Cơ hội đầu tư dài hạn vào phân khúc biệt thự, nhà phố trong khu đô thị

Theo dõi VGT trên

Đây có thể nói là phân khúc BĐS ít bị ảnh hưởng bởi nhu cầu mua bán trong ngắn hạn trên thị trường. Mặc dù dịch Covid-19 tác động nhưng các khách hàng ngại rủi ro thường chuộng đầu tư ở các dự án lớn với tính thanh khoản cao.

Cơ hội đầu tư dài hạn vào phân khúc biệt thự, nhà phố trong khu đô thị - Hình 1

Theo đại diện Savills Tp.HCM, nguồn cung khan hiếm cùng với sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu và các sản phẩm cao cấp sẽ duy trì tiềm năng của thị trường biệt thự, nhà phố khu đô thị (nhà thấp tầng) trong trung hạn.

Dù chịu tác động của dịch Covid-19, nhưng do nguồn cung sơ cấp khan hiếm trên thị trường nên các dự án nhà thấp tầng vẫn hoạt động khá khả quan. Các chủ đầu tư cũng chưa có động thái giảm giá.

Theo báo cáo của Savills, lượng giao dịch trong quý 1 đạt 500 căn, tăng 103% theo quý nhưng giảm nhẹ 3% so với cùng kỳ năm 2019. Nhà thấp tầng vẫn được xem là kênh đầu tư dài hạn với tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với chứng khoán hoặc lãi suất ngân hàng. Nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi mức độ không chắc chắn của thị trường ngày càng tăng. Tuy nhiên, một số ít vẫn tìm kiếm cơ hội đầu tư lâu dài ở các sản phẩm tốt.

Theo ghi nhận, do nguồn cung mới khan hiếm và lượng hàng tồn kho giá cao, thị trường nhà ở Tp.HCM ngày càng cạnh tranh với các đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương với quỹ đất lớn và giá cả phải chăng hơn.

Trong bối cảnh nhà đầu tư hướng đến các cơ hội đầu tư khác với giá thấp và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Việc cơ sở hạ tầng kết nối thành phố với các tỉnh lân cận ngày càng phát triển và thuận tiện như các dự án đường Vành Đai, hệ thống cầu nối Tp. HCM-Đồng Nai và cao tốc Bến Lức-Long Thành sẽ góp phần thúc đẩy mật độ dân cư ở các đô thị vệ tinh.

Video đang HOT

Nói về triển vọng của phân khúc này, đại diện Savills Việt Nam cho rằng, mặc dù tiến độ nhiều dự án sẽ kéo dài do trì trệ ở khâu giải phóng mặt bằng và xây dựng. Tuy nhiên, trong dài hạn, cùng với tốc độ tăng nhanh dân số và quy mô hộ gia đình ngày càng giảm, nhu cầu nhà ở vẫn trên đà tăng trưởng.

Khách hàng đầu tư trong giai đoạn này sẽ nhiều cơ hội để mua BĐS với giá hợp lý kèm theo các chương trình khuyến mãi của chủ đầu tư. Đến năm 2023, thị trường sẽ đón hơn 19.000 sản phẩm mới, trong đó 50% là ở các quận phía Đông. Biệt thự, nhà phố được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn đầu với 88% nguồn cung tương lai.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land – đơn vị chuyên làm về phân khúc này cho rằng, trong giai đoạn hiện nay cơ hội đầu tư ngắn hạn không còn do tính thanh khoản giảm, dòng tiền đang lưu thông chậm và giảm mạnh. Đầu tư ngắn hạn thường chỉ mang yếu tố thời điểm khi thị trường sôi động hay có các yếu tố kích hoạt bất ngờ như công bố quy hoạch mới, mở đường hay khởi động các dự án trọng điểm…

Khi thị trường trầm lắng sẽ sàng lọc mạnh NĐT. NĐT ngắn hạn thường vốn yếu, tỉ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ sớm rời thị trường. Còn lại các NĐT dài hạn, có nguồn lực tốt họ sẽ lựa chọn các sản phẩm tốt và chờ đợi đến khi thị trường khởi sắc trở lại. Tại KĐT Vạn Phúc có khá nhiều NĐT dạng này.

Họ mua vào và chờ đợi khi khu đô thị phát triển từng bước hoàn thiện các hạng mục đầu tư hạ tầng, tiện ích khi đó giá trị sẽ tăng cao và tăng bền vững. Họ cũng hướng đến BĐS có khả năng khai thác dòng tiền cho thuê tốt. Đây là thời điểm thuận lợi cho các NĐT dài hạn lựa chọn.

“Đối với nhu cầu ở khách hàng sẽ ít cân nhắc về thời điểm hơn mà đa số sẽ tập trung vào chất lượng sản phẩm, giá cả, pháp lý và đặc biệt là yếu tố quy hoạch, không gian sống cùng với cam kết triển khai xây dựng và phát triển dự án của các CĐT.

Ngoài sản phẩm chào bán mới từ các CĐT, khách hàng này khá chuộng sản phẩm nhà phố, biệt thự trên thị trường thứ cấp do sản phẩm có sẵn, khu dân cư đã hình thành đáp ứng nhu cầu ở ngay cho khách hàng”, bà Hương nhấn mạnh.

Hạ Vy

Vì sao nhà thấp tầng trong khu đô thị vẫn giữ giá giữa mùa dịch Covid-19?

Do thiếu hụt nguồn cung mới, phân khúc nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM chưa chịu tác động rõ nét của dịch Covid-19 lên giá bán.

Vì sao nhà thấp tầng trong khu đô thị vẫn giữ giá giữa mùa dịch Covid-19? - Hình 1

Theo JLL Việt Nam, những chủ đầu tư phân khúc này vẫn cố gắng giữ mức giá mà họ đã lập ra từ trước khi dịch bùng phát. Tuy nhiên nếu tình hình trở nên tồi tệ hơn, các chính sách kích cầu cần được xem xét.

Theo báo cáo của DKRA Vietnam, trong quý 1 có khoảng 718 căn biệt thự nhà phố chào thị trường, giảm 9% so với quý trước nhưng tăng đến 132% so với nguồn cung cùng kỳ năm 2019.

Trong đó, tỷ lệ tiêu thụ trong quý đạt 50% nguồn cung mới (khoảng 359 căn), tăng nhẹ so với quý trước và tăng 58% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu vào những dự án mới mở bán trong tháng 1 và tháng 2/2020, với mức giá khoảng 15 tỷ đồng/căn có vị trí đẹp và tiến độ xây dựng tích cực.

Đáng nói, Giá bán không có nhiều biến động trong quý, khu Nam dẫn đầu thị trường về nguồn cung mới và lượng tiêu thụ trong quý, các dự án tập trung chủ yếu ở Nhà Bè và Bình Chánh.

Vì sao nhà thấp tầng trong khu đô thị vẫn giữ giá giữa mùa dịch Covid-19? - Hình 2

Dự báo của đơn vị này, trong quý 2 nhà phố biệt thự về nguồn cung có thể giảm hơn so với quý 1, dao động ở mức 400 - 500 căn, tập trung ở một số dự án có quy mô lớn. Trong đó, các dự án có mức giá dao động trong khoảng 10 tỷ đồng/căn luôn được thị trường ưu tiên lựa chọn.

Tương tự, báo có của JLL Việt Nam cũng chỉ ra, sự bùng phát của Covid-19 đã có phần làm giảm đà tiêu thụ của thị trường, tuy nhiên, lượng bán quý này vẫn chưa có dấu hiệu bị ảnh hưởng nhiều,vì hầu hết lượng bán này đã được thực hiện trong các sự kiện tiền mở bán từ trước khi dịch bùng phát, tuy nhiên đến quý này mới có thể ký hợp đồng mua bán. Nhu cầu chủ yếu đến từ người mua để ở, muốn tìm nhà rộng rãi với nhiều cây xanh và môi trường sạch sẽ hơn.

Còn số mua để đầu tư thì ít hơn vì hầu hết các dự án đã gần hoàn thành, nên lịch thanh toán ngắn hơn và thường đòi hỏi thanh toán một khoản tiền lớn tại thời điểm giao dịch. Bên cạnh đó tâm lý ngại đầu tư trong bối cảnh dịch bệnh cũng là một lý do khiến nhu cầu đầu tư giảm...

Điểm đáng chú ý trong báo cáo của đơn vị này, giá bán nhà phố, biệt thự tiếp tục tăng cao. Giá bán sơ cấp trong quý 1/2020 tăng lên 5.017 USD/m2 đất, tăng 37,7% theo năm và 8,4% theo quý. Việc tăng giá chủ yếu là do các dự án có giá thấp hơn mức trung bình đều đã bán hết. Xét trong cùng dự án, giá vẫn ổn định hoặc tăng nhẹ, dưới 4% theo quý ở mỗi dự án.

"Tác động của Covid-19 lên giá có thể chưa được cảm nhận rõ ràng trong quý này vì ảnh hưởng từ sự thiếu hụt nguồn cung vẫn còn", đại diện đơn vị này cho hay.

Đem câu hỏi, liệu giá BĐS nhà phố, biệt thự có giảm khi dịch Covid-19 có thể kéo dài, đại diện doanh nghiệp BĐS chuyên làm nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM cho hay, với các dự án hình thành lâu, đã đầy đủ tiện ích chủ đầu tư mở bán giai đoạn tiếp theo sẽ khó có chuyện giảm giá. Do giá của các dự án này chủ yếu là tăng theo tiến độ hạ tầng trong dự án và mức độ đầu tư tiện ích của chủ đầu tư. Có chăng, nếu thời điểm trước thị trường thuận lợi, mức độ tăng giá thứ cấp luôn đạt ngưỡng 30-40% trong vòng 1 năm thì trong giai đoạn thị trường khó khăn có thể giá thứ cấp sẽ tăng chậm lại, còn không có chuyện xuống giá.

Nhưng khi được hỏi, nếu tình hình dịch bệnh kéo dài thì chủ đầu tư có cân nhắc đến việc giảm giá để kích cầu, đại diện này cho hay, dịch bệnh là yếu tố diễn ra trong ngắn hạn, có thể kiểm soát được còn BĐS là câu chuyện dài hơi. Để đầu tư một dự án nhà phố, biệt thự chỉn chu CĐT phải mất ít nhất vài năm với các nguồn chi phí tương ứng bỏ vào. Hơn nữa, nếu dự án đó được đầu tư bài bản thì sẽ hút nhu cầu ở thực vào ở. Mà một khi BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực thì giá trị của nó sẽ gia tăng theo thời gian.

Hạ Vy

Bạn thấy bài viết này có hữu ích không?
Có;
Không

Tin liên quan

Tin đang nóng

Clip bà xã Cường Đô La mang xấp tiền mặt gần 300 triệu đưa tận tay cho người này, mối quan hệ gây bất ngờClip bà xã Cường Đô La mang xấp tiền mặt gần 300 triệu đưa tận tay cho người này, mối quan hệ gây bất ngờ
12:07:24 18/01/2025
Tăng giá nhiều tỷ đồng sau AFF Cup, Nguyễn Xuân Son đi vào lịch sử đội tuyển Việt NamTăng giá nhiều tỷ đồng sau AFF Cup, Nguyễn Xuân Son đi vào lịch sử đội tuyển Việt Nam
12:45:42 18/01/2025
Công ty tặng vé số cho nhân viên rồi đòi lại khi có người trúng hơn 20 tỷ đồngCông ty tặng vé số cho nhân viên rồi đòi lại khi có người trúng hơn 20 tỷ đồng
10:14:31 18/01/2025
Phương Oanh hé lộ khoảnh khắc đời thường của cặp sinh đôi, biểu cảm 2 nhóc tì ra sao mà khiến netizen "đổ rầm rầm"?Phương Oanh hé lộ khoảnh khắc đời thường của cặp sinh đôi, biểu cảm 2 nhóc tì ra sao mà khiến netizen "đổ rầm rầm"?
13:52:18 18/01/2025
Sao nữ hạng A và chồng đại gia chính thức kết thúc cuộc hôn nhân giả tạo sau 18 ngày hàn gắn trên truyền hìnhSao nữ hạng A và chồng đại gia chính thức kết thúc cuộc hôn nhân giả tạo sau 18 ngày hàn gắn trên truyền hình
11:58:30 18/01/2025
Lén đặt camera trong nhà, sau 2 ngày, tôi lập tức thuê giúp việc, đồng thời chuyển hết tiền lương cho vợLén đặt camera trong nhà, sau 2 ngày, tôi lập tức thuê giúp việc, đồng thời chuyển hết tiền lương cho vợ
09:50:10 18/01/2025
Song Joong Ki lâm khủng hoảng trầm trọng: Bị soi thô lỗ với vợ, khóc lóc giả tạoSong Joong Ki lâm khủng hoảng trầm trọng: Bị soi thô lỗ với vợ, khóc lóc giả tạo
11:49:41 18/01/2025
Vụ Jack bất ngờ được "minh oan" bê bối ngoại tình: Thiên An đối chất căng, nam ca sĩ phản ứng ra sao?Vụ Jack bất ngờ được "minh oan" bê bối ngoại tình: Thiên An đối chất căng, nam ca sĩ phản ứng ra sao?
11:44:56 18/01/2025

Tin mới nhất

Bắt khẩn cấp Giám đốc và Phó Giám đốc Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D

Bắt khẩn cấp Giám đốc và Phó Giám đốc Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D

17:03:21 25/02/2023
Ngày 25/2, Công an TP Hà Nội cho biết, Cơ quan CSĐT Công an huyện Đông Anh đã tiến hành bắt khẩn cấp 5 đối tượng và ra lệnh khám xét khẩn cấp Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới 29-07D, có địa chỉ tại xã Mai Lâm, Đông Anh, Hà Nội...
Sau khi thay Chủ tịch HĐQT, NCB tiếp tục bổ nhiệm mới một loạt nhân sự cấp cao

Sau khi thay Chủ tịch HĐQT, NCB tiếp tục bổ nhiệm mới một loạt nhân sự cấp cao

18:51:58 04/08/2021
NCB có Quyền Tổng giám đốc mới và 2 Phó Tổng giám đốc, cả 3 đều là nữ.
Tăng trưởng tín dụng tới 21/12 đạt 10,14%

Tăng trưởng tín dụng tới 21/12 đạt 10,14%

10:40:01 24/12/2020
Sáng 24/12, thông tin tại họp báo triển khai nhiệm vụ ngành ngân hàng năm 2021, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết tính đến ngày 21/12/2020, tín dụng tăng 10,14% so với cuối năm 2019 và tăng 11,62% so với cùng kỳ năm trước.
Giá cà phê hôm nay 24/12: Arabica quay đầu tăng, Robusta lừng khừng khi nhà đầu cơ nghỉ lễ Giáng sinh

Giá cà phê hôm nay 24/12: Arabica quay đầu tăng, Robusta lừng khừng khi nhà đầu cơ nghỉ lễ Giáng sinh

10:33:03 24/12/2020
Giá cà phê hôm nay 24/12 trong khoảng 32.400 - 32.800 đồng/kg. Trên thế giới, giá cà phê Arabica quay đầu tăng nhẹ.
Giá tiêu hôm nay 24/12: Chưa nhìn thấy đáy đợt suy giảm, giá tiêu Ấn Độ đảo chiều tăng

Giá tiêu hôm nay 24/12: Chưa nhìn thấy đáy đợt suy giảm, giá tiêu Ấn Độ đảo chiều tăng

10:24:19 24/12/2020
Giá tiêu hôm nay 24/12 trong khoảng 52.000 - 54.000 đồng/kg, tiếp tục giảm. Trên thế giới, giá tiêu Ấn độ tăng giảm đan xen.
Chứng khoán 2020: Phiên giao dịch chưa từng có, vượt ngưỡng 1 tỷ USD

Chứng khoán 2020: Phiên giao dịch chưa từng có, vượt ngưỡng 1 tỷ USD

10:18:32 24/12/2020
Thị trường chứng khoán Việt Nam 2020 trải qua nhiều biến động mạnh, trong đó có không ít phiên giao dịch ấn tượng.
Giá Bitcoin hôm nay 24/12: Bitcoin rực cháy giữa biển lửa thị trường

Giá Bitcoin hôm nay 24/12: Bitcoin rực cháy giữa biển lửa thị trường

10:09:33 24/12/2020
Bitcoin giảm 2,64%, xuống 23.083 USD, trong bối cảnh loạt tiền ảo hàng đầu lao dốc, thị trường phủ kín sắc đỏ.
Tỷ giá USD hôm nay 24/12: Tiếp tục suy giảm

Tỷ giá USD hôm nay 24/12: Tiếp tục suy giảm

10:05:22 24/12/2020
Tỷ giá USD ngày 24/12 diễn biến theo xu hướng tiếp tục giảm mạnh trong bối cảnh kinh tế Mỹ vẫn chưa có gói kích cầu như mong đợi.
Cổ phiếu HDC tăng nóng, Vietinbank Securities muốn thoái toàn bộ vốn

Cổ phiếu HDC tăng nóng, Vietinbank Securities muốn thoái toàn bộ vốn

09:43:12 24/12/2020
Vietinbank Securities và loạt người thân lãnh đạo đăng ký thoái vốn tại CTCP Phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu (Hodeco, HDC) giữa lúc cổ phiếu lập đỉnh.
Giá vàng hôm nay 24/12: Vàng đang trend tăng trong bối cảnh USD suy yếu

Giá vàng hôm nay 24/12: Vàng đang trend tăng trong bối cảnh USD suy yếu

09:39:26 24/12/2020
Cập nhật giá vàng sáng 24/12 tăng nhẹ do đồng USD suy yếu.Trong nước, giá vàng SJC biến động tăng, giảm trái chiều từ 30.000 - 50.000 đồng/lượng.
VietinBank sẽ trả cổ tức 5% trong năm 2020 thay vì kế hoạch sang 2021

VietinBank sẽ trả cổ tức 5% trong năm 2020 thay vì kế hoạch sang 2021

09:35:34 24/12/2020
VietinBank quyết định trả cổ tức năm 2019 bằng tiền mặt cho cổ đông sớm hơn dự định gần 1 tháng.
Chứng khoán ngày 24/12: Những cổ phiếu nào được khuyến nghị?

Chứng khoán ngày 24/12: Những cổ phiếu nào được khuyến nghị?

09:27:48 24/12/2020
Một số mã cổ phiếu nhà đầu tư cần chú ý trước phiên giao dịch 24/12.

Có thể bạn quan tâm

Tòa án tối cao Mỹ thông qua luật cấm TikTok

Tòa án tối cao Mỹ thông qua luật cấm TikTok

Thế giới

15:03:58 18/01/2025
Tòa cho rằng mối đe dọa an ninh quốc gia từ khả năng TikTok chuyển dữ liệu về Trung Quốc một cách trái phép đã vượt qua mối lo ngại về việc hạn chế quyền tự do ngôn luận của hơn 170 triệu người dùng tại Mỹ.
Chuyện chấn động gì đã xảy ra với Jack và Thiên An vào 4 năm trước?

Chuyện chấn động gì đã xảy ra với Jack và Thiên An vào 4 năm trước?

Sao việt

14:50:54 18/01/2025
Nhắc đến showbiz Việt trong năm 2021, chắc hẳn không ai quên được vụ bê bối chấn động liên quan đến Jack và Thiên An.
Kết đắng của nam ca sĩ 10X bị tố làm trai bao, lừa ngủ với gái lạ rồi lặn mất tăm

Kết đắng của nam ca sĩ 10X bị tố làm trai bao, lừa ngủ với gái lạ rồi lặn mất tăm

Sao châu á

14:47:41 18/01/2025
Vụ việc nam thần tượng Hàn Quốc Hwon (The KingDom) bị tố làm trai bao, lừa 1 cô gái quan hệ rồi biến mất đã gây xôn xao dư luận trong những tháng qua.
Wxrdie: Người tài năng nhất thế hệ là tlinh, trình của một rapper không nằm ở yếu tố kỹ thuật hay sự nổi tiếng

Wxrdie: Người tài năng nhất thế hệ là tlinh, trình của một rapper không nằm ở yếu tố kỹ thuật hay sự nổi tiếng

Nhạc việt

14:44:48 18/01/2025
Với anh chàng rapper 24 tuổi, xuất xưởng được album đầu tay có số tracks bằng số tuổi, có dung lượng dài nhất trong số các album Hip-hop tại Việt Nam, là một thành công lớn với chính Wxrdie lẫn ekip.
Scandal "đổi tình lấy ca làm" tại McDonald's: Số nạn nhân tăng không ngừng khiến dư luận phẫn nộ

Scandal "đổi tình lấy ca làm" tại McDonald's: Số nạn nhân tăng không ngừng khiến dư luận phẫn nộ

Netizen

14:36:37 18/01/2025
McDonald s Anh đang đối mặt với làn sóng lên án mạnh mẽ khi hàng trăm nhân viên trẻ lên tiếng về những bất công và hành vi không phù hợp tại nơi làm việc.
Những 'đại kỵ' cần tránh khi dùng mật ong ngày Tết để khỏe mạnh cả năm

Những 'đại kỵ' cần tránh khi dùng mật ong ngày Tết để khỏe mạnh cả năm

Trắc nghiệm

14:28:14 18/01/2025
Mật ong, một món quà quý giá từ thiên nhiên, không chỉ là một loại thực phẩm thơm ngon mà còn là một vị thuốc quý với vô vàn lợi ích.
Cựu Bí thư, cựu Chủ tịch tỉnh Thanh Hoá hưởng án treo

Cựu Bí thư, cựu Chủ tịch tỉnh Thanh Hoá hưởng án treo

Pháp luật

14:07:07 18/01/2025
Sau ba ngày xét xử liên tục vụ án Hạc Thành Tower, sáng 18/1, Toà án nhân dân tỉnh Thanh Hoá tuyên án 11 bị cáo, trong đó cựu Bí thư Tỉnh uỷ Trịnh Văn Chiến và cựu Chủ tịch tỉnh Thanh Hoá Nguyễn Đình Xứng và nhiều đồng phạm hưởng án tre...
Huyền thoại Man Utd qua đời sau 3 năm mất trí nhớ

Huyền thoại Man Utd qua đời sau 3 năm mất trí nhớ

Sao thể thao

13:07:16 18/01/2025
Chúng tôi vô cùng đau buồn khi thông báo với các bạn rằng cha của chúng tôi, ông Denis Law đã qua đời. Ông đã chiến đấu trong một trận chiến khó khăn nhưng cuối cùng đã được an nghỉ , CLB Mạnchester United đưa ra thông báo
Cách trị mụn đầu đen trên mặt hiệu quả

Cách trị mụn đầu đen trên mặt hiệu quả

Làm đẹp

12:14:57 18/01/2025
Ngoài các cách trị mụn đầu đen trên mặt, việc chăm sóc da cũng rất quan trọng. Nguyên tắc quan trọng và cốt lõi trong việc chăm sóc da chính là thực hiện tốt bước làm sạch.
Ngôi nhà tập thể tầng 2 rộng 38m2 của cô gái 35 tuổi được dân mạng trầm trồ vì có đến tận 2 phòng ngủ

Ngôi nhà tập thể tầng 2 rộng 38m2 của cô gái 35 tuổi được dân mạng trầm trồ vì có đến tận 2 phòng ngủ

Sáng tạo

10:23:05 18/01/2025
Ngôi nhà nhỏ này được cải tạo từ tầng hai của một nhà tập thể cũ, diện tích chỉ khoảng 38m2, tuy nhỏ nhưng mỗi không gian đều được tận dụng tối đa, thậm chí không có nửa mét vuông bị lãng phí.
Nhận miễn phí tựa game giá trị gần 200k, yêu cầu trí thông minh cực cao của người chơi

Nhận miễn phí tựa game giá trị gần 200k, yêu cầu trí thông minh cực cao của người chơi

Mọt game

10:22:26 18/01/2025
Kết thúc sự kiện Mystery Box, Epic Games Store lại quay trở về thời gian biểu trước đó của mình với việc mang tới một tựa game miễn phí mỗi tuần cho người dùng.