dụng cho bất động sản thì thị trường sẽ còn khó khăn từ nay đến cuối năm. Dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ co hẹp lại.
Quy mô của thị trường bất động sản sẽ giảm đi do nguồn cung và lượng giao dịch ít đi, nhưng thị trường sẽ không “chết”. Bởi những chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản vẫn đang kiểm soát được dòng tiền của họ, có nghĩa họ vẫn đảm bảo được tài chính để trụ được qua giai đoạn này.
Dự báo thị trường bất động sản thời gian tới, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, do nguồn cung trên thị trường hạn chế, các kênh đầu tư khác không còn hấp dẫn và nhu cầu nhà ở lớn nên bất động sản sẽ tiếp tục đối diện với khó khăn. Thị trường từ nay đến cuối năm sẽ không có gì thay đổi khi nguồn cung tiếp tục thiết hụt, giá bán duy trì mức cao và thanh khoản chậm.
Phân tích kỹ hơn, chuyên gia cho biết, quỹ đất để phát triển dự án mới hiện nay đang khan hiếm trong khi các dự án bị ách tắc về pháp lý. Ngoài ra, các nhà đầu tư hiện đang đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao. Điều này dẫn đến tính thanh khoản thấp vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế.
Mua nhà đất chung qua ứng dụng tiềm ẩn rủi ro gì?
Chỉ cần bỏ ra vài triệu đồng là có thể mua được bất động sản trị giá hàng tỷ, thậm chí hàng chục tỷ đồng. Nghe thì hoang đường nhưng đây lại là sự thật trong kỷ nguyên bùng nổ công nghệ số.
Mua bất động sản như mua cổ phiếu
Một hai năm trở lại đây, trong thời điểm thị trường BĐS gặp nhiều biến động do tình hình dịch bệnh, một số đơn vị kinh doanh BĐS đã giới thiệu ra thị trường các ứng dụng mua bán BĐS trực tuyến hoàn toàn mới mẻ, thu hút được nhiều sự quan tâm.
Những ứng dụng giao dịch BĐS trực tuyến hoạt động giống hình thức một sàn giao dịch BĐS truyền thống, chỉ khác là tại các ứng dụng này, người mua và người bán thường sẽ không gặp mặt nhau trực tiếp để thỏa thuận mức giá, làm thủ tục giấy tờ chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS. Thay vào đó, BĐS sẽ được ký gửi cho đơn vị kinh doanh BĐS để đơn vị này tìm các nhà đầu tư mua chung BĐS đó, còn sổ đỏ sẽ được đơn vị kinh doanh BĐS nắm giữ.
Nói dễ hiểu, mua chung BĐS qua ứng dụng trực tuyến tương tự việc mua cổ phần của một doanh nghiệp. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được chia thành nhiều cổ phần để chào bán cho nhà đầu tư.
Tương tự như vậy, một căn hộ chung cư có giá trị 5 tỷ đồng có thể chia thành 5.000 phần, mỗi phần 1 triệu đồng. Khách hàng có thể mua một hoặc nhiều phần, khi đó họ được sở hữu một phần của BĐS đó. Trong quá trình đầu tư, nhà đầu tư có thể theo biến động của khoản đầu tư của mình thông qua ứng dụng đơn vị kinh doanh BĐS cung cấp.
Trong trường hợp không muốn sở hữu "cổ phần" đã mua của BĐS mua chung, các nhà đầu có thể bán phần mình sở hữu cho nhau.
Với hình thức mua chung trực tuyến này, nhà đầu tư có cơ hội đầu tư vào các BĐS "tiền tỷ" ngay cả khi "vốn mỏng". Khi BĐS được bán "thật sự", khoản lợi nhuận sẽ được chia đều cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ "góp vốn" ban đầu.
Mua chung bất động sản tạo cơ hội cho nhà đầu tư ít vốn tham gia vào thị trường
Ngoài mua bán BĐS, hiện nay cũng có một số đơn vị áp dụng hình thức tương tự đối với hoạt động cho thuê BĐS. Những nhà đầu tư bỏ tiền đầu tư vào những BĐS này sẽ nhận được một khoản lãi phát sinh từ tiền thuê BĐS hàng tháng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mua chung BĐS trực tuyến là một mô hình đầu tư mới có phương thức hoạt động gần tương đồng với Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) áp dụng công nghệ Blockchain vào lĩnh vực bất động sản. Mô hình này đã được áp dụng tại nhiều quốc gia trên giới.
Ông Châu lấy ví dụ tại thành phố New York, Mỹ, bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể sở hữu một phần của tòa cao ốc hạng sang ngay tại trung tâm quận Manhattan có giá lên đến hơn 30 triệu USD thông qua hình thức mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain.
Một góc Manhattan, New York, Mỹ
Theo đó, Quỹ đầu tư sẽ tạo Token kỹ thuật số đại diện cho một phần giá trị của tòa nhà và được giao dịch giống như một mã cổ phiếu. Nhà đầu tư trên khắp thế giới có thể sở hữu tỷ lệ % nhất định đối với tòa nhà này tương ứng với số tiền họ bỏ ra để mua Token. Mỗi mã cổ phiếu có giá trị 1 USD. Như vậy, sẽ có khoảng 25 đến 30 triệu người có thể sở hữu một phần hay toàn bộ cao ốc này với giá 1 USD một cổ phần (hay một mã cổ phiếu).
Vị chủ tịch của HoREA đánh giá hình thức đầu tư BĐS mới mẻ này mở ra cơ hội "chen chân" vào thị trường BĐS cho những đối tượng có nguồn tài chính eo hẹp. Có thể xem đây là giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế cho các phương pháp đầu tư BĐS truyền thống đang dẫn lỗi thời.
Bỏ tiền thật, sở hữu "ảo"
Mô hình mua chung BĐS ra đời trở thành giải pháp cho nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư vào thị trường BĐS nhưng không có nguồn lực tài chính quá dư dả.
Tuy nhiên, chuyên gia BĐS nhận định rằng, mô hình chia nhỏ BĐS thành nhiều cổ phần để bán cho nhiều nhà đầu tư thực tế là mô hình P2P (Peer-to-Peer) hay cho vay ngang hàng.
Theo đó, đơn vị tạo ra ứng dụng chỉ là trung gian cung cấp công nghệ kết nối, còn người cho vay và người đi là giao kết dân sự nhưng không cần phải gặp mặt trực tiếp. Mặc dù được pháp luật cho phép tuy nhiên tại Việt Nam, do hạn chế về mặt công nghệ, dữ liệu, hệ thống chấm điểm tín nhiệm... nên sự phát triển của mô hình P2P chưa đúng chuẩn và chưa mang lại hiệu quả cho nền kinh tế.
Mua chung bất động sản trên ứng dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro
Giới chuyên gia BĐS cũng cảnh báo, việc mua chung BĐS trực tuyến trên thực tế chỉ là sở hữu ảo trên ứng dụng, chứ nhà đầu tư bỏ tiền ra mua chung không được đứng tên trên giấy tờ xác nhận quyền sở hữu BĐS.
Bên cạnh đó, việc đưa các dự án lên ứng dụng để mời gọi đầu tư chung thông qua hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua BĐS cũng vi phạm Luật Chứng khoán vì hoạt động huy động vốn cổ phần đại chúng phải được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho phép.
Chưa kể việc nhà đầu tư đưa tiền cho doanh nghiệp theo hình thức này mà nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát vốn của mình, doanh nghiệp muốn dùng tiền đó làm gì cũng được, họa hoằn lắm thì trả lại vốn hoặc để giá cổ phần rơi tự do...
Thậm chí, trong trường hợp xấu nhất, doanh nghiệp có thể ôm tiền của nhà đầu tư bỏ trốn. Đây là rủi ro nhãn tiền dành cho các nhà đầu tư tham gia mua chung BĐS theo hình thức này.
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, theo quy định của pháp luật, một BĐS được phép có nhiều người đồng sở hữu. Nhưng thực tế chưa từng có trường hợp nào trên sổ đỏ ghi đủ tên của 10 người, 100 người, hay 1.000 người. Nói cách khác, mua chung BĐS trên ứng dụng tuyến tuyến bản chất là một hoạt động ủy thác đầu tư, trong đó nhà đầu tư ủy quyền cho trưởng nhóm đại diện đứng tên sở hữu BĐS. Nếu người được ủy quyền nổi lòng tham, nhà đầu tư sẽ "mất trắng".
Chuyên gia bất động sản: "Lượng tiền trong dân vẫn còn lớn" "Lượng tiền trong dân vẫn còn lớn. Thực tế là như vậy. Vì đầu tư vào chứng khoán, hay các ngành kinh doanh sản xuất khác không hiệu quả và thiếu ổn định". Đó là một trong những nhận định của ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản. Trước câu hỏi "phải chăng thị trường đang lặp lại diễn biến của...